Financé par la Banque Mondiale, le « Projet de Villes Résilientes au Climat et aux Catastrophes » concerne les conditions du crédit, le processus de demande et — les risques juridiques dont personne ne parle — offerts aux propriétaires de bâtiments à risque. Sous la coordination de la Direction de la Transformation Urbaine du Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique, dans le cadre du Projet de Villes Résilientes au Climat et aux Catastrophes (IADŞP / AFDİS) mis en œuvre avec le financement de la Banque Mondiale, un crédit est accordé aux propriétaires de bâtiments à risque dans les provinces d’Istanbul, Izmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ et Kahramanmaraş, pouvant aller jusqu’à 3 000 000 TL par unité indépendante, avec un taux d’intérêt mensuel de 0,69 %, les 12 premiers mois sans remboursement, et une durée maximale de 180 mois. Une remise supplémentaire totale allant jusqu’à 1,25 point est possible sur le taux d’intérêt annuel dans quatre catégories. Cependant, ce crédit n’est pas un prêt immobilier classique : le propriétaire est l’emprunteur, mais l’argent est utilisé par l’entrepreneur. Le montant du crédit est déposé sur le compte bloqué du propriétaire, et est transféré à l’entrepreneur en fonction des progrès de la construction, sous forme d’avances sur travaux. En garantie, une hypothèque de premier rang d’au moins le double du montant du crédit est placée sur l’unité indépendante. Et le point le plus critique : il est clairement stipulé dans le guide qu’en cas de non-achèvement de la construction, le fardeau de la dette qui incomberait aux finances publiques serait récupéré auprès des parties concernées par la construction. Par conséquent, avant de demander ce crédit, il est nécessaire de réécrire le contrat de construction en échange de la quote-part foncière — de manière à inclure également le mécanisme de crédit.

1. Qu’est-ce que ce crédit, et quelle est son origine ?

Le soutien, connu du public sous le nom de « crédit de rénovation urbaine de 3 millions de TL », n’est pas une campagne à part entière ; il s’agit du volet financement du logement d’un projet de développement à multiples composantes financé par la Banque mondiale.

La fiche d’identité du projet est la suivante :

Le projet se compose de cinq éléments : le renforcement institutionnel, le financement innovant de logements résilients (Composante 2), les investissements en infrastructures municipales/publiques (İLBANK), la gestion de projet et une composante d’intervention d’urgence imprévue. Le prêt de 3 millions de TL, qui fait l’objet de cet article, relève de la Composante 2.

Note spéciale pour la région de Kocaeli et Gebze : Kocaeli est l’une des provinces incluses dans le projet dès le début. Les propriétaires de structures à risque à Gebze, Darıca, Çayırova et Körfez peuvent bénéficier du prêt dans les mêmes conditions que les bénéficiaires à Istanbul.

2. Base juridique : Article 6/3 et Article 6/8 de la loi n° 6306

Le prêt n’est pas une pratique administrative arbitraire ; il repose sur une base légale claire. Les lignes directrices publiées par la Présidence de la Transformation Urbaine indiquent le fondement comme suit :

Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe, article 6/3 — le prêt de construction à accorder à ceux qui souhaitent faire construire leur logement et/ou leur lieu de travail,

Loi n° 6306, article 6/8 — le prêt de renforcement pour les structures dont il est techniquement déterminé qu’elles peuvent être renforcées aux fins prévues par la loi,

Le Compte Spécial des Projets de Transformation créé conformément à l’article 7/4 de la loi n° 6306 et l’article 12/A du Règlement sur le Compte des Projets de Transformation.

Autrement dit, les ressources fournies par le financement externe sont transférées au Compte Spécial des Projets de Transformation ; de là, elles sont accordées aux ayants droit sous forme de sous-crédits par l’intermédiaire des banques signataires du protocole. Cette structure est importante en termes de conséquences en cas de non-remboursement du crédit — nous y reviendrons dans la section 11.

3. Qui peut en bénéficier ? Portée et prérequis

3.1. En ce qui concerne la personne

Seuls les propriétaires de structures à risque qui sont des personnes physiques peuvent en bénéficier. Les personnes morales sont exclues.

Les ayants droit bénéficient du crédit proportionnellement à leurs parts enregistrées au cadastre.

Chaque ayant droit ne peut postuler que pour une seule section indépendante.

Les résidents à l’étranger peuvent postuler avec une procuration spéciale dûment établie.

En cas de propriété conjointe (en indivision), aucune demande ne peut être faite ; étant donné que l’hypothèque sera établie sur l’unité indépendante, il est obligatoire de convertir d’abord l’acte de propriété en propriété par parts. Une fois la conversion terminée, chaque actionnaire peut postuler en fonction de sa propre part.

3.2. En ce qui concerne la structure

La structure doit avoir été identifiée comme une structure à risque dans le cadre de la loi n° 6306.

Les propriétaires de structures enregistrées comme à risque et démolies après le 1er octobre 2020 sont également inclus.

Pour la nouvelle construction, il est nécessaire que aucun ouvrage relatif aux fondations n’ait été commencé ; la réalisation de béton de propreté n’est pas un obstacle. C’est la condition qui entraîne le plus grand nombre de rejets de demandes dans la pratique.

Sur le bien immobilier qui constituera la garantie du crédit, il ne doit y avoir aucune restriction sur le droit de cession telle qu’une annotation, un gage, une hypothèque, etc. ; si elles existent, elles doivent d’abord être levées.

Les espaces communs et annexes tels que garages et entrepôts ne sont pas considérés comme des sections indépendantes distinctes ; les structures en duplex et triplex sont considérées comme une seule section indépendante.

3.3. Types de sous-projets

3.4. Changement de propriété et date critique

Le guide contient une règle à laquelle il convient de prêter une attention particulière : Le nouveau propriétaire peut demander un crédit en cas de changement de propriété survenant entre la détection d’une structure à risque et l’obtention du permis de construire. Cependant, le nouveau propriétaire ne peut pas bénéficier du crédit en cas de changement de propriété survenant après l’obtention du permis de construire pour la nouvelle structure. Les transferts d’actions effectués entre les actionnaires existants après l’obtention du permis sont exemptés de cette règle.

4. Conditions de crédit : montant, taux d’intérêt, échéance, période de grâce

Erreur de calcul fréquente : Les réductions supplémentaires ne sont pas appliquées sur le taux mensuel, mais sont déduites en points du taux d’intérêt annuel. Ainsi, un calcul tel que « 0,69 % – 0,25 % = 0,44 % » est incorrect. Le taux final appliqué à votre prêt est automatiquement calculé par le système en fonction des catégories déclarées dans votre demande et affiché sur l’écran de candidature.

5. Réduction d’intérêt supplémentaire : quatre catégories et seuils de revenus

La Présidence de la Transformation Urbaine, conformément aux principes d’inclusion sociale et d’égalité des genres, a défini quatre catégories de réduction distinctes. Les bénéficiaires relevant des trois premières catégories bénéficient d’une réduction de 0,25 point sur le taux d’intérêt annuel. Dans la quatrième catégorie, une réduction distincte est appliquée en fonction de la classe énergétique.

Un ayant droit qui remplit les quatre catégories à la fois (0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,50 pour la catégorie A) peut bénéficier d’une réduction totale allant jusqu’à 1,25 point par an.

5.1. Seuils de revenu des ménages (Catégorie 2)

Les seuils mentionnés dans le guide sont les suivants. Ces montants sont mis à jour chaque année sur la base des données de TÜİK ; il est nécessaire de confirmer la valeur actuelle avant de postuler.

5.2. Documents justificatifs à fournir pour la réduction

Document justificatif pour les ménages dont la femme assure la subsistance (si la propriété appartient à la femme et qu’elle contribue au revenu du ménage / si la subsistance est entièrement assurée par la femme),

Certificat de droit obtenu de la SGK pour les familles de martyrs, les invalides de guerre et de devoir,

Acte de l’état civil pour les veuves et les orphelins,

Document pertinent / rapport du conseil médical pour les retraités et les personnes handicapées,

Certificat des normes d’efficacité énergétique.

6. Critères de crédibilité : qui est refusé ?

La banque procède à l’évaluation de la crédibilité du demandeur pour les dossiers sans documents manquants. Les critères énumérés dans le guide sont les suivants :

Absence d’enregistrement de procédure d’exécution ouverte et en cours,

Absence d’enregistrement de poursuite ouverte et en cours,

Absence d’enregistrement de saisie ouverte et en cours,

Le montant de la mensualité du crédit à utiliser ne doit pas dépasser 70% du revenu mensuel documenté du ménage.

La demande refusée n’est pas permanente : Les demandes refusées pour non-conformité aux critères de crédibilité peuvent être renouvelées une fois les critères remplis. Par conséquent, la clôture des dossiers d’exécution en cours de faible montant avant la demande est, en pratique, l’étape de préparation la plus efficace.

Avertissement critique — règle de la majorité : Si plusieurs propriétaires ont fait une demande pour le même projet et que la majorité a complété ses documents et obtenu le crédit, il est impératif que les autres demandes présentant des lacunes ou ne répondant pas aux critères de crédibilité corrigent ces lacunes jusqu’à la première attribution de fonds. Si elles ne sont pas corrigées à temps, la demande concernée sera refusée ou annulée. Autrement dit, le propriétaire en retard dans le bâtiment peut perdre son droit en fonction de la rapidité de ses voisins.

7. Processus de candidature étape par étape (ARAAD / AFDIS)

Le processus est différent des demandes de prêt immobilier habituelles : la première étape est prise par l’entrepreneur, et non par le propriétaire.

Accord et engagement supplémentaire. Les propriétaires s’entendent avec l’un des entrepreneurs classés par le Ministère pour la transformation de la structure. L’entrepreneur signe l’engagement déclarant qu’il respectera les exigences environnementales, sociales, de SST et techniques requises dans le cadre du projet, en plus du contrat qu’il conclura avec les propriétaires. Sans cet engagement supplémentaire, le prêt ne peut être utilisé.

Permis de construire. Le processus de demande de prêt commence après que l’entrepreneur a obtenu le permis de construire.

Enregistrement du projet par l’entrepreneur (ARAAD). L’entrepreneur s’inscrit au projet via le système ARAAD (AFDIS) de la Direction de la Transformation Urbaine sur e-Devlet, en utilisant le numéro du bulletin du permis de construire et le numéro d’identification du bâtiment à risque ; il télécharge les documents techniques, environnementaux, sociaux et de SST relatifs à la démolition et à la construction et les soumet à l’approbation de la Direction.

Approbation de la Direction. La Direction examine le dossier ; en cas de lacunes, elle le renvoie pour révision ou le rejette.

Pré-candidature électronique du bénéficiaire. Dans les projets approuvés, les propriétaires saisissent leurs informations via le système ARAAD (AFDIS) sur e-Devlet, par déclaration : informations du bénéficiaire, informations sur le bâtiment à risque (YKN), informations sur le projet de construction, informations sur la propriété, informations sur les revenus et informations sur la réduction d’intérêts.

Demande physique à la banque. Le bénéficiaire qui a complété sa demande électronique finalise sa demande en se rendant à l’agence bancaire avec laquelle un protocole a été signé, muni des documents nécessaires.

Évaluation de la solvabilité et approbation de la Présidence. La banque procède à l’évaluation et envoie le dossier à la Présidence pour approbation via ARAAD.

Constitution d’hypothèque et octroi. Pour les prêts approuvés, une hypothèque est constituée ; le montant est transféré sur le compte bloqué ouvert au nom du bénéficiaire.

Délai de forclusion de trois mois : Conformément au guide, les demandes de prêt doivent être faites par les bénéficiaires dans les trois mois suivant la date d’approbation finale du projet par la Présidence. Il incombe aux propriétaires de s’informer de la date d’approbation de l’entrepreneur et de l’inscrire à l’agenda. Le propriétaire qui manque ce délai se retrouvera sans financement pendant que ses voisins utilisent le crédit.

8. Pièces justificatives

8.1. Documents à remettre à la banque

Justificatif de revenus (détaillé ci-dessous),

Documents justificatifs nécessaires pour la réduction d’intérêt supplémentaire,

Photocopie de la carte d’identité/du passeport,

Certificat de résidence,

Extrait de l’état civil familial complet.

8.2. Documents à compléter à la banque

Formulaire de demande de prêt, contrat de prêt type,

Engagement de blocage annexe au contrat,

8.3. Types de justificatifs de revenus

Salariés : Un bulletin de salaire cacheté/signé ou avec code-barres du dernier mois ou une déclaration de salaire signée par une personne autorisée ; pour les employés du secteur privé, un relevé détaillé des services SGK (Sécurité sociale) avec code-barres est également requis.

Retraités : Carte d’identité de retraité (si disponible) et relevé de compte bancaire des 6 derniers mois ou attestation mensuelle de pension de retraite avec code-barres obtenue de la SGK.

Commerçants personnes physiques et professions libérales : Avis d’imposition, déclaration/circulaire de signature certifiée par notaire, états financiers approuvés de la dernière année ; pour les associés de sociétés, le journal du registre du commerce ; pour les agriculteurs, le document ÇKS (système d’enregistrement des agriculteurs) et le registre d’exploitation.

Autres revenus : Pour les revenus locatifs, l’acte de propriété, le contrat de location et un relevé des 6 derniers mois approuvé par la banque ; pour les revenus de dépôt, un relevé approuvé par la banque ; pour les revenus étrangers, un relevé des 6 derniers mois approuvé et traduit en turc.

8.4. Demande par procuration

La portée de la procuration diffère selon l’opération à effectuer, et cette distinction conduit souvent à des erreurs en pratique :

Pour la demande seulement : La mention « Est autorisé, dans le cadre de la loi n° 6306, à déposer une demande de prêt, à effectuer toutes sortes d’opérations et de transactions, et à signer des documents » doit figurer.

Pour la demande et l’utilisation du prêt : La mention « Est autorisé, dans le cadre de la loi n° 6306, à déposer une demande de prêt et à utiliser le prêt » doit figurer.

L’original certifié par notaire et une photocopie de la pièce d’identité du mandataire doivent être présentés.

En cas de restriction du titulaire du droit, la décision de tutelle doit être présentée avec une décision obtenue auprès de l’autorité de contrôle, incluant l’autorisation de demander un prêt et d’utiliser le prêt.

Mise en garde pratique : Avec une procuration portant la mention « Est autorisé à demander un prêt », il est impossible de passer à l’étape de l’utilisation du prêt à la banque. Il est particulièrement recommandé de privilégier un texte couvrant les deux autorisations lors de la rédaction d’une procuration pour des clients à l’étranger ; dans le cas contraire, il serait nécessaire de se rendre une deuxième fois au consulat et le délai de trois mois serait compromis.

9. Flux d’argent : compte bloqué et système d’avancement (pourcentage)

La différence la plus fondamentale entre ce prêt et un prêt immobilier classique réside ici, et c’est le point le plus souvent mal compris sur le plan juridique :

Le prêt est contracté par le propriétaire et le propriétaire est débiteur ; cependant, le propriétaire n’utilise pas l’argent. Le montant du prêt est déposé sur un compte de dépôt à vue bloqué ouvert au nom du titulaire du droit. Le blocage est levé progressivement lorsque la construction atteint les niveaux d’achèvement déterminés par la Présidence et qu’elle est approuvée, et le montant est transféré sur le compte de l’entrepreneur ayant signé un contrat avec le propriétaire.

Le transfert est effectué après une requête du système de contrôle de la construction et/ou des inspections physiques par la société de conseil, selon le tableau d’avancement (pourcentage) suivant :

Dans les projets de 80 unités indépendantes et plus, les transferts sont effectués conformément aux constatations du bureau de conseil concernant l’avancement des travaux de construction, via le tableau détaillé de transfert de ressources figurant en annexe du guide.

Deux résultats puissants en faveur du propriétaire foncier :
(1) Le dernier versement de 15 % est subordonné à l’obtention du permis d’occupation et au passage à la copropriété. C’est le mécanisme le plus efficace pour obliger l’entrepreneur à obtenir le permis d’occupation en pratique — car 15 % de son argent reste bloqué dans un bâtiment qu’il a livré mais dont il n’a pas obtenu le permis d’occupation.
(2) Le transfert de ressources correspondant n’est pas effectué tant que les non-conformités identifiées par le bureau de conseil et signalées à l’entrepreneur n’ont pas été corrigées. Les propriétaires peuvent activer ce mécanisme en signalant les défauts identifiés au bureau de conseil.

10. Conditions imposées à l’entrepreneur : groupe d’autorisation minimum « G »

Les propriétaires souhaitant bénéficier du crédit ne peuvent pas choisir librement l’entrepreneur avec lequel ils signeront un contrat ; l’entrepreneur doit être accepté pour le projet. Les conditions prévues dans les guides sont les suivantes :

L’entrepreneur doit posséder la qualification de groupe d’autorisation minimum « G ».

Exception : Les entrepreneurs des groupes d’autorisation « H » et « G1 » peuvent postuler à condition que le projet à entreprendre soit planifié pour un maximum de Rez-de-chaussée + 3 étages (plus un sous-sol maximum en dehors de cela) et qu’ils présentent le certificat d’achèvement des travaux ou des documents prouvant qu’ils ont terminé les projets précédemment.

Dans le cas des partenariats simples : Le partenariat doit être composé de deux partenaires au maximum et avoir une qualification d’un groupe d’autorisation « D » au minimum ; les documents d’autorisation de chaque partenaire sont également téléchargés dans le système.

L’entrepreneur télécharge également dans le système ARAAD des documents tels qu’une lettre de référence bancaire, une assurance tous risques de construction, une lettre de garantie, un permis de construire, le contrat de construction et l’engagement supplémentaire, le certificat de catégorie d’entrepreneur, des documents attestant l’absence de dettes fiscales et de cotisations SGK, et une adresse KEP.

En cas de modification du certificat d’autorisation, l’entrepreneur est tenu d’informer les parties au contrat dans un délai de dix jours au maximum.

L’entrepreneur est également soumis aux obligations de conformité aux normes environnementales et sociales (NES) de la Banque mondiale, aux procédures de gestion de la main-d’œuvre, au plan d’engagement des parties prenantes et au cadre de réinstallation, à l’établissement d’un mécanisme de plainte sur le chantier, à la désignation de personnel de liaison en matière de SST et d’environnement, au rapport mensuel, à l’inventaire de l’amiante et à la préparation des plans de santé et de sécurité pour la démolition/construction.

Résultat pratique en termes de sélection des entrepreneurs : Ce projet offre en réalité aux propriétaires un mécanisme de présélection prêt à l’emploi. Un entrepreneur dont le groupe d’autorisation est insuffisant, qui a des dettes fiscales/SGK, ou qui ne peut pas fournir une lettre de garantie et une assurance tous risques n’est pas accepté dans le système. Pour des critères détaillés concernant la sélection des entrepreneurs, vous pouvez consulter les articles sur la transformation urbaine de notre cabinet.

11. Risques juridiques pour le propriétaire : hypothèque, défaut et recours

Les conditions du crédit sont avantageuses ; cependant, sa structure juridique impose au propriétaire un profil de risque plus lourd qu’un prêt immobilier classique. Ces risques doivent être connus avant la demande.

11.1. Hypothèque doublée

Pour les crédits approuvés, une hypothèque est constituée en garantie, en premier rang et avec droit de profiter du rang libre, pour un montant au moins égal au double du montant du crédit. Autrement dit, la section indépendante d’un propriétaire qui utilise un crédit de 3 000 000 TL est grevée d’une hypothèque d’un montant minimum de 6 000 000 TL. Le « droit de profiter du rang libre » permet à la banque d’obtenir une priorité sur les rangs futurs et supprime de facto la possibilité d’utiliser le bien immobilier comme garantie pour un autre crédit.

11.2. L’argent bloqué n’est pas à la disposition du propriétaire

Une fois le délai de rétractation expiré, aucune compensation ne peut être effectuée entre le compte bloqué et le compte de recouvrement. Le montant sur le compte bloqué est transféré à l’entrepreneur conformément aux règles du projet, jusqu’à l’achèvement de la construction et l’obtention de la propriété par étages. Le bénéficiaire qui souhaite rembourser le crédit par anticipation ne peut pas utiliser le montant du compte bloqué pour ce remboursement anticipé. En pratique, cela signifie que même si vous regrettez, il n’y a pas de retour en arrière possible.

11.3. Le droit de rétractation est à usage unique

Si le droit de rétractation est exercé pendant le délai de rétractation, le crédit doit être clôturé et une nouvelle demande ne peut pas être faite. La décision de rétractation signifie un retrait total du projet.

11.4. Processus de défaut de paiement

11.5. Décès et vente

Décès : Tous les droits et obligations de l’emprunteur sont transférés à ses héritiers ; les héritiers sont responsables à proportion de leurs parts d’héritage.

Vente : En cas de vente du bien immobilier hypothéqué constituant la garantie du crédit, il est obligatoire de rembourser le crédit. Autrement dit, il n’est pas possible de vendre l’appartement en transférant la dette hypothécaire pendant 15 ans.

11.6. Le risque le plus critique : le recours

Article 63 du Guide : La survenance du droit de résiliation du contrat en raison de l’arrêt des travaux de construction à un certain niveau et de la non-poursuite des activités de construction pendant au moins six mois avec l’équipe et l’équipement nécessaires à l’achèvement du projet (Loi n° 6306, art. 6/14) et en cas de non-réalisation/non-achèvement de la construction, la charge de la dette générée pour les finances publiques sera recouvrée auprès des parties concernées par la construction.

Cette disposition est l’essence de la question du point de vue du propriétaire. Concrétisons le scénario :

Le propriétaire contracte un crédit de 3.000.000 TL, et une hypothèque de 6.000.000 TL est placée sur son appartement.

Le système de paiement des acomptes fonctionne ; un transfert est effectué à l’entrepreneur, par exemple jusqu’à 55 % (environ 1.650.000 TL).

L’entrepreneur rencontre des difficultés financières, le chantier s’arrête, six mois s’écoulent.

Le contrat est résilié d’office par voie administrative conformément à l’article 6/14 de la loi 6306.

Cependant, la dette de crédit incombe au propriétaire; le recouvrement du montant transféré à l’entrepreneur fait l’objet d’une action en justice distincte que le propriétaire intentera contre l’entrepreneur.

Cette asymétrie montre que le crédit doit être utilisé non pas seul, mais avec une architecture contractuelle solide. La manière de mettre en place cette structure fera l’objet du chapitre suivant.

12. Intersection du crédit et du contrat de construction en échange de la part de terrain

Les guides de crédit sont une réglementation administrative ; ils ne régissent pas la relation de droit privé entre le propriétaire et l’entrepreneur. Cette relation est établie par un contrat de construction en échange d’une part de terrain. Si un crédit est sollicité, le contrat doit impérativement être mis à jour sous les rubriques suivantes :

12.1. Définition de la nature juridique du crédit

Le contrat doit clairement indiquer la nature du crédit utilisé : s’agit-il d’un paiement du propriétaire à l’entrepreneur, ou d’une contribution des propriétaires à leur part du coût de construction ? Cette définition affecte directement le ratio de partage. L’erreur la plus fréquente dans la pratique est de déterminer le ratio de partage comme s’il n’y avait pas de crédit, même lorsque celui-ci est utilisé : l’entrepreneur trouve le financement prêt et maintient le même ratio que dans un projet sans crédit. Dans un projet utilisant un crédit, le ratio de partage doit être renégocié en faveur du propriétaire du terrain, proportionnellement au montant du crédit.

12.2. Annexion de l’engagement supplémentaire au contrat

L’engagement supplémentaire environnemental/social/SST signé par l’entrepreneur doit être rédigé comme une annexe indissociable du contrat, et il doit être stipulé que toute violation de cet engagement sera considérée comme une violation du contrat. Le guide prévoit déjà que le contrat pourra être résilié si l’on constate un non-respect des documents de la Banque Mondiale et de la Loi n° 6331.

12.3. Dispositions suggérées à inclure dans le contrat

Note sur la forme : Le contrat de construction en échange de parts de terrain, puisqu’il inclut également la vente de biens immobiliers, doit être établi de manière officielle — en pratique, sous la forme d’un acte notarié. Les guides de crédit ne suppriment pas cette exigence de forme. De plus, l’inscription du contrat au registre foncier, suite à la décision de la Grande Assemblée Générale Unifiée de la Cour de Cassation du 16.05.2025, n° E.2024/1, K.2025/2 (Journal Officiel 18.07.2025, n° 32959), est d’une importance vitale pour le propriétaire du terrain.

12.4. Soutien technique et juridique gratuit

Le guide prévoit qu’afin d’informer les propriétaires de structures à risque avant la signature du contrat avec l’entrepreneur et d’assurer leur participation au processus sans perte de droits, un service gratuit de conseil technique et juridique sera offert par l’intermédiaire d’un consultant désigné par la Présidence ; ce service peut être obtenu auprès des bureaux provinciaux du projet. En outre, la Présidence précise clairement dans le guide qu’elle n’a autorisé aucune entreprise privée à cet égard et que la source d’information la plus fiable pendant le processus de demande est les bureaux de consultation AFDİS dans les provinces du projet.

Malgré cela, pourquoi un avocat séparé ? Le soutien fourni par le bureau du projet est une information générale concernant le projet et le processus de crédit. Ce n’est pas une relation de représentation agissant en votre intérêt spécifique, négociant le taux de partage ou rédigeant le contrat en votre faveur. Ces deux ne sont pas des alternatives l’un à l’autre, mais des compléments.

13. Relation avec « La Moitié Vient de Nous », aide au loyer et exonérations fiscales

13.1. Ne peut pas être utilisé conjointement avec la campagne « La Moitié Vient de Nous »

Selon les déclarations de la Présidence relayées par la presse, la même personne ne peut pas bénéficier simultanément de la campagne « La moitié de nous » et du crédit İADŞP. En revanche, il est possible pour différents propriétaires du même bâtiment de choisir différents soutiens. Cela pose un sérieux problème de planification au sein du bâtiment : le choix de chaque propriétaire concernant le soutien doit être évalué collectivement avant le contrat.

La principale distinction à prendre en compte lors de la comparaison est la suivante : alors qu’une partie du programme « La moitié de nous » est une subvention, l’İADŞP est entièrement un crédit remboursable — mais ses limites sont plus élevées, sa durée plus longue et ses conditions différentes en termes de limites de coefficient/surface de construction. Lequel est avantageux doit être calculé au cas par cas pour chaque bâtiment en fonction du nombre de sections indépendantes, du coût de construction, du revenu du ménage et de la capacité de paiement des propriétaires.

13.2. Peut être utilisé avec l’aide au loyer

Comme clairement indiqué dans le guide, les bénéficiaires qui utilisent un crédit dans le cadre du projet peuvent bénéficier de l’aide au loyer fournie en vertu de la loi n° 6306. Cela offre une flexibilité significative en faveur des propriétaires.

13.3. Exonérations de taxes, droits et frais

Les exonérations prévues par la loi n° 6306 sont applicables aux travaux et transactions relevant du projet :

Droits de notaire,

Droits de titre de propriété et de cadastre,

Taxes, droits et frais perçus par les municipalités,

Droit de timbre,

Impôt sur les successions et les transferts,

Tous les frais perçus par les institutions et organisations sous le nom de frais de fonds de roulement,

Taxe sur les transactions bancaires et d’assurance pour les sommes à percevoir au titre des crédits accordés. 

De plus, conformément à l’article 7/10 de la loi n° 6306, en cas de réalisation d’opérations par des personnes physiques et morales de droit privé dans les zones à risque, les zones de construction de réserve et les parcelles où se trouvent des constructions à risque, aucune taxe ni frais ne sont perçus par les municipalités pour la nouvelle surface de construction allant jusqu’à une fois et demie la surface de construction existante, quelle que soit la modification de fonction.

14. Liste de contrôle de 18 points avant la demande

Votre bâtiment a-t-il été identifié comme une structure à risque ? (Ou a-t-il été démoli après le 1er octobre 2020 ?)

Votre province fait-elle partie des provinces du projet ? (Istanbul, Izmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ, Kahramanmaraş)

La fabrication de la fondation n’a pas commencé pour la nouvelle structure, n’est-ce pas ? (Le béton de propreté n’est pas un problème.)

Votre titre de propriété est-il une copropriété ? Si c’est une propriété indivise, l’opération de conversion a-t-elle été effectuée ?

Y a-t-il une annotation, un gage, une hypothèque, une saisie sur la section indépendante ? Ont-ils été levés ?

Y a-t-il un enregistrement d’exécution/saisie/suivi ouvert à votre nom ? Les petits dossiers ont-ils été clôturés ?

Le ratio mensualité / revenu du ménage reste-t-il inférieur à 70% ?

Dans quelles catégories de réduction d’intérêt entrez-vous ? Les documents justificatifs sont-ils prêts ?

Le groupe d’autorisation de l’entrepreneur est-il au moins « G » ? (Dans un projet RDC+3 étages : H/G1 + certificat d’achèvement des travaux)

S’il s’agit d’une société en nom collectif, la condition d’un maximum de deux associés et d’un groupe minimum « D » est-elle remplie ?

L’entrepreneur a-t-il signé et annexé la déclaration d’engagement supplémentaire environnementale/sociale/SST au contrat ?

Le contrat a-t-il été établi sous forme d’acte notarié et enregistré au registre foncier ?

Le contrat a-t-il réglementé l’impact du montant du prêt sur le taux de partage ?

Une lettre de garantie bancaire, une hypothèque de garantie de construction et une garantie personnelle ont-elles été obtenues auprès de l’entrepreneur ?

L’entrepreneur a-t-il obtenu le permis de construire et enregistré le projet auprès d’ARAAD ?

La date d’approbation finale de la Présidence a-t-elle été apprise ? Le délai de trois mois a-t-il été inscrit au calendrier ?

Le contrat prévoit-il l’obligation et la sanction relatives au Certificat de Performance Énergétique de classe A ?

La comparaison avec « La Moitié de Nous » a-t-elle été calculée par bâtiment ?

15. Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Bien que le prêt de 3 millions de TL apparaisse techniquement comme une opération bancaire, il s’agit juridiquement d’une structure dans laquelle trois relations distinctes sont établies simultanément : (1) la relation de contrat de crédit et d’hypothèque entre le propriétaire et la banque, (2) le contrat de construction en échange de la part de terrain entre le propriétaire et l’entrepreneur, (3) la relation publique dans le cadre de la loi 6306 entre le propriétaire, l’entrepreneur et l’administration. Puisque ces trois relations se nourrissent mutuellement, une erreur commise dans l’une se répercute sur les autres.

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk offre un soutien juridique aux propriétaires de bâtiments à risque, en tenant compte de ces trois dimensions dans les domaines du droit de l’urbanisme, du droit de la copropriété et du droit immobilier :

Analyse préliminaire d’éligibilité au crédit : rapport d’examen préliminaire du point de vue de la structure, de la propriété, des charges et de la crédibilité,

Conversion de la propriété indivise en copropriété et levée des charges figurant sur le titre de propriété,

Examen des candidats entrepreneurs du point de vue de leur catégorie d’autorisation, de leur registre et de leur qualification financière,

Rédaction du contrat de construction en échange de la part foncière comprenant le mécanisme de crédit et du cahier des charges techniques, gestion des processus notariaux et opérations d’annotation du titre de propriété,

Mise en place de la lettre de garantie, de l’hypothèque de garantie de construction et de la structure de garantie personnelle,

Préparation de textes de procuration correctement formulés pour les ayants droit à l’étranger,

Supervision de la documentation relative aux catégories de réduction d’intérêt,

En cas d’arrêt du chantier, constat de preuves, mise en demeure et exécution de la demande de résiliation administrative d’office selon l’article 6/14 de la loi 6306,

Après résiliation, récupération des montants de crédit transférés à l’entrepreneur, ouverture d’actions en dommages et intérêts et en pénalités,

Préparation des demandes à adresser aux mécanismes de plainte (Alo 181, CİMER, PYB, Système de règlement des plaintes de la Banque Mondiale).

Notre cabinet, basé à Tuzla, exerce ses activités dans les régions de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Kadıköy et Üsküdar, ainsi que dans les provinces du projet Kocaeli (Gebze, Darıca, Çayırova, İzmit, Körfez) et Sakarya, couvrant les services d’un avocat en rénovation urbaine, d’un avocat en rénovation urbaine à Istanbul, d’un avocat en rénovation urbaine à Tuzla, d’un avocat en rénovation urbaine à Gebze, d’un avocat en contrats de construction en échange de parts, d’un avocat en structures à risque et d’un avocat en droit immobilier.

Questions Fréquemment Posées

Le crédit de rénovation urbaine de 3 millions de TL est-il valable dans quelles provinces ?

Selon les directives de la Présidence de la Transformation Urbaine, les provinces concernées par le projet sont Istanbul, Izmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ et Kahramanmaraş. Le projet a été lancé à Izmir à titre pilote, et les candidatures ont été ouvertes progressivement dans les autres provinces.

Qui peut bénéficier du crédit ?

Seuls les propriétaires personnes physiques des structures identifiées comme à risque dans le cadre de la loi n° 6306. Les propriétaires de structures enregistrées comme à risque et démolies après le 1er octobre 2020 sont également inclus. Les personnes morales ne peuvent pas en bénéficier.

Quels sont le taux d’intérêt et l’échéance ?

Un taux d’intérêt mensuel de 0,69 %, une période de grâce de 12 mois sans remboursement, suivie d’une durée maximale de 180 mois est appliquée. Les mensualités sont égales et aucun frais de pénalité ou de commission n’est prélevé en cas de remboursement anticipé.

Comment puis-je bénéficier de la réduction du taux d’intérêt ?

Il existe quatre catégories. Une réduction de 0,25 point par an est appliquée pour la possession d’une seule propriété, pour un revenu du ménage inférieur au seuil provincial, et pour l’un des critères sociaux de la troisième catégorie (famille de martyr, retraité, plus de 65 ans, au moins 40 % de handicap, ménages dont le chef de famille est une femme, etc.) ; une réduction de 0,50 point par an est appliquée pour un Certificat de Performance Énergétique de classe A. La réduction totale peut atteindre 1,25 point par an.

L’argent du prêt me sera-t-il versé ?

Non. Le montant du prêt est versé sur un compte de dépôt à vue bloqué ouvert à votre nom et est progressivement transféré sur le compte de l’entrepreneur en fonction des niveaux d’achèvement de la construction. La dernière tranche de 15 % dépend de l’obtention du permis d’occupation et du passage à la copropriété.

Quel montant d’hypothèque sera placé sur mon appartement ?

À titre de garantie, une hypothèque est établie avec un droit de premier rang et le droit de bénéficier d’un rang libre, à condition que le montant ne soit pas inférieur à deux fois le montant du prêt. Pour un prêt de 3 000 000 TL, cela signifie une hypothèque d’au moins 6 000 000 TL. Une exonération des frais, droits et dépenses est appliquée pour l’établissement d’une e-hypothèque.

Que devient la dette de crédit si l’entrepreneur laisse la construction inachevée ?

La dette de crédit incombe au propriétaire et perdure. Le guide précise également qu’en cas de non-achèvement de la construction, la charge de la dette qui en résulterait pour les finances publiques sera répercutée sur les parties concernées par la structure. Le recouvrement des montants transférés à l’entrepreneur fait l’objet d’une procédure judiciaire distincte. Il est donc crucial que le contrat comprenne des garanties telles qu’une lettre de garantie, une hypothèque de garantie de construction et une caution personnelle.

Y a-t-il une limite de temps pour la demande de crédit ?

Oui. Les demandes de crédit doivent être soumises par les bénéficiaires dans les trois mois suivant la date à laquelle la Présidence a donné son approbation finale au projet.

À quelle catégorie doit appartenir mon entrepreneur ?

Au minimum le groupe d’autorisation « G ». À titre exceptionnel, pour les projets prévoyant un maximum de RDC+3 étages (et un maximum d’un sous-sol), il est également possible de s’entendre avec des entrepreneurs des groupes « H » et « G1 », à condition qu’ils présentent un certificat d’achèvement des travaux réalisés antérieurement. Dans les sociétés en nom collectif, un maximum de deux associés et un minimum du groupe « D » sont requis.

Puis-je bénéficier d’une aide au loyer si j’utilise un crédit ?

Oui. Le guide stipule clairement que les bénéficiaires qui utilisent un crédit dans le cadre du projet peuvent bénéficier de l’aide au loyer prévue par la loi n° 6306.

Puis-je l’utiliser avec « La Moitié Vient de Nous » ?

Selon les déclarations de la Présidence, une même personne ne peut pas bénéficier simultanément des deux aides. Cependant, il est possible pour différents propriétaires du même bâtiment de choisir différentes aides. L’aide la plus avantageuse doit être calculée bâtiment par bâtiment.

Puis-je rembourser le crédit par anticipation ?

Oui, aucun frais de pénalité ou commission n’est appliqué en cas de clôture anticipée. Cependant, vous ne pouvez pas utiliser le montant du compte bloqué pour une clôture anticipée; ce montant est bloqué pour être transféré à l’entrepreneur conformément aux règles du projet.

Conclusion

Le prêt İADŞP financé par la Banque Mondiale apporte une réelle solution au problème de financement, le plus grand obstacle à la transformation urbaine: une ressource avec une maturité de 15 ans, la première année sans remboursement, et à un coût inférieur aux conditions du marché, est une opportunité que les propriétaires de structures à risque n’ont pas pu accéder jusqu’à présent.

Cependant, l’architecture juridique de cette ressource impose au propriétaire une dette de prêt et une double hypothèque, tout en laissant l’utilisation de l’argent à l’entrepreneur. Cette asymétrie n’est pas un défaut en soi — elle a été équilibrée par des mécanismes tels que le système de paiement par avancement, le contrôle du consultant et la dernière tranche liée au permis d’occupation. Mais ces mécanismes publics ne remplacent pas la relation de droit privé entre le propriétaire et l’entrepreneur.

Par conséquent, notre conseil résumé est clair: faites réécrire votre contrat avant de demander le prêt. S’engager dans ce prêt avec un contrat de construction en échange de parts de terrain qui n’a pas été mis à jour pour inclure le mécanisme de prêt, les garanties, l’obligation d’obtention du permis d’occupation, la classe énergétique et le remboursement des montants du prêt en cas de résiliation, transforme l’avantage en risque.

Pour l’analyse d’éligibilité au crédit et l’examen du contrat, vous pouvez contacter le cabinet d’avocats 2M Hukuk avec les documents relatifs à votre projet (rapport de détection de bâtiment à risque, registre foncier avec charges, offre de l’entrepreneur, projet de contrat et engagement supplémentaire).

Principales sources utilisées

Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique de la République de Turquie, Direction de la Transformation Urbaine — Guide d’application pour les propriétaires de bâtiments à risque du projet Villes Résilientes au Climat et aux Catastrophes

Direction de la Transformation Urbaine — Guide d’application pour les entrepreneurs (05.06.2026)

Page officielle du projet — kentseldirenclilik.csb.gov.tr

Banque Mondiale — Climate and Disaster Resilient Cities Project (P173025) et communiqué de presse du 27 septembre 2022

Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe (notamment les articles 6/3, 6/8, 6/14, 7/4, 7/9, 7/10) et son règlement d’application

Cour de cassation, Grande Assemblée Générale pour l’Unification de la Jurisprudence, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 (JO 18.07.2025, N° 32959)

Avertissement juridique et note d’actualisation : Ce texte est préparé à des fins d’information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. Les informations contenues dans ce texte sont basées sur l’état des guides publiés par la Présidence de la Transformation Urbaine à la date de leur préparation. Les guides stipulent clairement que, en raison de l’utilisation de financements internationaux, des dispositions exceptionnelles peuvent être appliquées et que des modifications peuvent être apportées par l’Administration, ces modifications pouvant également s’appliquer aux projets en cours. Le montant du prêt, le taux d’intérêt, les seuils de revenu et les conditions de demande peuvent être mis à jour ; des informations actualisées doivent être confirmées avant la demande sur le site kentseldirenclilik.csb.gov.tr et auprès des bureaux de consultation AFDİS dans les provinces concernées par le projet. La référence de la décision judiciaire mentionnée dans le texte doit être confirmée avec le texte intégral via le système de recherche de décisions UYAP / Cour de cassation avant d’être utilisée dans une requête ou une publication quelconque. Avant d’entreprendre toute démarche concernant votre cas spécifique, consultez impérativement un avocat.