Условия, процесс подачи заявки и — никем не обсуждаемые — юридические риски кредита, предоставляемого владельцам рискованных строений в рамках финансируемого Всемирным банком «Проекта городов, устойчивых к изменению климата и стихийным бедствиям«. Под координацией Управления по городской трансформации Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата, в рамках Проекта городов, устойчивых к изменению климата и стихийным бедствиям (İADŞP / AFDİS), финансируемого Всемирным банком, владельцам рискованных строений в провинциях Стамбул, Измир, Коджаэли, Сакарья, Маниса, Текирдаг и Кахраманмараш предоставляется кредит до 3.000.000 турецких лир за каждую независимую секцию, с ежемесячной процентной ставкой 0,69%, с первыми 12 месяцами без платежей и максимальным сроком до 180 месяцев. Возможна дополнительная скидка до 1,25 процентных пункта от годовой процентной ставки по четырем категориям. Однако этот кредит не является классическим жилищным кредитом: заемщиком является владелец, а деньги использует подрядчик. Сумма кредита поступает на заблокированный счет владельца, перечисляется подрядчику в размере, соответствующем этапам строительства, и в качестве залога на независимую секцию налагается первоочередная ипотека в размере не менее удвоенной суммы кредита. И самый критичный момент: в руководстве четко указано, что в случае незавершения строительства долговое бремя, которое ляжет на государственную казну, будет взыскано с заинтересованных сторон строения. По этой причине перед подачей заявки на кредит необходимо пересмотреть договор на строительство в обмен на долю земли, включив в него и кредитный механизм.

1. Что это за кредит, откуда он берется?

Поддержка, известная в обществе как «кредит на городскую трансформацию в размере 3 млн турецких лир», не является самостоятельной кампанией; это компонент жилищного финансирования многокомпонентного проекта развития, финансируемого Всемирным банком.

Характеристики проекта следующие:

Проект состоит из пяти компонентов: институциональное укрепление, инновационное финансирование устойчивого жилья (Компонент 2), инвестиции в муниципальную/общественную инфраструктуру (ИЛБАНК), управление проектами и компонент реагирования на непредвиденные чрезвычайные ситуации. Кредит в размере 3 миллионов турецких лир, являющийся предметом данной статьи, входит в Компонент 2.

Особое примечание для региона Коджаэли и Гебзе: Коджаэли является одной из провинций, включенных в проект с самого начала. Владельцы зданий, находящихся под риском, в Гебзе, Дарыдже, Чайырова и Кёрфезе могут воспользоваться кредитом на тех же условиях, что и правообладатели в Стамбуле.

2. Правовое основание: Статьи 6/3 и 6/8 Закона № 6306

Кредит не является произвольной административной практикой; он основан на четкой правовой основе. В руководствах, опубликованных Управлением по городской трансформации, основание указано следующим образом:

Статья 6/3 Закона № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под угрозой бедствия — кредит на строительство, предоставляемый тем, кто желает построить свое жилье и/или рабочее место,

Статья 6/8 Закона № 6306 — кредит на усиление для сооружений, технически признанных подлежащими усилению в целях, предусмотренных Законом,

Специальный счет проектов трансформации, созданный в соответствии со статьей 7/4 Закона № 6306, и Статья 12/A Положения о счете проектов трансформации.

Таким образом, средства, предоставленные за счет внешнего финансирования, переводятся на Специальный счет проектов трансформации; оттуда они предоставляются правообладателям в качестве субкредита через банки, с которыми подписан протокол. Эта структура важна с точки зрения последствий невозврата кредита — к этому мы вернемся в разделе 11.

3. Кто может воспользоваться? Объем и предварительные условия

3.1. С точки зрения физических лиц

Воспользоваться могут только собственники физические лица рискованных строений. Юридические лица не входят в сферу охвата.

Правообладатели могут воспользоваться кредитом пропорционально их долям, зарегистрированным в кадастре.

Каждый правообладатель может подать заявку только на одну независимую часть.

Проживающие за границей могут подать заявку с особой доверенностью, оформленной официально.

Заявка не может быть подана в случае совместной (долевой) собственности; поскольку ипотека будет оформлена на независимую единицу, необходимо сначала преобразовать право собственности в долевую собственность. После завершения преобразования каждый акционер может подать заявку пропорционально своей доле.

3.2. С точки зрения строения

Здание должно быть определено как рискованное строение в рамках Закона № 6306.

Собственники строений, которые были зарегистрированы как рискованные и снесены после 1 октября 2020 года, также входят в сферу охвата.

В новом строящемся здании еще не должны быть начаты какие-либо работы по фундаменту; производство подбетонки не является препятствием. Это условие чаще всего приводит к отказу в заявке на практике.

На недвижимости, которая будет составлять обеспечение кредита, не должно быть обременений, залога, ипотеки и т.п., ограничивающих право уступки; если они есть, их следует сначала снять.

Общие помещения и пристройки, такие как гараж, склад, не считаются отдельными самостоятельными секциями; дуплексы и триплексы рассматриваются как единая самостоятельная секция.

3.3. Типы подпроектов

3.4. Изменение права собственности и критическая дата

В руководстве содержится правило, на которое следует обратить особое внимание: При изменениях права собственности, произошедших в период от выявления рискованного строения до получения разрешения на строительство, новый владелец может подать заявку на кредит. Однако после получения разрешения на строительство нового строения, при изменениях права собственности, новый владелец не может воспользоваться кредитом. Передача долей между существующими акционерами, осуществленная ими после получения разрешения, находится вне этого правила.

4. Условия кредита: сумма, процент, срок, льготный период

Распространенная ошибка в расчетах: Дополнительные скидки вычитаются в виде баллов от годовой процентной ставки, а не от ежемесячной. То есть расчет вида «%0,69 – %0,25 = %0,44» неверен. Окончательная ставка, которая будет применена к вашему кредиту, автоматически рассчитывается системой на основе категорий, указанных в вашей заявке, и отображается на экране заявки.

5. Дополнительная скидка на проценты: четыре категории и пороги дохода

Управление по городской трансформации определило четыре отдельные категории скидок в соответствии с принципами социальной инклюзивности и гендерного равенства. Правообладатели, относящиеся к первым трем категориям, получают скидку в размере 0,25 балла от годовой процентной ставки. В четвертой категории применяется отдельная скидка в зависимости от класса энергоэффективности.

Правообладатель, соответствующий всем четырем категориям (0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,50 для класса A), может получить общую скидку в размере до 1,25 балла в год.

5.1. Пороги дохода домохозяйства (Категория 2)

Пороги, указанные в руководстве, следующие. Эти суммы ежегодно обновляются на основе данных TÜİK; перед подачей заявки необходимо подтвердить текущее значение.

5.2. Подтверждающие документы, предоставляемые для получения скидки

Подтверждающий документ для домохозяйств, где женщина обеспечивает средства к существованию (право собственности принадлежит женщине и она вносит вклад в доход домохозяйства / средства к существованию полностью обеспечиваются женщиной),

Документ, подтверждающий право на льготы, полученный от SGK для семей шехидов, инвалидов войны и службы,

Для вдов и сирот — свидетельство о регистрации населения,

Для пенсионеров и инвалидов — соответствующий документ / заключение медицинской комиссии,

Сертификат стандартов энергоэффективности.

6. Критерии кредитоспособности: кому будет отказано?

Банк проводит оценку кредитоспособности правообладателя по заявлениям без недостающих документов. Критерии, перечисленные в руководстве, следующие:

Отсутствие открытых, действующих записей об исполнительном производстве,

Отсутствие открытых, действующих записей о взыскании,

Отсутствие открытых, действующих записей об аресте имущества,

Соотношение ежемесячного платежа по кредиту с подтвержденным ежемесячным доходом домохозяйства не должно превышать 70%.

Отклоненная заявка не является окончательной: Заявки, отклоненные из-за несоответствия критериям кредитоспособности, могут быть поданы повторно после приведения в соответствие с критериями. Поэтому закрытие находящихся в производстве дел о принудительном исполнении на небольшие суммы до подачи заявки является на практике наиболее эффективным шагом по подготовке.

Критическое предупреждение — правило большинства: Если в одном и том же проекте подали заявки несколько собственников и большинство завершило оформление документов и воспользовалось кредитом, то другие заявки, имеющие недостатки или не соответствующие критериям кредитоспособности, должны устранить эти недостатки до осуществления первой передачи средств. Если они не будут устранены в срок, соответствующая заявка отклоняется или аннулируется. То есть собственник, опоздавший в здании, может потерять свое право в зависимости от скорости соседей.

7. Процесс подачи заявки шаг за шагом (ARAAD / AFDIS)

Процесс отличается от обычных заявок на жилищный кредит: первый шаг делает не владелец, а подрядчик.

Соглашение и дополнительное обязательство. Владельцы заключают соглашение с одним из подрядчиков, классифицированных Министерством, о трансформации строения. Подрядчик подписывает обязательство, в котором он заявляет о соблюдении требуемых экологических, социальных, требований охраны труда и техники безопасности, запрошенных в рамках проекта, в дополнение к договору, который он заключит с владельцами. Без этого дополнительного обязательства кредит не может быть использован.

Разрешение на строительство. Процесс подачи заявки на кредит начинается после того, как подрядчик получит разрешение на строительство.

Регистрация проекта подрядчиком (ARAAD). Подрядчик регистрирует проект, входя в систему ARAAD (AFDIS) Управления городского преобразования через e-Devlet, используя Номер бюллетеня разрешения на строительство и Идентификационный номер рискованного строения; загружает технические, экологические, социальные документы и документы по охране труда и технике безопасности, связанные со сносом и строительством, и отправляет их на утверждение в Управление.

Одобрение Управления. Управление рассматривает досье; в случае недостатков отправляет на доработку или отклоняет.

Электронная предварительная заявка правообладателя. В утвержденных проектах владельцы вводят информацию по декларативному принципу, входя в систему ARAAD (AFDIS) через e-Devlet: информация о правообладателе, информация о рискованном строении (YKN), информация о проекте строения, информация о собственности, информация о доходах и информация о снижении процентной ставки.

Физическое обращение в банк. Правообладатель, завершивший электронную заявку, завершает свою заявку, обратившись в отделение банка, с которым подписан протокол, с необходимыми документами.

Оценка кредитоспособности и одобрение Президиума. Банк проводит оценку, отправляет досье в Президиум через ARAAD для утверждения.

Установление ипотеки и использование. По утвержденным кредитам устанавливается ипотека; сумма переводится на заблокированный счет, открытый на имя правообладателя.

Трехмесячный срок, влекущий утрату права: Согласно руководству, заявки на кредит должны быть поданы правообладателями в течение трех месяцев с даты окончательного утверждения проекта Президиумом. Узнать дату получения одобрения подрядчиком и внести ее в календарь – ответственность владельцев. Владелец, пропустивший этот срок, останется без финансирования, пока его соседи будут пользоваться кредитом.

8. Документы для подачи заявки

8.1. Документы, подлежащие предоставлению в банк

Документ, подтверждающий доход (подробности приведены ниже),

Подтверждающие документы, необходимые для дополнительного снижения процентной ставки,

Ксерокопия удостоверения личности/паспорта,

Документ о месте жительства,

Расширенная копия записи о семейном положении.

8.2. Документы, которые будут заполнены в банке

Заявление на кредит, типовой кредитный договор,

Приложение к договору о блокировке счета,

8.3. Виды документов, подтверждающих доход

Наёмные работники: Штампованный/подписанный или с бар-кодом расчётный листок за последний месяц или письмо с заявлением о зарплате, подписанное уполномоченным лицом; для работников частного сектора также подробная выписка об услугах SGK (Социального обеспечения) с бар-кодом.

Пенсионеры: Пенсионное удостоверение (при наличии) и выписка с банковского счёта за последние 6 месяцев или заявление о ежемесячной пенсии, полученное от SGK (Социального обеспечения) с бар-кодом.

Индивидуальные предприниматели и лица свободных профессий: Налоговая табличка (налоговое свидетельство), нотариально заверенное заявление/циркуляр о подписи, утверждённые финансовые отчёты за последний год; для партнёров компании — газета торгового реестра; для фермеров — документ ÇKS (Системы регистрации фермеров) и книга учёта хозяйства.

Прочие доходы: Для дохода от аренды — свидетельство о праве собственности (тапу), договор аренды и заверенная банком выписка за последние 6 месяцев; для дохода от вкладов — заверенная банком выписка; для доходов из-за границы — заверенная выписка за последние 6 месяцев, переведённая на турецкий язык.

8.4. Подача заявления по доверенности

Объём доверенности различается в зависимости от выполняемой операции, и это различие часто приводит к ошибкам на практике:

Только для подачи заявления: Должна быть фраза: «В рамках Закона № 6306; уполномочен подавать заявки на кредит, выполнять все виды работ и операций, подписывать документы.»

Как для подачи заявления, так и для использования кредита: Должна быть фраза: «В рамках Закона № 6306; уполномочен подавать заявки на кредит и использовать кредит«.

Необходимо предоставить нотариально заверенный оригинал и копию удостоверения личности представителя.

В случае ограниченной дееспособности правообладателя, вместе с решением об опеке необходимо предоставить решение, полученное от надзорного органа, включающее полномочия на подачу заявки на кредит и использование кредита.

Предупреждение по применению: С доверенностью, содержащей фразу «Уполномочен подавать заявку на кредит», в банке невозможно перейти к этапу использования кредита. Особенно для клиентов за рубежом, при оформлении доверенности следует отдавать предпочтение тексту, охватывающему оба полномочия; в противном случае потребуется второе посещение консульства, и трехмесячный срок будет под угрозой.

9. Поток денежных средств: заблокированный счет и система выплат (pursantaj)

Здесь заключается самое главное отличие этого кредита от классической ипотеки и это наиболее часто неправильно понимаемый с юридической точки зрения момент:

Кредит получает и за него несет ответственность владелец; однако деньги владелец не использует. Сумма кредита зачисляется на заблокированный текущий счет, открытый на имя правообладателя. Блокировка постепенно снимается по мере достижения строительством определенных Президентством уровней завершения и получения одобрения, и сумма переводится на счет подрядчика, подписавшего договор с владельцем.

Перевод осуществляется после запроса системы строительного надзора и/или физических проверок консалтинговой фирмы, согласно следующей таблице выплат (pursantaj):

В проектах, включающих 80 и более независимых единиц, передача ресурсов осуществляется в соответствии с выводами консалтинговой фирмы о ходе строительства, согласно подробной таблице распределения ресурсов в приложении к руководству.

Два мощных преимущества для владельца земельного участка:
(1) Последний транш в размере 15% связан с получением разрешения на эксплуатацию и переходом на кондоминиумную собственность. Это самый эффективный механизм, вынуждающий подрядчика получить разрешение на эксплуатацию, поскольку 15% его денег остаются заблокированными в здании, которое он сдал, но не получил разрешения на эксплуатацию.
(2) Соответствующая передача ресурсов не осуществляется до устранения несоответствий, выявленных консалтинговой фирмой и доведенных до сведения подрядчика. Владельцы могут задействовать этот механизм, сообщив о выявленных дефектах консалтинговой фирме.

10. Требования к подрядчику: как минимум группа авторизации «G»

Владельцы, желающие воспользоваться кредитом, не могут свободно выбирать подрядчика, с которым они подпишут договор; подрядчик должен быть принят в проект. Условия, предусмотренные в руководствах, следующие:

Подрядчик должен иметь квалификацию как минимум группы авторизации «G».

Исключение: Подрядчики групп авторизации «H» и «G1» могут подавать заявки при условии, что проект, который будет реализован, запланирован максимум как Цокольный этаж + 3 этажа (помимо этого, максимум один подвальный этаж) и они предоставят свидетельство о завершении работ по ранее выполненным проектам или документы, подтверждающие их завершение.

В простых товариществах: товарищество должно состоять максимум из двух партнеров и обладать квалификацией как минимум группы полномочий «D»; документы, подтверждающие полномочия каждого партнера, загружаются в систему отдельно.

Подрядчик также загружает в систему ARAAD такие документы, как банковское рекомендательное письмо, страхование всех рисков строительства, гарантийное письмо, разрешение на строительство, договор строительного подряда и дополнительное обязательство, сертификат класса подрядчика, документы об отсутствии задолженности по налогам и СГК, а также адрес KEP.

В случае изменения в документе о полномочиях подрядчик обязан уведомить стороны договора не позднее десяти дней.

Подрядчик также несет обязательства по соблюдению экологических и социальных стандартов Всемирного банка (ЭСС), процедур управления трудовыми ресурсами, плана участия заинтересованных сторон и рамок переселения, созданию на строительной площадке механизма подачи жалоб, назначению контактного персонала по ОТ и ТБ и охране окружающей среды, ежемесячной отчетности, а также подготовке инвентаризации асбеста и планов охраны здоровья и безопасности при сносе/строительстве.

Практический результат с точки зрения выбора подрядчика: Этот проект, по сути, предлагает владельцам готовый механизм предварительной квалификации. Подрядчик с недостаточной группой полномочий, имеющий задолженность по налогам/СГК, неспособный предоставить гарантийное письмо и страховку от всех рисков, не будет принят в систему. Для получения подробных критериев по выбору подрядчика вы можете ознакомиться со статьями о городской трансформации нашей фирмы.

11. Юридические риски для собственника: ипотека, просрочка и регресс

Условия кредита выгодны; однако его юридическая структура возлагает на собственника профиль риска, значительно более обременительный, чем у классического жилищного кредита. Эти риски должны быть известны до подачи заявки.

11.1. Двойная ипотека

В одобренных кредитах в качестве обеспечения устанавливается ипотека с правом использования первой и свободной степени, на сумму не менее чем в два раза превышающую сумму кредита. То есть, независимая часть недвижимости собственника, получившего кредит в размере 3.000.000 турецких лир, обременяется ипотекой на сумму не менее 6.000.000 турецких лир. «Право использования свободной степени» обеспечивает банку приоритет в будущих очередях и фактически исключает возможность использования недвижимости в качестве обеспечения по другому кредиту.

11.2. Заблокированные средства не находятся в распоряжении собственника

После истечения срока на отказ взаимозачет между заблокированным счетом и счетом для сбора средств невозможен. Сумма на заблокированном счете, согласно правилам проекта, перечисляется подрядчику до завершения строительства и получения права собственности на отдельную часть.  Правообладатель, желающий досрочно погасить кредит, не может использовать сумму на заблокированном счете для досрочного погашения. На практике это означает: даже если вы пожалеете, пути назад нет.

11.3. Право на отказ является однократным

В случае использования права на отказ в течение срока на отказ, закрытие кредита является обязательным, и повторная заявка невозможна. Решение об отказе означает полный выход из проекта.

11.4. Процесс неисполнения обязательств

11.5. Смерть и продажа

Смерть: Все права и обязанности кредитополучателя переходят к его наследникам; наследники несут ответственность пропорционально их долям в наследстве.

Продажа: В случае продажи ипотечной недвижимости, которая является обеспечением кредита, погашение кредита является обязательным. То есть, продать квартиру, передав ипотечный долг, на протяжении 15 лет невозможно.

11.6. Наиболее критический риск: регресс

Статья 63 Руководства: В связи с остановкой строительных работ на определенном уровне и отсутствием продолжения строительной деятельности с необходимым оборудованием и персоналом для завершения проекта в течение не менее шести месяцев возникновение права на расторжение договора (Закон № 6306, ст. 6/14) и в случае невыполнения/незавершения строительства долговое бремя, предъявленное государственным финансам, будет взыскано (по праву регресса) с заинтересованных сторон строения.

Это положение является сутью вопроса с точки зрения собственника. Конкретизируем сценарий:

Собственник берет кредит в размере 3 000 000 турецких лир, на его квартиру накладывается ипотека в размере 6 000 000 турецких лир.

Система выплат по выполненным работам функционирует; подрядчику перечисляется, например, до уровня 55% (около 1 650 000 турецких лир).

Подрядчик испытывает финансовые трудности, стройка останавливается, проходит шесть месяцев.

Договор расторгается в административном порядке ex officio в соответствии со ст. 6/14 Закона № 6306.

Однако кредитный долг лежит на собственнике; возврат суммы, переведенной подрядчику, является предметом отдельного гражданского иска, который собственник будет подавать против подрядчика.

Эта асимметрия показывает, что кредит должен использоваться не сам по себе, а в сочетании с надежной договорной архитектурой. Как будет создана эта структура, является темой следующего раздела.

12. Пересечение кредита и договора строительного подряда в обмен на долю земли

Кредитные руководства являются административным актом; они не регулируют частноправовые отношения между собственником и подрядчиком. Эти отношения устанавливаются договором строительного подряда в обмен на долю земли. Если будет подана заявка на кредит, договор обязательно должен быть обновлен по следующим пунктам:

12.1. Определение правовой природы кредита

В договоре должно быть четко указано, что представляет собой используемый кредит: является ли это платежом собственника подрядчику, или это вклад собственников в стоимость строительства, приходящуюся на их долю? Это определение напрямую влияет на долю распределения. Самая распространенная ошибка на практике заключается в том, что, несмотря на использование кредита, доля распределения определяется как будто кредита нет: подрядчик находит финансирование готовым и сохраняет свою долю в проекте без кредита. В проекте, где используется кредит, доля распределения должна быть пересмотрена в пользу собственника земли в размере суммы кредита.

12.2. Включение дополнительного обязательства в качестве приложения к договору

Дополнительное обязательство по экологическим/социальным вопросам/ОТБ, подписанное подрядчиком, должно быть оформлено как неотъемлемое приложение к договору, и должно быть указано, что нарушение данного обязательства будет считаться нарушением договора. В руководстве уже предусмотрено, что договор может быть расторгнут в случае установления несоответствия документам Всемирного банка и Закону № 6331.

12.3. Положения, рекомендуемые для включения в договор

Формальное внимание: Договор строительного подряда в обмен на долю земли, поскольку он также включает продажу недвижимости, должен быть заключен в официальной форме — на практике у нотариуса в форме составления документа . Кредитные руководства не отменяют это требование к форме. Кроме того, запись договора в земельном кадастре имеет жизненно важное значение для владельца земли после решения Объединенной Большой Генеральной Ассамблеи Верховного суда по объединению прецедентов от 16.05.2025 г., № E.2024/1, K.2025/2 (Официальный вестник 18.07.2025 г., № 32959).

12.4. Бесплатная техническая и юридическая поддержка

В руководстве предусмотрено предоставление бесплатных услуг технического и юридического консультирования через консультанта, назначенного Президиумом, с целью информирования владельцев рискованных строений перед заключением договора с подрядчиком и обеспечения их участия в процессе без потери прав; эту услугу можно получить в региональных проектных офисах. Кроме того, Президиум четко указывает в руководстве, что не давал полномочий ни одной частной фирме по этому вопросу и что наиболее достоверным источником информации в процессе подачи заявки являются консультационные офисы AFDİS в проектных регионах.

Несмотря на это, зачем отдельный адвокат? Поддержка, предоставляемая проектным офисом, является общей информацией, касающейся проекта и кредитного процесса . Это не отношения представительства, которые представляют ваши особые интересы, ведут переговоры о доле распределения и составляют договор в вашу пользу. Эти два варианта не являются альтернативами друг другу, а дополняют друг друга.

13. Связь с программой «Половина от нас», помощь в аренде и налоговые льготы

13.1. Не может использоваться в сочетании с кампанией «Половина от нас»

Согласно заявлениям Управления, опубликованным в прессе, одно и то же лицо не может одновременно воспользоваться кампанией «Половина от нас» и кредитом ИАДШП. В то же время различные владельцы в одном и том же здании могут выбрать различные виды поддержки. Это создает серьезную проблему планирования внутри здания: какой владелец выберет какую поддержку, должно быть оценено коллективно до заключения договора.

Основное различие, которое следует учитывать при сравнении, заключается в следующем: в то время как часть пакета «Половина от нас» является грантом, ИАДШП полностью возвратный кредит — однако его лимит выше, срок дольше, а условия отличаются в отношении коэффициента застройки/площади строительства. Какой из них более выгоден, должно быть **рассчитано для каждого здания** в зависимости от количества отдельных секций, стоимости строительства, дохода домохозяйства и платежеспособности владельцев.

13.2. Может использоваться вместе с помощью по аренде

Как четко указано в руководстве, правообладатели, использующие кредит в рамках проекта, могут воспользоваться помощью по аренде, предоставляемой в соответствии с Законом № 6306. Это обеспечивает значительную гибкость в пользу владельцев.

13.3. Освобождение от налогов, сборов и пошлин

В рамках работ и операций по проекту действуют освобождения, предусмотренные Законом № 6306:

Нотариальный сбор,

Плата за регистрацию недвижимости и кадастровый сбор,

Налоги, сборы и пошлины, взимаемые муниципалитетами,

Гербовый сбор,

Налог на наследство и передачу имущества,

Все сборы, взимаемые учреждениями и организациями под названием «плата за оборотный капитал»,

Что касается средств, которые будут получены в пользу выданных кредитов, налог на банковские и страховые операции.

Кроме того, в соответствии со статьей 7/10 Закона № 6306, в случае реализации проектов физическими и юридическими лицами частного права в зонах риска, в зонах резервной застройки и на участках, где расположены рискованные сооружения, независимо от изменения функции, муниципалитеты не взимают сборы и пошлины за новую площадь застройки, составляющую до полутора раз от существующей площади застройки.

14. Контрольный список из 18 пунктов перед подачей заявки

Было ли ваше строение признано рискованным? (Или оно было снесено после 1 октября 2020 года?)

Находится ли ваша провинция среди проектных провинций? (Стамбул, Измир, Коджаэли, Сакарья, Маниса, Текирдаг, Кахраманмараш)

Строительство фундамента нового строения еще не начато, верно? (Щебеночная подготовка не является проблемой.)

Ваше свидетельство о праве собственности на долевую собственность? Если это совместная собственность, была ли проведена процедура преобразования?

Есть ли на независимой секции обременение, залог, ипотека, арест? Было ли оно снято?

Есть ли на ваше имя открытая запись об исполнительном производстве/аресте/взыскании? Были ли закрыты небольшие дела?

Соотношение ежемесячного платежа к доходу домохозяйства остается ниже 70%?

В какие категории скидок на проценты вы попадаете? Подтверждающие документы готовы?

Группа разрешений подрядчика не ниже «G»? (В проекте «цоколь+3 этажа» H/G1 + свидетельство о завершении работ)

Если это простое товарищество, выполняется ли условие не более двух партнеров и группы не ниже «D»?

Подрядчик подписал и приложил к договору дополнительное обязательство по охране окружающей среды/социальному обеспечению/охране труда?

Был ли договор составлен в форме нотариального акта и зарегистрирован в земельной книге?

Было ли в договоре оговорено влияние суммы кредита на коэффициент распределения?

Были ли получены от подрядчика банковская гарантия, ипотека в качестве обеспечения строительства и личное поручительство?

Получил ли подрядчик разрешение на строительство и зарегистрировал ли проект в ARAAD?

Узнана ли окончательная дата утверждения Президиумом? Были ли три месяца внесены в календарь?

Есть ли в договоре обязательство и санкции по Сертификату энергетической эффективности класса A?

Было ли сравнение с программой «Половина от нас» рассчитано на основе здания?

15. Почему необходима поддержка юриста-эксперта?

Кредит в размере 3 миллионов турецких лир, хотя технически и выглядит как банковская операция, с юридической точки зрения представляет собой структуру, в которой одновременно устанавливаются три отдельных отношения: (1) кредитный договор и ипотечное отношение между собственником и банком, (2) договор строительного подряда в обмен на долю земли между собственником и подрядчиком, (3) публичные отношения в рамках Закона № 6306 между собственником, подрядчиком и администрацией. Поскольку эти три отношения взаимосвязаны, ошибка, допущенная в одном из них, распространяется на остальные.

Адвокатское бюро «2M Hukuk» предоставляет юридическую поддержку владельцам объектов, находящихся в зоне риска, в областях права городского преобразования, права собственности на помещения и права недвижимости, учитывая эти три аспекта:

Предварительный анализ кредитоспособности: предварительный отчет о проверке с точки зрения структуры, собственности, обременений и кредитоспособности,

Преобразование совместной собственности в долевую и снятие обременений с правоустанавливающего документа,

Изучение кандидатов-подрядчиков с точки зрения группы полномочий, регистрационных данных и финансовой состоятельности,

Составление договора строительного подряда в обмен на долю земли, охватывающего кредитный механизм, и технического задания, управление нотариальными процессами и процедуры внесения записи в кадастровую книгу,

Выдача гарантийного письма, оформление ипотеки в качестве обеспечения строительства и создание структуры личного поручительства,

Подготовка текстов правильно составленных доверенностей для правообладателей за рубежом,

Контроль документации, относящейся к категориям скидок по процентам,

В случае остановки строительной площадки: установление доказательств, отправка предупредительного письма и проведение процедуры подачи заявления на административное расторжение договора в соответствии со статьей 6/14 Закона № 6306,

После расторжения: взыскание сумм кредита, переведенных подрядчику, подача исков о компенсации и неустойке,

Подготовка заявлений, подаваемых в механизм подачи жалоб (Alo 181, CİMER, PYB, Система рассмотрения жалоб Всемирного банка).

Наш офис, расположенный в Тузле, осуществляет деятельность в рамках следующих направлений услуг:  адвокат по городской реновации,  адвокат по городской реновации в Стамбуле,  адвокат по городской реновации в Тузле,  адвокат по городской реновации в Гебзе,  адвокат по договорам строительного подряда с долевым участием,  адвокат по вопросам аварийных зданий и адвокат по недвижимости. Мы работаем в регионах Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Аташехир, Умрание, Санджактепе, Султанбейли, Кадыкёй и Ускюдар, а также в городах проекта Коджаэли (Гебзе, Дарыджа, Чайырова, Измит, Кёрфез) и Сакарья.

Часто задаваемые вопросы

В каких провинциях действует кредит на городскую реновацию в размере 3 миллионов турецких лир?

Согласно руководствам Управления по городской реновации, городами проекта являются Стамбул, Измир, Коджаэли, Сакарья, Маниса, Текирдаг и Кахраманмараш. Проект был запущен в Измире в качестве пилотного, в других провинциях заявки открывались постепенно.

Кто может воспользоваться кредитом?

Только собственники-физические лица зданий, признанных аварийными в соответствии с Законом № 6306. Владельцы зданий, зарегистрированных как аварийные и снесенных после 1 октября 2020 года, также включены. Юридические лица не могут воспользоваться.

Каковы процентная ставка и срок погашения?

Применяется ежемесячная процентная ставка 0,69%, период без погашения кредита в течение первых 12 месяцев, а затем максимальный срок погашения 180 месяцев. Платежи осуществляются ежемесячными равными частями, и при досрочном погашении не взимаются штрафные санкции или комиссии.

Как я могу воспользоваться скидкой по процентной ставке?

Существует четыре категории. Скидка 0,25 балла в год применяется для владения единственным жильем, для домохозяйств, чей доход ниже регионального порога, и для выполнения одного из социальных критериев третьей категории (семья мученика, пенсионер, старше 65 лет, инвалидность не менее 40%, домохозяйства, возглавляемые женщиной и т. д.); скидка 0,50 балла в год применяется за энергетический паспорт класса А. Общая скидка может достигать 1,25 балла в год.

Будут ли кредитные средства выплачены мне?

Нет. Сумма кредита зачисляется на открытый на ваше имя заблокированный беспроцентный депозитный счет и постепенно переводится на счет подрядчика в соответствии с этапами завершения строительства. Последние 15% зависят от получения разрешения на заселение и перехода в долевую собственность.

Какая сумма ипотеки будет наложена на мою квартиру?

В качестве обеспечения устанавливается ипотека первой очереди и с правом свободного пользования, при этом сумма ипотеки должна быть не менее двойного размера суммы кредита. Это означает ипотеку на сумму не менее 6 000 000 турецких лир для кредита в 3 000 000 турецких лир. При оформлении электронной ипотеки применяется освобождение от сборов, пошлин и расходов.

Что произойдет с кредитным долгом, если подрядчик оставит строительство незавершенным?

Долг по кредиту принадлежит владельцу и сохраняется. В руководстве также указано, что долговое бремя, которое ляжет на государственные финансы в случае незавершения строительства, будет возложено на заинтересованных лиц строения. Возврат сумм, переданных подрядчику, является предметом отдельного судебного иска. Поэтому критически важно наличие в договоре таких гарантий, как гарантийное письмо, ипотека под залог строительства и личное поручительство.

Есть ли ограничение по срокам для подачи заявки на кредит?

Да. Заявки на кредит должны быть поданы правообладателями в течение трех месяцев с даты окончательного утверждения проекта Управлением.

В каком классе должен быть мой подрядчик?

Минимум группа полномочий «G». В качестве исключения, в проектах, где планируется максимум Цоколь+3 этажа (и максимум один подвальный этаж), возможно сотрудничество с подрядчиками групп «H» и «G1» при условии предоставления ими сертификата о завершении ранее выполненных работ. В простых товариществах требуется не более двух партнеров и минимум группа «D».

Могу ли я получить помощь по аренде, если воспользуюсь кредитом?

Да. В руководстве четко указано, что правообладатели, использующие кредит в рамках проекта, могут воспользоваться помощью по аренде в соответствии с Законом № 6306.

Могу ли я использовать это вместе с программой «Половина от нас»?

Согласно заявлениям Управления, одно и то же лицо не может одновременно воспользоваться двумя видами поддержки. Однако возможно, чтобы разные владельцы в одном и том же здании выбрали разные виды поддержки. Какой вид поддержки более выгоден, должно быть рассчитано на основе здания.

Могу ли я досрочно погасить кредит?

Да, при досрочном погашении штрафы или комиссии не взимаются. Однако вы не можете использовать сумму на заблокированном счете для досрочного погашения; эта сумма блокируется для перевода подрядчику в соответствии с правилами проекта.

Итог

Кредит ИАДШП, финансируемый Всемирным банком, предлагает реальное решение проблеме финансирования, которая является самым большим препятствием на пути городской трансформации: ресурс со сроком погашения 15 лет, с первым годом без платежей и стоимостью ниже рыночных условий — это возможность, недоступная до сих пор для владельцев рискованных строений.

Однако юридическая архитектура этого источника возлагает на владельца кредитный долг и двойную ипотеку, в то время как использование денег остается за подрядчиком. Эта асимметрия сама по себе не является недостатком — она пыталась быть сбалансирована с помощью таких механизмов, как система платежей по выполненным работам, консультационный надзор и последний транш, зависящий от получения разрешения на эксплуатацию. Однако эти государственные механизмы не заменяют частноправовые отношения между владельцем и подрядчиком.

Поэтому наша краткая рекомендация ясна: Перепишите свой договор перед подачей заявки на кредит. Вступление в этот кредит с договором подряда на долю земли, который не был обновлен с учетом механизма кредитования, гарантий, обязательств по получению разрешения на эксплуатацию, класса энергоэффективности и возврата сумм кредита в случае расторжения, превращает преимущество в риск.

Для анализа соответствия кредитным требованиям и рассмотрения договора вы можете связаться с юридическим бюро 2M Hukuk с документами, относящимися к вашему проекту (отчет об обнаружении рискованной постройки, запись в кадастре с обременениями, предложение подрядчика, проект договора и дополнительное обязательство).

Основные использованные источники

Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата Турецкой Республики, Департамент городской трансформации — Руководство по применению для владельцев рискованных построек в рамках проекта «Города, устойчивые к изменению климата и стихийным бедствиям»

Департамент городской трансформации — Руководство по применению для подрядчиков (05.06.2026)

Официальная страница проекта — kentseldirenclilik.csb.gov.tr

Всемирный банк — Проект городов, устойчивых к изменению климата и стихийным бедствиям (P173025) и пресс-релиз от 27 сентября 2022 года

Закон № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий (в частности, ст. 6/3, ст. 6/8, ст. 6/14, ст. 7/4, ст. 7/9, ст. 7/10) и Положение о его применении

Большое общее собрание по унификации судебной практики Кассационного суда, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 (ОГ 18.07.2025, № 32959)

Правовое уведомление и примечание об актуальности: Данная статья подготовлена исключительно в целях общего информирования и не является юридическим заключением или адвокатской услугой. Информация в статье основана на состоянии руководств, опубликованных Управлением по городской трансформации, на дату их подготовки. В руководствах четко предусмотрено, что в связи с использованием международного финансирования могут применяться исключительные положения, и Администрация может вносить изменения, которые могут применяться и к текущим проектам. Сумма кредита, процентные ставки, пороговые значения дохода и условия подачи заявки могут быть обновлены; перед подачей заявки необходимо подтвердить актуальную информацию на сайте kentseldirenclilik.csb.gov.tr и в консультационных офисах AFDİS в провинциях, где реализуются проекты. Заголовок упомянутого в статье судебного решения должен быть подтвержден полным текстом через систему UYAP / Yargıtay Karar Arama перед использованием в любом заявлении или публикации. Обязательно проконсультируйтесь с адвокатом, прежде чем предпринимать какие-либо шаги по вашему конкретному делу.