Toute décision d’assemblée générale prise dans un immeuble ou une copropriété lie tous les copropriétaires, y compris ceux qui n’ont pas participé à la réunion ou qui ont voté négativement (art. 32 de la LC). Cette force contraignante est forte, mais elle n’est pas illimitée. Si la décision prise est contraire à la loi, au règlement de copropriété ou au principe de bonne foi, vous n’êtes pas tenu de la supporter. L’action en annulation des décisions d’assemblée générale est le recours le plus fondamental dont dispose le copropriétaire contre les décisions illégales. Dans cet article, nous examinons en détail quelles décisions peuvent être annulées, le délai de recours, le tribunal compétent, l’objet du litige et l’impact des modifications actuelles en 2026.
Pourquoi les décisions de l’assemblée des copropriétaires sont-elles contraignantes ?
L’assemblée des copropriétaires est l’organe décisionnel suprême de l’immeuble principal et les décisions qu’elle prend conformément à la procédure sont consignées dans un registre de décisions et signées (art. 32 de la LC). Ces décisions lient les copropriétaires, leurs successeurs universels et particuliers, le syndic et le commissaire aux comptes (art. 32 de la LC). C’est précisément en raison de cette forte force contraignante qu’il est d’une grande importance de faire annuler une décision illégale dans le délai imparti ; sinon, la décision devient définitive et exécutoire.
Quelles décisions de l’assemblée des copropriétaires peuvent être annulées ?
Le droit d’intenter une action contre les décisions prises par l’assemblée est réglementé (art. 33 de la LC). Les décisions pouvant être annulées se regroupent principalement en trois catégories :
1. Décisions contraires à la loi : Les décisions contraires aux dispositions impératives de la LC peuvent être annulées. Par exemple, l’attribution d’espaces communs à une personne sans unanimité (art. 16 de la LC), le non-respect des quorums légaux (art. 30 de la LC) ou l’octroi d’une exemption illégale au syndic (art. 20 de la LC) relèvent de cette catégorie.
2. Décisions contraires au plan de gestion : Les décisions administratives ou financières qui sont clairement contraires au plan de gestion, qui est la « constitution » du site, peuvent être annulées (art. 28 de la loi sur la propriété immobilière). Nous avons abordé les détails des violations du plan de gestion dans notre article intitulé « Les décisions contraires au plan de gestion sont-elles contraignantes ? ».
3. Décisions contraires à la règle de bonne foi : Les décisions qui favorisent certains propriétaires, qui sont arbitraires ou qui constituent un abus de droit, sont également sujettes à annulation.
Délai pour intenter une action en annulation : Le délai critique d’un mois
La question qui entraîne le plus de perte de droits dans une action en annulation est le délai (art. 33 de la loi sur la propriété immobilière). Selon cela :
Le copropriétaire qui a participé à la réunion et voté contre la décision, doit intenter une action dans un délai d’un mois à compter de la date de la décision (art. 33 de la loi sur la propriété immobilière).
Le propriétaire qui n’a pas participé à la réunion ou qui a eu connaissance de la décision ultérieurement, peut intenter une action dans un délai d’un mois à compter de la date de connaissance et en tout état de cause dans les six mois à compter de la date de la décision (art. 33 de la loi sur la propriété immobilière).
Ces délais sont préclusifs ; si l’action n’est pas intentée dans les délais, elle est rejetée. La seule exception est si la décision présente des vices si graves qu’elle est considérée comme « nulle et non avenue » (par exemple, la rédaction d’un procès-verbal sans aucune réunion) ; dans ce cas, une action en constatation peut être envisagée sans être soumise à un délai. Pour la base légale officielle des délais, vous pouvez consulter le texte actuel de la loi n° 634 sur mevzuat.gov.tr.
Tribunal compétent et Parties au litige
Le tribunal compétent pour les actions en annulation des décisions de l’assemblée générale est le tribunal de paix civil du lieu où se trouve l’immeuble principal (LC art. 33). Cette règle s’applique quelle que soit la valeur monétaire du litige. Quant à la partie défenderesse, l’action doit être dirigée contre le conseil des copropriétaires qui a pris la décision (dans la pratique, contre le syndic et/ou les autres copropriétaires) ; il est impératif d’être rigoureux à cet égard, car une erreur dans la désignation de la partie défenderesse peut entraîner le rejet de l’action.
L’impact de l’amendement de 2026 sur les décisions de l’assemblée générale
La loi n° 7579, publiée au Journal officiel n° 33261 du 22 mai 2026, a apporté des modifications importantes à la LC concernant directement les décisions de l’assemblée générale :
Le plan de gestion est désormais approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires (LC art. 37). S’il n’y a pas de plan de gestion approuvé, le syndic prépare un plan de gestion provisoire ; ce projet doit être approuvé par le conseil dans un délai de trois mois au plus tard (LC art. 37). Pour plus de détails sur ce sujet, vous pouvez consulter notre article « Comment les charges sont-elles déterminées si le plan de gestion n’est pas préparé ? »
La majorité requise pour la modification du règlement de copropriété dans les ensembles immobiliers a été réduite de « quatre cinquièmes » à « deux tiers » par l’amendement de l’article 70 de la LC (LC art. 70). Les dispositions contraires dans les règlements de copropriété ne sont plus applicables (LC art. 70).
Ces modifications sont déterminantes pour l’évaluation de la légalité des décisions relatives aux augmentations de charges/avances et aux mises à jour du règlement de copropriété. Les augmentations unilatérales de charges effectuées sans l’approbation du plan de gestion sont désormais plus facilement annulables. Nous avons expliqué ce sujet en détail dans notre article « Comment contester si les charges sont déterminées de manière irrégulière ou si une augmentation excessive est appliquée ? »
Points à considérer dans un procès en annulation
Il y a plusieurs points critiques pour le succès d’une action en annulation. Premièrement, il est très important pour la preuve que votre vote négatif sur la décision soit enregistré dans le procès-verbal de la réunion (registre des décisions) (article 32 du KMK). Deuxièmement, la demande doit être correctement dirigée lors de l’introduction de l’action. Troisièmement, si nécessaire, la suspension de l’exécution de la décision (mesure conservatoire) doit également être envisagée avec la demande d’annulation ; car l’action en annulation seule ne suspend pas automatiquement l’exécution forcée ou l’exécution de la décision.
Questions Fréquemment Posées (FAQ)
Je n’ai pas assisté à la réunion, puis-je quand même intenter une action en annulation ? Oui. Le propriétaire qui n’a pas participé à la réunion peut intenter une action dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de la décision et, en tout état de cause, dans les six mois à compter de la date de la décision (article 33 du KMK).
J’ai voté en faveur de la décision mais je le regrette, puis-je demander son annulation ? En principe, non. L’action en annulation peut être intentée par les propriétaires qui ont voté contre la décision ou qui n’ont pas participé à la réunion (article 33 du KMK).
Quel tribunal est compétent pour une action en annulation d’une décision d’assemblée générale ? Elle est intentée devant le tribunal de paix civil du lieu où se trouve l’immeuble principal (article 33 du KMK).
L’introduction d’une action en annulation suspend-elle l’exécution forcée ? Non, pas automatiquement. Cependant, une mesure conservatoire peut être demandée avec l’action pour suspendre l’exécution de la décision.
S’il est trop tard, après le délai d’un mois, n’y a-t-il aucun recours ? Le délai est préfixe ; cependant, si la décision présente des vices si graves qu’elle est considérée comme « nulle et non avenue », une action en constatation peut être intentée sans être soumise à un délai. Cette évaluation doit impérativement être faite par un avocat.
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
L’annulation des décisions de l’assemblée générale est l’un des types de litiges où la « gestion du temps » est la plus critique en raison du délai d’un mois à peine de forclusion. La détermination correcte du motif juridique de l’invalidité de la décision, la collecte des preuves et l’orientation appropriée de l’action en justice nécessitent une expertise.
En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous sommes à vos côtés dans les litiges de copropriété, non seulement pendant la phase de procès, mais dès le début du processus qui a donné lieu au litige. Nos principaux services comprennent :
Dans le cadre du conseil juridique pour les résidences et immeubles à Istanbul, l’élaboration conforme au droit des processus de gestion et de décision du début à la fin,
La préparation des convocations et invitations pour l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour l’élection ou le changement de syndic,
Préparation des invitations et procès-verbaux des réunions de résidence ; l’établissement conforme aux règles des projets de procès-verbaux des réunions ordinaires et extraordinaires,
La conduite des réunions et des votes conformément à la loi sur la copropriété (KMK), la prise de décisions en bonne et due forme et le calcul correct des quorums,
Le suivi et la représentation dans les recours en annulation des décisions de l’assemblée générale, en suspension de l’exécution (mesure provisoire) et les litiges y afférents.
Avec notre équipe expérimentée d’avocats en copropriété et d’avocats en droit de la copropriété ; nous sommes à vos côtés pour vos besoins en avocat en droit de la copropriété à Istanbul et en avocat en copropriété à Tuzla. Pour connaître notre équipe, vous pouvez consulter notre page équipe, et pour faire évaluer votre dossier, vous pouvez nous contacter.
