L’eau s’infiltre par le toit, il y a un affaissement du sol du parking couvert, la façade extérieure reste humide… Dans ce type de défauts des parties communes, l’idée que « la gestion (le syndic) devrait intenter une action collective contre l’entrepreneur » est très répandue. Cependant, dans la pratique, une partie importante des affaires est rejetée pour des raisons de procédure, sans même entrer dans le fond, au motif que le syndic n’a pas la capacité d’intenter une action en justice (qualité pour agir). Dans cet article, nous examinons les limites du pouvoir de représentation du syndic, les deux approches différentes de la Cour de cassation sur la question, les décisions de jurisprudence réelles et la feuille de route pratique à suivre pour éviter toute perte de droits.

Bref résumé

La gestion de l’immeuble/de la résidence n’a pas de personnalité morale (Code civil turc art. 47). Le syndic agit comme un mandataire vis-à-vis des copropriétaires (Loi sur la copropriété art. 38, 40).

La capacité du syndic à intenter une action en justice est limitée aux « affaires de gestion générale » mentionnées à l’article 35 de la KMK.

Dans les litiges concernant les défauts de fabrication dans les parties communes, la Cour de cassation est divisée: une opinion considère qu’il s’agit d’un droit de propriété/de consommateur et ne reconnaît pas de pouvoir au syndic; l’autre opinion accepte la capacité d’agir en justice en cas de pouvoir spécial, en se fondant sur la sécurité des personnes et des biens et l’économie de la procédure.

Si le syndic est également copropriétaire, il ne peut demander que dans la proportion de sa quote-part foncière.

La capacité d’intenter une action en justice est une condition de recevabilité (Code de procédure civile art. 115). La voie la plus sûre est que l’action soit intentée soit directement par les propriétaires, soit qu’un pouvoir spécifique enregistré dans le registre des délibérations soit donné au syndic.

1. Statut juridique du syndic: Absence de personnalité morale et relation de mandat

L’origine du problème réside dans la nature juridique des syndicats d’immeubles et de copropriétés. Conformément à l’article 47 du Code civil turc n° 4721, le conseil des copropriétaires et la direction n’ont pas de personnalité morale indépendante. Cela signifie qu’en règle générale, la direction ne peut pas acquérir de droits ni contracter d’obligations en son propre nom ; mais elle peut agir en représentation des copropriétaires dans les domaines expressément autorisés par la loi.

La loi sur la copropriété n° 634 (KMK) établit cette relation de représentation comme suit : Le gestionnaire est responsable envers les copropriétaires « exactement comme un mandataire » (art. 38) et « détient en principe les droits du mandataire » (art. 40). Autrement dit, le pouvoir du gestionnaire est équivalent à celui d’un mandataire ; l’étendue de son pouvoir d’engager des poursuites est celle de son mandat. Une action en justice intentée sur une question hors de son champ de compétence est invalide en raison d’un manque de pouvoir de représentation.

2. Limites légales des devoirs et pouvoirs du gestionnaire (KMK art. 35)

Le pouvoir du gestionnaire d’engager des poursuites et des recouvrements, découlant directement de la loi, est encadré par les « affaires de gestion générale » énumérées à l’article 35 de la KMK. Les principales d’entre elles sont :

Protection, entretien et réparation (art. 35/b) : Prise des mesures nécessaires pour l’utilisation conforme à sa destination, la protection et l’entretien de l’immeuble principal.

Poursuites judiciaires et exécution (art. 35/i) : Actions en justice et recouvrement contre les copropriétaires qui ne remplissent pas leurs dettes et obligations (charges, etc.) relatives à la copropriété.

Réception des notifications (art. 35/f) : Réception des notifications concernant l’ensemble de l’immeuble principal.

Il est à noter que cette liste concerne principalement le fonctionnement interne de la gestion et les créances administratives telles que les charges. Une action en vice caché/dommages-intérêts contre l’entrepreneur ne figure pas explicitement dans cette liste. C’est précisément là que le débat commence.

3. Distinction Critique : « Acte de Gestion » ou « Droit de Propriété » ?

La question décisive dans l’évaluation de la Cour de cassation est la suivante : La demande objet du litige est-elle un acte de gestion ou repose-t-elle essentiellement sur un droit de propriété (ou un contrat de consommation) ?

Si la demande concerne une question administrative telle que la perception des charges, les dépenses communes, une créance résultant d’un contrat conclu par la direction avec un tiers, ou un recours lié à ces dépenses : la compétence du gérant est généralement acceptée.

Si la demande est directement basée sur un droit de propriété / contrat de vente, telle qu’une fabrication défectueuse de l’entrepreneur, un vice caché, l’interdiction d’une intervention ou la rectification d’une non-conformité au projet : en règle générale, ce droit est un droit personnel de chaque copropriétaire et le gérant ne peut l’exercer de sa propre initiative.

4. Les Deux Approches de la Cour de Cassation dans les Affaires de Vices de Fabrication dans les Parties Communes

A. Interprétation Restrictive : Approche du Droit de Propriété/Consommateur

Selon cette opinion, l’allégation de fabrication défectueuse est un droit personnel du copropriétaire découlant du contrat de vente et du droit de propriété. Les « affaires de gestion » de l’article 35 de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) ne couvrent pas ce type de litiges en indemnisation/défaut ; même si le conseil des copropriétaires l’autorise, le syndic n’acquiert pas la capacité active à intenter une action en justice. Il est admis que de telles actions en justice doivent être intentées personnellement par les copropriétaires, et que la constitution d’une partie par l’octroi d’un consentement ultérieur à une action intentée ne peut être assurée.

Dans la décision de l’Assemblée Générale Civile de la Cour de Cassation, datée du 13.12.2017, n° E. 2017/689, K. 2017/1686, il a été souligné qu’il ne peut être admis que le conseil des copropriétaires représente les propriétaires dans les litiges fondés sur le droit de propriété ou le droit de la consommation. Dans une autre décision de l’Assemblée Générale Civile allant dans le même sens (E. 2017/663, K. 2020/873), il a été précisé que si le syndic n’est pas lui-même copropriétaire, il ne peut intenter d’action en justice au nom des propriétaires pour tous les défauts des parties communes ; mais s’il est lui-même propriétaire, il ne peut demander que la partie correspondant à sa propre quote-part foncière. De même, dans la décision de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 23.03.2015, n° E. 2014/15795, K. 2015/4137, il a été déclaré que le syndic n’avait pas compétence pour les actions basées sur le droit de propriété, telles que la cessation de l’ingérence et le rétablissement de la conformité au projet.

B. Interprétation Flexible : Approche de l’Économie de Procédure et de la Sécurité des Personnes/Biens

Le fait que, surtout dans les sites comportant de très nombreuses sections indépendantes, il soit pratiquement impossible pour chaque propriétaire d’intenter une action en justice séparément, et que certains défauts mettent directement en danger la sécurité des personnes et des biens ou la santé, a conduit la Cour de cassation à adopter une approche plus flexible. Selon cet avis, l’élimination de ces travaux incomplets/défectueux dans les parties communes peut être considérée dans le cadre du devoir de « protection » de l’article 35/b du KMK (Loi sur la copropriété) et si l’assemblée des copropriétaires accorde au syndic un pouvoir spécial conformément à l’article 34 du KMK, la capacité du syndic à intenter une action en justice peut être acceptée.

La décision de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, n° E. 2017/2161, K. 2018/6955, reflète cette approche flexible : il a été déclaré que si l’assemblée des copropriétaires a accordé l’autorisation et le pouvoir d’intenter une action en justice contre l’entrepreneur concernant un défaut, le tribunal doit statuer sur le fond de l’affaire ; il est incorrect de rendre une décision de rejet procédural uniquement pour défaut de capacité juridique. La même logique étend la capacité juridique de la gestion dans les litiges découlant des contrats conclus par la gestion avec des tiers et des demandes de recours relatives aux dépenses des parties communes.

5. Tableau des décisions exemplaires

Les décisions suivantes illustrent les deux approches et leurs limites. Il est recommandé de vérifier chaque référence avec le texte à jour avant publication et contentieux.

6. Que se passe-t-il si le gestionnaire est également propriétaire d’unité ?

Un détail souvent négligé en pratique : Si le gestionnaire est également propriétaire d’une unité indépendante dans l’immeuble, la situation n’est pas considérée comme entièrement close. Dans ce cas, le gestionnaire, non pas au nom de l’ensemble de la copropriété, mais au prorata de la part foncière attribuée à sa propre unité indépendante, peut réclamer le coût des malfaçons/travaux incomplets tant dans son propre appartement que dans les parties communes. Par conséquent, même en cas de rejet de l’affaire, une décision de rejet rendue sans investigation de la qualité de propriétaire du gestionnaire constitue souvent une enquête incomplète.

7. La dimension consommateur et le tribunal compétent

Lorsque les malfaçons sont fondées sur la relation de vente/contrat d’entreprise entre l’entrepreneur et le propriétaire de l’unité, il s’agit souvent d’une transaction de consommation et le litige peut relever de la compétence du Tribunal de la Consommation. Une partie des problèmes des parties communes est de nature « vice caché » ; c’est-à-dire des défauts non visibles au moment de la livraison et qui apparaissent avec le temps (comme l’isolation du toit/sol, les fuites d’eau). La détermination correcte du tribunal compétent (consommateur, droit civil de première instance ou droit civil des petites créances) et de la base juridique sur laquelle s’appuyer (Loi sur la copropriété, dispositions sur les vices du Code des Obligations turc, Loi sur la Protection des Consommateurs) affecte le sort de l’affaire.

8. L’importance critique de la capacité d’agir et des délais comme conditions de recevabilité (article 115 du Code de Procédure Civile)

La capacité d’ester en justice active est une condition de recevabilité de l’action au sens de l’article 115 du Code de procédure civile (HMK) n° 6100. Si le tribunal constate cette lacune et si elle peut être corrigée, il doit accorder un délai aux parties ; si elle n’est pas corrigée malgré le délai, il doit rejeter l’action pour des raisons de procédure, sans entrer dans le fond. Cela entraîne souvent le risque de prescription/délai de forclusion : L’action rejetée pour des raisons de procédure doit être réintroduite avec les bons demandeurs, et pendant ce temps, les délais continuent à courir. C’est pourquoi la question de la capacité d’ester en justice est un sujet qui doit être résolu dès le début de l’action.

9. Feuille de route pratique : Comment gérer le risque ?

Puisque le désaccord persiste, voici les étapes à suivre pour minimiser le risque avant d’intenter une action en justice :

La voie prioritaire et la plus sûre : L’introduction d’une action en justice pour défaut de fabrication/dommages-intérêts par les copropriétaires eux-mêmes (le cas échéant, conjointement, avec une cotitularité active).

Si l’action doit être menée par l’administrateur : Obtenir du conseil des copropriétaires, conformément à l’article 34 du KMK, une décision d’autorisation concrète, claire et spécifique au sujet et l’inscription de celle-ci dans le registre des décisions. Une expression générale telle que « l’administration a été autorisée » est souvent jugée insuffisante.

Accent sur la sécurité des personnes/biens : Il doit être concrètement démontré que le défaut dans l’espace commun menace la sécurité/santé des personnes ; cela augmente la probabilité d’application de l’approche flexible.

Préparation des preuves : Le registre des décisions, le spécimen de signature/liste de présence, le rapport de constatation et, le cas échéant, le rapport d’expertise en matière de preuve doivent être ajoutés au dossier.

Exemple de clause d’autorisation pouvant être inscrite au registre des décisions :
« Il a été décidé à l’unanimité/à la majorité des voix d’accorder une autorisation spéciale au gestionnaire… conformément à l’article 34 de la Loi sur la copropriété, pour intenter une action en justice, suivre le dossier et donner procuration à un avocat, au nom des copropriétaires, afin de remédier aux défauts/malfaçons constatés dans les parties communes de l’immeuble (isolation du toit et sol du parking couvert) qui menacent la sécurité des personnes et des biens, ainsi que la santé des copropriétaires, et de recouvrer les dommages subis auprès de l’entrepreneur. »

En résumé : Le pouvoir de représentation du gestionnaire est limité aux « opérations de gestion ». La capacité d’ester en justice dans les litiges pour vices fondés sur le droit de propriété est sujette à débat. Pour éviter la perte de droits, il est recommandé que les propriétaires intentent eux-mêmes l’action, ou que le gestionnaire agisse avec une autorisation très spécifique du conseil, en utilisant explicitement le titre « représentant les copropriétaires ».

Foire aux questions (FAQ)

La copropriété peut-elle intenter une action en justice contre l’entrepreneur pour des malfaçons ?

En règle générale, ces actions étant fondées sur le droit de propriété et le droit contractuel des copropriétaires, le gestionnaire ne peut les intenter de sa propre initiative. Une partie de la Cour de cassation reconnaît la capacité d’ester en justice avec une autorisation spéciale du conseil des copropriétaires et lorsque la sécurité des personnes/biens est en jeu, tandis que l’autre partie refuse la capacité du gestionnaire même en présence d’une décision du conseil. La voie la plus sûre est que l’action soit intentée par les propriétaires.

Si le conseil des copropriétaires donne son autorisation, le gestionnaire peut-il intenter n’importe quelle action en justice ?

Non. L’autorité est généralement suffisante pour les affaires de gestion telles que les cotisations/frais communs. Cependant, dans les litiges pour vices cachés/indemnisation basés sur le droit de propriété ou un contrat de consommation, certaines chambres de la Cour de cassation ne considèrent même pas la décision du conseil comme suffisante. Par conséquent, il est important que l’autorité soit concrète et spécifique au sujet, et qu’elle soit enregistrée dans le registre des décisions.

Le gestionnaire peut-il intenter une action en justice s’il est également propriétaire d’un appartement ?

Dans ce cas, le gestionnaire peut réclamer le coût de la fabrication défectueuse/des travaux incomplets proportionnellement à sa part de terrain correspondant à sa section indépendante, même si ce n’est pas au nom de l’ensemble du site. Le rejet total de l’affaire par le tribunal sans examiner cette qualité pourrait être considéré comme une instruction insuffisante.

Que se passe-t-il si l’affaire est rejetée pour défaut de qualité à agir ?

La capacité d’agir en justice est une condition de recevabilité de l’action (Code de procédure civile, art. 115). Si elle ne peut être régularisée, l’affaire est rejetée pour vice de procédure sans examen du fond et doit être réintroduite avec les bons demandeurs. Pendant ce temps, la prescription/le délai préfix continuant de courir, le problème de capacité à agir doit être résolu au début du procès.

Dans quel tribunal ces affaires sont-elles portées ?

Cela dépend de la nature du litige. Si la relation entrepreneur-propriétaire est considérée comme une transaction de consommation, le Tribunal de la Consommation peut être compétent ; pour certaines demandes découlant de la copropriété, c’est le Tribunal de Paix qui est compétent. Le tribunal compétent et le motif juridique doivent être déterminés en fonction du cas d’espèce.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le plus grand risque dans les procès pour malfaçons dans les parties communes est le rejet de l’affaire pour défaut de qualité pour agir avant même d’entrer dans le fond, et le manquement des délais par la même occasion. La détermination du bon demandeur (les propriétaires ou le syndic), l’obtention régulière de l’autorisation du conseil, le choix correct du tribunal compétent et de la base juridique nécessitent une évaluation technique. Dans ce contexte jurisprudentiel non établi, la bonne structuration du dossier dès le début détermine le sort de l’affaire.

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Cet article est à titre d’information générale ; il ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. Chaque litige doit être évalué selon ses conditions spécifiques.