Bref résumé

Dans les nouvelles constructions à réaliser sur des parcelles de 500 m² et moins, démolies suite à la détection d’un bâtiment à risque, si le besoin en stationnement ne peut être satisfait, un permis peut être obtenu en payant 25% du coût lors de la demande ; le reste sera perçu dans les 30 jours une fois le parking régional construit. En 2025, le Conseil d’État a annulé la clause flexible concernant les bâtiments à risque.

Dans les projets de transformation urbaine, le stationnement est souvent l’une des rubriques techniques les plus contraignantes : il est souvent impossible d’intégrer le nombre de places de stationnement obligatoires du nouveau bâtiment sur les anciennes petites parcelles. La législation, prenant en compte cette réalité, a prévu un régime spécial de frais de stationnement pour les parcelles de bâtiments à risque. Dans cet article, nous expliquons comment les frais de stationnement sont appliqués dans le cadre de la transformation en vertu de la loi n° 6306.

Facilité Spécifique pour les Parcelles de Bâtiments à Risque (art. 10)

Selon l’article 10 du Règlement, les demandes de permis pour de nouvelles constructions à réaliser sur des parcelles de 500 m² et moins où se trouvent des bâtiments démolis suite à la détection d’un bâtiment à risque dans le cadre de la préparation aux catastrophes, et dont le besoin en stationnement ne peut être satisfait conformément aux articles 4/e et 4/f-1,2 (sur la parcelle et les parcelles voisines), sont acceptées à condition que 25% du coût du stationnement soit payé lors de la demande.

Les places de stationnement de ces bâtiments sont planifiées par l’administration de manière à être satisfaites par le parking régional. Le solde de 75% est recouvré auprès des propriétaires de parcelles dans les 30 jours suivant la prise en charge du parking régional par l’administration, et une mention est faite dans la section des déclarations du registre foncier.

La limite des 500 m² a été mise à jour en 2025

Cette facilité s’appliquait initialement aux parcelles de 250 m² et moins ; avec la modification du 27/12/2025, la limite a été portée à 500 m², incluant ainsi davantage de parcelles de structures à risque.

Si le parking de la zone n’est pas prêt : Solution temporaire avant le permis d’occupation

Un problème fréquent avec les parcelles de structures à risque est que le parking de la zone n’est pas encore construit lorsque le bâtiment est achevé. La législation empêche le bâtiment d’obtenir un permis d’occupation dans ce cas : si le bâtiment est achevé sans que le parking de la zone ne soit construit, le besoin en stationnement est temporairement satisfait à la distance la plus proche par des parkings publics ou des méthodes telles que le stationnement le long de la route/en créneau, sans condition de distance, et le permis d’utilisation du bâtiment est délivré en précisant cette situation.

Annulation par le Conseil d’État en 2025 : Qu’est-ce que cela a changé ?

Avec la modification du 12/8/2023, un paragraphe (article 4, paragraphe 2) avait été ajouté, permettant à l’administration de déterminer librement les procédures de stationnement par décision du conseil, sans ordre de priorité, pour les parcelles de structures à risque. Ce paragraphe a été annulé par la décision du 6e Département du Conseil d’État du 15/5/2025, portant les numéros E.2023/7743, K.2025/2761 ; l’annulation a été finalisée par la décision de confirmation de l’Assemblée des Chambres de Contentieux Administratif du Conseil d’État du 18/12/2025, portant les numéros E.2025/1954, K.2025/3352.

La conséquence pratique de cette annulation est la suivante : pour les parcelles de structures à risque, il est également nécessaire de se conformer à la procédure générale et à l’ordre des solutions de stationnement prévus par la législation ; les administrations ne peuvent pas effectuer de régulations libres en dehors de ce cadre. Cela offre une garantie en faveur des titulaires de droits. (Il est recommandé de vérifier l’impact de ces décisions récentes sur votre dossier via UYAP.)

Dans le contrat de construction en échange de parts, à qui incombe le coût du parking ?

La majeure partie des projets de transformation est exécutée au moyen d’un contrat de construction en échange de parts de terrain. La question de savoir quelle partie (le propriétaire ou l’entrepreneur) prendra en charge les frais de parking dépend directement du texte de ce contrat. En pratique, le coût est généralement à la charge de l’entrepreneur ; cependant, s’il n’y a pas de disposition claire et complète dans le contrat, des litiges sérieux peuvent survenir entre les parties au stade de l’occupation. Par conséquent, il est d’une importance capitale de réglementer explicitement la clause des frais de parking lors de la négociation du contrat.

Foire aux Questions (FAQ)

Des frais de parking sont-ils facturés lors de la transformation urbaine ?

Sur les parcelles de 500 m² et moins, où se trouvent des bâtiments démolis suite à la détection de risques structurels, si les besoins en stationnement ne peuvent être satisfaits sur la parcelle ou sur des parcelles avoisinantes (art. 4/e et f-1,2), un permis peut être obtenu en payant 25% des frais de parking lors de la demande ; les 75% restants seront perçus dans les 30 jours suivant la construction du parking régional.

Quand la limite de 500 m² a-t-elle changé ?

Cette facilité était initialement prévue pour les parcelles de 250 m² et moins. Avec la modification du règlement en date du 27/12/2025, la limite a été mise à jour à 500 m² et moins.

Quelle était la réglementation annulée par le Conseil d’État ?

Le deuxième paragraphe de l’article 4, ajouté par l’amendement du 12/8/2023 et permettant à l’administration de déterminer librement les procédures de stationnement par décision du conseil municipal dans les parcelles de construction à risque, a été annulé par la décision de la 6e Chambre du Conseil d’État en date du 15/5/2025 (E.2023/7743, K.2025/2761) ; l’annulation est devenue définitive avec la décision de confirmation du Conseil d’État (İDDK) en date du 18/12/2025 (E.2025/1954, K.2025/3352).

Comment vais-je utiliser le parking si je n’en ai pas avant le permis d’occupation (iskân) ?

Si le bâtiment est achevé avant la construction du parking régional, le besoin en stationnement est temporairement satisfait à la distance la plus proche par les parkings généraux ou par des méthodes telles que le stationnement le long de la route/sur poche, sans condition de distance, et un certificat de permis d’occupation est délivré en le précisant.

Qui prend en charge les frais de stationnement dans un contrat de construction en échange de terrains ?

Cela dépend de la manière dont le contrat de construction en échange de quote-part foncière est rédigé entre les propriétaires et l’entrepreneur. En pratique, les frais de stationnement sont généralement imputés à l’entrepreneur ; cependant, s’il n’y a pas de disposition claire dans le contrat, un litige survient. Par conséquent, il doit être clairement stipulé dans le contrat quelle partie supportera le coût.

Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?

Dans la transformation urbaine, le coût du stationnement est une question complexe qui se situe à l’intersection du processus de construction à risque, de la taille de la parcelle, des dispositions du contrat de construction en échange de terrains et des décisions judiciaires actuelles. Une répartition incorrecte du coût du stationnement entre les parties dans le contrat ou l’omission de la jurisprudence actuelle du Conseil d’État peut entraîner des pertes de droits difficiles à compenser au stade du permis d’occupation.

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk offre un soutien juridique complet aux propriétaires de bâtiments, aux entrepreneurs et aux copropriétaires dans les litiges liés aux frais de parking, à l’urbanisme et à la copropriété. En tant qu’avocat en droit de la copropriété à Istanbul, avocat en droit de la copropriété à Tuzla, avocat en rénovation urbaine à Istanbul, avocat immobilier à Tuzla et avocat en droit de l’urbanisme à Istanbul, nous proposons des services de vérification de la facturation des frais de parking au stade du permis, de correction des erreurs de calcul et de gestion des procédures de recours administratifs/contentieux.

Notre cabinet se tient également aux côtés des copropriétaires et des propriétaires de bâtiments dans le cadre de la consultation pour complexes résidentiels et appartements pour les litiges concernant le plan de gestion, les parties communes et l’attribution des places de parking, ainsi qu’en tant qu’avocat spécialisé dans les frais de parking pour les contestations des redevances municipales et les demandes de remboursement. Notre réseau de services couvre la partie anatolienne d’Istanbul, notamment Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, ainsi que l’axe Gebze / Kocaeli.

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Base Légale et Sources Officielles

Note : Les décisions du Conseil d’État mentionnées dans cet article sont basées sur des sources officielles ; il est recommandé de vérifier leurs références via UYAP avant de les utiliser dans votre dossier spécifique.

Avertissement légal : Ce contenu est à titre d’information générale, il ne constitue pas un avis juridique et n’établit pas de relation d’avocat à client. Étant donné que les montants des frais de stationnement varient selon les décisions du conseil municipal et les valeurs actualisées chaque année, vous devez impérativement consulter un avocat spécialisé pour votre dossier spécifique.