Lorsqu’un bâtiment ayant un permis d’occupation (permis d’utilisation du bâtiment) est démoli et remplacé par un nouveau, la demande de la municipalité de reçus de stationnement rétroactifs est, en règle générale, illégale. En effet, conformément à l’article 37 de la loi d’aménagement urbain n° 3194, un permis d’occupation ne peut être délivré sans que les frais de stationnement aient été payés; l’existence du permis d’occupation constitue une présomption légale que l’obligation de stationnement a été remplie. À ce stade, la charge de la preuve passe du contribuable à l’administration. Si l’affectation du nouveau bâtiment n’a pas changé et qu’il n’y a pas d’augmentation de surface, aucun frais ne peut être exigé à nouveau; seule la différence est calculée pour la surface supplémentaire et le droit de l’ancien bâtiment est compensé. En pratique, la 6ème Chambre du Conseil d’État a rendu des jurisprudences favorables, tandis que l’IDDK et la 4ème Chambre ont rendu des jurisprudences défavorables; c’est pourquoi chaque dossier doit être évalué individuellement.

L’une des surprises les plus fréquentes rencontrées par un ayant droit engagé dans un processus de transformation urbaine est la suivante : Alors qu’un bâtiment doté d’un permis d’occupation depuis des années, avec un titre de propriété en copropriété et un parking existant de fait, est démoli et remplacé par un nouveau, la municipalité intervient en disant : « Le paiement du stationnement n’apparaît pas dans nos registres, veuillez le verser à nouveau. » Mais les frais de stationnement peuvent-ils réellement être exigés à nouveau pour un bâtiment ayant un permis d’occupation ? Dans cet article, nous examinons, à la lumière des jurisprudences actuelles du Conseil d’État : la présomption de paiement créée par le permis d’occupation, la manière dont la charge de la preuve est transférée, la méthode de compensation appliquée en cas d’augmentation de la surface en mètres carrés, et les actions en annulation et en remboursement à intenter en cas d’insistance de la municipalité.

Nous avions déjà traité en détail l’aspect de l’exonération de frais/taxes du sujet ; pour la complétude, voir Quels sont les impôts que je ne paierai jamais dans le cadre de la transformation urbaine ? Liste complète des exonérations.

1. Pourquoi le certificat d’occupation est-il une présomption de « frais de stationnement payés » ?

Dans la législation turque sur l’urbanisme, il existe un lien étroit entre l’obligation de stationnement et le permis d’occupation (iskan). Le fait qu’un certificat d’occupation ait été délivré pour un bâtiment est la preuve officielle que les besoins en stationnement de ce bâtiment ont été satisfaits, soit physiquement sur sa propre parcelle, soit en payant les frais dans un parking régional. En d’autres termes, le certificat d’occupation constitue une présomption spontanée que l’obligation de stationnement a été remplie.

Que signifie présomption ? Une présomption est un fait tenu pour vrai jusqu’à preuve du contraire. Lorsque le certificat d’occupation est présenté, la présomption « les frais de stationnement ont été payés » entre en jeu ; désormais, la charge de prouver le contraire (c’est-à-dire que ce n’est pas payé) incombe non pas au propriétaire, mais à l’administration qui l’affirme.

Le fondement de cette présomption a été clairement exprimé dans la jurisprudence établie de la 6e Chambre du Conseil d’État. Ainsi, dans sa décision (E.2018/8078, K.2022/2221, T.24.02.2022), la 6e Chambre du Conseil d’État a souligné qu’en ce qui concerne les constructions pourvues d’un permis d’habitation, il est clair qu’un permis de construire et un certificat d’occupation ne peuvent être délivrés sans le paiement des frais de stationnement conformément à l’article 37 de la loi sur l’aménagement, et il doit donc être présumé que les frais de stationnement ont été payés. (LOI SUR L’AMÉNAGEMENT art.37 — RÈGLE DE LA CHAÎNE Pas de paiement du parking → Pas de permis délivré → Pas de permis d’occupation délivré PERMIS D’OCCUPATION EXISTANT ⇒ FRAIS DE PARKING PRÉSUMÉS PAYÉS) La charge de la preuve incombe désormais à l’administration.

2. Fondement juridique : Article 37 de la loi sur l’aménagement et règlement de stationnement

L’article 37 de la loi sur l’aménagement n° 3194 énonce une disposition impérative : Aucun permis de construire ne peut être délivré aux bâtiments et installations nécessitant un parking sans qu’une place de stationnement adéquate n’ait été allouée, et aucun permis d’occupation (iskan) ne peut être délivré tant que le parking n’est pas réalisé. Cette disposition est également étayée par le Règlement sur le Stationnement ; selon le règlement, une partie de la redevance du parking de zone doit être payée au stade du permis, et le reste doit être acquitté au plus tard avant la délivrance du permis d’occupation.

Le ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement climatique a révisé au fil du temps le calendrier de paiement et les règles de distance pour la redevance de stationnement ; le délai de paiement du solde, à l’exclusion du premier paiement pour le stationnement de quartier, a été prolongé sous réserve de ne pas dépasser la date d’occupation. (Cliquez pour consulter la réglementation ministérielle sur le stationnement)

Conséquence juridique : Étant donné que le solde doit être payé au plus tard à la date d’occupation, il est une conséquence inévitable de la législation qu’une structure disposant d’un certificat d’occupation ait rempli son obligation de stationnement. Le certificat d’occupation est la preuve que ce paiement a été effectivement effectué.

3. Le principe de la « Présomption de paiement » et la charge de la preuve dans la transformation urbaine

Lors de la construction de nouveaux bâtiments à la place des structures à risque démolies dans le cadre de la loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe, les municipalités demandent souvent des reçus de paiement rétroactifs. Cependant, selon la jurisprudence établie de la 6e Chambre du Conseil d’État :

Si le bâtiment démoli dispose d’un certificat d’occupation, il est présumé que la redevance de stationnement a été perçue précédemment.

Le fait que l’administration demande au propriétaire des reçus qui devraient se trouver dans ses propres archives ou qu’elle réclame à nouveau le paiement en affirmant « le paiement n’apparaît pas dans les registres » constitue une faute de service et une violation de la présomption.

Dès la présentation du certificat d’occupation, la charge de la preuve est inversée ; l’obligation de prouver que le paiement n’a pas été effectué incombe désormais à l’administration.

 La défense de la municipalité selon laquelle « il n’y a pas d’enregistrement dans le système » n’est pas suffisante à elle seule. L’absence de l’ancien reçu est une faute d’archivage de l’administration ; cette faute n’est pas acceptée comme une preuve réfutant la présomption. On ne peut pas attendre du propriétaire qu’il ait conservé un reçu datant de plusieurs années.

4. L’expression « perçu » : Recouvrement ou processus légalement requis ?

L’un des points clés du litige est la manière d’interpréter l’expression « taxes et redevances perçues antérieurement » dans la législation. Les municipalités souhaitent l’interpréter au sens étroit de « effectivement encaissées ». Cependant, l’interprétation conforme à l’objectif est différente :

L’expression « perçu » ici ne doit pas être interprétée comme « argent effectivement entré en caisse », mais comme « le processus légalement requis et aboutissant à l’autorisation d’occupation ». Dans une structure ayant obtenu une autorisation d’occupation, le coût du parking est légalement considéré comme déjà perçu. Toute autre interprétation conduirait à un double recouvrement du montant, ce qui serait contraire à l’objectif d’encourager la transformation urbaine.

5. Augmentation de la superficie en mètres carrés, Demande de nouveau paiement et Méthode de compensation

Le paragraphe 9 de l’article 7 de la loi n° 6306 dispose qu’en plus des taxes et redevances perçues antérieurement pour les zones existantes des constructions à risque, une différence ne peut être perçue que pour les changements de destination d’usage et les augmentations de surface de construction. Les principes d’application qui en découlent sont les suivants :

Principe de compensation : Le montant/droit de stationnement considéré comme payé pour l’ancienne structure est déduit de la quantité de stationnement requise pour la nouvelle structure. Autrement dit, le calcul n’est pas effectué sur la base du « coût total à partir de zéro », mais sur l’augmentation nette. Si l’augmentation se situe dans la limite de 1,5 fois prévue par la loi n° 6306, le droit de stationnement de l’ancien bâtiment avec permis d’occupation doit être imputé au nouveau bâtiment.

Pour le cadre général des discussions sur la compensation et le remboursement à ce sujet, voir également notre article intitulé Je ne veux pas participer à la transformation urbaine — Ma part peut-elle être vendue de force ? et notre guide principal sur la transformation urbaine.

6. Jurisprudence contraire : la position défavorable de l’IDDK et de la 4ème Chambre

Le sujet n’est pas traité de manière uniforme par la justice. Il existe également des décisions qui ont partiellement donné raison aux municipalités demandant le montant total, arguant que la redevance de stationnement a été retirée de la liste des exemptions avec la modification du règlement du 21.06.2019 et que, même si la superficie en mètres carrés n’augmente pas, il s’agit d’une « nouvelle activité de construction« . Dans certaines décisions de la 4ème Chambre du Conseil d’État et du Conseil des Chambres du Contentieux Administratif (IDDK), il est indiqué que la redevance de stationnement n’est pas explicitement mentionnée parmi les exceptions de taxes et de frais de la loi n° 6306, et que, par conséquent, sa perception pourrait être légale.

En revanche, la 6ème Chambre du Conseil d’État souligne qu’il convient d’éviter les interprétations qui réduiraient les exceptions, conformément à l’objectif de la transformation urbaine, et que les frais de stationnement doivent être considérés comme relevant de l’exception. Dans certaines décisions de l’IDDK, une voie médiane a été adoptée ; il a été précisé que si la structure à risque est construite identiquement, aucun nouveau montant ne sera payé, mais si une augmentation de surface entraînant une augmentation de la population existe, seule cette différence doit être calculée.

Évaluation pratique : En l’absence d’uniformité de la jurisprudence, le résultat peut varier en fonction du statut de permis d’occupation de votre bâtiment, de la modification de son usage, si l’augmentation de surface reste dans la limite de 1,5 fois, et du service/tribunal devant lequel votre dossier sera présenté. Par conséquent, il n’est pas correct de faire une évaluation générale du type « vous gagnerez certainement » ; chaque dossier doit être examiné avec ses propres preuves.

7. Que faire ? Annulation de la procédure et remboursement du montant payé

Voici la marche à suivre si la municipalité exige à nouveau le paiement intégral des frais de parking pour un bâtiment disposant d’un permis d’occupation :

Demande écrite : Déposez une demande auprès de la municipalité, en présentant l’ancien permis d’occupation du bâtiment (certificat d’autorisation d’utilisation de la construction) et en précisant que les frais de parking sont considérés comme payés conformément à l’article 37 de la Loi sur l’Aménagement, et que la charge de la preuve incombe à l’administration.

Annulation de l’imposition : Si votre demande est rejetée, intentez un recours devant la juridiction administrative (tribunal administratif ou fiscal) dans les délais impartis pour l’annulation de l’acte administratif ayant la nature d’une imposition/d’un ordre de paiement.

Demande de remboursement : Si vous avez été contraint de payer les frais pour obtenir le permis d’occupation, effectuez un « paiement sous réserve » et demandez également le remboursement du montant payé. Effectuer le paiement sous réserve est important pour une action en remboursement.

Avertissement concernant les délais : Les délais pour intenter une action contre les actes administratifs et pour les demandes de remboursement sont limités et sont déchéances. Il est d’une importance capitale de consulter immédiatement un avocat dès la réception de l’imposition/de l’ordre de paiement afin de ne pas manquer les délais. Protégez le droit de parking de votre bâtiment avec permis d’occupation. Dans une action en annulation et en remboursement, la charge de la preuve incombe à l’administration — la bonne pétition fait la différence

8. Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les litiges relatifs aux frais de stationnement dans le cadre de la transformation urbaine impliquent des étapes techniques telles que la preuve du permis d’occupation, le paiement sous réserve, l’annulation de l’accru et l’introduction d’une action en remboursement devant le tribunal compétent et dans les délais impartis. En raison des contradictions jurisprudentielles, la structuration de la requête avec les bons fondements (présomption de l’article 37 de la loi sur l’aménagement, principe de compensation de l’article 7/9 de la loi 6306, décisions récentes du Conseil d’État) a des conséquences directes.

En tant que Cabinet d’avocats 2M Hukuk, nous offrons des services de conseil et de suivi de litiges principalement dans toute la Turquie et à Istanbul, ainsi que dans les régions de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe, Küçükçekmece et Kocaeli (Gebze, Darıca), dans les domaines du droit de la transformation urbaine, des processus de bâtiments à risque, et des litiges relatifs aux taxes et frais de stationnement.

Pour sécuriser votre processus et protéger le droit de stationnement de votre bâtiment avec permis d’occupation, vous pouvez contacter notre équipe : Cabinet d’avocats 2M Hukuk — Notre équipe d’avocats (Av. Meryem Günay).

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Nous avons démoli notre bâtiment qui avait un permis d’occupation, et la municipalité demande à nouveau les frais de stationnement. Suis-je obligé de payer ?

En règle générale, non. L’existence du permis d’occupation est une présomption légale selon laquelle les frais de stationnement sont considérés comme payés. L’administration ne peut vous demander un reçu ou un nouveau paiement à moins qu’elle ne prouve le contraire (que ce n’est pas payé). En raison des contradictions jurisprudentielles, il est recommandé de faire évaluer votre dossier spécifique par un avocat.

Je ne trouve pas l’ancienne quittance de parking, la municipalité dit « ce n’est pas enregistré ». Est-ce en ma défaveur ?

Non. L’absence de la quittance dans les archives est une faute de l’administration et ne réfute pas la présomption. On ne peut pas attendre de vous que vous ayez conservé une quittance datant de plusieurs années. La présentation du permis d’occupation est suffisante pour transférer la charge de la preuve à l’administration.

Le nouveau bâtiment sera plus grand que l’ancien. Le prix du parking ne sera-t-il pas payé du tout ?

S’il y a une augmentation de surface, la différence est calculée non pas comme « plein tarif à partir de zéro », mais uniquement pour la partie augmentée, et le droit de parking de l’ancien bâtiment est déduit. Si l’usage est le même et que l’augmentation est dans la limite de 1,5 fois, la déduction de l’ancien droit pour le nouveau bâtiment est envisagée.

Si je ne paie pas les frais, je ne peux pas obtenir de permis d’occupation. Que dois-je faire ?

Pour éviter un retard dans le permis d’occupation, vous pouvez payer les frais en faisant une « réserve » (paiement sous réserve), puis intenter une action en justice devant les tribunaux administratifs pour l’annulation de la créance et le remboursement du montant payé. Cette réserve est importante pour votre demande de remboursement ; consultez donc votre avocat avant de payer.

La jurisprudence est-elle entièrement en notre faveur sur ce point ?

Il n’y a pas d’uniformité totale dans la jurisprudence. Tandis que la 6ème Chambre du Conseil d’État statue largement en faveur du propriétaire, certaines décisions de l’IDDK et de la 4ème Chambre contiennent des avis en faveur des municipalités. Le résultat peut donc varier en fonction du statut d’occupation, de l’usage prévu, de l’augmentation de surface et de la chambre où l’affaire sera examinée.

Dans quel tribunal dois-je intenter l’action en justice ?

Contre l’exigibilité des frais de stationnement ou l’ordre de paiement, le tribunal administratif ou le tribunal fiscal peut être compétent, selon la nature de l’opération. La détermination correcte de la juridiction compétente et du délai de recours est cruciale pour éviter la perte de droits ; cette évaluation doit impérativement être effectuée avec un avocat.

Avertissement Légal : Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique. En l’absence d’uniformité de jurisprudence dans les litiges relatifs aux frais de stationnement, il est nécessaire que votre situation spécifique soit évaluée par un avocat et que les références des décisions soient confirmées auprès de sources officielles actuelles. Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé avant d’entreprendre toute démarche concernant votre cas particulier.

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