يُعد تملك أكثر من شخص لشقة واحدة أحد أكثر المواضيع إثارة للجدل في إدارات الشقق والمجمعات السكنية. فمعظم المعتقدات الشائعة مثل “نصف الشقة لي، لذا أدلي بنصف صوت في الاجتماع”، “أنا أقيم فيها، لذلك سأصوت أنا”، خاطئة قانونياً. لقد وضع قانون الملكية العقارية رقم 634 (KMK) قواعد واضحة لكيفية استخدام حق التصويت في الأقسام المستقلة المشتركة (المملوكة على الشيوع). وقد يؤدي عدم معرفة هذه القواعد إلى إلغاء الاجتماعات والقرارات المتخذة، خاصة في القرارات ذات التكلفة العالية مثل التحول الحضري. في هذا المقال، نوضح بالتفصيل حق التصويت لأصحاب الشقق المشتركة في مجلس مالكي الوحدات السكنية.

ماذا يعني القسم المستقل المشترك (المملوك على الشيوع)؟

عندما تكون وحدة مستقلة مسجلة في السجل العقاري باسم أكثر من شخص واحد، فإننا نتحدث عن ملكية مشتركة (بالحصص) أو ملكية بالاتحاد (بالمشاركة). على سبيل المثال، شقة يمتلكها الزوجان مناصفة، أو شقة ورثها عدة ورثة، أو وحدة مستقلة اشتراها أخوان بالمشاركة، كلها أمثلة على الملكية المشتركة. النقطة المهمة هي: بغض النظر عن عدد الحصص، يوجد قانوناً قسم مستقل واحد فقط، ويتم تمثيل هذا القسم في مجلس مالكي الوحدات السكنية بإرادة واحدة فقط.

القاعدة الأساسية للمادة 31 من قانون الملكية العقارية (KMK): قسم مستقل واحد = صوت واحد

وفقاً للمادة 31 من قانون الملكية العقارية، لكل مالك وحدة سكنية حق تصويت واحد فقط، بغض النظر عن نسبة حصته في الأرض. أي أن شقة بحصة أرض 120/1478 وشقة بحصة أرض 36/1478 متساويتان من حيث عدد الأصوات؛ فكلاهما صوت واحد. تكتسب حصة الأرض أهمية فقط في حساب الأغلبية المزدوجة (أغلبية العدد وحصة الأرض) في المادة 30 من قانون الملكية العقارية، وفي حساب أغلبية الشركاء ضمن نطاق القانون رقم 6306.

إذا كان لشخص أكثر من قسم مستقل في نفس المبنى، ينشأ له حق تصويت منفصل لكل منها؛ ومع ذلك، لا يجوز أن يتجاوز إجمالي أصوات هذا الشخص ثلث جميع الأصوات. هذا الحد هو توازن مهم يمنع مالكًا واحدًا من السيطرة على الإدارة.

كيف يتم التصويت في الشقة المشتركة؟ الممثل الوحيد وضرورة الوكالة

إن أهم حكم في المادة 31 من قانون الملكية العقارية هو كالتالي: إذا كان لقسم مستقل أكثر من مالك، يمثلهم شخص يوكلونه من بينهم في اجتماع مالكي الشقق. والنتائج العملية لذلك هي كالتالي:

أولاً، يمكن لجميع الشركاء حضور الاجتماع والمشاركة في المناقشات، لكن في التصويت، يصوت شخص واحد فقط. ثانياً، لكي يتمكن هذا الشخص من التصويت، يجب أن يحصل على وكالة من الشركاء الآخرين. إذا صوت أحد الشركاء بمفرده دون وكالة من الآخرين، فإن هذا الصوت لا يعكس القسم المستقل بالكامل ويعتبر باطلاً قانونياً. ثالثاً، حجم حصة الملكية لا يغير هذه القاعدة؛ حتى الشريك الذي يمتلك 90% من الحصة لا يستطيع استخدام صوت القسم المستقل بمفرده دون الحصول على وكالة من الشريك الذي يمتلك 10% من الحصة. إذا كان أحد المالكين عديم الأهلية (قاصر أو محجور عليه)، يمثله ممثله القانوني.

شكل الوكالة وإثباتها

لم يشترط القانون شكلاً خاصاً، مثل وكالة منظمة لدى كاتب العدل، للتمثيل في جمعية مالكي الوحدات. يمكن إعطاء التوكيل بمستند مكتوب، كما يمكن توثيقه كتابياً عبر الرسائل القصيرة أو البريد الإلكتروني أو تطبيقات المراسلة لتسهيل الإثبات. ولكن يجب التأكيد على ما يلي: عند رفع دعوى لإلغاء القرار، يجب إثبات أن الشخص الذي صوت كان بالفعل ممثلاً مفوضاً. لذلك، بدلاً من الاعتماد على التوكيل الشفهي، فإن تنظيم مستند مكتوب له أهمية كبيرة دائماً. عدم القدرة على إثبات التوكيل يعني أن هذا الصوت، وبالتالي النصاب، يمكن الطعن فيه.

حدود التوكيل: قاعدة الـ 5% واستثناء “الشخصين”

وفقًا للقيود التي فرضها تعديل عام 2007، لا يجوز تعيين شخص وكيلاً لاستخدام أكثر من خمسة بالمائة من إجمالي عدد الأصوات بالوكالة. ولكن في العقارات التي تحتوي على أربعين وحدة مستقلة أو أقل، يمكن لشخص واحد أن يوكل شخصين كحد أقصى. بما أن معظم الشقق تندرج ضمن هذه الفئة الثانية، يجب ألا ننسى أنه في الممارسة العملية، يمكن لشخص واحد تمثيل مالكين كحد أقصى بالوكالة. الأصوات المستخدمة بتوكيلات تجاوزت هذا الحد يمكن اعتبارها باطلة.

مغالطة “أنا أسكن، أنا أصوت”: السكن الفعلي لا يؤثر على حق التصويت

الخطأ الأكثر شيوعًا في الممارسة هو أن الشريك أو المستأجر الذي يقيم فعليًا في شقة مشتركة يعتقد أن لديه حق التصويت تلقائيًا. ومع ذلك، فإن حق التصويت لا يعتمد على من يقيم في الشقة، بل على صفة المالك في السجل العقاري. إن الإقامة الفعلية في شقة لا تمنح الشخص حق التصويت نيابة عن الوحدة المستقلة بأكملها دون وكالة من الشركاء الآخرين. وبالمثل، لا يمكن للمستأجر التصويت إلا إذا كان لديه وكالة كتابية من المالك؛ فالمستأجرون وأصحاب حق الانتفاع أو الإقامة لا يمكنهم، كقاعدة عامة، التصويت في المجلس.

الشقق الدوبلكس والعلوية (Ç.A.P.) التي تظهر كوحدة واحدة في السجل العقاري

يوجد وضع شائع بشكل خاص في الشقق العلوية (Ç.A.P.) أو الدوبلكس: قد تكون الشقة مقسمة فعليًا إلى طابق سفلي وعلوي، بل وقد يستخدمها أشخاص مختلفون؛ ولكنها مسجلة في السجل العقاري كوحدة مستقلة واحدة. في هذه الحالة، يتم تحديد حق التصويت بناءً على حالة الوحدة المستقلة في السجل العقاري، وليس بناءً على التقسيم الفعلي. وهذا يعني أنه حتى لو كانت هناك مساحتان معيشيتان منفصلتان فعليًا، طالما أنها وحدة مستقلة واحدة في السجل العقاري، يتم تمثيل هذا المكان بصوت واحد في المجلس، ويمثل الشركاء أنفسهم من خلال شخص يوكلونه. يجب التأكد من السجل العقاري المحدث (TAKBİS) مما إذا كانت هذه الوحدات بالفعل وحدة مستقلة واحدة أم وحدات مستقلة منفصلة، لأن ذلك يؤثر بشكل مباشر على حساب الأصوات والنصاب.

لماذا هذا مهم جدًا؟ التحول الحضري وخطر إلغاء القرار

تكمن أهمية هذه القواعد ليس في قرارات الصيانة والإصلاح العادية، بل في القرارات التي تؤثر مباشرة على الملكية. في عمليات التحول الحضري ضمن نطاق القانون رقم 6306، تُتخذ قرارات الهدم وإعادة البناء وتوقيع العقود مع المقاول بالأغلبية المطلقة من حصص الشركاء. في هذا السياق، يصبح من الحاسم معرفة من يستخدم أصوات الشقق ذات الملكية المشتركة وبأي سلطة. قد يؤدي التصويت دون وكالة إلى حساب خاطئ للنصاب القانوني؛ وقد يؤدي قرار يُتخذ بنصاب خاطئ إلى إلغاء القرار أو في بعض الحالات إلى بطلانه المطلق. إن إلغاء قرارات تحول بالملايين من الليرات بسبب خطأ بسيط في التمثيل/الوكالة يتسبب في ضرر لجميع الملاك.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

أنا أمتلك نصف حصة الشقة، هل أصوت بنصف صوت في الاجتماع؟
لا. بغض النظر عن نسبة حصتك، تمتلك الشقة كقسم مستقل صوتًا واحدًا. أنت والشريك الآخر تستخدمان الصوت الواحد عن طريق منح الوكالة لأحدكما.

ماذا يحدث إذا لم يحضر الشريك الآخر الاجتماع ولم يمنح وكالة؟
إذا تعذر الحصول على وكالة، لا يمكن استخدام صوت القسم المستقل بشكل صحيح. في هذه الحالة، قد لا يُدرج صوت هذا القسم في النصاب؛ وفي حالة النزاع، يُطلب إقرار الشركاء. لذلك، من الضروري إعداد الوكالات خطيًا قبل الاجتماع.

هل يجب أن تكون الوكالة صادرة عن كاتب العدل بالضرورة؟
لا يشترط القانون وجود كاتب عدل؛ يكفي مستند خطي. ومع ذلك، لتجنب مشكلة الإثبات في دعوى إلغاء قد تنشأ في المستقبل، يُوصى بشدة بتنظيم وكالة خطية ومؤرخة.

أنا أسكن في الشقة، وأخي في مدينة أخرى. هل يمكنني التصويت؟
مجرد سكنك في الشقة لا يمنحك الصلاحية بمفردك. يجب عليك الحصول على وكالة خطية من أخيك (الشريك الآخر).

هل يمكن للمستأجر التصويت في الاجتماع نيابة عن المالك؟
يمكنه ذلك فقط بموجب وكالة خطية صادرة عن المالك. صوت المستأجر بدون وكالة غير صحيح.

هل يمكن الحصول على صوتين منفصلين لشقة واحدة مسجلة في السجل العقاري، ولكنها مقسمة فعليًا إلى قسمين في العلية؟
لا. ما دام هناك قسم مستقل واحد في السجل العقاري، فصوت واحد هو المعتبر. ينشأ حق التصويت المنفصل فقط إذا تم إنشاء أقسام مستقلة منفصلة في السجل العقاري.

هل القرار المتخذ بصوت تم الإدلاء به بدون وكالة ساري المفعول؟
قد يؤثر هذا الصوت على النصاب القانوني وقد يكون القرار عرضة لدعوى إلغاء. هذا الخطر مرتفع جدًا، خاصة في قرارات التحول الحضري.

لماذا دعم المحامي الخبير ضروري؟

حق التصويت لأصحاب الشقق المشتركة، على الرغم من أنه قد يبدو بسيطًا للوهلة الأولى، إلا أنه في الواقع يتضمن العديد من المسائل الفنية مثل صلاحية التوكيل، وإثباته، وحدود التوكيل، وحالة السجل العقاري للشقق الدوبلكس/Ç.A.P. وحساب النصاب القانوني. قد يؤدي صوت واحد خاطئ إلى إبطال الاجتماع بأكمله والقرارات المتخذة. لهذا السبب، من الأهمية بمكان أن تحصل إدارات المباني والمجمعات السكنية، وكذلك الملاك الشركاء، على دعم من محامٍ خبير بدءًا من دعوة الاجتماع وحتى حساب الأصوات وإعداد محضر القرار.

يقدم مكتب 2M للمحاماة، بفريقه ذي الخبرة في نزاعات ملكية الطوابق والتحول الحضري؛ خدماته في إدارة اجتماعات مجلس ملاك العقارات وفق الإجراءات الصحيحة، والتأسيس الصحيح لعلاقات التوكيل والتمثيل، وتدقيق حسابات التصويت والنصاب، ورفع دعاوى إلغاء القرارات أو الدفاع عنها. ضمن نطاق استشارات إدارة الشقق في إسطنبول، يقدم مكتبنا دعمًا قانونيًا منتظمًا للإدارات؛ خاصة في نزاعات حق التصويت التي تحدث في المباني التي تحتوي على أقسام مستقلة مشتركة وشقق ذات ملكية مشتركة بكثرة، مما يضمن بناء العملية بشكل صحيح من البداية. يمكن لسكان ومديري الشقق الذين يبحثون عن محامٍ في توزلا، من خلال العمل مع محامٍ متخصص في ملكية الطوابق، منع فقدان الحقوق وخطر القرارات غير الصالحة.

هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة ولا تحل محل الاستشارة القانونية. لتقييم وضعك الخاص، يمكنك التواصل مع مكتب 2M للمحاماة.