1. Правовая природа и действительность ипотек, содержащих выражение F.B.K. 

Выражение «F.B.K.» (До уведомления об отмене), содержащееся в записях земельного кадастра, указывает на то, что ипотека установлена на неопределенный срок. Согласно решению 12-й Гражданской коллегии Кассационного суда от 13.02.2025 под номером 2024/7404 E. и 2025/1143  K., это объяснение не является условием наступления срока платежа, а представляет собой квалификацию относительно срока ипотеки, и такие ипотеки являются «ипотеками с фиксированным долгом». Аналогичным образом, в решении 11-й Гражданской коллегии Кассационного суда от 27.03.2025 под номером 2025/115 E. и 2025/2203  K. было указано, что ипотеки, установленные с использованием выражения F.B.K., имеют характер «ипотеки с верхним пределом» (лимитной ипотеки) и учреждены в качестве обеспечения требований, которые еще не возникли или сумма которых не определена. В решении Западного гражданского торгового суда Анкары от 24.04.2025 под номером 2025/39 E. и 2025/447  K. было указано, что такие ипотеки обеспечивают все риски должника перед банком, такие как кредиты, чековые книжки, поручительства и расходы.

2. Условия снятия срочных ипотек и регулирование согласно статье 883/2 TMK

Прекращение и исключение из реестра срочных ипотек было привязано к особой процедуре посредством абзаца, добавленного в статью 883 Гражданского кодекса Турции (TMK) Законом № 7181. Согласно решению 12-й Гражданской палаты Кассационного суда от 07.04.2025 № 2025/1054 E. и 2025/2822 K., а также решениям 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 26.05.2025 № 2024/4248 E. и 2025/3009 K.: если ипотека установлена на определенный срок, то при отсутствии отметки (отметки, связанной с принудительным исполнением), указанной в статье 150/c Закона об исполнительном производстве и банкротстве, на недвижимом имуществе в течение тридцати дней с момента истечения срока, ипотека напрямую исключается из реестра управлением по земельному кадастру по требованию собственника. В решении 1-го Коммерческого суда первой инстанции Стамбула от 15.10.2020 № 2020/67 E. и 2020/448 K. было подчеркнуто, что благодаря этому правовому регулированию в определенных условиях возможно исключение ипотеки из реестра по заявлению одной стороны.

3. Снятие ипотеки в случае погашения долга

 Погашение долга является основной причиной прекращения ипотеки. В соответствии со статьей 883/1 TMK, после прекращения требования собственник недвижимости может потребовать от кредитора исключить ипотеку из реестра (3-я Гражданская палата Кассационного суда, 10.07.2023, № 2022/7658 E. — 2023/2063 K.).

Обязательство кредитора: При погашении долга у банка-кредитора или физического лица возникает обязанность снять ипотеку. В решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 25.05.2023 № 2022/8662 E. и 2023/1614 K. указано, что после окончания кредитного долга банк должен снять ипотеку без необходимости дополнительного письменного заявления от потребителя.

Ситуация с ипотекой с верхним пределом: В решениях 2-го Гражданского коммерческого суда Кайсери от 04.07.2024 под номерами 2024/334 E. и 2024/693 K. и 9-го Гражданского коммерческого суда Анкары от 12.04.2022 под номерами 2020/632 E. и 2022/240 K. было подчеркнуто, что для снятия ипотеки все основные и поручительские долги заемщика перед банком (кредит, расходы и т. д.) должны быть полностью погашены, и ипотека не может быть снята при наличии остатка долга.

4. Необходимость судебного решения и судебный порядок

Процесс снятия ипотеки может быть осуществлен административным или судебным путем, в зависимости от согласия кредитора или возникновения законных условий:

Аннулирование через Управление земельного кадастра: В срочных ипотеках, если в течение 30 дней с момента истечения срока не была зарегистрирована запись ИИК 150/с, собственник может напрямую обратиться в управление земельного кадастра и аннулировать ипотеку без необходимости судебного решения (7-я Гражданская палата Верховного суда, 19.09.2024, 2023/4734 E. — 2024/3970 K.).

Аннулирование через суд (иск о снятии ипотеки): Если, несмотря на погашение долга, кредитор не снимает ипотеку или не выполняет свое обязательство по аннулированию, собственник недвижимости должен обратиться в суд с иском о «снятии ипотеки» (Региональный апелляционный суд Сакарьи, 7-я гражданская коллегия, 19.12.2024, 2023/1417 E. — 2024/1879 K.). Согласно решению 13-го Гражданского коммерческого суда Стамбула (Анатолия) от 16.01.2020 под номерами 2019/221 E. и 2020/19 K., суд выносит решение об аннулировании ипотеки, если установит, что основной долг, проценты за просрочку и судебные издержки были уплачены, или если обеспечит депонирование этих сумм.

Оценка несправедливого условия: В решении 3-й Гражданской Палаты Верховного суда от 16.12.2024 под номерами 2024/545 E. и 2024/4360 K. было указано, что если положения об ипотеке, содержащиеся в договорах жилищного кредита и охватывающие другие долги, помимо самого кредита, как «бессрочные/широкого охвата», не были согласованы с потребителем, они могут быть признаны «несправедливым условием» и, следовательно, недействительными, и в таком случае, после погашения долга, суд может вынести решение об отмене ипотеки.

В результате; Хотя ипотеки с аббревиатурой F.B.K. считаются бессрочными и действительными, они должны быть отменены кредитором при полном погашении долга. В случаях, когда кредитор не дает согласия, требуется решение суда; тогда как при ипотеках с определенным сроком, по истечении срока и если законное взыскание не было зарегистрировано в течение 30 дней, возможно прямое совершение действий в управлении земельного кадастра.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Что означает аббревиатура F.B.K.?
Аббревиатура «F.B.K.» в кадастровой записи означает «До уведомления об отмене» и указывает на то, что ипотека установлена на неопределенный срок, а не на определенный период. Это означает, что ипотека не прекратится автоматически; однако она может быть отменена путем погашения долга, соглашения сторон или решения суда.

Является ли ипотека F.B.K. недействительной или дефектной?
Нет. Установление на неопределенный срок не делает ипотеку недействительной; это выражение не является условием наступления срока платежа (делающим долг немедленно подлежащим взысканию), а скорее характеристикой срока ипотеки. Такие ипотеки обычно представляют собой ипотеку с верхним пределом (лимитом) или ипотеку на определенный долг, обеспечивающую все риски должника перед банком, такие как кредиты, чеки, поручительства и расходы.

Когда мой кредитный долг погашен, разве банк не должен автоматически снять ипотеку?
Когда долг полностью погашен (согласно ст. 883/1 ГК Турции), владелец недвижимости может потребовать от кредитора отменить ипотеку, и у кредитора возникает обязанность выполнить это. В частности, по потребительским жилищным кредитам ожидается, что банк снимет ипотеку после погашения долга; однако на практике из-за того, что многие банки не действуют ex officio, владельцу может потребоваться самому проследить за этим.

Я погасил часть своего долга по ипотеке с верхним пределом (лимитом), могу ли я снять ипотеку?
В общем, нет. Поскольку ипотека с верхним пределом покрывает все основные и поручительские долги заемщика перед банком (кредит, расходы и т. д.), полное снятие ипотеки может быть невозможно, пока остается непогашенный долг. Для отмены (снятия) требуется, чтобы все риски были закрыты.

Как снимается ипотека, установленная на определенный срок?
В соответствии с положением, добавленным в статью 883 Гражданского кодекса Законом № 7181, если в течение 30 дней с момента окончания срока по срочной ипотеке на недвижимость не было наложено обеспечительное обременение в соответствии со статьей 150/c Закона об исполнительном производстве и банкротстве, ипотека может быть напрямую аннулирована по требованию владельца управлением земельного кадастра без необходимости судебного решения.

Что делать, если банк не снимает ипотеку, несмотря на погашение долга?
Если кредитор не снимает ипотеку или не выполняет свое обязательство по ее аннулированию, несмотря на погашение долга, владелец недвижимости должен подать иск о «снятии ипотеки». Суд постановляет аннулировать ипотеку, если установит, что основной долг, проценты за просрочку и судебные издержки были уплачены, или путем обеспечения депонирования этих сумм.

Всегда ли действительно положение договора о «широкомасштабной/бессрочной ипотеке»?
Не всегда. Положения о широкомасштабной/бессрочной ипотеке, содержащиеся в договорах жилищного кредитования и охватывающие другие долги помимо самого кредита, могут быть признаны недействительными как «несправедливое условие», если они не были дополнительно согласованы с потребителем; в этом случае решение об аннулировании может быть вынесено после погашения долга.

Какой суд компетентен и уполномочен рассматривать дело об аннулировании ипотеки?
Поскольку компетентный суд может меняться в зависимости от сторон и характера спора (коммерческие отношения, потребительская сделка и т. д.), определение правильного суда до подачи иска имеет большое значение. Иск, поданный в неправильный суд, может привести к потере времени и прав; поэтому рекомендуется профессиональная юридическая оценка.

Почему необходима поддержка эксперта-юриста? — Юридическая фирма 2M Hukuk

Хотя процессы аннулирования ипотеки на первый взгляд могут показаться простой «сделкой с недвижимостью», они требуют совершенно разных юридических подходов в зависимости от характера ипотеки (окончательный долг / верхний предел), формы ее установления (срочная / бессрочная / Ф.Б.К.) и типа долговых отношений (потребительский кредит / коммерческий кредит / поручительство). Оценка залоговых отношений в ипотеке с верхним пределом как ипотеки по окончательному долгу, ошибочный расчет депонируемой суммы или подача иска в некомпетентный суд может привести к ненужным расходам, затягиванию судебного разбирательства и потере прав.

Юридическое бюро 2M Hukuk, работающее в сферах недвижимости, кондоминиумов и коммерческого права в районе Анатолийской части Стамбула (Тузла, Пендик, Картал, Малтепе) и Коджаэли, оказывает своим клиентам поддержку в процессах снятия ипотеки по следующим вопросам: определение правового характера записи в кадастре и обременения ипотекой, проверка по банковским записям, действительно ли долг был погашен, оценка возможности аннулирования административным путем в кадастровом управлении, при необходимости, подача иска о снятии ипотеки в надлежащий по компетенции и юрисдикции суд и надлежащее предъявление претензий о несправедливых условиях.

Большинство ипотечных споров, которые пытаются решить индивидуальными усилиями, затягиваются из-за неполных документов или неверной юридической квалификации. Если вы сталкиваетесь с ипотекой на вашей недвижимости или обременением, которое препятствует ее продаже или получению нового кредита, получение консультации у специалиста-адвоката перед началом процесса является самым безопасным способом с точки зрения времени и затрат.