Процесс укрепления, условия, сроки и юридические последствия в рискованных постройках в рамках статьи 8/7 Положения о применении Закона № 6306
Первым вариантом, который приходит на ум при обнаружении рискованных строений, обычно является снос. Однако альтернатива укрепления в городской трансформации позволяет устранить риск без сноса здания, путем улучшения его несущей системы таким образом, чтобы обеспечить безопасность при стихийных бедствиях. В случаях, когда экономический срок службы постройки достаточен, она имеет архитектурную ценность, или владельцы не хотят брать на себя бремя нового строительства, укрепление является предпочтительным вариантом как с технической, так и с юридической точки зрения.
В данной статье; на основе пункта 7 статьи 8 Положения о применении Закона № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под риском стихийных бедствий, рассматривается объем альтернативы укрепления, требуемые условия, порядок действий, сроки и снятие пометки о рискованном строении в кадастровой записи.
Правовое основание: Положение о применении ст.8/7
Опция укрепления рискованной постройки вместо ее сноса четко регламентирована в Положении о применении Закона № 6306. Изначально это положение было пунктом 5, однако с изменением от 21.05.2024 номер пункта изменился, и в текущем тексте оно стало пунктом 7 статьи 8. Действующий текст пункта следующий:
| “(7) В случае, если вместо сноса рискованного строения запрашивается его укрепление, в течение срока, предоставленного владельцам для сноса рискованного строения; владельцы должны подтвердить, что усиление технически возможно, принять решение об усилении, как указано во втором абзаце статьи 19 Закона о кондоминиумах, подготовить проект усиления и получить разрешение в рамках законодательства о зонировании. После завершения работ по усилению в срок, определяемый органом, выдавшим разрешение, в зависимости от характера выполняемого усиления, следует обратиться в Дирекцию для снятия отметки о рискованном строении из земельной книги.” |
Как видно, параграф признает усиление эквивалентной сносу и процедурно обусловленной альтернативой; однако связывает это с выполнением четырех основных условий в определенный срок.
Четыре основных условия, требуемые для усиления
Согласно статье 8/7 Регламента, владельцы, выбравшие путь усиления, в течение установленного законом срока, предоставленного им для сноса рискованного строения, обязаны выполнить следующие четыре действия:
Установление того, что усиление технически возможно. Не каждое рискованное строение может быть усилено; прежде всего, необходимо подтвердить отчетом уполномоченного инженера/организации, что несущая система строения пригодна для усиления.
Принятие решения об усилении, как указано в статье 19/2 Закона о кондоминиумах. Поскольку усиление является своего рода «ремонтом и установкой», выполняемым в общих местах, правление владельцев квартир должно принять решение в этом направлении.
Подготовка проекта усиления. Должен быть разработан проект усиления, соответствующий действующему положению о землетрясениях (Турецкое положение о землетрясениях зданий) и являющийся основанием для получения разрешения.
Получение разрешения в рамках градостроительного законодательства. Работы по усилению должны быть привязаны к разрешению, полученному от соответствующего органа (муниципалитета).
Эти четыре условия составляют единое целое; в случае их невыполнения путь к усилению закрывается, и администрация получает право начать процесс сноса для рискованного строения. Поэтому планирование выбора усиления до истечения срока, данного на снос, и в сопровождении адвоката имеет большое значение.
Необходимое количество голосов для решения об усилении: ЗСИ ст.19/2
Пункт, на который ссылается Закон о собственности на имущество № 634, ст.19/2, требует письменного согласия четырех пятых (4/5) всех собственников помещений для проведения строительных, ремонтных и монтажных работ в общих местах. Следовательно, решение об усилении также, как правило, должно быть принято квалифицированным большинством в 4/5 голосов.
Однако в продолжении той же статьи установлено, что если судом установлено, что дефект в общих местах наносит ущерб основному сооружению и требует немедленного ремонта, или что усиление основного сооружения является обязательным, то для проведения усиления в соответствии с его проектом и техникой не требуется согласия собственников помещений. То есть, в случаях, когда не может быть достигнуто большинство в 4/5 голосов, существует исключительный путь, который откроет возможность усиления через судебное установление.
Пошаговый процесс усиления
Путь, которому следует от выявления рискованного строения до снятия отметки в кадастре, кратко выглядит так:
| Этап | Выполняемое действие |
| 1. Выявление риска | Здание признается лицензированной организацией рискованным строением; это определение становится окончательным и вносится в записи о праве собственности как «рискованное строение». |
| 2. Начинается срок принятия решения | Собственникам дается срок на снос. Укрепление должно быть выбрано в течение этого срока. |
| 3. Техническая пригодность | Отчет подтверждает, что усиление технически возможно. |
| 4. Решение собственника | Решение об укреплении принимается в соответствии со ст. 19/2 Закона о кондоминиумах (как правило, 4/5). |
| 5. Проект | Подготавливается проект усиления, соответствующий правилам сейсмостойкости. |
| 6. Разрешение | Разрешение на укрепление получается от администрации в рамках градостроительного законодательства. |
| 7. Выполнение | Укрепление завершается в срок, установленный администрацией, выдавшей разрешение, в соответствии с характером работ. |
| 8. Снятие отметки | Для снятия отметки о рискованном строении в кадастровой записи обращаются в Управление. |
Сроки: Критический порог, на который следует обратить внимание
Регламент разделяет два отдельных срока для усиления:
Подготовительный период: Весь процесс, включающий техническое обследование, решение собственника, проектирование и получение разрешения, должен быть завершен в течение срока, предоставленного собственникам для сноса рискованного строения. Если этот срок будет упущен, администрация может начать процесс сноса.
Период реализации: Сами работы по усилению завершаются в срок, установленный органом, выдавшим разрешение, в зависимости от характера выполняемых работ по усилению.
На практике наиболее частая потеря прав заключается в невозможности получения разрешения до истечения срока, отведенного для сноса. Поэтому рекомендуется принять решение об усилении на ранней стадии и параллельно вести процесс проектирования и получения разрешения.
Удаление отметки о рискованном строении в кадастровой записи
После завершения работ по усилению в срок, установленный администрацией, подается заявление в Управление инфраструктуры и городской трансформации для удаления отметки «рискованное строение» из кадастровой записи. До удаления отметки строение юридически сохраняет статус рискованного; это может вызвать затруднения при продаже, ипотеке и аналогичных операциях, поэтому не следует пренебрегать подачей заявления после завершения работ.
Усиление или снос? Преимущества и недостатки
Усиление не всегда является наиболее правильным решением для каждого строения. Собственники должны принимать решение, учитывая не только техническую пригодность, но и экономические и юридические последствия.
| Преимущества усиления | Аспекты, требующие внимания |
| Поскольку здание не сносится, снижается риск того, что собственники надолго останутся без жилья/рабочего места. | Не каждая конструкция технически пригодна для усиления; это может быть невозможно для сильно поврежденных зданий или зданий с истекшим экономическим сроком службы. |
| Обычно может быть завершено в более короткие сроки и с меньшими затратами по сравнению с реконструкцией. | Усиление не добавляет зданию новых квадратных метров/этажей; прирост площади застройки и этажности, как при сносе и новом строительстве, не возникает. |
| Существующий режим кондоминиума и соседские отношения в значительной степени сохраняются. | Обеспечение квалифицированного большинства в 4/5 может быть сложнее, чем при решении о сносе. |
| По завершении работ отметка о рискованном строении в кадастре удаляется, и здание становится безопасным. | Некоторые стимулы, предоставляемые при сносе и новом строительстве (например, льготы по сборам/налогам, связанные с новым строительством), могут быть недоступны в той же степени при усилении. |
Поддержка и стимулы при усилении
Применимость поддержки, такой как помощь в аренде и кредиты с процентной поддержкой, в рамках Закона № 6306 для усиления, может варьироваться в зависимости от условий соответствующего органа власти и программы. Например, в рамках Решения Муниципального совета Стамбула от 12.11.2025 под номером 1277 было объявлено, что помощь в аренде, применяемая к рискованным сооружениям, также действительна для зданий, которые были проверены Методом быстрого сканирования, требуют совместного усиления и получили разрешение на усиление в соответствии с правилами о землетрясениях. Однако, поскольку суммы централизованной помощи в аренде и условия кредитов с процентной поддержкой могут периодически обновляться администрацией, необходимо дополнительно подтвердить текущие объявления и решения местных советов перед подачей заявления.
Что следует учитывать с юридической точки зрения
Управление сроками: Техническое заключение, решение собственника, проект и разрешение должны быть полностью завершены в срок, отведенный для сноса.
Кворум для принятия решения: Если не может быть обеспечено большинство в 4/5, может быть рассмотрен путь судебного установления, предусмотренный статьей 19/2 Закона о кондоминиумах (KMK).
Право на обжалование: Право на подачу возражений/исков в установленные законом сроки против определения рискованного сооружения или административных актов, отклоняющих усиление, сохраняется.
Целостность документов: Полное архивирование отчета, решения совета, проекта и разрешения является решающим как против давления на снос, так и на этапе отмены обозначения.
Заключение
Альтернатива усиления в рамках городской трансформации является законодательно признанным и применимым способом обеспечения безопасности здания от стихийных бедствий без его сноса. Однако ее успех зависит от правильного определения технического соответствия, обеспечения необходимого большинства среди собственников квартир и полного выполнения четырех основных условий в течение срока, предоставленного для сноса. Правильная организация процесса с самого начала предотвращает потери прав и обеспечивает беспроблемное снятие отметки о рискованном строении в кадастре после усиления.
Адвокатское бюро 2M Hukuk предоставляет услуги консультирования и ведения судебных дел в Стамбуле и Тузле, а также в других местах, в областях городской трансформации, выявления рискованных строений, процессов усиления и права недвижимости. Прежде чем определиться с выбором между усилением или сносом, рекомендуется обсудить ваш процесс с адвокатом по городской трансформации.
