Le processus de renforcement, ses conditions, ses délais et ses conséquences juridiques pour les constructions à risque dans le cadre de l’article 8/7 du Règlement d’Application de la Loi n° 6306
Dans les bâtiments identifiés comme présentant des risques, la première option envisagée est généralement la démolition. Pourtant, l’alternative du renforcement dans la transformation urbaine permet de supprimer le risque en améliorant le système porteur du bâtiment de manière à assurer la sécurité en cas de catastrophe, sans démolition. Dans les cas où la durée de vie économique de la structure est suffisante, qu’elle possède une valeur architecturale, ou que les propriétaires ne souhaitent pas assumer la charge de la reconstruction, le renforcement est une voie préférable tant sur le plan technique que juridique.
Dans cet article, en se basant sur l’article 8, paragraphe 7 du Règlement d’application de la loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe, la portée de l’alternative de renforcement, les conditions requises, le processus à suivre, les délais et la suppression de la mention de construction à risque dans le registre foncier ont été examinés.
Base Légale : Règlement d’application art. 8/7
L’option de renforcer une construction à risque au lieu de la démolir est clairement régie par le Règlement d’application de la Loi n° 6306. La disposition, initialement publiée comme paragraphe 5, est devenue le paragraphe 7 de l’article 8 dans le texte actuel suite à la modification du 21/05/2024. Le texte en vigueur du paragraphe est le suivant :
| « (7) Dans le cas où le renforcement d’une structure à risque est demandé au lieu de sa démolition, dans le délai imparti aux propriétaires pour la démolition de la structure à risque ; il est nécessaire que les propriétaires fassent constater que le renforcement est techniquement possible, qu’une décision de renforcement soit prise comme spécifié au deuxième paragraphe de l’article 19 de la loi sur la copropriété, que le projet de renforcement soit préparé et qu’un permis soit obtenu conformément à la législation sur l’urbanisme. Une fois les travaux de renforcement terminés dans le délai fixé par l’autorité émettrice du permis, en fonction de la nature du renforcement à effectuer, une demande est adressée à la Direction pour la levée de la mention de structure à risque figurant au registre foncier. » |
Comme on peut le constater, le paragraphe reconnaît le renforcement comme une alternative équivalente à la démolition et soumise à une procédure ; mais il le subordonne à la réalisation de quatre conditions fondamentales dans un certain délai.
Quatre Conditions Fondamentales Requises pour le Renforcement
Conformément à l’article 8/7 du Règlement, les propriétaires qui optent pour le renforcement sont tenus d’accomplir les quatre démarches suivantes dans le délai légal qui leur est accordé pour la démolition de la structure à risque :
Faire constater que le renforcement est techniquement possible. Toute structure à risque ne peut pas être renforcée ; il faut d’abord que le système porteur de la structure soit apte au renforcement, cela devant être prouvé par un rapport d’un ingénieur/organisme autorisé.
Prise de la décision de renforcement telle que spécifiée à l’article 19/2 de la loi sur la copropriété. Le renforcement étant une « réparation et installation » effectuée dans les parties communes, l’assemblée des copropriétaires doit prendre une décision en ce sens.
Préparation du projet de renforcement. Un projet de renforcement conforme au règlement sismique en vigueur (Règlement turc sur les bâtiments antisismiques) et servant de base au permis de construire doit être élaboré.
Obtention du permis dans le cadre de la législation sur l’aménagement du territoire. Les travaux de renforcement doivent être liés à un permis de construire obtenu auprès de l’autorité compétente (municipalité).
Ces quatre conditions forment un tout ; si l’une d’elles est omise, la voie du renforcement est fermée et l’administration devient autorisée à engager le processus de démolition pour la structure à risque. Il est donc très important de planifier l’option de renforcement avant l’expiration du délai accordé pour la démolition et en compagnie d’un avocat.
Quorum pour la décision de renforcement : Loi sur la Propriété par Étages (KMK) art. 19/2
L’article 19/2 de la Loi sur la Propriété par Étages n° 634, auquel la clause fait référence, exige le consentement écrit des quatre cinquièmes (4/5) de tous les copropriétaires pour la construction, la réparation et l’installation dans les parties communes. Par conséquent, la décision de renforcement doit également, en principe, être prise à la majorité qualifiée de 4/5.
Cependant, la suite du même article stipule que si un tribunal constate qu’un défaut dans les parties communes endommage la structure principale et doit être réparé d’urgence, ou qu’il est obligatoire de renforcer la structure principale, le consentement des copropriétaires ne sera pas requis pour que le renforcement soit effectué conformément au projet et à la technique. Ainsi, dans les cas où la majorité des 4/5 ne peut être obtenue, il existe une voie exceptionnelle pour permettre le renforcement par la constatation judiciaire.
Processus de renforcement étape par étape
Le processus suivi depuis la détection d’une structure à risque jusqu’à la suppression de la mention au cadastre est, en résumé, le suivant :
| Étape | Action Réalisée |
| 1. Détection du risque | La structure est identifiée comme à risque par une organisation agréée ; cette identification est finalisée et la mention « structure à risque » est enregistrée au cadastre. |
| 2. Début du délai de décision | Un délai est accordé aux propriétaires pour la démolition. Le renforcement doit être préféré pendant cette période. |
| 3. Conformité technique | Il est déterminé par un rapport que le renforcement est techniquement possible. |
| 4. Décision du propriétaire | Conformément à l’article 19/2 du Code de la Propriété (généralement 4/5), une décision de renforcement est prise. |
| 5. Projet | Un projet de renforcement conforme à la réglementation sismique est préparé. |
| 6. Permis | Un permis de renforcement est obtenu auprès de l’administration, dans le cadre de la législation sur l’aménagement du territoire. |
| 7. Mise en œuvre | Le renforcement est achevé dans le délai fixé par l’administration émettrice du permis, en fonction de la nature des travaux. |
| 8. Levée de la mention | Une demande est faite à la Direction pour lever la mention de structure à risque figurant au cadastre. |
Délais : Seuil Critique à Surveiller
Le règlement distingue deux périodes distinctes pour le renforcement :
Période de préparation : L’ensemble des procédures de constat technique, de décision du propriétaire, de projet et de permis doivent être complétées dans le délai imparti aux propriétaires pour la démolition de la structure à risque. Si ce délai est dépassé, l’administration peut initier le processus de démolition.
Période de mise en œuvre : Le travail de renforcement lui-même est achevé dans le délai déterminé par l’administration émettrice du permis, selon la nature du renforcement à effectuer.
La perte de droits la plus fréquente en pratique est l’impossibilité d’obtenir le permis avant l’expiration du délai imparti pour la démolition. Il est donc recommandé de prendre la décision de renforcement tôt et de mener le processus de projet et de permis en parallèle.
Suppression de la mention de structure à risque dans le titre de propriété
Une fois les travaux de renforcement achevés dans le délai imparti par l’administration, une demande est adressée à la Direction de l’Infrastructure et de la Transformation Urbaine pour la suppression de la mention « structure à risque » dans le registre foncier. Tant que cette mention n’est pas supprimée, la structure conserve légalement son statut de structure à risque ; cela pouvant créer des hésitations lors de transactions telles que la vente, l’hypothèque, etc., il est impératif de ne pas négliger la demande après l’achèvement des travaux.
Renforcement ou démolition ? Avantages et Inconvénients
Le renforcement n’est pas la solution la plus appropriée pour chaque structure. Les propriétaires doivent prendre leur décision en tenant compte non seulement de l’adéquation technique, mais aussi des conséquences économiques et juridiques.
| Avantages du renforcement | Aspects à considérer |
| Comme le bâtiment n’est pas démoli, le risque que les propriétaires se retrouvent sans logement/lieu de travail pendant une longue période diminue. | Toutes les structures ne sont pas techniquement adaptées au renforcement ; cela peut être impossible pour les structures gravement endommagées ou celles dont la durée de vie économique est expirée. |
| Il peut généralement être achevé en moins de temps et à moindre coût par rapport à une nouvelle construction. | Le renforcement n’ajoute pas de nouveaux mètres carrés/étages au bâtiment ; il n’y a pas d’augmentation du zonage ni de gain d’étages comme dans le cas d’une démolition et reconstruction. |
| La copropriété et l’ordre de voisinage existants sont en grande partie préservés. | Il peut être plus difficile d’obtenir une majorité qualifiée des 4/5 par rapport à une décision de démolition. |
| Une fois terminé, la mention de structure à risque sur le titre de propriété est supprimée et la structure est débarrassée du risque. | Certains incitatifs offerts lors de la démolition et de la reconstruction (par ex. exonérations de frais/taxes liées à la nouvelle construction) pourraient ne pas s’appliquer dans la même mesure au renforcement. |
Soutiens et incitations au renforcement
L’applicabilité des aides telles que l’aide au loyer et les prêts à taux bonifié, relevant de la loi n° 6306, aux travaux de renforcement structurel, peut varier en fonction des conditions de l’administration et du programme concernés. Par exemple, dans le cadre de la décision du Conseil municipal d’Istanbul métropolitain n° 1277 du 12.11.2025, il a été annoncé que l’aide au loyer appliquée aux structures à risque est également valable pour les bâtiments examinés par la méthode de balayage rapide, nécessitant un renforcement collectif, et pour lesquels un permis de renforcement a été délivré conformément à la réglementation sismique. Cependant, étant donné que les montants centraux de l’aide au loyer et les conditions des prêts à taux bonifié peuvent être mis à jour périodiquement par l’administration, il est nécessaire de confirmer séparément les annonces actuelles et les décisions des conseils locaux avant de soumettre une demande.
Points à considérer du point de vue juridique
Gestion des délais : L’évaluation technique, la décision du propriétaire, le projet et le permis doivent être entièrement achevés dans le délai imparti pour la démolition.
Quorum de décision : Si une majorité des 4/5 n’est pas atteinte, la voie de la détermination judiciaire prévue à l’article 19/2 du RCI peut être envisagée.
Droit d’opposition : Les voies de recours/d’action en justice sont réservées dans les délais légaux contre la détermination d’une structure à risque ou les actes administratifs refusant le renforcement.
Intégrité des documents : L’archivage complet du rapport, de la décision du conseil, du projet et du permis est déterminant à la fois contre la pression de la démolition et lors de la phase de levée de la mention.
Conclusion
L’alternative de renforcement dans la transformation urbaine est un moyen applicable, reconnu par la législation, de rendre une structure à risque sûre contre les catastrophes sans la démolir. Cependant, son succès dépend de la bonne identification de la faisabilité technique, de l’obtention de la majorité requise parmi les copropriétaires et de l’achèvement complet des quatre conditions fondamentales dans le délai imparti pour la démolition. La bonne structuration du processus dès le début prévient à la fois les pertes de droits et assure le retrait sans problème de la mention de structure à risque dans le titre de propriété après le renforcement.
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