Закон о кондоминиумах · Комплексный обзор в свете решений Верховного Суда -актуальная оценка на 2026 год

Юридическое бюро «2М Hukuk» · Стамбул / Тузла · Закон о кондоминиумах и управлении жилыми комплексами

Резюме

Несозыв управляющим очередного или внеочередного общего собрания жильцов в управлении многоквартирными домами и жилыми комплексами создает серьезный риск утраты прав для собственников квартир. Закон о кондоминиумах № 634 (KMK) оставляет в распоряжении собственников три основных способа в этом случае: письменное обращение, созыв внеочередного собрания по подписям одной трети собственников и, на последнем этапе, иск о вмешательстве судьи в рамках статьи 33 KMK в Суде по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi). В данной статье мы подробно рассматриваем каждый шаг, применимые сроки и часто совершаемые процедурные ошибки в свете устоявшейся судебной практики 20-го и 18-го судебных отделений Верховного Суда.

1. Очередное общее собрание: Время и порядок созыва

В соответствии с первым абзацем статьи 29 Закона о кондоминиумах № 634, совет домовладельцев собирается не реже одного раза в год в сроки, указанные в плане управления; если в плане управления не указано конкретное время, то собрание проводится в первый месяц (январь) каждого календарного года. В комплексных постройках общее собрание домовладельцев должно проводиться не реже одного раза в два года.

Согласно установившейся практике Верховного суда, сроки собраний, определенные в плане управления, являются обязательным соглашением между домовладельцами; поэтому это не рассматривается как положение, которое администрация может игнорировать в одностороннем порядке. Хотя в статье 29/1 Закона о кондоминиумах не предусмотрен особый срок для созыва обычных собраний, если в плане управления есть условие о предварительном уведомлении за 15 дней, это положение должно быть соблюдено.

В одном из решений Верховного суда было признано достаточным для обычного собрания «объявить о созыве обычного собрания, определенного в плане управления, путем размещения объявления с указанием даты, места, времени и повестки дня на входе в основное строение или на доске объявлений заблаговременно (например, за 15 дней)». То есть, при обычных собраниях не требуется отправлять каждому домовладельцу отдельное заказное письмо; однако, если это предписывает план управления, правило меняется.

2. Правовые меры, которые следует предпринять, если управляющий не созывает собрание

Описание обязанностей управляющего регулируется статьей 35 Закона о кондоминиумах. В соответствии с пунктом (k) этой статьи обязанность созыва совета домовладельцев на собрание принадлежит исключительно управляющему. Если управляющий не выполняет эту обязанность, домовладельцы должны последовательно предпринять следующие шаги.

2.1. Первый этап: Письменное обращение и предупреждение к управляющему

Собственники квартир должны сначала подать письменное заявление управляющему или совету директоров, запросив созыв общего собрания, либо через нотариуса, либо заказным письмом с уведомлением о вручении. Этот шаг критически важен как с точки зрения соблюдения принципа добросовестности, так и для доказательства «исчерпания правовых средств» в возможном судебном процессе на следующем этапе.

В решении 20-й гражданской палаты Кассационного суда от 18.06.2018, № 2017/3417 – № 2018/4600; было признано уместным прямое обращение собственников квартир в суд в случае, когда они обратились к руководству с заявлениями, содержащими их имена и подписи, с требованием о переизбрании представителя блока и членов правления, а руководство не удовлетворило это требование в разумный срок.

Письменное заявление обязательно должно содержать следующие пункты: требование о проведении собрания, предложение повестки дня, разумный срок (например, 15 дней) и предупреждение о том, что в случае несозыва собрания в этот срок будут использованы правовые средства.

2.2. Второй этап: Внеочередное собрание по требованию одной трети собственников квартир

В случае, если управляющий не созовет собрание, несмотря на письменное обращение, вступает в действие статья 29/2 Закона о кондоминиумах. Согласно этому положению, в случае возникновения важной причины, внеочередное собрание собственников квартир может быть проведено по требованию управляющего, ревизора или одной трети собственников квартир.

При прямом созыве собрания одной третью собственников квартир необходимо соблюдать очень строгие формальные требования; в противном случае отмена решений, принятых на собрании, неизбежна.

Обязательные формальные требования для созыва внеочередного собрания

Метод созыва: Должно использоваться извещение о созыве, вручаемое каждому собственнику этажа под расписку, или заказное письмо с уведомлением о вручении. Уведомления о внеочередных собраниях, сделанные с помощью SMS, сообщений WhatsApp или просто вывешивания на доске объявлений в здании, признаются Верховным судом недействительными.

15-дневный срок: Между датой вручения уведомления собственнику этажа и датой собрания должно быть не менее 15 дней. На практике часто ошибочно отсчитывают 15 дней с даты передачи уведомления в PTT; однако срок начинает течь с даты вручения.

Причина собрания (повестка дня): В извещении о созыве должна быть подробно и четко указана причина собрания, то есть пункты повестки дня. По вопросам, не включенным в повестку дня, решение на собрании принято быть не может; это определяется как «принцип привязки к повестке дня» и носит императивный характер.

Информация о втором собрании: В случае невозможности достижения кворума на первом собрании в извещении обязательно должно быть указано место и дата проведения второго собрания. Период между двумя собраниями не может быть менее 7 дней.

Приоритет плана управления: Если в плане управления предусмотрена более низкая доля, чем одна треть (например, одна четверть) или иной порядок созыва, то, при условии отсутствия противоречий с Законом о кондоминиумах (KMK), в первую очередь применяются положения плана управления.

В деле, являющемся предметом решения 20-й Гражданской палаты Кассационного суда от 20.12.2017 № E. 2017/1160 – K. 2017/10825; внеочередное собрание было проведено без уведомления всех владельцев отдельных частей недвижимости за 15 дней заранее под расписку или заказным письмом, как это предусмотрено ст. 29/2 Закона о кондоминиуме; некоторые владельцы отдельных частей недвижимости вообще не смогли присутствовать на собрании, и принцип привязки к повестке дня не был соблюден. Решение конкретно указывает, что несоблюдение 15-дневного срока уведомления является, как правило, причиной для отмены.

2.3. Третий этап: Вмешательство судьи в Мировом гражданском суде

В случаях, когда управляющий не делает вызов, а владельцы отдельных частей недвижимости не могут обеспечить кворум в одну треть или процесс вызова застопорился, в качестве последнего средства вступает в действие статья 33 Закона о кондоминиуме. Согласно этому положению, владельцы отдельных частей недвижимости могут обратиться в Мировой гражданский суд по месту нахождения основной недвижимости и потребовать вмешательства судьи.

Пределы полномочий суда: Назначение представителя/попечителя

Полномочия судьи в этом объеме крайне ограничены. Суд не может напрямую отстранить управляющего или назначить управляющим выбранное им самим лицо. Согласно устойчивой практике Кассационного суда, судья может назначить лишь ограниченно уполномоченного представителя (попечителя), который имеет право созывать и проводить внеочередное общее собрание. Поскольку основная воля должна проявляться в собрании владельцев отдельных частей недвижимости, выборы управляющего будут осуществляться непосредственно самими владельцами.

В решениях 20-й Гражданской палаты Кассационного суда № 2017/3417 K. и 2017/6203 K. этот принцип был четко подчеркнут: «Невозможно напрямую требовать от суда назначения управляющего или отстранения действующего управляющего. Сначала необходимо обратиться в собрание владельцев отдельных частей недвижимости или исчерпать все законные способы для созыва собрания.»

Уполномоченный и компетентный суд

Статья 33 Закона о кондоминиумах (KMK) четко устанавливает юрисдикцию Мирового гражданского суда по месту нахождения основного объекта недвижимости. Однако на практике следует обратить внимание на одно исключение: в некоторых случаях, когда объект недвижимости еще не перешел к управлению многоквартирным домом, и не установлено право собственности на этажи (присутствует только сервитут на этажи), Кассационный суд может отменить решение, указав, что компетентным судом является Гражданский суд первой инстанции, а не Мировой гражданский суд. Поэтому перед подачей иска обязательно следует проверить статус регистрации недвижимости.

3. Отмена неправомерных или несозванных собраний

В случае проведения собрания управляющим или собственниками квартир без соблюдения вышеуказанных процедурных правил, иск об отмене решений, принятых на этом собрании, может быть подан в Мировой гражданский суд.

3.1. Причины отмены

Отсутствие направления приглашения всем собственникам квартир под подпись или заказным письмом с уведомлением о вручении

Несоблюдение 15-дневного срока уведомления для внеочередных собраний

Исключение некоторых собственников квартир из собрания или отсутствие уведомления о созыве

Неуказание причины собрания (повестки дня) в уведомлении

Принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня (нарушение принципа привязанности к повестке дня)

Неуказание места и даты второго собрания в уведомлении, если на первом собрании не был достигнут кворум

Необеспечение кворума (большинства по количеству и долям земли)

3.2. Сроки подачи иска об отмене

Сроки, установленные статьей 33 Закона о кондоминиумах (KMK), являются пресекательными и рассматриваются судом ex officio (по собственной инициативе):

Собственник, участвовавший в собрании и проголосовавший против: обязан подать иск в течение 1 месяца с даты принятия решения.

Собственник, не участвовавший в собрании: Он должен подать иск в течение 1 месяца с момента, как он узнает о решении, и в любом случае в течение 6 месяцев с даты принятия решения.

Решения, ничтожные или абсолютно недействительные: Срок не требуется; иск может быть подан в любое время.

3.3. Важное исключение: Собственник, участвовавший в собрании, не может требовать отмены

Как подчеркивается в решении 20-й Гражданской палаты Кассационного суда № 2017/3072 К.; собственник, лично участвовавший в собрании, несмотря на ненадлежащее уведомление, не может требовать его отмены исключительно на основании ненадлежащего уведомления. Аднако он всегда может выдвигать возражения, касающиеся содержания принятого решения (например, отсутствие кворума, выход за рамки повестки дня, незаконность). По этой причине крайне важно, чтобы собственник, считающий уведомление ненадлежащим, в случае участия в собрании обязательно сделал в протоколе заседания четкую пометку о «голосовании против».

4. Практическое руководство: Что делать шаг за шагом?

Если управляющий не созывает собрание, мы рекомендуем собственникам квартир последовательно выполнить следующие шаги, чтобы избежать потери прав:

Шаг 1 — Письменное обращение: Подайте в правление запрос на созыв собрания с повесткой дня и в разумные сроки, используя нотариальное уведомление или заказное письмо с уведомлением о вручении.

Шаг 2 — Обеспечьте одну треть: Если правление не созовет собрание в разумный срок, соберите подписи не менее 1/3 собственников квартир. Если в плане управления указан более низкий процент, то применяется этот процент.

Шаг 3 — Созовите собрание надлежащим образом: Направьте всем собственникам квартир уведомление, содержащее повестку дня и информацию о втором собрании, под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении, не менее чем за 15 дней до собрания.

Шаг 4 — Проведите собрание и зафиксируйте его в протоколе: Уделите внимание обеспечению кворума (большинство по количеству и доле земли). Занесите решения в книгу протоколов.

Шаг 5 — Мировой суд: Если эти пути заблокированы, обратитесь в Мировой суд и попросите назначить представителя/попечителя для внеочередного общего собрания в соответствии со статьей 33 Закона о кондоминиумах.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1: Что могут сделать собственники квартир, если управляющий домом никогда не созывает очередное общее собрание?

Собственники квартир должны сначала подать письменное заявление управляющему с требованием о проведении собрания. Если в разумные сроки не будет достигнут результат, то в соответствии со статьей 29/2 Закона о кондоминиумах одна треть собственников квартир может самостоятельно созвать внеочередное общее собрание, подписав соответствующее требование. В случаях, когда и этот путь не работает, можно обратиться в Мировой суд в соответствии со статьей 33 Закона о кондоминиумах с требованием назначить представителя для проведения собрания. В регионах с плотной застройкой, таких как Стамбул, Тузла, Пендик, Картал и Гебзе, сотрудничество с опытным юристом в области консультирования по вопросам кондоминиумов с самого начала этого процесса является самым безопасным способом предотвращения потери прав.

Вопрос 2: Что произойдет, если внеочередное собрание собственников квартир будет проведено без соблюдения 15-дневного срока?

15-дневный срок уведомления, установленный статьей 29/2 Закона о кондоминиумах, носит обязательный характер. Как подчеркивается в решении 20-й Гражданской палаты Кассационного суда № 2017/1160 – 2017/10825, несоблюдение этого срока, как правило, является основанием для отмены принятых решений. Срок начинает течь не с даты передачи уведомления в PTT (почтовую службу), а с даты его вручения собственнику квартиры. Однако собственник, лично присутствовавший на собрании, несмотря на ненадлежащее уведомление, и не сделавший заявления о несогласии, не может требовать отмены решения только по причине ненадлежащего уведомления. Поэтому, получив уведомление, необходимо либо не участвовать в собрании, проконсультировавшись с опытным адвокатом, либо, проголосовав против, подать иск об отмене в установленный срок.

Вопрос 3: Можно ли напрямую требовать от суда назначения управляющего или отстранения действующего управляющего?

Нет. Согласно устоявшейся судебной практике Кассационного суда, требование о прямом назначении управляющего или его отстранении судом не рассматривается до исчерпания предусмотренных законом способов созыва собрания собственников квартир. Если эти способы окажутся безрезультатными, суд может назначить представителя (попечителя), полномочия которого ограничиваются обеспечением проведения внеочередного общего собрания. Судья не может подменять волю собственников квартир; он лишь способствует ее здоровому выражению. Выбор управляющего в любом случае осуществляется на собрании собственников квартир.

Зачем нужна поддержка опытного адвоката?

Споры, связанные с управлением многоквартирными домами и жилыми комплексами, особенно в таких районах азиатской части Стамбула, как Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Умрание и Гебзе, где наблюдается плотная застройка, являются технической областью, где даже очень небольшая процедурная ошибка может привести к практически невосполнимым потерям прав.

Наиболее распространенные источники ошибок, с которыми мы сталкиваемся на практике, следующие: ошибки в процедуре созыва, неточности в расчетах большинства голосов и долей земли, неправильная оценка конфликтов между планом управления и положениями закона, неправильное определение компетентного и уполномоченного суда (например, Суд по гражданским делам вместо Суда первой инстанции по гражданским делам или наоборот), игнорирование принципа привязки к повестке дня и, что наиболее критично, пропуск сроков исковой давности от 1 до 6 месяцев.

Всего один ошибочный вызов, пропущенный пункт повестки дня или просроченный иск об отмене решения; могут фактически узаконить незаконно принятые решения. Это может привести к тому, что жителям комплекса придется годами мириться с нарушениями в управлении, чрезмерным повышением взносов, ошибочным распределением общих расходов или незаконным избранием управляющих.

Именно по этой причине жизненно важно продвигаться с самого первого этапа письменного обращения вместе с адвокатом, специализирующимся на праве собственности на квартиры, осведомленным о текущих решениях 20-й и 18-й гражданских коллегий Верховного суда, и особенно внимательно следящим за региональной практикой.

Адвокатское бюро 2M Hukuk с офисом в Тузле ведет регулярную и активную практику в области права собственности на квартиры и консультирования по управлению жилищными комплексами, в основном на Анатолийской стороне Стамбула, включая Пендик, Картал, Малтепе, Гебзе и прилегающие районы. Наше бюро оказывает всестороннюю юридическую поддержку как отдельным собственникам квартир, так и управлениям жилищных комплексов и многоквартирных домов во всех правовых процессах, возникающих из права собственности на квартиры, включая подготовку объявлений об очередных и внеочередных общих собраниях, проверку и пересмотр планов управления, иски об ответственности управляющего, иски об отмене решений совета собственников квартир, требования о вмешательстве судьи в рамках статьи 33 Закона о кондоминиумах, а также споры по общим расходам и взносам.

Собственникам недвижимости в Тузле, ищущим адвоката, и управлениям многоквартирных домов/жилых комплексов в Стамбуле, нуждающимся в консультанте по жилым комплексам, мы предоставляем профессиональные адвокатские услуги с проактивным подходом с самого начала процесса; без потери прав, без пропуска сроков и с полным соблюдением процессуальных норм. Вы можете связаться с нами через нашу страницу контактов, чтобы получить юридическую консультацию по данному вопросу или записаться на прием для вашего конкретного спора.

Ключевые слова: Консультации по собственности (кондоминиумам) Тузла, консультант по жилым комплексам Стамбул, адвокат Тузла, Адвокатское бюро 2M Hukuk, собрание совета собственников, созыв внеочередного общего собрания, отстранение управляющего, статья 29 Закона о кондоминиумах, статья 33 Закона о кондоминиумах, вмешательство судьи, отмена решений совета собственников, адвокат по управлению многоквартирными домами, юридические консультации по управлению жилыми комплексами.

Юридическое предупреждение: Данная статья предназначена исключительно для общего ознакомления; она не является юридической консультацией для конкретного спора. Поскольку обстоятельства каждого дела различны, вам необходимо проконсультироваться с адвокатом для оценки вашей конкретной ситуации.