Введение: Баланс между задолженностью арендатора по взносам и защитой персональных данных
В праве собственности на этажи (кондоминиум) взыскание общих расходов (взносов) часто становится предметом споров между управляющими компаниями, собственниками квартир и арендаторами. В этом процессе вопрос о том, является ли передача информации о неоплаченной задолженности арендатора по взносам управляющей компанией домовладельцу (собственнику квартиры) нарушением Закона № 6698 о защите персональных данных (KVKK), имеет решающее значение для определения границы между правом собственности и конфиденциальностью данных. Решения Совета по защите персональных данных (Совет KVKK) и прецеденты Верховного суда формируют правовую основу для такого обмена информацией в рамках принципов «солидарной ответственности» и «установления права».
1. Основной подход Совета по защите персональных данных (KVKK): Анализ Решения № 2020/755
Решение Совета по защите персональных данных от 29.09.2020 под номером 2020/755 представляет собой наиболее конкретную и обязывающую оценку по данному вопросу. В деле, ставшем предметом решения, арендатор утверждал, что передача управляющей компанией информации о задолженности по взносам домовладельцу без его согласия является нарушением KVKK.
В ходе проведенной проверки Совет сделал следующие основные выводы:
Солидарная ответственность: Согласно статье 22 Закона № 634 о кондоминиумах (KMK); лица, постоянно пользующиеся отдельной частью на основании договора аренды или по другим причинам, также несут мовместную и солидарную ответственность.
Правовой интерес: У домовладельца есть прямой интерес в знании, оплачивает ли его арендатор взносы, как с точки зрения его собственной ответственности, так и с точки зрения интереса управления комплексом в получении причитающихся ему платежей.
Основание правомерности: Совет, в соответствии с пунктом (e) параграфа (2) статьи 5 Закона о защите персональных данных (KVKK), заявил, что это распространение данных подпадает под «необходимость обработки данных для установления, осуществления или защиты права» и постановил, что в отношении жалобы никаких действий предприниматься не будет.
2. Статья 22 Закона о кондоминиумах и Принцип солидарной ответственности
Статья 22 Закона о кондоминиумах (KMK), являющаяся основным положением в решении Совета по защите персональных данных (KVKK), также последовательно подчеркивается в решениях Верховного суда. Судебная практика Верховного суда, рассматриваемая как вторичный источник, детализирует эту «цепочку ответственности» между домовладельцем и арендатором следующим образом:
Объем ответственности: Как указано в постановлении 20-й Гражданской палаты Верховного суда от 16.10.2017 за номером 2017/4360 E. и 2017/7767 K., лица, постоянно пользующиеся отдельным помещением (арендаторы), несут солидарную ответственность с собственником помещения за общие расходы. Эта ситуация позволяет управляющему подавать иски против обеих сторон для взыскания задолженности.
Ограничение суммой аренды: В решении 18-го Гражданского Департамента Верховного Суда от 21.06.2011 № 2011/3632 E. и 2011/7507 К. было отмечено, что солидарная ответственность арендатора «ограничена суммой арендной платы, которую он обязан уплатить» и что произведенный им платеж будет вычтен из арендного долга.
Условие использования: В решении 20-го Гражданского Департамента Верховного Суда от 09.11.2017 № 2017/7160 E. и 2017/9135 К. было подчеркнуто, что лицо, фактически использующее отдельную часть (арендатор или совладелец), может быть привлечено к ответственности за весь долг согласно ст. 22 Закона о кондоминиумах (KMK).
3. Оценка обмена данными в рамках «Защиты права» (Анализ вторичных источников)
Обмен данными арендаторов не ограничивается только долгами по членским взносам, но имеет широкое применение в отслеживании задолженностей и ведении судебных процессов.
Взыскание задолженностей и обработка данных: В решении Совета по защите персональных данных (KVKK) от 07.07.2022 № 2022/655, было указано, что факт требования долга сам по себе является основанием для обработки данных, и обработка контактной информации в целях защиты прав кредитора является законной в рамках ст. 5/2(e) Закона о защите персональных данных (KVKK).
Взыскание и отслеживание: В решении Совета KVKK от 27.04.2021 под номером 2021/424 было подтверждено, что передача данных для целей взыскания задолженности является обязательной для «установления и защиты права». Эта ситуация аналогично совпадает с информированием владельца квартиры управлением жилого комплекса при отслеживании задолженности по взносам.
Исключение для судебной деятельности: В решении Совета KVKK от 27.01.2020 под номером 2020/59 представление данных в суд в качестве доказательства или их обработка с целью обращения за защитой прав было расценено как исключение, относящееся к судебной деятельности, в рамках статьи 28/1(d) Закона о защите персональных данных.
4. Другие важные решения Кассационного суда относительно солидарной ответственности
Следующие решения укрепляют основу «солидарной ответственности», которая обосновывает передачу информации о задолженности арендатора по взносам арендодателю:
5-я Гражданская палата Кассационного суда, 07.05.2024, № 2024/3682 (по делу), № 2024/5534 (по решению): Подтверждено, что лица, постоянно использующие отдельное помещение (супруг, арендатор и т.д.), несут солидарную и совместную ответственность по долгу.
Генеральная ассамблея по гражданским делам Кассационного суда, 26.01.1994, № 1993/666 (по делу), № 1994/3 (по решению): Заявив, что статья 22 Закона о кондоминиумах (KMK) должна толковаться широко, и что в противном случае возникнет риск сбоев в работе общих служб, суд принципиально признал ответственность арендатора.
Кассационный суд, 18-я Палата по гражданским делам, 06.04.2016, № 2015/9305 (регистрационный), № 2016/5763 (решение): Признав солидарную ответственность арендаторов за расходы на коммунальные платежи, ограниченную суммой арендной платы, было подчеркнуто, что эти отношения являются юридической ответственностью, независимой от внутренних отношений между арендодателем и арендатором.
Вывод и оценка
В свете решения Совета по защите персональных данных № 2020/755 и многочисленных прецедентов Кассационного суда, поддерживающих это решение; передача информации о задолженности арендатора по коммунальным платежам арендодателю не считается нарушением KVKK.
Основные причины такого соответствия закону следующие:
Правовое основание: Солидарная ответственность арендодателя и арендатора за долг в соответствии со статьей 22 Закона об управлении кондоминиумами (KMK).
Условие обработки данных: Обязательность раскрытия в соответствии со статьей 5/2(e) KVKK для «установления, использования или защиты права» (освобождение арендодателя от долга или взыскание задолженности управляющей компанией комплекса).
Законный интерес: Юридический и финансовый интерес арендодателя отслеживать статус оплаты задолженности (коммунальные платежи), за которую он несет основную ответственность.
Однако не следует забывать, что если такое раскрытие выходит за рамки его цели (например, если информация о задолженности всем жильцам комплекса объявляется и т. д.) может возникнуть риск нарушения в рамках принципов минимизации данных и пропорциональности. Существующие судебные решения признают такое раскрытие законным при условии, что информация остается непосредственно между заинтересованными сторонами (управлением-собственником-арендатором).
См. решение Управления по защите персональных данных по этому вопросу.
Часто задаваемые вопросы
Site Yönetimi Kiracının Aidat Borcunu Ev Sahibine Söylerse KVKK İhlali Olur mu?
Hayır, her somut olayın şartları ayrıca değerlendirilmekle birlikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 gereği kiracı ve kat maliki ortak giderlerden müteselsilen sorumlu olduğundan, aidat borcunun tahsili amacıyla malik ile paylaşım çoğu durumda hukuka uygun kabul edilmektedir.
Kiracı Aidat Ödemezse Site Yönetimi Doğrudan Ev Sahibine İcra Takibi Başlatabilir mi?
Evet. Kat maliki ortak giderlerden asli sorumlu olduğundan, site yönetimi kiracıya gitmeden doğrudan kat malikine karşı icra takibi başlatabilir; malik daha sonra kiracıya rücu edebilir.
Site Yönetimi Aidat Borcunu WhatsApp Grubunda veya Panoda Paylaşırsa KVKK Cezası Doğar mı?
Evet, borç bilgisinin ilgisiz üçüncü kişilerle, site WhatsApp gruplarında, ilan panolarında veya toplu mesajlarla paylaşılması veri minimizasyonu ve ölçülülük ilkelerine aykırılık oluşturabilir ve KVKK ile tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.
Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?
Управление объектом, взаимодействие между собственником квартиры и арендатором; образуют очень гибкую правовую область, которая обеспечивает совместное рассмотрение положений Закона о кондоминиумах, Закона о защите персональных данных, Турецкого кодекса обязательств и Турецкого гражданского кодекса. Согласованная интерпретация решений Совета KVKK и прецедентного права Кассационного суда, особенно определение нарушения обмена данными, продолжительность принципа минимизации данных и правильное определение вины в объеме солидарной ответственности, весьма затруднительны без профессиональной юридической консультации.
Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, отделы права кондоминиумов, соответствия KVKK и управления объектами, с многолетним опытом предоставляют подробную юридическую поддержку управлениям объектами, собственникам квартир и частным лицам. Наши адвокаты по праву кондоминиумов в Стамбуле предоставляют широкий спектр услуг: от исков о взыскании коммунальных платежей до жалоб на нарушение KVKK, от подготовки планов управления до договоров аренды.
В качестве адвоката Тузлы, адвоката Пендика, адвоката Курткёя и адвоката Картала, в районах Анатолийской стороны Стамбула с плотной застройкой жилых комплексов, мы предоставляем возможность оказания услуг на месте для управляющих компаний жилых комплексов и владельцев квартир. В рамках нашей услуги «Инвестиции в объекты недвижимости» мы предлагаем поддержку в: законном использовании сборов (айдата), представлении реестра обработки данных в рамках KVKK, подготовке информационного текста и документов о явном согласии, обновлении планов управления и технологическую поддержку для разработки стратегий защиты от возможных проблем, связанных с профессиональным расколом.
Следует помнить, что возможные административные штрафы от Совета по KVKK могут достигать значительных сумм. Чтобы ваше управление жилым комплексом полностью соблюдало правовые нормы или чтобы защитить ваши права в случае неправомерного раскрытия ваших личных данных, вы можете разработать юридическую стратегию, специфичную для конкретного случая, с адвокатским бюро «2M Hukuk».
