1. Cadre Législatif et Distinction Juridique Fondamentale 

Conformément à la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK), la forme et les limites d’utilisation de l’immeuble principal sont soumises à des règles strictes. Dans ce contexte, il existe une distinction juridique nette entre les concepts de « polyclinique » et de « cabinet médical » en termes de leurs conséquences juridiques :

Loi n° 634 sur la propriété par étages, Article 24/1 : « Dans une partie indépendante de l’immeuble principal enregistrée comme logement, lieu de travail ou commerce, des établissements tels qu’un hôpital, un dispensaire, une clinique, une polyclinique, un laboratoire pharmaceutique ne peuvent être établis ; les contrats des propriétaires d’étages contraires à cette disposition sont nuls ; les cabinets médicaux qui ne sont pas de la nature d’un dispensaire, d’une clinique ou d’une polyclinique sont exclus de cette disposition. »

Loi n° 634 sur la propriété par étages, Article 28 : « Le plan de gestion régit le mode de gestion, le but et la forme d’utilisation… Le plan de gestion a force de contrat et lie tous les propriétaires d’étages. »

Conséquence juridique : L’établissement de polycliniques dans des logements est légalement interdit, et même si les copropriétaires y consentent, les contrats à cet égard sont nuls et non avenus. Les cabinets médicaux, quant à eux, peuvent être ouverts dans des logements, à condition de ne pas avoir le statut de polyclinique/clinique ; cependant, s’il existe une interdiction spécifique dans le règlement de copropriété, cette interdiction lie tous les propriétaires.

2. Analyse judiciaire concernant l’ouverture de polycliniques dans les logements 

Les décisions de justice considèrent l’ouverture de polycliniques dans des parties indépendantes à usage de logement comme une interdiction absolue, conformément à l’article 24/1 du Code de la Propriété par Étages (KMK).

Interdiction absolue et nullité : Comme souligné dans les décisions de la 4ème Chambre du Conseil d’État (13.02.2025, E.2023/9323 – K.2025/1050 ) et de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (06.12.2018, E.2017/4713 – K.2018/7961 ) ; l’établissement de polycliniques dans des lieux enregistrés comme logements au cadastre est directement interdit. Toute décision ou contrat des copropriétaires contraire à cette interdiction est légalement invalide (nul et non avenu).

Conformité constitutionnelle : La Cour Constitutionnelle (24.03.2010, E.2006/159 – K.2010/47 ), n’a pas jugé inconstitutionnel l’interdiction formelle d’établir des établissements tels que les polycliniques dans des logements et l’exclusion des cabinets médicaux de cette interdiction, et a déclaré que cette distinction était fondée sur une raison légitime.

Expulsion et remise en état : La 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (17.01.2018, E.2017/1150 – K.2018/222 ), a jugé que l’exploitation d’une clinique dentaire dans une propriété à usage de logement était contraire à l’article 24 du Code de la Propriété par Étages (KMK) et a confirmé la décision d’expulsion et de remise en état. De même, la 5ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (15.02.2023, E.2022/11583 – K.2023/1232 ), a qualifié l’utilisation de logements comme clinique dentaire de violation manifeste de la loi.

3. Ouverture d’un cabinet médical et autorisation des copropriétaires 

Les cabinets médicaux, à condition de ne pas être des polycliniques, sont exclus du champ d’application de l’interdiction de l’article 24/1 du Code de la Propriété par Étages (KMK). Cependant, cela ne signifie pas qu’un cabinet médical peut être ouvert en toutes circonstances.

Priorité du Règlement de Copropriété : Selon les décisions de la Cour d’appel de cassation, Assemblée Générale du Droit (18.05.2011, D.2011/176 – K.2011/318 ) et de la 18e Chambre civile de la Cour d’appel de cassation (02.11.2010, D.2010/11770 – K.2010/14395 ); si le règlement de copropriété ne contient pas de disposition contraire, les cabinets médicaux peuvent être ouverts sans la décision unanime des copropriétaires. Cependant, si le règlement de copropriété contient une interdiction telle que « à usage résidentiel uniquement » ou « aucun cabinet médical ne peut être ouvert », cette disposition lie tous les propriétaires conformément à l’article 28 du KMK.

Condition d’unanimité : Si le règlement de copropriété interdit l’utilisation des résidences à d’autres fins ou impose une condition d’autorisation pour la conversion en lieu de travail, la décision unanime de tous les copropriétaires est obligatoire pour l’ouverture d’un cabinet médical (18e Chambre civile de la Cour d’appel de cassation, 27.10.2014, D.2014/16155 – K.2014/14774 ).

Procédures de licence administrative : Le 2e Conseil d’État (28.02.2023, D.2022/3857 – K.2023/784 ) a jugé légal le rejet par la municipalité d’une demande de permis pour l’ouverture d’un cabinet médical dans un lieu enregistré comme résidence au cadastre, au motif qu’il n’y avait pas de consentement unanime des copropriétaires.

4. Détermination de la nature de l’activité 

Le fait qu’un lieu soit un cabinet médical ou une polyclinique revêt une importance critique dans les affaires d’expulsion. La 18e Chambre civile de la Cour de cassation (03.12.2013, E.2013/14791 – K.2013/17024) a statué que la nature clinique/polyclinique de l’activité dans la section indépendante doit être déterminée par un expert médical, et que si l’activité est uniquement au niveau d’un cabinet médical, l’affaire doit être rejetée.

5. Sources secondaires et contexte additionnel

Selon les évaluations considérées comme des sources secondaires ;

Bien que, dans la pratique de la Cour de cassation, les lieux tels que les cabinets de médecins ou les bureaux d’avocats ne soient généralement pas considérés comme des « lieux de travail », s’il existe une interdiction générale dans le règlement de copropriété stipulant que « le bien ne peut être utilisé en dehors de sa nature enregistrée au cadastre », l’unanimité est également requise pour ces activités (Assemblée plénière des chambres civiles de la Cour de cassation, 21.12.2005, E.2005/695 – K.2005/759).

La Cour constitutionnelle (17.07.2014, 2012/1035) a confirmé que les restrictions de l’article 24 de la loi sur la propriété par étages (KMK) sont une réglementation proportionnée, conforme à l’intérêt public et visant à protéger la tranquillité des résidents.

Lorsque les dispositions du Règlement sur les licences d’ouverture et d’exploitation des entreprises sont considérées conjointement avec les dispositions de la loi sur la propriété par étages (KMK), il est constaté que le consentement des copropriétaires est également requis par les autorités administratives pour les conversions commerciales dans les résidences (4e Chambre du Conseil d’État, 20.11.2023, E.2023/9146 – K.2023/6399).

En bref : Les médecins dans des résidences ne peuvent pas ouvrir de polyclinique; cette interdiction est impérative et ne peut être levée même avec le consentement des copropriétaires. Un cabinet médical, quant à lui, peut être ouvert sans le consentement des copropriétaires, tant qu’il n’y a pas d’interdiction contraire dans le règlement de copropriété ; cependant, si une interdiction existe dans le règlement de copropriété, le consentement unanime de tous les copropriétaires est requis.

Questions Fréquemment Posées

Tapuda mesken olarak kayıtlı bir dairede poliklinik açılabilir mi?

Hayır, açılamaz. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi uyarınca mesken nitelikli bağımsız bölümlerde hastane, klinik, poliklinik gibi müesseseler kurulması kesin olarak yasaklanmıştır. Bu yasak emredici nitelikte olup kat maliklerinin tamamı rıza gösterse dahi aşılamaz; aksi yöndeki sözleşmeler hukuken hükümsüzdür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, mesken nitelikli taşınmazda diş polikliniği işletilmesini KMK’ya aykırı bularak tahliye ve eski hale getirme kararını onamıştır. İstanbul avukat veya Tuzla avukat olarak hizmet veren kat mülkiyeti uzmanı avukatlar, bu tür uyuşmazlıklarda yasağın kapsamını ve sonuçlarını yerinde değerlendirerek müvekkillerini korumaktadır.

Meskende muayenehane açmak için kat maliklerinin iznine ihtiyaç var mı?

Poliklinik niteliği taşımayan muayenehaneler KMK md. 24/1’deki yasak kapsamı dışındadır; ancak bu durum her koşulda serbestçe açılabileceği anlamına gelmez. Belirleyici olan yönetim planıdır. Yönetim planında « sadece mesken olarak kullanılır » veya « muayenehane açılamaz » gibi bir hüküm bulunmuyorsa, kat maliklerinin oybirliği aranmaksızın muayenehane açılabilir. Buna karşın yönetim planında aksine bir yasak mevcutsa tüm kat maliklerinin oybirliğiyle rızası zorunludur. Danıştay da, oybirliği sağlanmadan yapılan ruhsat başvurularının reddedilmesini hukuka uygun bulmaktadır.

Açılan yerin muayenehane mi yoksa poliklinik mi olduğu nasıl belirlenir? Hukuki sonuçları farklı mıdır?

Evet, hukuki sonuçları birbirinden tamamen farklıdır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, bir yerin muayenehane mi yoksa klinik/poliklinik mi olduğunun uzman doktor bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymuştur. Faaliyet muayenehane düzeyindeyse dava reddedilir; poliklinik niteliğinde olduğu anlaşılırsa tahliye ve eski hale getirme kararı verilebilir. Bu ayrım, hem ruhsatlandırma aşamasında hem de tahliye davalarında belirleyicidir. İstanbul ve Tuzla’da faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında bu teknik ve hukuki değerlendirmeleri birlikte yaparak müvekkillerinin haklarını etkin biçimde savunmaktadır.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

L’ouverture d’une unité de santé dans des résidences est une question juridique complexe qui nécessite une évaluation conjointe des dispositions du Code de la Propriété par Étages (KMK), des conditions du règlement de copropriété, de la législation sur les licences administratives et de la jurisprudence de la Cour de Cassation. Une mauvaise étape — ignorer la ligne fine entre une polyclinique et un cabinet médical ou négliger le règlement de copropriété — peut entraîner des conséquences graves telles qu’une action en expulsion, une amende administrative ou l’annulation de la licence. Les avocats spécialisés en copropriété du Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, qui offre ses services en tant qu’avocat à Istanbul et avocat à Tuzla, fournissent un soutien juridique expérimenté pour l’examen des règlements de copropriété, les processus des assemblées de copropriétaires, les demandes de licences municipales et les actions en expulsion. Afin d’éviter toute perte de droits, il est d’une grande importance de consulter un avocat spécialisé dès le début du processus.