Правовое основание: Закон № 6306 Статья 5/2 | Исполнительный регламент Статья 16/2

Для миллионов граждан, не имеющих свидетельства о праве собственности, но годами строящих или приобретающих трущобы (gecekondu), городская трансформация является одновременно возможностью и источником большой неопределенности. «У меня нет свидетельства о праве собственности, могу ли я получить помощь на аренду? Имею ли я те же права, что и обычный домовладелец?» — такие вопросы являются одними из наиболее часто задаваемых в этой группе. Статья 5/2 Закона № 6306 и статья 16/2 Исполнительного регламента предоставили владельцам трущоб право на помощь в аренде; однако условия этого права, форма оплаты и сумма отличаются от тех, что предоставляются обычным владельцам недвижимости, имеющим свидетельство о праве собственности. В этой статье рассматриваются права владельцев трущоб в контексте городской трансформации, их отличия от обычных владельцев недвижимости, порядок расчета помощи в аренде и моменты, на которые следует обратить внимание при подаче заявления, согласно актуальному законодательству и практике 2026 года. (З. Ст. 5/2 — П. Ст. 16/2)

Что такое gecekondu (трущобы)? Почему ее юридический статус критичен?

Самострой — это строение, возведенное без лицензии и разрешения на земельном участке, принадлежащем другому лицу, или на государственной земле. Самострой имеет две основные характеристики: отсутствует правоустанавливающий документ на землю или он принадлежит другому лицу; не получено разрешение на строительство. Эти две характеристики лишают владельца статуса «обычного собственника с правоустанавливающим документом» в рамках Закона № 6306.

Тем не менее, статья 5/2 Закона и статья 16/2 Положения предусматривают особый механизм поддержки для владельцев самостроев. Этот механизм не является идентичным ежемесячной помощи по аренде, предоставляемой владельцам правоустанавливающих документов; это поддержка по аренде, основанная на фактической реальности владения самостроем и действующая на различных условиях. (Ст. З. 5/2 — Ст. П. 16/2)

Какие владельцы самостроев могут воспользоваться помощью по аренде?

Положение ограничило поддержку по аренде, предоставляемую владельцам самостроев, географическим условием: только владельцы самостроев, расположенных в рискованной зоне, могут воспользоваться этой поддержкой. (Ст. З. 5/2 — Ст. П. 16/2)

Важность этого различия проистекает из следующего: определение рискованного строения относится к независимым секциям с правоустанавливающими документами. Поскольку самострой без правоустанавливающих документов не зарегистрирован в кадастровой книге как независимая секция, он не подлежит обычному процессу определения рискованного строения. Самострои могут быть включены в процесс через включение всей территории в рамках объявления рискованной зоны в программу трансформации. Следовательно, владелец самостроя, который остается только в рамках рискованного строения, не может воспользоваться поддержкой, предусмотренной этой статьей; для получения поддержки самострой должен находиться в границах рискованной зоны, объявленной Указом Президента.

С другой стороны, Регламент, указывая, что соответствующие учреждения могут предоставлять поддержку по аренде владельцам самовольных построек в зоне риска, также показывает, что эта поддержка не является обязательной, но является факультативной. То есть, Президиум, Муниципалитет или TOKİ, осуществляющие реализацию, имеют дискреционное право относительно предоставления помощи по аренде владельцам самовольных построек. (Ст. 16/2 Положения)

Чем помощь по аренде владельцу самовольной постройки отличается от помощи обычному собственнику?

Сравнительная таблица этих двух групп четко показывает разницу:

Какова сумма к выплате владельцу самостроя?

Владельцам самостроев выплачивается арендная помощь за два месяца единовременно. (Ст. 16/2 Положения)

Этот расчет основан на ежемесячной арендной помощи, выплачиваемой законным владельцам недвижимости. Вот конкретный пример с актуальными цифрами на 2026 год:

Эта сумма рассчитывается так же, как и помощь на переезд, выплачиваемая арендатору без права собственности; поскольку обе суммы выплачиваются единовременно в двукратном размере ежемесячной суммы для владельца. В этом отношении владелец самостроя получает эквивалент единовременной помощи на переезд для арендатора, а не 18-месячной арендной помощи законного владельца.

Причина, по которой владелец самостроя получает меньшую поддержку, чем законный владелец недвижимости

Законный владелец недвижимости — это лицо, которое Закон определяет как основного правообладателя; будучи законным владельцем доли земли, он теряет свою недвижимость и приобретает право на квартиру в новом здании. Владелец самостроя, в свою очередь, претендует на права на фактически занимаемое им строение; однако это притязание возникает не из законной регистрации прав собственности, а из длительного фактического использования. (Ст. 5/2 Закона)

Поэтому Закон рассматривает владельца самостроя не как получателя 18-месячной ежемесячной арендной помощи, которую получает собственник недвижимости с правоустанавливающим документом, а как получателя более краткосрочной и разовой поддержки. Вопрос об основном праве владельца самостроя — то есть о том, будет ли ему предоставлено место в новом здании, которое будет построено после реконструкции, — не зависит от арендной помощи и определяется отдельным юридическим процессом. (Ст. 5/2 Закона — Ст. 5 Положения)

Может ли владелец самостроя получить арендную помощь без объявления территории рискованной зоной?

Нет. Статья 16/2 Положения чётко использует выражение «владельцы самостроя в рискованной зоне». Если самострой без правоустанавливающего документа находится в районе, не объявленном рискованной зоной, соответствующие учреждения не имеют полномочий предоставлять арендную поддержку. (Ст. 16/2 Положения)

В этом случае варианты владельца самостроя следующие: ждать объявления территории рискованной зоной в будущем; или обратиться в муниципалитет или министерство с запросом об объявлении рискованной зоны. Процесс объявления рискованной зоны может быть инициирован Президентом по собственной инициативе, без запроса правообладателей. (Ст. 2/d Закона)

Доказательство владения самостроем: Необходимые документы для подачи заявления

В отличие от собственника недвижимости с правоустанавливающим документом, владелец самостроя несёт дополнительное бремя доказывания, подтверждающее как существование самостроя, так и его собственное использование. Обычно при подаче заявления требуются следующие документы:

Удостоверение личности; документ об объявлении территории зоной риска, подтверждающий нахождение строения в зоне риска; доказательства фактического использования строения — счета за электричество, воду, природный газ или справка о регистрации адреса из Управления записи актов гражданского состояния; по возможности, документ, полученный из муниципалитета относительно строения — налоговая регистрация, заключение о самовольной постройке, документ о присвоении номера и т.д.; счета за последние 3 месяца до выселения, подтверждающие дату проживания; сберегательная книжка или информация об IBAN в Ziraat Bankası (бессрочный счет в турецких лирах).

Документ о праве собственности (тапу) не может быть запрошен у владельца самовольной постройки; однако некоторые учреждения могут также запросить копию тапу у владельцев самовольных построек, имеющих долевое владение или тапу на земельный участок. В этом случае, поскольку тапу на земельный участок принадлежит третьему лицу, владелец самовольной постройки предоставляет только документы о фактическом использовании. (Пункт 16/2 Положения)

Куда подавать заявление?

Учреждение, в которое подаст заявление владелец самовольной постройки, то же, что и учреждение, управляющее зоной риска. Если реализацией занимается Управление по городской трансформации, то заявление подается в Управление; если TOKİ – в TOKİ; если муниципалитет – в соответствующий муниципалитет. Поскольку в Стамбуле Управление по городской трансформации делегировало полномочия районным муниципалитетам, заявления должны подаваться в районный муниципалитет. (Пункт 16/2 Положения)

Кроме того, можно подать заявление через Портал электронного правительства, используя экран «Заявление на получение помощи по аренде в рамках проекта городской трансформации»; однако, поскольку набор документов, загружаемых в систему при заявлениях владельцев самовольных построек, может отличаться от тех, что предоставляются владельцами с тапу, физическое обращение может быть более надежным.

Права владельца самовольной постройки после трансформации

Помимо вопроса о помощи с арендой, владельца самостроя больше всего интересует следующий вопрос: Смогу ли я получить квартиру в новом здании, которое будет построено после реконструкции?

Ответ на этот вопрос формируется в зависимости от статуса земельного участка, на котором расположен самострой, и в соответствии со статьей 5, пунктом 2 Закона. (Ст. 5/2 Закона) Основное правило таково:

Владельцам самостроев на государственной земле Закон может предложить возможность приобретения жилья или рабочего места с полным стопроцентным кредитом через TOKİ или Администрацию. Владельцы самостроев на частной земле должны договариваться с владельцем участка или пробовать правовые пути. Стопроцентная кредитная поддержка, предоставляемая владельцам самостроев, также зависит от того, является ли человек малоимущим или с низким доходом. Министерство может выделить жилье для лиц этой группы в рамках специальных протоколов. (Ст. 5/2 Закона — Ст. 5 Регламента)

Поскольку этот вопрос о праве собственности не входит напрямую в сферу помощи с арендой, он требует отдельной юридической консультации.

Может ли владелец самостроя воспользоваться кредитом с субсидированной процентной ставкой?

Да. В рамках статьи 7/6 Закона № 6306, владельцы самостроев также могут воспользоваться кредитом на городскую реконструкцию с субсидированной процентной ставкой, если они находятся в здании, подпадающем под определение рискованной зоны. Как и арендаторы, проживающие в рискованном строении не менее одного года, владельцы самостроев могут подать заявку через банки, имеющие протоколы с Министерством. (Ст. 7/6 Закона)

Правило, согласно которому помощь с арендой и субсидирование процентов не могут использоваться одновременно, также применимо к владельцам самостроев. (Ст. 16/7 Регламента)

Может ли владелец самостроя воспользоваться кампанией «Половина от нас»?

Кампания «Половина от нас» (только Стамбул, до 31 декабря 2026 года) по своей сути является механизмом поддержки, нацеленным на владельцев независимых секций с правоустанавливающими документами. Возможность владельцев самостроев воспользоваться этой кампанией зависит от того, реализуется ли программа в рисковой зоне, где находится самострой, в рамках кампании «Половина от нас». По этому вопросу рекомендуется напрямую обратиться за информацией в соответствующий отдел районного муниципалитета или Управления по городскому преобразованию.

Практические советы

Узнайте границы рисковой зоны. Уточните, под какое объявление о рисковой зоне подпадает ваш самострой, на официальном сайте Управления по городскому преобразованию или через мухтарство. Если вы не находитесь в рисковой зоне, право на помощь по аренде в рамках данной статьи не возникает. (Ст. 16/2 Положения)

Заранее подготовьте документы, подтверждающие ваше проживание. Самым важным доказательством для владельца строения без правоустанавливающих документов являются бумаги, подтверждающие проживание. До выселения сохраните счета за последние 3 месяца, документы о регистрации адреса и, по возможности, письма от муниципалитета, касающиеся строения.

Не пропустите срок подачи заявления. Для владельцев самостроев годовой срок подачи заявления также является пресекательным (лишает права). Заявление должно быть подано в течение 12 месяцев с даты выселения. (Ст. 16/4 Положения)

Заранее откройте счет в Ziraat Bankası. Оплата производится только на IBAN Ziraat Bankası; держите счет открытым до подачи заявления.

Не запрашивайте одновременно помощь по аренде и процентную поддержку. Для владельца самостроя эти две поддержки также не могут быть использованы одновременно; выбор должен быть сделан до подачи заявления. (Ст. 16/7 Положения)

Сводная таблица групп правообладателей

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?

Процесс городской регенерации для владельца самостроя основан на гораздо более сложной правовой основе, чем процесс для зарегистрированного собственника. В процессе консультирования по вопросам городской регенерации, которое мы, как Адвокатское бюро «2M Hukuk», осуществляем в Стамбуле, особенно в Тузле, владельцы самостроя чаще всего сталкиваются со следующими проблемами:

Неопределенность в отношении определения границ зоны риска и того, охватывает ли эта граница участок, на котором расположен самострой. Отказ соответствующего учреждения предоставить пособие на аренду, хотя объект находится в пределах зоны. Правовая оценка того, сможет ли владелец самостроя, помимо пособия на аренду, воспользоваться правом на жилье после трансформации. Управление требованиями владельца участка в отношении самостроя.

Для решения подобных юридических проблем поддержка адвоката по городской трансформации гарантирует как правильное оформление заявления на получение пособия по аренде, так и эффективное представительство в переговорах о праве на жилье после трансформации. Юридическая фирма 2M Hukuk, оказывающая услуги в качестве адвоката по городской трансформации в Стамбуле и адвоката в Тузле, предоставляет необходимую консультацию по городской трансформации, чтобы владельцы самостроев не понесли потери прав в процессе.

Заключение

В соответствии со статьей 5/2 Закона № 6306 и статьей 16/2 Положения о применении, владельцы самостроев, расположенных в зоне риска, также могут получить пособие на аренду в рамках городской трансформации; однако эта помощь предоставляется в виде единовременной выплаты в размере двух месяцев, в отличие от ежемесячных выплат собственнику с правоустанавливающими документами в течение 18 месяцев. Помощь носит дискреционный характер; то есть соответствующее учреждение имеет право действовать по своему усмотрению. Бремя доказывания владения самостроем тяжелее, чем для собственника с правоустанавливающими документами, и заявление может быть подано только для строений, находящихся в зоне риска. (Ст. З. 5/2 — Ст. П. 16/2)