Правовое основание: Закон № 6306 Статья 6/1 | Положение о применении Статья 15/2

В многоквартирном доме на 20 квартир пятнадцать человек сказали «да» на преобразование, а пять человек — «нет.» В этом случае начинается ли процесс преобразования? Может ли возражение пяти человек остановить проект? Статья 6/1 Закона № 6306 и статья 15/2 Положения о применении четко отвечают на эти вопросы. С другой стороны, изменение в регламенте от 4 февраля 2026 года отменило ранее требуемый порог в две трети большинства, сделав простое большинство достаточным для всех этих операций. Эта статья подробно рассматривает, что означает новое регулирование, как протекает процесс собрания, какие решения охватывает простое большинство, и гарантии, защищающие права владельцев меньшинства, в соответствии с актуальным законодательством 2026 года. (Ст. З. 6/1 — Ст. П. 15/2)

До 2026 года: Почему большинство в две трети создавало проблемы?

В положении, действовавшем в первоначальной редакции Закона и до изменений 2023 года, для принятия решения о преобразовании рискованных строений требовалось согласие не менее двух третей собственников в размере их долей. Было замечено, что этот порог создавал серьезные проблемы на практике: Один упрямый собственник или небольшая группа меньшинства, если они владели долей более тридцати процентов от площади земельного участка, фактически могли блокировать проекты преобразования, затрагивающие тысячи людей. Конституционный суд также внимательно изучил баланс права собственности в индивидуальных обращениях, касающихся условия большинства в две трети; в этом процессе подчеркивалась важность защиты миноритарных собственников с достаточными гарантиями.

Изменение от 4 февраля 2026 года: Принцип простого большинства

В соответствии с поправкой к положению, опубликованной в Официальном вестнике № 33158 от 4 февраля 2026 года, статья 15/2 Положения о применении была коренным образом пересмотрена. (Ст. 15/2 Положения — ОВ. 04.02.2026/33158)

Согласно новому положению, решения, касающиеся следующих операций на участках, где расположены рискованные строения, могут быть приняты простым большинством дольщиков в размере их долей: объединение участков, индивидуальное или объединенное применение, или применение на основе квартала застройки, операции по разделу, распределению, отказу, созданию и регистрации в кадастре, повторное строительство зданий, продажа долей, переоценка путем обмена на квартиры или распределения дохода, а также другими способами. (Ст. 15/2 Положения)

Что означает простое большинство? Простое большинство дольщиков в размере их долей — это большинство, превышающее пятьдесят процентов долей земельного участка. То есть, решение собственников, владеющих долей земельного участка в размере пятьдесят один процент, носит обязательный характер для всех собственников. Этот расчет производится не по количеству собственников, а по размеру доли земельного участка.

Для объяснения на практическом примере: Предположим, что в многоквартирном доме с 10 квартирами каждая квартира имеет равную долю земли. Поскольку доля каждого владельца составляет десять процентов, для простого большинства требуется согласие как минимум 6 владельцев (общая доля земли — шестьдесят процентов). Если доли земли не равны, то владельцы с большими долями могут составлять большинство, несмотря на их меньшее количество.

Обязательство по созыву собрания: Нововведение, принесенное 2026 годом

Важнейшее процедурное новшество, принесенное поправкой от 4 февраля 2026 года, — это повторное введение обязательства по проведению собраний. В предыдущей практике решения могли быть приняты простым большинством голосов без проведения собрания, но новым регулированием по требованию хотя бы одного из владельцев созыв всех владельцев на собрание стал обязательным. (Ст. 15/2 Регламента)

Созыв собрания осуществляется с использованием формы ПРИЛОЖЕНИЕ-12, содержащейся в приложении к Регламенту. Созыв доводится до сведения владельцев следующими способами: объявление в соответствующем старостате (мухтарлыке), объявление на доске объявлений у входа в здание в случаях, когда рискованные строения еще не снесены — в обоих случаях на пятнадцатидневный срок —, либо индивидуальное уведомление через нотариуса. В уведомлениях, сделанных посредством объявления, последний день объявления считается днем уведомления всех владельцев; этот день является началом срока, необходимого для проведения собрания. (Ст. 15/2 Регламента)

Собрание проводится при участии не менее простого большинства владельцев в соответствии с их долями. Решение на собрании также принимается простым большинством и оформляется протоколом. Подписание протокола является одним из условий действительности решения.

Различное правило для опасных зон и зон резервного строительства

Статья 15/2 Положения охватывает опасные зоны и зоны резервного строительства наряду с участками, где расположены опасные строения; однако процедура принятия решений для этих двух зон несколько отличается. В опасных зонах и зонах резервного строительства, на этапе или в квартале, где осуществляется застройка, тот факт, что строения еще не снесены, не препятствует принятию новых решений; решение может быть принято простым большинством голосов. Однако для участков с опасными строениями обязательство созвать всех собственников на собрание остается в силе. (Ст. П. 15/2)

Каков объем решения, принятого простым большинством голосов?

В рамках статьи 15/2 Положения решения, которые могут быть приняты простым большинством голосов, имеют довольно широкий охват и способны управлять всем процессом преобразования. К этим решениям относятся: строительство нового здания и выбор подрядчика, определение основных условий договора о долевом участии или о распределении доходов, объединение или разделение участков, продажа долей, передача права на застройку. (Ст. П. 15/2)

Однако существуют также области, где простого большинства недостаточно для преобразования рискованных строений. В случае принятия решения о полной продаже недвижимости, которая после сноса превратилась в земельный участок, эта продажа должна быть в первую очередь предложена Президиуму или аффилированным или соответствующим учреждениям Министерства, Администрации или TOKİ. Кроме того, при объединении нескольких участков или передаче права на застройку на другой участок, хотя простого большинства достаточно, если речь идет о незастроенном участке, для владельцев незастроенного участка по-прежнему требуется единогласие. (Пр. ст. 15/2, 15/5, 15/8)

Достаточно ли простого большинства для решения об усилении?

Нет. После того как определение рискованного строения становится окончательным, если собственники выбирают путь усиления, вступает в силу статья 19/2 Закона о кондоминиумах, и для решения об усилении требуется квалифицированное большинство в 4/5. Решение об усилении принимается не в рамках статьи 15/2 Закона № 6306, а в рамках специального положения Закона о кондоминиумах; по этой причине оно не может воспользоваться гарантией простого большинства. (Ст. ЗКМ 19/2 — Пр. ст. 8/7)

Что происходит с собственниками, не согласившимися с решением?

Решение, принятое простым большинством, доводится до сведения собственников, не согласившихся с решением. Уведомление производится с использованием формы ПРИЛОЖЕНИЕ-13, приложенной к Положению, и сообщается всем собственникам через Портал электронного правительства, а также публикуется средствами вещания Дирекции/Администрации на доске объявлений в течение пятнадцати дней. (Пр. ст. 15/3 — Пр. ст. 15/A)

В уведомлении владельцу, не участвовавшему в принятии решения, ясно указывается следующее: что ему сообщено решение и предложение, содержащее условия соглашения, что он должен принять решение в течение пятнадцати дней с даты уведомления, что если он не примет его в течение этого срока, его доля земли будет продана другим участникам, заключившим соглашение, методом открытого аукциона по рыночной стоимости, которая будет определена или получена Администрацией, и не ниже этой стоимости, и что в случае невозможности реализации продажи в рискованных строениях, процедуры будут продолжены.

Процедурные гарантии для миноритарных владельцев

Хотя изменение от 4 февраля 2026 года вводит принцип простого большинства, были также предусмотрены некоторые процессуальные гарантии для защиты миноритарных владельцев. Эти гарантии важны: уведомление владельцев о решении и предложении нотариальным или электронным способом; пятнадцатидневный срок для подачи возражения; продажа доли земли путем оплаты стоимости доли земли, не ниже рыночной стоимости; право на возражение против продажи доли. (К. Ст. 6/1 — Y. Ст. 15/А)

В случае, если миноритарные владельцы считают решение незаконным, они сохраняют право подать иск об отмене в административный суд в течение 30 дней с момента уведомления. Нарушение процедуры созыва собрания, принятие решения не простым большинством или наличие ошибки в расчете доли земли могут быть основными причинами этого иска. (К. Ст. 6/9 — ИЮУК Ст. 7)

Оценка: Основа решения

Статья 6/1 Закона предусматривает, что в случае невозможности принятия решения единогласно, стоимость рискованного строения сначала будет определена лицензированными оценочными организациями, зарегистрированными в SPK, и решение собрания будет принято с учетом этой стоимости. (К. Ст. 6/1)

Отчет об оценке выполняет две критически важные функции: он позволяет владельцам узнать рыночную стоимость их недвижимости до принятия решения и впоследствии служит основой для определения продажной цены доли земли для владельцев, не участвовавших в решении. Если существует значительный разрыв между независимым отчетом об оценке и стоимостью, определенной комиссией по оценке, это различие может быть оспорено. (Ст. 12 З.)

Заявление на получение разрешения на строительство: Процедурный порядок, введенный 2026 годом

До изменения 2026 года для подачи заявления на разрешение на строительство не требовалось завершения процедур продажи долей. Новое регулирование ввело требование о достаточном документировании решения, принятого простым большинством, и о начале процедур продажи долей. При подаче заявления на разрешение на строительство в администрацию, к заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие приглашение владельцев на собрание, а также протокол о проведении собрания и принятии решения простым большинством. (Ст. 15/2 З.)

Практические рекомендации

Обязательно имейте в виду, что расчет простого большинства производится на основе доли земли. Определяющим является не количество владельцев, а доля земли. Группа меньшинства с небольшой, но многочисленной долей земли может не достичь простого большинства; в то время как небольшое количество владельцев с большой долей земли может самостоятельно сформировать большинство.

Надлежащим образом оформите вызов на собрание с использованием формы Приложения-12. Решения, основанные на ненадлежащем вызове на собрание, в дальнейшем могут быть легко отменены иском об аннулировании. Строго соблюдайте пятнадцатидневный срок объявления в старостате или в здании; документируйте даты начала и окончания объявления протоколом.

Составьте отчёт об оценке до принятия решения. Даже при достижении простого большинства, возражение миноритарных собственников «стоимость была определена неверно» может затянуть процесс. Независимый отчёт об оценке, лицензированный SPK, предотвращает это возражение и обеспечивает цену продажи доли земельного участка.

Сделайте содержание решения максимально подробным. Чёткое указание в протоколе собрания имени подрядчика, основных положений проекта, графика сдачи и условий владения правами уменьшит будущие споры.

Почему необходима поддержка эксперта-адвоката?

Принятие решения о трансформации простым большинством юридически запускает процесс; однако процедурные ошибки, допущенные на этом этапе, могут обрушить весь проект. В качестве юридической фирмы 2M Hukuk Avukatlık Ofisi мы наблюдаем следующее в процессе консультирования по вопросам городской трансформации, которое мы предоставляем по всему Стамбулу, особенно в Тузле:

Изменение от 4 февраля 2026 года принесло новое юридическое уравнение; ни мажоритарные, ни миноритарные собственники зачастую не полностью знают новые процессуальные правила. Ошибки в процедурных вопросах, таких как порядок вызова на собрание (Приложение-12), расчёт пятнадцатидневного срока объявления, а также требования к форме протокола, усиливают позиции миноритарных собственников в будущих исках об аннулировании. При поддержке адвоката по вопросам городской трансформации эти процедурные недостатки предотвращаются с самого начала.

Когда расчёт доли земельного участка, оценка и условия контракта с подрядчиком рассматриваются вместе, процесс становится чрезвычайно сложным. В качестве адвоката по вопросам городской трансформации в Стамбуле мы оказываем юридическую поддержку как мажоритарным собственникам в надёжном юридическом оформлении процесса принятия решений, так и миноритарным собственникам в защите их прав и получении реальной рыночной стоимости.

В случае, если процесс продажи доли, основанный на решении простого большинства, осуществляется совместно с подрядчиком или новыми покупателями, необходимо тщательно обсуждать условия договора. В рамках консультационных услуг по городской трансформации мы можем помочь вам в этих переговорах, разрабатывая положения договора, которые защищают и развивают ваши права. Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, предоставляющая услуги в качестве адвоката в Тузле, оказывает юридическую поддержку на каждом этапе процесса по всему Стамбулу.

Итог

В рамках статьи 6/1 Закона № 6306 и статьи 15/2 Положения о применении, вступившего в силу с изменениями в регламенте от 4 февраля 2026 года, решение о городской трансформации в рискованных строениях теперь может быть принято простым большинством голосов на основе долей земли. Все собственники должны быть приглашены на собрание, решение должно быть надлежащим образом объявлено по форме Приложения-12 и зафиксировано в протоколе. Если собственники, не участвовавшие в принятии решения, не примут его в течение пятнадцати дней, их доли земли могут быть выставлены на открытый аукцион по рыночной стоимости. Права собственников меньшинства на подачу иска в течение 30 дней и оспаривание оценки всегда остаются открытыми. (Ст. Закона 6/1 — Ст. Положения 15/2)

Эта статья подготовлена на основе Закона № 6306 (ст. 6/1), Положения о применении (ст. 15/2) и изменения в Положении, опубликованного в «Официальном вестнике» № 33158 от 4 февраля 2026 года. Поскольку каждая конкретная ситуация может отличаться, в юридических процессах рекомендуется обращаться за поддержкой к специалисту по городской трансформации (адвокату).