Base légale : Loi n° 6306 Article 6/3 | Règlement d’application Article 13/2a

L’une des questions les plus fréquemment posées lors du processus de transformation urbaine est la suivante : « Je démolis mon ancienne maison, si le nouvel appartement qui me sera donné est moins cher que la valeur de mon ancienne maison, comment vais-je obtenir la différence ? » Cette question est cruciale tant pour l’exercice effectif du droit que pour l’établissement d’une base solide lors des négociations tout au long du processus. L’article 6/3 de la loi n° 6306 et l’article 13/2a du règlement d’application régissent explicitement cette situation : le montant dû peut être versé en espèces, par l’attribution d’un bien immobilier de l’institution concernée, ou par le transfert du droit de construction vers une autre zone. Cet article examine en détail comment le droit à la différence de valeur est calculé, par quels moyens il peut être obtenu, à quoi il faut prêter attention pour protéger ces droits, et le cadre juridique du processus. (Art. L. 6/3 — Art. R. 13/2a)

Mécanisme fondamental : Évaluation et Compensation

L’article 13 du Règlement est intitulé « Droit à prestation dans la zone d’application ». Le paragraphe 2 de cet article établit le cadre juridique de la question de la différence de valeur. La disposition est la suivante : Le prix du bien immobilier situé dans la zone d’application, déterminé conformément à l’article 12, est déduit du coût de construction / de la valeur marchande du logement ou du lieu de travail à attribuer au propriétaire. À la suite de cette déduction, deux situations différentes peuvent survenir. (Art. R. 13/2)

Première situation : Si la valeur de l’ancien bien immobilier est supérieure à la valeur du nouveau logement ou lieu de travail à attribuer —c’est-à-dire si le propriétaire est créancier envers l’institution concernée—, le montant de cette créance peut être payé de l’une des trois manières suivantes, sur la base d’un accord entre les parties : en espèces, par l’attribution de biens immobiliers de l’institution concernée qui ne sont pas affectés à un service public, ou par le transfert du droit d’aménagement à une autre zone. (Art. R. 13/2a)

Deuxième situation : Si la valeur de l’ancien bien immobilier est inférieure à la valeur du nouveau logement ou lieu de travail à attribuer —c’est-à-dire si le propriétaire est débiteur envers l’institution concernée—, le montant de cette dette peut être payé par le propriétaire du bien immobilier en plusieurs versements. Les principes de paiement par versements sont déterminés par l’institution concernée sur une base de projet. (Art. R. 13/2b)

Ces deux situations sont l’exact opposé l’une de l’autre, et celle qui sera rencontrée en pratique dépend entièrement de la comparaison entre la valeur de l’ancien bien immobilier et celle du nouveau logement.

Comment la valeur de l’ancien bien immobilier est-elle déterminée ?

L’étape la plus critique du calcul de la différence de valeur est la détermination juste et équitable de la valeur de l’ancien bien immobilier. L’article 12 du Règlement régit ce processus. (Art. R. 12)

La valeur du bien immobilier est déterminée de l’une des deux manières suivantes : soit par les commissions d’évaluation composées d’au moins trois personnes au sein de l’institution concernée, soit par l’achat de services. Dans les deux cas, l’évaluation est effectuée en tenant compte des éléments suivants : l’emplacement, la taille, la nature et les caractéristiques de construction du bien immobilier ; les informations obtenues auprès de personnes, d’institutions ou d’organisations spécialisées dans l’évaluation immobilière ; les données recueillies auprès des agences immobilières locales ; les principes d’évaluation énoncés à l’article 11 de la loi n° 2942 sur l’expropriation. (Art. R. 12)

En l’absence d’accord unanime, la valeur de la structure à risque est également déterminée par des organismes d’évaluation agréés et enregistrés auprès du Conseil des marchés de capitaux, et la juste valeur est fixée par la Commission de Détermination du Prix en tenant compte de cette valeur. (Art. L. 6/1 — Art. R. 15/1)

Le point le plus critique à prendre en compte pendant le processus d’évaluation est le suivant : L’évaluation effectuée par les commissions d’évaluation au sein de l’institution concernée peut, en pratique, être parfois significativement inférieure à la valeur marchande. Le droit de faire opposition à cette valeur existe ; faire préparer un rapport d’évaluation indépendant agréé par le CMB (Conseil des marchés de capitaux) pour l’opposition constitue une base solide tant dans le processus administratif que dans d’éventuels processus judiciaires. (Art. R. 12)

Que représente la valeur du nouveau logement ?

Selon l’article 13/2 du Règlement, le montant à utiliser pour la compensation est le « coût de construction/valeur marchande » du logement à remettre au propriétaire. Dans le texte actuel, ces deux concepts sont utilisés conjointement (« du coût de construction/de la valeur marchande ») ; c’est-à-dire qu’avec la modification du règlement du 4 février 2026, la valeur marchande a également été prise en compte, élargissant ainsi la portée. De cette manière, on tente d’éviter qu’une compensation défavorable au propriétaire ne se produise lorsque la valeur marchande est bien inférieure au coût théorique de construction. (Réf. Art. 13/2)

En pratique, ce montant est généralement déterminé par l’entrepreneur ou l’institution concernée ; la compensation est effectuée sur la base de ce montant. Par conséquent, il est d’une grande importance de clarifier, avant la signature du contrat, les questions relatives à la manière dont la valeur du nouveau logement est calculée, quels éléments sont inclus et s’il est possible de s’y opposer.

Moyens de percevoir la différence de valeur

L’article 13/2a du Règlement prévoit trois méthodes de paiement différentes. Le choix entre ces méthodes est déterminé sur la base d’un accord entre les parties ; c’est-à-dire que le propriétaire peut négocier avec l’institution concernée la méthode à utiliser. (Réf. Art. 13/2a)

Première méthode : Paiement en espèces. C’est la méthode la plus courante et la plus compréhensible. Si la valeur de l’ancien bien immobilier est supérieure à celle du nouveau logement, la différence est payée en espèces. Un calendrier spécifique pour ce paiement doit être établi ; en règle générale, le moment et la méthode de paiement doivent être clairement définis dans le cadre du contrat. Il convient de noter qu’en pratique, une grande partie des paiements en espèces est effectuée après la livraison du logement ou en fonction des phases de construction.

Deuxième option : Paiement via les biens immobiliers de l’institution concernée. L’institution concernée —à savoir la Présidence de la Transformation Urbaine, TOKİ ou l’Administration— peut utiliser ses biens immobiliers non affectés à un service public pour le paiement de la différence de valeur. Les biens immobiliers affectés à un service public sont exclus de ce champ d’application. Cette option peut être envisagée notamment lorsque l’institution rencontre des difficultés pour effectuer un paiement en espèces ; cependant, il est recommandé au propriétaire de faire réaliser une évaluation indépendante de la valeur et de l’emplacement du bien immobilier acquis. (Art. 13/2a du R.)

Troisième option : Transfert du droit d’aménagement à une autre zone. Le potentiel de développement du bien immobilier peut être transféré à une autre parcelle ou zone ; cette option est l’un des mécanismes qui peuvent être utilisés pour compenser la valeur, notamment lorsque la parcelle existante est soumise à des restrictions de développement ou qu’une augmentation du coefficient d’occupation des sols ne peut être obtenue. Cette option est plus complexe d’un point de vue technique et juridique ; il est impératif que la valeur du droit d’aménagement à transférer soit déterminée indépendamment et clairement stipulée dans le contrat. (Art. 13/2a du R.)

Droit d’acquérir plus d’un logement

L’article 13/2c du Règlement stipule que le déséquilibre de valeur n’a pas toujours à être compensé par un paiement de la différence. Dans les cas où le droit d’acquérir plus d’un logement ou lieu de travail est établi, un contrat peut être établi pour fournir plusieurs petits logements au lieu d’un seul grand logement, ou pour fournir un logement et un lieu de travail ensemble. (Art. 13/2c du R.)

Dans ce cas, si le propriétaire de l’immeuble doit s’endetter auprès de l’institution concernée, les paiements sont effectués par versements, selon le calendrier déterminé par ladite institution après un tirage au sort notarié visant à déterminer le logement ou le lieu de travail à attribuer. La différence de valeur, qui peut donner droit à l’acquisition de plusieurs logements, peut notamment se poser pour les anciennes propriétés avec une forte part de terrain, une grande superficie ou situées dans un emplacement de valeur.

La réalité en pratique : Le modèle de construction en échange de parts avec l’entrepreneur

La grande majorité des transformations réalisées dans le cadre de la loi n° 6306 ne sont pas effectuées directement par la TOKİ ou la Présidence, mais plutôt par les propriétaires qui s’accordent entre eux pour les faire réaliser par une entreprise de construction. Dans ce modèle de « contrat de construction en échange de parts », le mécanisme fonctionne différemment : le propriétaire cède une certaine part du terrain à l’entrepreneur ; l’entrepreneur construit sur cette part et livre les parts restantes aux propriétaires sous forme de nouveaux appartements.

Pour comprendre comment la différence de valeur apparaît dans ce modèle, il faut répondre à la question suivante : le nouvel appartement qui vous sera attribué en échange de votre ancien appartement est-il plus ou moins précieux que votre ancien appartement ? Si la valeur de la part de terrain des propriétaires est supérieure à la valeur de l’appartement qui leur revient dans la nouvelle construction —par exemple s’ils reçoivent un petit nouvel appartement ou si l’indice de constructibilité (emsal) est limité— cette différence peut être compensée par un accord en espèces ou sous forme de lot indépendant supplémentaire. Si le nouvel appartement est beaucoup plus précieux —si une augmentation de l’indice de constructibilité (emsal) a été accordée, si le nombre d’étages a été augmenté— le propriétaire peut être contraint de s’endetter et paiera cette dette par versements. (Art. 13/2b)

À partir de 2026, les coûts de construction au m² dans la transformation urbaine varient entre 19 000 TL et 28 000 TL. Les différences d’évaluation varient considérablement d’un bâtiment à l’autre, en fonction de la situation d’urbanisme, de l’emplacement et de la taille du projet.

Dispositions spéciales dans les applications des institutions publiques

Dans le cadre des applications menées par la Présidence, un mécanisme spécial s’applique pour les bénéficiaires considérés comme pauvres ou à faible revenu en vertu de la loi sur les bidonvilles (Gecekondu Kanunu), s’ils déclarent ne pas pouvoir faire face à l’endettement : l’inscription est faite au cadastre, sur la base des principes de la copropriété, tant au nom du bénéficiaire qu’au nom de la Présidence, en se basant sur la valeur déterminée par l’organisme d’évaluation agréé par le CMB pour la nouvelle section indépendante, et le droit d’habitation est accordé au bénéficiaire. (Art. A. 13/13)

Cette disposition constitue une garantie sociale qui empêche les propriétaires à faible revenu de perdre entièrement leur bâtiment en raison du fardeau de l’endettement.

Que se passe-t-il si les bénéficiaires ne prennent pas possession ?

En cas de non-réception de la section indépendante due au bénéficiaire dans les délais fixés par la Présidence, le droit sur cette section indépendante prend fin. Dans ce cas, la valeur de son bien immobilier avant la transformation est actualisée et déposée sur un compte à terme ouvert au nom du bénéficiaire. Les annotations telles que l’hypothèque, la saisie conservatoire, la saisie et l’usufruit figurant au registre foncier continuent de s’appliquer sur ce montant déposé sur le compte. La ou les sections indépendantes enregistrées au nom du Trésor public sont transférées à la Présidence. (Art. L. 6/3 dernier alinéa)

Cette disposition contient une sanction extrêmement lourde à l’encontre du propriétaire qui ne prend pas possession. Il est donc vital de suivre de près le calendrier de livraison défini dans le contrat et d’obtenir un soutien juridique en cas de retards éventuels.

Droit d’opposition à la détermination de la valeur

Le propriétaire peut contester la valeur de l’ancien bien immobilier déterminée par la commission d’évaluation. Cette contestation peut être faite de deux manières : par une objection écrite à la Commission par voie administrative ; ou par voie judiciaire, en intentant une action en pleine juridiction demandant la réévaluation du bien immobilier par le biais d’un expert. (Art. 6/9 du K. — Art. 7 de l’IYUK)

À ce stade, un rapport d’évaluation indépendant agréé par le CMB (Capital Markets Board) constitue une preuve cruciale. Si la valeur déterminée par la commission s’écarte excessivement des réalités du marché, le rapport indépendant fournit une base solide tant pour l’objection administrative que pour d’éventuelles procédures judiciaires. (Art. 12 du Y. — Art. 6/7 du K.)

Éléments Impératifs du Contrat

Les plus grandes pertes de droits concernant la manière dont la différence de valeur sera payée résultent du fait que cette question est incertaine, vague ou pas du tout réglementée dans les contrats signés. Il est impératif que les éléments suivants figurent explicitement dans le contrat :

La méthode et la date d’évaluation de l’ancien bien immobilier ; le prix sur lequel sera calculée la valeur du nouveau logement lors de la compensation ; le mode de paiement de la créance différentielle — en espèces, par bien immobilier ou par transfert de droits de construction — ; si un paiement en espèces est prévu, le calendrier de paiement et les dispositions relatives aux intérêts ou pénalités applicables en cas de retard ; si plusieurs droits de logement sont créés, la procédure de sélection et le calendrier du tirage au sort notarié. L’absence ou l’incertitude de ces éléments dans le contrat ouvre la voie à de sérieux litiges et pertes de droits à l’avenir.

Mises en Garde Pratiques

Ne recevez jamais un rapport d’évaluation d’une seule source. En plus de l’évaluation effectuée par la commission de l’institution concernée, faire réaliser un rapport d’évaluation indépendant agréé par le CMB (Conseil des Marchés de Capitaux) avant le début du processus augmente votre pouvoir de négociation et maintient la voie d’appel ouverte. (Art. 12)

Avant de signer le contrat, clarifiez le montant de la différence et la méthode de paiement. Une fois le contrat signé, il devient extrêmement difficile de négocier sur ces questions ; l’entrepreneur ou l’institution concernée se basera la plupart du temps sur le texte du contrat signé.

Faites attention au calendrier des paiements en espèces. En pratique, il existe différentes approches, telles que le paiement d’une partie des différences de valeur en espèces avant la livraison du logement, une autre partie à la livraison, ou l’intégralité une fois la construction achevée. Il est impératif de stipuler clairement cette question dans le contrat pour garantir le paiement de votre créance.

Remplissez votre obligation de prendre livraison. Le fait de ne pas prendre livraison de la section indépendante dans le délai fixé par la Présidence entraîne la perte du droit et le transfert de la valeur du bien immobilier vers un compte à terme. Suivez attentivement le calendrier de livraison et demandez un soutien juridique en cas de retard. (Art. 6/3 du K.)

Pourquoi un soutien juridique spécialisé est-il nécessaire ?

Bien que les droits relatifs à la différence de valeur puissent sembler clairs sur le papier, en pratique, nous, en tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, observons que cette question est l’une des étapes qui entraîne le plus de pertes de droits lors de nos services de conseil en transformation urbaine que nous fournissons dans tout Istanbul, notamment à Tuzla.

Lors de la phase d’évaluation, la différence entre le rapport indépendant et la détermination de la commission peut parfois atteindre des millions de livres. Un avocat en transformation urbaine vous aide à anticiper comment interpréter le rapport d’évaluation indépendant et comment y faire objection sur la base de ce rapport. (Art. 12)

Lors des négociations contractuelles, la méthode de paiement et le calendrier de la différence de valeur sont l’élément le plus critique pour le bénéficiaire. En tant qu’avocat en transformation urbaine à Istanbul, nous examinons les contrats ; nous renforçons le texte du contrat contre la perte de droits concernant le calendrier des paiements en espèces, la garantie d’évaluation en cas de cession d’un bien immobilier, et la validité juridique des transferts de droits de construction.

La méthode de compensation et les conditions d’endettement requièrent également un équilibre délicat. Dans les cas où il est nécessaire de s’endetter pour un nouveau logement, plus les questions telles que les modalités de versement, l’enregistrement des intérêts ou de l’actualisation, ou le système de tirage au sort sont clairement stipulées dans le contrat, plus le propriétaire est protégé. Dans le cadre de nos services de conseil en transformation urbaine, ces questions sont évaluées avant la signature du contrat afin de garantir que nos clients mènent à bien le processus sans subir de perte de droits.

Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, exerçant en tant qu’avocat à Tuzla, offre ses services dans toute la ville d’Istanbul à chaque étape de la transformation urbaine, de la contestation de l’évaluation à la négociation de contrats, du suivi des créances de différence de valeur aux actions en plein contentieux.

Conclusion

L’article 6/3 de la Loi n° 6306 et l’article 13/2a du Règlement d’Application stipulent clairement que la créance correspondant à la différence de valeur, lorsque l’ancien bien immobilier est d’une valeur supérieure au nouveau logement, sera payée de l’une des trois manières suivantes : — en espèces, par un bien immobilier de l’institution concernée ou par le transfert de droits de construction. L’exercice effectif de ce droit dépend de l’exécution indépendante et correcte de la phase d’évaluation, de la négociation minutieuse du contrat et de la sécurisation du calendrier de paiement. Le droit de contester le prix déterminé par la commission d’évaluation est toujours ouvert ; un rapport d’évaluation indépendant agréé par le CMB (Capital Markets Board) sert de preuve fondamentale dans les dimensions administrative et judiciaire de cette contestation. (L. Art. 6/3 — R. Art. 13/2a — R. Art. 12)

Cet article a été préparé sur la base de la Loi n° 6306 (Art. 6/3) et du Règlement d’Application (Art. 13/2a), des sources juridiques actuelles disponibles en avril 2026, de la modification du Règlement datée du 4 février 2026, et des données publiques. Étant donné que chaque situation concrète peut différer, il est recommandé de solliciter le soutien d’un avocat spécialisé en rénovation urbaine pour les procédures juridiques.