Правовое основание: Закон № 6306 Статья 3/1 | Правила применения Статья 7/2b

«Является ли мое здание сейсмостойким?» вопрос, который сегодня занимает умы миллионов граждан Турции. Так является ли обязательным по закону проведение экспертизы рискованного строения или это решение остается на усмотрение собственника? Кто несет расходы на экспертизу, что произойдет, если вы ее не проведете, и может ли Администрация принудительно провести экспертизу вашего здания? Эта статья отвечает на все эти вопросы в рамках статьи 3 Закона № 6306 и статьи 7/2b Правил применения, с актуальной информацией на 2026 год. (Ст. З. 3/1 — Ст. П. 7/2b)

Является ли экспертиза рискованного строения обязательной?

Ответ на этот вопрос — как «да», так и «нет» — но оба зависят от разных условий.

С точки зрения правового обязательства: Обязательства по проведению экспертизы риска не существует; однако для собственников зданий крайне важно как можно скорее определить степень риска их строений с точки зрения безопасности жизни. То есть собственник может по своему желанию провести экспертизу без какого-либо принуждения; прямая юридическая санкция на это не предусмотрена. (Ст. З. 3/1 — Ст. П. 7/2a)

На практике, однако, ситуация иная. Если администрация «запросит определение, предоставив срок», и в течение этого срока определение не будет проведено, Президентство или администрация проведут определение по собственной инициативе и взыщут расходы с владельца. В этот момент возникает фактическая необходимость. Более того, укрепление или снос сооружений, признанных рискованными, является императивным положением закона. (Ст. К. 3/1 — Ст. Y. 7/2б)

В итоге: Законодательной обязанности проводить определение самостоятельно нет. Однако, если речь идет о запросе администрации или об определении по собственной инициативе, процесс становится неизбежным, и расходы в любом случае несет владелец.

Кто может инициировать определение? Три различных сценария

1. Заявление владельца по собственной инициативе (Ст. К. 3/1 — Ст. Y. 7/2а)

Первоочередное право и инициатива принадлежат владельцу строения. Любой из владельцев может обратиться в организацию, лицензированную Президентством, и инициировать определение, не получая согласия остальных. Даже если заявление подаст владелец только одной квартиры в 10-квартирном доме, определение будет проведено для всего строения.

В зависимости от ситуации с кадастровым документом, лицо, подающее заявление, определяется следующим образом:

2. Требование Администрации с предоставлением срока (Ст. 3/1 Закона — Ст. 7/2b Положения)

Президиум или Администрация может запросить у владельца проведение экспертизы (определения статуса), предоставив определенный срок для строений, которые они считают необходимыми. Если владелец не проводит экспертизу в течение предоставленного срока, Президиум или Администрация проводит ее самостоятельно или поручает ее проведение.

В этом случае следует обратить внимание на следующий критический момент: Расходы на экспертизу (определение статуса) в любом случае возлагаются на владельцев и должны быть оплачены в течение предоставленного срока.

3. Самостоятельное проведение Президиумом или Администрацией (Ст. 3/1 Закона — Ст. 7/2b Положения)

Президиум/Администрация может самостоятельно проводить или поручать проведение экспертизы без предоставления срока владельцам. Это обычно происходит в экстренных ситуациях или в районах, где существует общественная угроза. В случае попыток воспрепятствовать проведению экспертизы, она осуществляется при поддержке правоохранительных органов, с открытием закрытых дверей. (Ст. 3/1 Закона — Ст. 7/2c Положения)

На кого возлагаются расходы на экспертизу?

В этом отношении Закон и Положение предельно ясны: Расходы в любом случае ложатся на собственников. (Ст. 3/1 З — Ст. 7/2б П)

Если собственник заказывает

Расходы на экспертизу непосредственно ложатся на собственника и оплачиваются лицензированной организации, с которой он заключил договор по собственной инициативе.

В постройках с несколькими собственниками, таких как многоквартирные дома:

При долевой собственности: Каждый собственник может заказать экспертизу для своей независимой секции или совместно для всего здания по решению совета собственников помещений. При экспертизе, выполненной по решению совета собственников помещений, расходы распределяются между всеми собственниками помещений пропорционально их долям в земельном участке.

В правоустанавливающих документах с долей земли: Хотя расходы ложатся на собственника, инициирующего экспертизу, результат обязателен для всех собственников.

Если выполнение поручает Президентство или Администрация (Ст. 7/2б П)

В случае, если определение рискованной постройки и процедуры сноса выполняются Министерством или Администрацией, собственники несут ответственность за расходы на процедуру определения пропорционально своим долям. Расходы на определение рискованной постройки оплачиваются в течение одного месяца после уведомления, направленного Министерством или Администрацией соответствующей стороне.

В случае неоплаты: Если оценка была произведена или заказана Председательством, по уведомлению Председательства в соответствующее налоговое управление налоговым управлением, а если она была произведена или заказана Администрацией, то Администрацией взыскивается и собирается в соответствии с положениями Закона № 6183 о порядке взыскания публичных требований. Это означает, что государство может взыскать его принудительно, как налоговую задолженность. (Ст. 7/2b Закона)

Какова стоимость оценки в 2026 году?

Затраты на выявление рискованных строений варьируются в зависимости от размера здания, количества этажей и применяемого метода. Приблизительные диапазоны цен на 2026 год, согласно рыночным условиям, следующие:

Примечание: Эти цифры являются приблизительными значениями, подготовленными на основе рыночных данных. Для получения точной цены рекомендуется запросить предложения у нескольких лицензированных организаций. Список единичных цен Министерства доступен по адресу www.kentseldonusum.gov.tr.

Стоимость оценки не является единственной обязательной статьей расходов в процессе. Также могут возникнуть следующие расходы:

Взятие керна (образца бетона) и лабораторный анализ

Геологическое исследование грунта (при подозрении на риски, связанные с грунтом)

Обмерные работы (измерение конструкции)

Плата за составление отчета

Последствия непроведения экспертизы

Хотя непроведение экспертизы самостоятельно само по себе не ведет к санкциям, могут последовать следующие цепные последствия:

1. Администрация самостоятельно проводит экспертизу, расходы взыскивает с вас. (K. Ст. 3/1 — Y. Ст. 7/2b) Экспертизы, не проведенные в срок, осуществляются Президиумом или Администрацией. Если расходы не будут оплачены в течение 1 месяца с момента уведомления, будет приведено в исполнение принудительное взыскание.

2. Препятствование проведению экспертизы имеет уголовно-правовые последствия. (K. Ст. 3/1 — Y. Ст. 7/2c) Препятствование входу технической группы в здание, использование угроз или принуждения является преступлением в рамках Уголовного кодекса Турции. Кроме того, принудительный вход может быть осуществлен при поддержке полиции по письменному разрешению главы гражданской администрации.

3. Процесс может выйти из-под контроля. (K. Ст. 5/3) Если в ходе самостоятельно проведенной экспертизы здание будет признано рискованным, процесс будет развиваться стремительно; после окончательного подтверждения экспертизы предоставляется срок до 90 дней на снос, и право на обжалование фактически будет использовано в течение этого срока.

4. Запись в кадастровой книге будет действительна и в отношении третьих лиц. (K. Ст. 3/2) После внесения записи о рискованной постройке в кадастровую книгу, даже покупатели, не знавшие об этом, не будут защищены. Стоимость недвижимости серьезно пострадает.

Что произойдет, если собственники не договорятся о распределении расходов?

В сооружениях с множеством собственников время от времени возникают разногласия по поводу того, как будут распределяться расходы на оценку. Закон в этом вопросе внес четкое регулирование: Расходы распределяются пропорционально долям. (Ст. К. 3/1 — Ст. П. 7/2б)

То есть, в многоквартирном доме с 10 квартирами владелец, доля которого в земельном участке составляет 12%, несет ответственность за оплату 12% от общей суммы расходов. В отношении владельцев, отказывающихся от распределения расходов, по истечении срока оплаты может быть начато исполнительное производство.

Важный момент на практике: При оценке, проведенной по заявлению только одного собственника без решения совета собственников квартир, заявивший собственник имеет право требовать свою долю расходов от других собственников; однако это требование может потребовать отдельного внутреннего юридического процесса.

Стратегические преимущества проведения оценки

Хотя это и не является юридической необходимостью, практические преимущества раннего проведения оценки можно перечислить следующим образом:

Контроль над процессом остается в ваших руках. При оценке, начатой по вашему собственному заявлению, вы выбираете лицензированную организацию; в случае оценки, проведенной по инициативе, этот выбор вам не предоставляется.

Вы более эффективно используете свой срок обжалования. При оценке, которую вы начали сами, вы можете быть готовы к результатам отчета и, при необходимости, заранее подготовить заявление об обжаловании с профессиональной помощью.

Вы раньше получаете право на помощь по аренде и другие виды поддержки. Чтобы максимально использовать период помощи по аренде, который начинается после окончательного утверждения оценки и достижения соглашения, выгодно начать процесс без задержек. (Ст. К. 5/1 — Ст. П. 16/1)

Вы можете рассмотреть альтернативу усиления. При раннем выявлении у вас будет больше времени, чтобы доказать, что строение может быть усилено. (Ст. П. 8/7)

Практические предупреждения

Не заказывайте экспертизу у нелицензированной фирмы. Отчеты, подготовленные лицами или организациями, не имеющими лицензии Министерства, полностью недействительны; запись в земельной книге не производится, процесс не начинается. Перед экспертизой подтвердите лицензию на сайте www.kentseldonusum.gov.tr. (Ст. П. 6/1)

Не пропустите уведомление от Администрации. Уведомление от Президиума или Администрации о запросе на экспертизу поступает вам по трем каналам: протокол, вывешенный на строении, уведомление через e-Devlet, объявление в мухтариате. Позднее обнаружение этого уведомления приведет к потере времени и экспертизе по собственной инициативе. (Ст. З. 3/2 — Ст. П. 7/4)

Не пропустите 1-месячный срок оплаты. Если расходы по экспертизе, проведенной Президиумом или Администрацией, не будут оплачены в течение 1 месяца с момента уведомления, будет инициировано исполнительное производство через налоговую инспекцию. (Ст. П. 7/2b)

Согласуйте расходы на экспертизу на собрании собственников квартир. Если в многоквартирных домах заранее задокументировать, как будут распределяться расходы при экспертизах, проведенных по решению собрания собственников квартир, это поможет предотвратить будущие разногласия.

Препятствование экспертизе по собственной инициативе является преступлением. Угрозы технической команде, отказ открыть дверь или применение силы являются преступлением в рамках Уголовного кодекса Турции; кроме того, может быть осуществлен принудительный вход с помощью правоохранительных органов. (Ст. З. 3/1 — Ст. П. 7/2c)

Почему необходима поддержка эксперта-юриста?

Хотя выявление рискованного строения может показаться «просто технической экспертизой», его юридические последствия чрезвычайно серьезны. В качестве Адвокатского бюро 2М Hukuk, внимательно отслеживающего процессы городской трансформации в Стамбуле и Тузле, мы наблюдаем следующее:

В процессе много неизвестных, а времени мало. Кто будет проводить оценку, как будут распределяться расходы, что делать, если отчет покажет, что строение рискованное? Собственники, не готовые к этим вопросам заранее, теряют права в короткие сроки, такие как 15-дневный период обжалования. Адвокат по городской трансформации планирует процесс с самого начала, уточняя, какой шаг и когда должен быть сделан. (Закон, ст. 3/1 — Постановление, ст. 7/5)

Выбор лицензированной компании – это юридическое решение. Выбор правильной лицензированной организации критически важен с точки зрения технического качества отчета и его применимости при возможных возражениях. В рамках услуг по консультированию по вопросам городской трансформации, которые мы предоставляем как адвокаты Тузлы, мы также направляем клиентов в этом выборе.

Споры о распределении расходов могут быть переданы в суд. В строениях с множеством собственников, если один из них отказывается оплачивать расходы, начинается исполнительное или судебное производство. При поддержке стамбульского адвоката по городской трансформации эти споры могут быть разрешены без доведения до суда.

Юридические пути против решения о самовольном выявлении открыты. Против определения, сделанного администрацией по собственной инициативе, можно подать административное возражение или иск об отмене на основании того, что определение было сделано с нарушением процедуры. Для эффективного использования этого пути получение консультации по вопросам городской трансформации имеет большое значение. (Закон, ст. 3/1 — Закон, ст. 6/9)

Процесс после определения также критически важен. Когда отчет выходит «рискованным», начинается 15-дневный срок для возражений, за которым следуют процесс сноса до 90 дней, заявления на помощь в аренде и соглашения с подрядчиками. Юридическая фирма «2М Хукук Авокатлык Офиси» предоставляет услуги адвоката по городской трансформации во всем этом процессе — от возражений до условий соглашения, от подачи заявления на помощь в аренде до иска об отмене — по всему Стамбулу, особенно в районе Тузла и во всех других районах.

Результат

Проведение оценки рискованного строения в рамках статьи 3 Закона № 6306 и статьи 7/2b Регламента не является прямым юридическим обязательством. Однако, если речь идет о запросе Администрации или определении по собственной инициативе, от этого процесса нет уклонения, и расходы на определение в любом случае ложатся на владельцев. В случае неоплаты расходов в течение 1 месяца может быть начато исполнительное производство через налоговую инспекцию. Самое главное преимущество самостоятельного проведения определения — это возможность эффективно использовать ваше право на возражение, держа процесс под контролем. (Ст. Закона 3/1 — Ст. Регл. 7/2б)

Эта статья подготовлена на основе Закона № 6306 (Ст. 3/1) и Регламента по его применению (Ст. 7/2б), а также официальных источников и открытых данных Управления городской трансформации по состоянию на апрель 2026 года. Стоимость оценки может варьироваться в зависимости от рыночных условий, и перед подачей заявки рекомендуется ознакомиться с актуальной информацией на сайте www.kentseldonusum.gov.tr.