1. Réalisation de l’Expulsion et Restitution de l’Exécution Pendant l’Examen en Appel/Cassation (art. 40 de la Loi sur l’Exécution et la Faillite) 

Selon les arrêts de la Cour de Cassation, l’annulation d’un jugement d’expulsion par la Cour d’Appel Régionale ou sa cassation en appel, suspend les procédures d’exécution sur-le-champ (art. 40/1 de la Loi sur l’Exécution et la Faillite). Si la décision a été exécutée et l’immeuble expulsé, conjointement avec une décision de cassation ultérieure, l’exécution est intégralement ou partiellement rétablie dans son état antérieur sans qu’il soit besoin d’une nouvelle décision (art. 40/2 de la Loi sur l’Exécution et la Faillite).

Selon la jurisprudence établie de la 6e Chambre Civile de la Cour de Cassation, l’expulsion réalisée suite à l’exécution d’une décision d’expulsion annulée, ne peut être considérée comme « une expulsion volontaire » . Dans ce cas, le tribunal se conformant à la décision de cassation doit, considérant que l’immeuble peut être restitué au défendeur conformément à l’article 40 de la Loi sur l’Exécution et la Faillite, décider du rejet de la demande d’expulsion.

2. Absence d’Objet de la Demande Après l’Expulsion et Procédure à Suivre 

Si le défendeur quitte l’immeuble pendant l’examen en appel ou en cassation, le cours de la procédure varie selon la nature de l’expulsion :

La Demande Devient Sans Objet : Si l’immeuble est libéré pendant la phase de jugement ou de cassation, il est considéré que la demande est devenue sans objet. Selon les décisions de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation et de l’Assemblée Générale des Chambres Civiles, dans ce cas, le tribunal doit rendre une décision de « non-lieu à statuer ».

Détermination de la Justification et Frais de Procédure : Conformément à l’art. 331/1 du CPC, dans les cas où il n’est pas nécessaire de statuer sur le fond en raison du fait que l’objet du litige est devenu sans objet, le juge statue sur les frais de procédure et les honoraires d’avocat en fonction de la situation de justification des parties à la date d’ouverture de l’affaire. La Cour de Cassation souligne que le tribunal ne doit pas se contenter de dire que l’affaire est devenue « sans objet », mais doit examiner si le demandeur était justifié dans sa demande d’expulsion à la date de l’ouverture de l’affaire et statuer en conséquence sur les frais.

Obligation d’Investigation : Le tribunal doit enquêter de manière appropriée pour vérifier si l’expulsion a eu lieu. La simple déclaration de l’une des parties peut ne pas être suffisante ; il convient de se baser sur des données concrètes telles que la remise des clés ou les procès-verbaux d’exécution.

3. Procédure à Suivre en Cas d’Annulation par la Décision d’Appel 

Si la cour d’appel annule (ou infirme) la décision d’acceptation du tribunal de première instance, le dossier est généralement renvoyé au tribunal de première instance pour un nouveau procès. À ce stade :

Conformité à l’Annulation : Si le tribunal se conforme à la décision d’annulation, il est tenu de procéder à un examen dans le cadre des principes juridiques énoncés dans la décision d’annulation.

Décision sur le Fond : S’il existe des décisions selon lesquelles si l’immeuble a été expulsé par voie d’exécution avant l’annulation, le tribunal doit décider de « rejeter la demande d’expulsion ». Cependant, si l’expulsion a eu lieu spontanément (à l’amiable), il doit être statué que l’affaire est devenue sans objet.

Demande de restitution suite à l’annulation de l’exécution : Le défendeur (locataire), après la décision d’annulation, peut s’adresser au bureau d’exécution forcée et demander la restitution de l’immeuble conformément à l’art. 40 du Code de l’exécution et de la faillite.

4. Droits des tiers et situations exceptionnelles

 Conformément à l’art. 40/3 du Code de l’exécution et de la faillite, lors de la restitution de l’exécution, il ne peut être porté atteinte aux droits acquis de bonne foi par des tiers. Selon la décision de la 12ème Chambre civile de la Cour de cassation, si l’immeuble a été loué à un tiers de bonne foi par le propriétaire après son évacuation, l’huissier ne peut pas expulser le tiers de l’immeuble pour le remettre à l’ancien locataire. Dans ce cas, le litige entre l’ancien et le nouveau locataire doit être résolu devant les tribunaux de droit commun.

5. Informations obtenues de sources secondaires 

Les décisions de justice, en tant que sources secondaires, fournissent un contexte supplémentaire au processus ci-dessus :

Seuil de pourvoi en cassation : Il a été indiqué que le montant de trois mois de loyer est pris comme base pour déterminer le seuil définitif de pourvoi en cassation dans les affaires d’expulsion, et que les décisions inférieures à ce seuil peuvent être rejetées en raison de leur montant.

Charge de la preuve : Il a été souligné qu’il ne suffit pas que l’immeuble semble vide pour accepter qu’il a été évacué, il doit être prouvé que la clé a été remise au demandeur de manière conforme (par exemple, remise à un notaire ou par procès-verbal). Dans le cas contraire, il peut être considéré que l’occupation se poursuit.

Nature de la Nouvelle Décision : Il a été indiqué que si de nouveaux faits surviennent, tels que l’évacuation de l’immeuble après cassation et la non-utilisation de l’immeuble par le demandeur, les décisions rendues par le tribunal en tenant compte de cette nouvelle situation peuvent être considérées comme ayant la nature d’une « nouvelle décision » et que l’examen en appel sera effectué en conséquence.

Questions Fréquemment Posées

İstinaf veya temyiz aşamasında tahliye gerçekleşirse kiracı geri dönebilir mi?

Eğer tahliye ilamı istinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kaldırılır veya bozulursa, İcra ve İflas Kanunu m.40 uyarınca icra işlemleri eski haline iade edilir ve kiracı taşınmazın kendisine teslimini talep edebilir.

Tahliye gerçekleşince dava otomatik olarak biter mi?

Hayır. Tahliye rızaen yapılmışsa dava konusuz kalır ve mahkeme “karar verilmesine yer olmadığına” karar verir. Ancak icra yoluyla tahliye gerçekleşmişse farklı hukuki sonuçlar doğabilir.

Tahliye sonrası ev başkasına kiralanırsa eski kiracı geri dönebilir mi?

İyiniyetli üçüncü kişinin hakları korunur. Bu durumda icra müdürlüğü taşınmazı eski kiracıya teslim edemez; uyuşmazlık genel mahkemede çözülür.

Pourquoi un soutien juridique spécialisé est-il nécessaire ?

Les procédures d’expulsion et les exécutions en appel/cassation sont soumises à des règles de procédure techniques. En particulier :

La formulation correcte de la demande de restitution de l’exécution

La détermination si l’expulsion a eu lieu de gré à gré ou par voie d’exécution forcée

L’évaluation des droits des tiers

L’application correcte de la jurisprudence de la Cour de cassation

Des questions telles que la gestion des frais de justice et des risques d’indemnisation exigent une expertise. Les erreurs de procédure peuvent entraîner de graves pertes de droits. Il est donc d’une grande importance d’obtenir un soutien juridique spécialisé dès le début du processus.

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