Conséquences juridiques d’un engagement d’expulsion conditionnel à la lumière des décisions de la Cour de cassation
1. Cadre juridique général et conditions de validité
Conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, les engagements d’expulsion subordonnés à une condition sont considérés comme valides en principe dans le cadre de l’article 149 de l’ancien Code des Obligations et de l’article 170 du Code des Obligations Turc (TBK) n° 6098. Selon l’avis établi de la 6e Chambre civile de la Cour de cassation (Ex: 2015/11188 E., 2010/11371 E.), un engagement d’expulsion peut être subordonné à la réalisation d’une condition, et dans ce cas, l’engagement acquiert son « actualité » avec la réalisation de la condition. Cependant, pour qu’un engagement d’expulsion soit valide, il doit impérativement remplir les éléments fondamentaux suivants :
Forme écrite: L’engagement doit être fait par écrit, c’est une condition légale.
Volonté libre et Moment: L’engagement doit avoir été donné de plein gré par le locataire après la conclusion du contrat de bail, alors qu’il occupe le bien loué. Les engagements donnés à la même date que le contrat de bail ou avant la livraison du bien loué sont considérés comme invalides, car ils sont réputés avoir été donnés sous la contrainte du locataire (sa situation difficile) (8. HD 2017/5598 E., HGK 2017/975 E. ).
Date Spécifique ou Déterminable : L’engagement doit contenir une date claire, précise et déterminée. Les engagements ne contenant pas de date spécifique ou contenant des expressions vagues telles que « à la fin de la période de location » ne sont pas considérés comme un engagement d’expulsion valide au sens de l’article 352 du Code des Obligations Turc (TBK) (12. HD 2020/1175 E. Source, 6. HD 2007/6086 E. Source).
2. Exemples d’Engagements d’Expulsion Conditionnels et Analyse de la Cour de Cassation
A. Condition de Non-paiement du Loyer
La 6e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2015/11188 E., 2016/839 K.) a jugé valides les engagements par lesquels le locataire déclarait qu’il paierait sa dette de loyer accumulée à une date précise, et qu’à défaut de paiement, il quitterait le bien immobilier. Dans ce cas, si le locataire ne peut prouver qu’il a effectué le paiement, la condition est réputée remplie et l’engagement devient valide. Cependant, les formulations générales telles que « en cas de non-paiement, le contrat sera réputé résilié » ne sont pas considérées comme un engagement d’expulsion tant qu’elles ne contiennent pas une volonté claire d’expulsion (6. HD 2009/10286 E.).
B. Modification du Plan d’Urbanisme et Conditions Administratives
Les conditions administratives relatives au changement d’affectation du bien immobilier peuvent également constituer un motif d’expulsion valable. La 6e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2010/11371 E. ) a jugé valide un engagement d’expulsion conditionné par l’adaptation du bien immobilier en station-service suite à une modification du plan d’urbanisme. Dans ce cas, la date promise est considérée comme étant devenue déterminée dès la réalisation de la condition.
C. Projets Publics et Condition de Nécessité
Les engagements d’évacuation « si nécessaire » dans le cadre de projets publics tels que Marmaray sont contraignants pour les parties s’ils ont été faits de plein gré (6e Chambre Civile, 2010/4392 E.). Cependant, dans de tels engagements, il est obligatoire d’intenter une action en justice ou d’engager une procédure d’exécution dans le délai légal d’un mois à compter de la date de la mise en demeure informant que la condition est remplie.
D. Condition d’exécution réciproque (Condition de paiement)
Dans les engagements subordonnés au paiement d’une certaine somme par le bailleur au locataire, si le bailleur ne remplit pas son obligation de paiement, l’engagement devient nul (6e Chambre Civile, 2009/10107 E. Source).
3. Motifs d’invalidité et limitations
Inc ertitude : Des expressions telles que « si l’institution le juge nécessaire » ou « un appel d’offres sera lancé à l’expiration de la période de 10 ans » ne confèrent pas à elles seules le droit à l’expulsion tant qu’elles ne contiennent pas de date précise et déterminée (6e Chambre Civile, 2013/13665 E. , 3e Chambre Civile, 2025/283 E. S).
Prescription : Même si la condition est remplie, le défaut d’engager une procédure d’exécution ou une action en justice dans un délai d’un mois à compter de la date d’expulsion (ou de la date de réalisation de la condition) rend l’engagement inutilisable (8e Chambre Civile, 2017/4711 E. S).
Clauses pénales contractuelles : Les clauses pénales convenues sur la base d’un engagement d’expulsion invalide (par exemple, donné simultanément au contrat de location) sont également invalides (8e Chambre Civile, 2017/5598 E. Source).
4. Sources Secondaires et Contexte Supplémentaire
Les décisions de nature secondaire fournissent les informations supplémentaires suivantes concernant la validité procédurale des engagements d’expulsion, au-delà de l’allégation de conditionnalité :
Approbation Notariale et Preuve : Les engagements établis d’office par un notaire ou dont la signature est certifiée constituent un moyen de preuve solide conformément à l’article 275/2 du Code d’exécution et de faillite (İİK). Le locataire ne peut prouver le contraire de cet engagement qu’avec un document de même force (6e Ch. Civ., 2012/4203 E.).
Interaction avec un Nouveau Contrat : Si, après la signature de l’engagement d’expulsion, un nouveau contrat de location est signé incluant la date d’engagement, l’engagement d’expulsion précédent devient caduc (6e Ch. Civ., 2012/9893 E.). Cependant, si une date d’expulsion explicite est inscrite dans le contrat renouvelé (dans la section des conditions spéciales), cette clause peut être considérée comme un engagement d’expulsion valide (6e Ch. Civ., 2015/5771 E.).
Déclaration de Volonté : La déclaration du locataire dans l’engagement, telle que « étant actuellement locataire », constitue une présomption que l’engagement a été donné pendant la durée de la relation locative et de plein gré (6e Ch. Civ., 2013/12792 E.).
Compétence du Tribunal d’Exécution : Il est souligné que les discussions juridiques complexes concernant l’allégation de conditionnalité ou la réalisation de la condition doivent être examinées par les tribunaux de droit commun, et non par les tribunaux d’exécution à compétence limitée (12e Ch. Civ., 2023/459 E.).
Conclusion : Selon la pratique de la Cour de Cassation, les engagements d’expulsion conditionnels sont valables à condition qu’ils soient écrits, donnés après l’établissement de la relation locative, et que la date soit déterminée/déterminable lors de la réalisation de la condition. En cas de non-réalisation de la condition ou si l’engagement ne contient pas de date précise, la demande d’expulsion est rejetée.
Tahliye taahhüdü bir şarta bağlanabilir mi?
Evet. Yargıtay’a göre tahliye taahhüdü bir şartın gerçekleşmesine bağlanabilir. Ancak bu durumda: Şart objektif ve ispatlanabilir olmalı,
Şart gerçekleştiğinde tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir hale gelmelidir. Aksi hâlde taahhüt, TBK 352 kapsamında geçerli sayılmaz.
“Kira borcu ödenmezse tahliye ederim” şeklindeki taahhüt geçerli midir?
Evet, açık bir tahliye iradesi içeriyorsa geçerlidir. Kiracı belirlenen tarihte borcu ödemezse şart gerçekleşmiş sayılır ve tahliye taahhüdü güncellik kazanır. Ancak yalnızca “Ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilmiş sayılır” şeklindeki ifadeler tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez.
Şart gerçekleşti ama dava geç açıldıysa ne olur?
Tahliye hakkı tamamen düşer. Şart gerçekleştiği anda: Tahliye tarihi oluşmuş kabul edilir. Bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür ve hiçbir şekilde uzatılamaz.
“İhtiyaç olursa tahliye edilecektir” şeklindeki taahhüt geçerli mi?
Genellikle hayır. “İhtiyaç duyulduğunda”, “ileride gerekirse”, “ihaleye çıkılması halinde” gibi ifadeler; Belirsiz, Muğlak, Takdiri unsurlara bağlı
olduğu için tek başına tahliye hakkı vermez.
Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?
Les engagements d’expulsion conditionnels sont beaucoup plus risqués que les engagements d’expulsion classiques. Les problèmes les plus fréquemment rencontrés en pratique sont les suivants :
La condition n’est pas considérée comme légalement valide
L’impossibilité de prouver que la condition a été remplie
La date d’expulsion est considérée comme indéterminée
Le non-respect du délai d’un mois
Le choix d’une mauvaise juridiction (tribunal d’exécution / tribunal de droit commun)
Dans la pratique de la Cour de cassation, une petite erreur de formulation dans les engagements conditionnels peut rendre l’expulsion impossible pendant des années. Pour cette raison ; avant d’engager une procédure d’exécution ou une action en justice basée sur un engagement d’expulsion conditionnel dans les régions d’Istanbul – Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören – Gebze – Çayırova, il est d’une importance capitale que le document soit examiné par un avocat expert. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, en gérant le processus avec une stratégie conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation dans le domaine des engagements d’expulsion et du droit du bail, vise à éliminer le risque de perte de droits.
