1. Законодательство, касающееся строительства и установки сооружений на общих территориях 

Строительство бассейна на территории комплекса позже: Требуется ли единогласие или достаточно большинства в 4/5? В соответствии со вторым абзацем статьи 19 Закона о кондоминиумах № 634 (ЗКМ), ни один из владельцев квартир не может осуществлять строительство, ремонт и установку сооружений на общих частях основного недвижимого имущества без письменного согласия четырех пятых (4/5) всех владельцев квартир. Как подчеркивается в решениях 18-й и 5-й гражданских коллегий Верховного суда, строительство бассейна в саду, являющемся общей территорией, рассматривается в этом контексте и, как правило, требует письменного согласия большинства в четыре пятых. Кроме того, первый абзац статьи 19 ЗКМ налагает на владельцев квартир обязанность тщательно сохранять архитектурное состояние, красоту и прочность основного недвижимого имущества.

2. Изменение проекта для бассейна и требование согласия всех владельцев квартир

 В решениях Кассационного суда указано, что процент согласия может варьироваться в зависимости от характера сооружаемого объекта. В частности, для строительства и объектов, требующих изменения проекта, которые могут противоречить градостроительному законодательству или направлены на получение закрытой площади, одной лишь большинства в 4/5 может быть недостаточно; может потребоваться согласие всех собственников квартир (единогласное) и утверждение изменения муниципалитетом. В решениях 20-й Гражданской коллегии Кассационного суда (2019/3894 E.) и 18-й Гражданской коллегии (2014/17211 E.K) было постановлено, что для легализации бассейна или его лицензирования путем изменения проекта требуется обязательное согласие всех собственников квартир, а решения, принятые большинством в 4/5, в таких случаях будут считаться недействительными.

3. Соседское право и беспокоящая деятельность 

В соответствии со статьей 18 Закона о кондоминиумах (KMK), собственники квартир обязаны не беспокоить друг друга при использовании своих независимых секций и общих зон, а также использовать свои права взаимно в рамках правил добросовестности. Согласно решениям 18-й Гражданской коллегии Кассационного суда (2013/6217 E.) и 5-й Гражданской коллегии (2022/4265 E.), даже при наличии большинства в четыре пятых, сооружаемый объект должен:

Не противоречить градостроительному законодательству,

Не препятствовать другим собственникам квартир использовать их независимые секции,

Не иметь характер, беспокоящий собственников квартир.

4. Возможные правовые пути

 В свете судебных решений, против строительства бассейна, противоречащего проекту или нарушающего покой, можно предпринять следующие шаги:

Отмена решения Совета собственников квартир: Если было принято решение совета о строительстве бассейна, иск об отмене этого решения может быть подан в Суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi) на том основании, что оно не имеет квалифицированного большинства (4/5 или единогласного решения, в зависимости от ситуации), требуемого законом.

Иск о пресечении вмешательства и восстановлении прежнего состояния: Если на общую территорию осуществляется вмешательство без согласия или в нарушение проекта, может быть подан иск в Суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi) с требованием остановить строительство, предотвратить вмешательство и восстановить территорию в прежнее состояние в соответствии с проектом.

Административная апелляция и иск об отмене: На стадии утверждения проекта или получения разрешения можно подать возражение в муниципалитет. В случае, если проекты изменений, одобренные муниципалитетом, не содержат согласия всех собственников квартир, возможно подать иск в административный суд для отмены этого административного акта.

Заключение: Реализация проекта 30-летней давности сегодня требует текущего согласия нынешних собственников квартир и соответствия градостроительному законодательству. Жалобы, такие как ухудшение внешнего вида, шум и запах, могут быть заявлены как «беспокойство» в рамках статьи 18 Закона о кондоминиумах (KMK), и может быть потребовано остановить проект или восстановить его до прежнего состояния.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Споры, такие как строительство бассейна на территории комплекса или в общих зонах, не являются простыми вопросами управления, которые могут быть решены только путем подсчета большинства; это многослойные правовые проблемы, требующие совместной оценки положений Закона о кондоминиумах, градостроительного права, соседского права и административного права. Решение, принятое с нарушением процедуры, или неполное согласие могут привести к трудновосполнимым потерям прав на более поздних этапах.

Поддержка юриста-специалиста в такого рода спорах необходима по следующим причинам:

Определение правильной квоты согласия: В конкретном случае, является ли большинство в 4/5 достаточным, или же требуется единогласие из-за изменения проекта, требует технической оценки в свете прецедентов Верховного суда. Решения, принятые неверным большинством, несут риск абсолютной недействительности.

Изучение проекта и разрешений: Содержат ли разрешения или одобрения на изменение, полученные от муниципалитета, согласие всех собственников квартир и соответствуют ли они градостроительному законодательству, может быть установлено только путем юридической и технической экспертизы.

Правильное определение типа иска и компетентного суда: Отмена решения совета собственников квартир, запрет на вмешательство, восстановление прежнего состояния, административный иск об отмене или требования о возмещении ущерба — стратегически важно определить, какой из них (или какие из них вместе) будут поданы. Неправильный выбор типа иска или компетентного суда может привести к отклонению дела по процедурным основаниям.

Доказательство претензий по соседскому праву и беспокойству: Являются ли такие вопросы, как шум, запах, визуальное ухудшение и потеря стоимости, юридически квалифицируемыми как «беспокойство» и как их доказать, требует знания прецедентов Верховного суда и Конституционного суда.

Предотвращение потери прав: Пропуск сроков, предоставление неполных доказательств или следование неверному юридическому пути может привести к полной потере права собственников квартир на иск.

В заключение; в спорах, касающихся общих зон, таких как строительство бассейна на территории комплекса, как на этапе превентивного юридического консультирования, так и в ходе судебного процесса, получение профессиональной поддержки от адвоката с опытом в области права собственности на недвижимость, является обязательным для предотвращения потери прав и эффективного управления процессом.

В такого рода спорах, правовая оценка и представительство, осуществляемые опытным адвокатским бюро 2M Hukuk Avukatlık Bürosu в делах, связанных с кондоминиумом и управлением комплексом, обеспечат ведение процесса в соответствии с прецедентами Верховного суда и ориентированным на результат.