1. Cas où le taux d’augmentation n’est pas spécifié ou est incertain dans le contrat

Y a-t-il une augmentation si le contrat de location ne prévoit pas de taux d’augmentation ? Le propriétaire peut-il demander une augmentation ? Dans les décisions de la Cour de cassation et des tribunaux régionaux, il est considéré que la clause n’est pas « spécifique et déterminée » si le taux d’augmentation n’est pas clairement écrit dans le contrat de location ou s’il est spécifié avec des expressions ambiguës telles que « au taux d’inflation », « au taux légal ».

Invalidité de la clause d’augmentation : Si le taux d’augmentation n’est pas spécifié dans le contrat ou si le taux applicable (TEFE, TÜFE, ÜFE) n’est pas clair, la clause d’augmentation est invalide. Selon les décisions de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation (E. 2020/237) et de la 6e Chambre civile de la Cour de cassation (E. 2012/16728k), la détermination unilatérale par le bailleur ne peut être prise en compte car la clause d’augmentation n’est pas spécifique et déterminée.

Principe du loyer fixe : La 3e Chambre civile du Tribunal régional d’appel de Gaziantep (E. 2017/708) a déclaré que si aucune clause d’augmentation n’est prévue dans un contrat de 5 ans, il n’est pas légalement possible d’appliquer une augmentation au loyer et que le locataire a le droit de maintenir le loyer fixe. De même, la 3e Chambre civile de la Cour de cassation (E. 2017/5904) a souligné que dans les contrats sans clause d’augmentation, le loyer doit rester fixe au montant initial.

2. L’effet d’une augmentation volontaire du locataire par le passé

Les décisions faisant jurisprudence concernant la situation fondamentale du problème, à savoir que « le locataire paie avec augmentation pendant 2 ans et ne paie pas la 3e année », soutiennent que cette attitude du locataire est conforme à la loi.

Caractère obligatoire des paiements passés : 

Dans la décision n° 2020/237 de la 3e Chambre Civile de la Cour de cassation, il a été examiné le cas concret où le locataire, après le début du contrat, a effectué des paiements avec augmentation de bonne foi, mais n’a pas maintenu cette augmentation au cours des périodes ultérieures. La décision a stipulé que le fait que le locataire ait effectué des paiements avec augmentation au cours des périodes précédentes ne rendait pas valide la condition d’augmentation incertaine, et que le bailleur n’avait pas rempli son fardeau de preuve.

Absence de défaut de paiement : 

Le fait que le locataire ait payé selon le taux d’inflation (TÜFE) dans le passé ne rend pas permanent une obligation non écrite dans le contrat. La 6e Chambre Civile de la Cour de cassation (E. 2011/10959) a statué que le paiement du locataire avec une augmentation au taux d’inflation (TÜFE) ne créerait pas une obligation dépassant le montant original du loyer en raison de la clause d’augmentation invalide du contrat. Par conséquent, si le locataire n’applique pas d’augmentation la 3e année, il n’est pas considéré en défaut de paiement en raison de la différence d’augmentation non payée et ne peut être expulsé.

3. Droit du locataire de ne pas appliquer d’augmentation la 3e année

À la lumière des décisions examinées, si le contrat ne contient pas de clause explicite, le locataire a le droit de ne pas appliquer d’augmentation la 3e année.

Rejet de la demande d’augmentation unilatérale : La 6e Chambre civile de la Cour de cassation (D. 2015/8838) a statué qu’il était irrégulier pour le demandeur (propriétaire) de demander un loyer majoré dans les contrats où aucune clause d’augmentation n’avait été convenue. Le locataire peut continuer à payer le montant stipulé dans le contrat ou le dernier montant qu’il a accepté et payé.

Conséquence juridique : La 6e Chambre civile de la Cour de cassation (D. 2015/12224K) a jugé erroné de décider qu’un défaut de paiement était constitué par une augmentation appliquée par le tribunal au taux de l’IPPI, alors même qu’aucune clause d’augmentation n’était prévue dans le contrat. Il a été jugé suffisant que le locataire paie le montant stipulé dans le contrat.

4. Droits du propriétaire et action en fixation de loyer

Bien que le locataire ait le droit de ne pas accepter d’augmentation, cette situation ne signifie pas que le loyer restera fixe indéfiniment. Cependant, cette augmentation n’est pas automatique ; elle doit être décidée par une décision de justice.

Nécessité d’une action en fixation de loyer : La 3e Chambre civile de la Cour de cassation (D. 2018/2245) a indiqué que même si le contrat ne contient pas de clause d’augmentation, le propriétaire peut intenter une « action en fixation de loyer » et demander au juge de déterminer le montant du loyer. Cependant, jusqu’à ce que cette action soit résolue, le locataire peut continuer à payer le montant stipulé dans le contrat (ou le dernier montant qu’il a effectivement payé).

Demande de différence rétroactive : La 6e Chambre civile de la Cour de cassation (D. 2012/6440) a statué que, tant qu’une action en fixation de loyer n’est pas intentée, une différence de loyer ne peut pas être exigée rétroactivement en appliquant un indice « comme s’il existait une décision de fixation ».

Conclusion : Selon les décisions de justice ; si le taux d’augmentation n’est pas spécifié dans un contrat de location de 5 ans, le fait que le locataire ait appliqué de bonne foi une augmentation au taux de l’IPC (indice des prix à la consommation) pendant les 2 premières années ne crée pas d’obligation d’appliquer une augmentation la 3ème année. Comme la condition d’augmentation n’est pas « déterminée et spécifique », le locataire a le droit de continuer à payer le loyer au dernier montant versé sans augmentation la 3ème année. Le propriétaire ne peut pas engager de procédure d’exécution forcée ni demander l’expulsion pour la différence d’augmentation impayée ; cependant, il peut intenter une action en fixation de loyer pour les périodes futures.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire en cas de litiges sur l’augmentation du loyer ?

L’absence totale de détermination du taux d’augmentation ou sa formulation en termes ambigus dans le contrat de location est l’une des principales sources de litiges dans la pratique. La jurisprudence de la Cour de cassation exige que soit évalué, pour chaque cas concret, si la condition d’augmentation est déterminée et spécifique, si les comportements de paiement antérieurs du locataire ont des conséquences juridiques et si les conditions de la mise en demeure sont remplies.

Les erreurs les plus courantes dans la pratique sont : le fait de supposer que les augmentations volontaires effectuées par le locataire par le passé créent une obligation permanente, l’engagement d’une procédure d’exécution forcée malgré l’absence de clause d’augmentation dans le contrat et la demande d’augmentation sans intenter d’action en fixation de loyer. De telles erreurs peuvent entraîner le rejet des actions en justice intentées, l’annulation des procédures d’exécution forcée et de graves pertes de droits.

Les litiges relatifs à l’augmentation des loyers sont fréquemment portés devant les tribunaux, en particulier dans les régions où la rotation des locations est élevée, telles que Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze et Çayırova. Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk à Tuzla fournit un soutien juridique stratégique et axé sur les résultats, conforme à la pratique de la Cour de cassation, dans les litiges relatifs à l’augmentation des loyers, aux actions en détermination de loyer et aux expulsions pour défaut de paiement. Le soutien d’un avocat spécialisé est d’une grande importance pour éviter toute perte de droits pour le locataire ou le bailleur.