1. حالة عدم تحديد معدل الزيادة في العقد أو كونه غير واضح

إذا لم يكن هناك معدل زيادة في عقد الإيجار، فهل تتم الزيادة؟ هل يمكن للمالك طلب الزيادة؟ في قرارات محكمة النقض ومحكمة الاستئناف الإقليمية، في حال عدم ذكر معدل الزيادة صراحةً في عقد الإيجار أو ذكره بعبارات غامضة مثل “بمعدل التضخم”، “بالمعدل القانوني”، يُعتبر هذا الشرط غير “محدد وواضح”.

بطلان شرط الزيادة: إذا لم يكن معدل الزيادة مذكوراً في العقد، أو إذا لم يكن واضحاً أي معدل (TEFE, TÜFE, ÜFE) سيتم تطبيقه، فإن شرط الزيادة باطل. وفقاً لقرارات الدائرة الثالثة المدنية لمحكمة النقض (رقم 2020/237) والدائرة السادسة المدنية لمحكمة النقض (رقم 2012/16728k)، ولأن شرط الزيادة غير محدد وواضح، فلا يمكن الاعتماد على تحديد المؤجر من طرف واحد.

مبدأ الإيجار الثابت: صرحت الدائرة الثالثة المدنية بمحكمة استئناف غازي عنتاب الإقليمية (رقم 2017/708) أنه إذا لم يتم تحديد شرط الزيادة خلال مدة العقد البالغة 5 سنوات، فإنه من غير الممكن قانونياً تطبيق زيادة على بدل الإيجار وأن للمستأجر الحق في إبقاء المبلغ ثابتاً. وبالمثل، أكدت الدائرة الثالثة المدنية بمحكمة النقض (رقم 2017/5904) في العقود التي لا تحتوي على بند زيادة على أن بدل الإيجار يجب أن يظل ثابتاً عند المبلغ الأولي.

2. تأثير قيام المستأجر بزيادة الإيجار طواعيةً في الماضي

القرارات القضائية السابقة المتعلقة بالحالة الأساسية للمشكلة، وهي أن “المستأجر دفع بزيادة لمدة سنتين ولم يدفع في السنة الثالثة”، تدعم أن موقف المستأجر هذا يتوافق مع القانون.

الطبيعة الملزمة للمدفوعات السابقة: 

في قرار الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة الاستئناف العليا رقم 237/2020، تم فحص الحالة التي قام فيها المستأجر، بحسن نية، بالدفع مع زيادة بعد بدء العقد، لكنه لم يواصل هذه الزيادة في الفترات اللاحقة. نص القرار على أن قيام المستأجر بالدفع بزيادة في الفترات السابقة لا يجعل شرط الزيادة غير المحدد صالحًا، وأن المؤجر لم يتمكن من الوفاء بعبء الإثبات.

عدم حصول تقصير (تأخر في السداد): 

إن دفع المستأجر في الماضي بمعدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لا يجعل التزامًا غير مكتوب في العقد دائمًا. قضت الدائرة المدنية السادسة لمحكمة الاستئناف العليا (القرار رقم 2011/10959) بأن دفع المستأجر بزيادة بمعدل مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لا يشكل التزامًا يتجاوز قيمة الإيجار الأصلية بسبب حكم الزيادة غير الصالح في العقد. وبالتالي، عندما لا يقوم المستأجر بزيادة في السنة الثالثة، لا يعتبر متخلفًا عن السداد بسبب فرق الزيادة غير المدفوع ولا يمكن إخلاؤه.

3. حق المستأجر في عدم رفع الإيجار في السنة الثالثة

في ضوء القرارات التي تم فحصها، إذا لم يكن هناك نص صريح في العقد، يحق للمستأجر عدم زيادة الإيجار في السنة الثالثة.

رفض طلب الزيادة من جانب واحد: ذكرت الدائرة السادسة للحقوق في محكمة الاستئناف العليا (القرار رقم 2015/8838) أن طلب المدعي (المالك) زيادة مبلغ الإيجار في العقود التي لا ينص فيها على شرط الزيادة يعتبر غير قانوني. يمكن للمستأجر الاستمرار في الدفع بناءً على المبلغ المحدد في العقد أو بناءً على آخر مبلغ قبله ودفعه.

النتيجة القانونية: اعتبرت الدائرة السادسة للحقوق في محكمة الاستئناف العليا (القرار رقم 2015/12224K) أن قرار المحكمة بزيادة الإيجار بمعدل مؤشر أسعار المنتجين (ÜFE) على الرغم من عدم وجود شرط للزيادة في العقد، مما أدى إلى حدوث تقصير (تأخر في السداد)، كان خاطئاً. وقد اعتبر دفع المستأجر للمبلغ المكتوب في العقد كافياً.

4. حقوق المالك ودعوى تحديد الإيجار

على الرغم من أن للمستأجر الحق في عدم قبول الزيادة، إلا أن هذا لا يعني أن مبلغ الإيجار سيبقى ثابتاً إلى الأبد. ولكن هذه الزيادة ليست تلقائية، بل يجب أن تتم بقرار من المحكمة.

ضرورة دعوى تحديد الإيجار: ذكرت الدائرة الثالثة للحقوق في محكمة الاستئناف العليا (القرار رقم 2018/2245) أنه حتى لو لم يوجد شرط للزيادة في العقد، يمكن للمالك أن يرفع “دعوى تحديد الإيجار” ويطلب من القاضي تحديد مبلغ الإيجار. ولكن حتى انتهاء هذه الدعوى، يمكن للمستأجر الاستمرار في دفع المبلغ المحدد في العقد (أو آخر مبلغ دفعه فعلياً).

طلب الفروقات بأثر رجعي: حكمت الدائرة السادسة للحقوق في محكمة الاستئناف العليا (القرار رقم 2012/6440) بأنه طالما لم يتم رفع دعوى تحديد إيجار، لا يمكن المطالبة بفروقات الإيجار بأثر رجعي بتطبيق مؤشر “كما لو كان هناك قرار تحديد” .

النتيجة: وفقًا لقرارات المحكمة؛ إذا لم يتم تحديد نسبة الزيادة في عقد إيجار لمدة 5 سنوات، فإن قيام المستأجر بزيادة الإيجار بنسبة التضخم (TÜFE) بحسن نية خلال أول سنتين، لا ينشئ التزامًا عليه بزيادة الإيجار في السنة الثالثة. بما أن شرط الزيادة ليس “محددًا ومعينًا”، يحق للمستأجر الاستمرار في الدفع بناءً على المبلغ الذي دفعه آخر مرة دون زيادة في السنة الثالثة. لا يستطيع المالك بدء إجراءات تنفيذية أو المطالبة بالإخلاء بسبب فارق الزيادة غير المدفوع؛ ولكن يمكنه رفع دعوى تحديد إيجار للفترات المستقبلية.

لماذا تُعد مساعدة المحامي المتخصص ضرورية في نزاعات زيادة الإيجار؟

عدم تحديد نسبة الزيادة في عقد الإيجار على الإطلاق أو تنظيمها بعبارات غير واضحة، يأتي في مقدمة المسائل التي تشهد نزاعات متكررة في التطبيق العملي. اجتهادات محكمة النقض تلزم بتقييم منفصل في كل حالة على حدة ما إذا كان شرط الزيادة محددًا وواضحًا، وما إذا كانت سلوكيات الدفع السابقة للمستأجر ترتب آثارًا قانونية، وما إذا كانت شروط التخلف عن السداد قد تحققت.

الأخطاء الأكثر شيوعًا في التطبيق العملي هي؛ الاعتقاد بأن الزيادات التي قام بها المستأجر طوعًا في الماضي تنشئ التزامًا دائمًا، وبدء إجراءات تنفيذية على الرغم من عدم وجود بند زيادة في العقد، وطلب الزيادة دون رفع دعوى تحديد إيجار. هذه الأنواع من الأخطاء يمكن أن تؤدي إلى رفض الدعاوى المرفوعة، وإلغاء إجراءات التنفيذ، وخسائر كبيرة في الحقوق.

خاصةً في المناطق التي تشهد ارتفاعًا في تداول الإيجارات مثل توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، جبزي، وتشايروفا، غالبًا ما تُحال النزاعات المتعلقة بزيادة الإيجار إلى القضاء. مكتب توزلا 2M للمحاماة ، في نزاعات زيادة الإيجار، ودعاوى تحديد الإيجار، ونزاعات الإخلاء الناجمة عن التخلف عن السداد، يقدم دعمًا قانونيًا استراتيجيًا وموجهًا نحو النتائج، بما يتوافق مع ممارسات محكمة النقض. لضمان عدم وقوع خسارة في الحقوق سواء للمستأجر أو المؤجر، فإن دعم المحامي المتخصص ذو أهمية كبيرة.