Introduction

Cette étude contient une analyse des décisions de la Cour de cassation concernant la résiliation des contrats de construction en échange de parts de terrain, dont le propriétaire foncier est constitué de plusieurs personnes, en particulier en raison du retard de l’entrepreneur. L’étude vise à clarifier les questions juridiques fondamentales telles que qui et comment exercera le pouvoir de résiliation, la nature juridique de la tentative de résiliation par un seul copropriétaire, les conséquences de la résiliation collective et la procédure de résiliation (par acte notarié ou par voie judiciaire), à la lumière des décisions de la Cour de cassation présentées. L’analyse détaille le rôle des dispositions relatives à la copropriété dans la résiliation du contrat et les exigences procédurales qui en découlent.

1. Exercice du droit de résiliation : Exigence d’unanimité (Art. 692 du CC Turc)

Le principe fondamental constamment souligné dans les décisions de la Cour de cassation est que la résiliation d’un contrat de construction en échange de parts de terrain est soumise au régime de copropriété et doit être évaluée dans le cadre de l’article 692 du Code Civil Turc. Cet article stipule que les actes de disposition sur l’ensemble du bien en copropriété sont subordonnés à l’accord de tous les copropriétaires, à moins qu’il n’en soit décidé autrement à l’unanimité. La Cour de cassation considère la résiliation du contrat comme un acte de cette nature.

La 15e Chambre civile de la Cour de cassation (2008/1673 E., 2009/2655 K.) a clairement exprimé cette situation en ces termes : « la demande de résiliation étant une opération extraordinaire concernant l’intégralité du bien en copropriété, l’unanimité de tous les copropriétaires est requise ». De même, la 23e Chambre civile de la Cour de cassation (2016/3652 E., 2016/3888 K.) a stipulé que la demande de résiliation « étant une des opérations extraordinaires de gestion du bien en copropriété, l’action en résiliation doit être intentée conjointement par tous les copropriétaires et les propriétaires fonciers signataires du contrat ».

Ces décisions montrent clairement qu’un seul propriétaire foncier ne peut pas faire de déclaration de volonté juridiquement valable pour mettre fin au contrat sans le consentement ou la participation des autres copropriétaires.

2. Procédure de Résiliation : Le rôle des voies judiciaires et des actes notariés

Les décisions de la Cour de cassation affirment catégoriquement que les contrats de construction en échange de quote-part de terrain ne peuvent être résiliés par une déclaration de volonté unilatérale. La règle pour la résiliation est une décision de justice.

L’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation (2021/108 E., 2022/1929 K.) a réaffirmé ce principe dans sa décision en déclarant : « Le contrat de construction en échange d’étages… ne peut être résilié par une déclaration de volonté unilatérale ; les volontés des parties doivent s’accorder sur la résiliation ou la résiliation est possible par décision de justice. Si les volontés des parties ne s’accordent pas sur la résiliation, une décision du juge est impérativement nécessaire. »

Les notifications de résiliation envoyées par l’intermédiaire d’un notaire ne mettent pas fin au contrat à elles seules. Bien que ces notifications soient une procédure informant l’autre partie de la volonté de résiliation et entraînant des conséquences juridiques telles que le défaut, le contrat reste en vigueur si l’entrepreneur n’accepte pas la résiliation. Dans ce cas, il devient impératif pour les propriétaires fonciers demandant la résiliation d’intenter une action en justice. Si les parties s’accordent sur la résiliation (résiliation consensuelle), cette situation peut également être documentée par un acte de résiliation établi par un notaire. Cependant, en cas de litige, la seule voie est le tribunal.

3. Conséquences des tentatives de résiliation

a) Conséquences de la tentative de résiliation par une seule personne : La tentative de résiliation par un seul copropriétaire est sans effet tant du point de vue du droit matériel que du droit procédural.

Du point de vue du droit matériel : Le contrat reste valide. Comme l’a indiqué la 15ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (2011/2775 E., 2012/830 K.), si la notification de résiliation n’est pas envoyée par tous les copropriétaires et qu’elle est contestée par l’entrepreneur, la résiliation consensuelle n’a pas lieu et le contrat reste en vigueur.

Du point de vue du droit procédural : Une action en résiliation intentée seule est rejetée pour des raisons de procédure en raison du « litisconsortium nécessaire » . Au lieu de rejeter immédiatement l’affaire, le tribunal accorde au demandeur un délai pour obtenir le consentement des autres parties prenantes à l’action ou pour les inclure en tant que défendeurs. La 6e Chambre civile de la Cour de cassation (Aff. 2021/1277, Déc. 2022/2349) a déclaré dans sa décision que cette situation, « il n’était pas correct de rendre un jugement en évaluant le fond de l’affaire sans assurer la constitution des parties » a été exprimée comme suit.

b) Conséquences de la résiliation collective : Dans une action intentée avec la participation de toutes les parties prenantes, le tribunal examine les conditions matérielles de la résiliation. S’il existe une raison légitime, telle que le défaut de l’entrepreneur, la résiliation du contrat est décidée. Les conséquences de la résiliation varient selon sa nature :

Résiliation rétroactive : C’est le type de résiliation appliqué en règle générale. Comme l’a souligné la 23e Chambre civile de la Cour de cassation (Aff. 2013/3436, Déc. 2013/5497), en cas de résiliation rétroactive, « le rétablissement des parties dans l’état de leur patrimoine à la date de la conclusion du contrat » est essentiel. Dans ce cas, l’entrepreneur ne peut pas recevoir une part du terrain proportionnelle aux travaux qu’il a réalisés ; il peut cependant réclamer le coût des travaux utiles qu’il a effectués, conformément aux dispositions sur l’enrichissement sans cause. Les propriétaires fonciers, quant à eux, récupèrent les titres de propriété qu’ils avaient transférés à l’entrepreneur.

Résiliation avec effet pour l’avenir : C’est une voie exceptionnelle appliquée par équité dans les cas où la construction est largement achevée (comme 90 % et plus) mais où des lacunes existent. Dans ce cas, le contrat est considéré comme valide jusqu’à la date de résiliation, et l’entrepreneur acquiert le droit à la part du terrain proportionnellement à son achèvement. La 6ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (2022/447 E., 2023/2421 K.) a détaillé dans sa décision la manière dont la liquidation doit être effectuée en cas de résiliation avec effet pour l’avenir.

Conclusion

La jurisprudence de la Cour de Cassation est extrêmement claire sur le fait que la résiliation des contrats de construction en échange de parts de terrain, lorsque le propriétaire du terrain est composé de plusieurs personnes, est subordonnée à une décision prise à l’unanimité par tous les copropriétaires. Cette règle, fondée sur l’article 692 du Code Civil Turc, qualifie l’acte de résiliation de « disposition extraordinaire » et rend la volonté d’un seul copropriétaire insuffisante. La résiliation, en l’absence d’accord entre les parties, doit impérativement être effectuée par le biais d’une action en justice devant un tribunal, et non par une notification unilatérale. La tentative de résiliation par un seul copropriétaire ne met pas fin au contrat, et l’action en justice qu’il intenterait serait également viciée pour des raisons de procédure en raison de la « litisconsortium nécessaire ». En revanche, une résiliation valide effectuée avec la participation de tous les copropriétaires entraîne, en règle générale, des effets rétroactifs, ramenant les parties à la situation antérieure au contrat. Suggestion d’un article.

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Le processus de résiliation des contrats de construction en échange de parts de terrain, conformément à l’article 692 du Code civil turc, requiert l’unanimité de tous les copropriétaires et, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, il exige une opération technique réalisée par décision de justice. Par conséquent, une tentative de résiliation faite par un seul copropriétaire est à la fois incomplète sur le plan procédural et ne met pas fin légalement au contrat.
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