Введение

Эта работа содержит анализ решений Верховного суда относительно расторжения договоров строительного подряда с долевым участием, когда собственниками земельного участка являются несколько лиц, особенно в случае задержки со стороны подрядчика. Работа направлена на освещение основных правовых вопросов в свете представленных решений Верховного суда, таких как: кто и как будет использовать право на расторжение, правовая природа попытки расторжения договора одним из дольщиков, последствия коллективного расторжения и процедура расторжения (через нотариуса или суд). Анализ подробно описывает роль положений о долевой собственности в расторжении договора и процедурные обязательства, возникающие в этом процессе.

1. Использование права на расторжение: Требование единогласия (ст. 692 ГК ТР)

Основной принцип, последовательно подчеркиваемый в решениях Верховного суда, заключается в том, что расторжение договора строительного подряда с долевым участием подпадает под режим долевой собственности и должно рассматриваться в рамках статьи 692 ГК ТР. Эта статья предусматривает, что действия по распоряжению всей общей собственностью зависят от согласия всех дольщиков, если иное не установлено единогласным решением. Верховный суд рассматривает расторжение договора как сделку такого рода.

15-я Коллегия по гражданским делам Кассационного суда (Верховного апелляционного суда) (2008/1673 Д., 2009/2655 Р.) четко выразила эту ситуацию следующим образом: «поскольку требование о расторжении является чрезвычайной сделкой, затрагивающей всю общую собственность, необходимо единогласие всех дольщиков». Аналогично, 23-я Коллегия по гражданским делам Кассационного суда (Верховного апелляционного суда) (2016/3652 Д., 2016/3888 Р.) также указала, что требование о расторжении «поскольку является чрезвычайным управленческим действием в отношении общей собственности, иск о расторжении должен быть подан совместно всеми дольщиками и собственниками земельных участков, подписавшими договор».

Эти решения ясно показывают, что один собственник земельного участка не может сделать юридически действительное заявление о волеизъявлении о прекращении договора без согласия или участия других дольщиков.

2. Процедура расторжения: Судебный путь и роль нотариальных действий

Решения Кассационного суда (Верховного апелляционного суда) четко указывают, что договоры строительного подряда в обмен на долю земельного участка не могут быть расторгнуты односторонним волеизъявлением. Правилом для расторжения является решение суда.

В решении Генеральной ассамблеи по гражданским делам Кассационного суда (2021/108 Д., 2022/1929 Р.) этот принцип был подтвержден со словами: «Договор строительного подряда в обмен на долю [в здании]… не может быть расторгнут односторонним волеизъявлением; необходимо согласие сторон по вопросу расторжения, или расторжение возможно по решению суда. Если воля сторон не совпадает по вопросу расторжения, то обязательно требуется решение судьи.»

Уведомления о расторжении, отправленные через нотариуса, сами по себе не прекращают договор. Хотя эти уведомления являются актом, который информирует другую сторону о намерении расторгнуть договор и влечет за собой юридические последствия, такие как неисполнение обязательств, договор остается в силе, если подрядчик не принимает расторжение. В этом случае собственники земельного участка, требующие расторжения, обязаны подать иск. Если стороны договариваются о расторжении (расторжение по соглашению), это также может быть задокументировано актом о расторжении, составленным нотариусом. Однако в случае спора единственным путем является суд.

3. Последствия попыток расторжения

а) Последствия попытки расторжения одним лицом: Попытка расторжения одним совладельцем является безрезультатной как с точки зрения материального, так и процессуального права.

С точки зрения материального права: Договор остается в силе. Как указано 15-м Гражданским Отделом Верховного Суда (2011/2775 E., 2012/830 K.), если уведомление о расторжении не отправлено всеми совладельцами и подрядчик возражает, добровольное расторжение не происходит, и договор остается в силе.

С точки зрения процессуального права: Иск о расторжении, поданный в одиночку, будет отклонен по процессуальным основаниям из-за «обязательного соучастия». Суд, вместо того чтобы немедленно отклонить иск, предоставляет истцу время для получения согласия других совладельцев на иск или для их включения в дело в качестве ответчиков. В решении 6-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда (2021/1277 E., 2022/2349 K.) эта ситуация была выражена следующим образом: «вынесение решения по существу дела без обеспечения участия сторон было неправильным». 

б) Последствия коллективного расторжения: В иске, поданном с участием всех совладельцев, суд рассматривает существенные условия расторжения. Если есть обоснованная причина, например, просрочка исполнения подрядчиком, принимается решение о расторжении договора. Последствия расторжения различаются в зависимости от его характера:

Расторжение с обратной силой: Это вид расторжения, применяемый, как правило. Как указано 23-й Палатой по гражданским делам Кассационного суда (2013/3436 E., 2013/5497 K.), при расторжении с обратной силой принцип заключается в том, чтобы «стороны были возвращены к имущественному положению, существовавшему на дату заключения договора». В этом случае подрядчик не может получить долю земли пропорционально выполненным работам; однако он может требовать возмещения стоимости выполненных полезных работ согласно положениям о неосновательном обогащении. Владельцы земли, в свою очередь, возвращают себе правоустанавливающие документы, переданные подрядчику.

Расторжение договора с действием на будущее: Это исключительный способ, применяемый из соображений справедливости в случаях, когда строительство в значительной степени завершено (например, на 90% и более), но имеются недостатки. В этом случае договор считается действительным до даты расторжения, и подрядчик приобретает право на долю земельного участка пропорционально выполненной работе. 6-й Гражданский отдел Верховного суда (2022/447 E., 2023/2421 K.) в своем решении подробно изложил, как будет осуществляться ликвидация в случае расторжения с действием на будущее.

Заключение

Практика Верховного суда предельно ясно указывает на то, что расторжение договоров строительного подряда в обмен на долю земельного участка, когда собственников земельного участка несколько, зависит от единогласного решения всех дольщиков. Это правило, основанное на статье 692 ГК ТР, квалифицирует процедуру расторжения как «чрезвычайное распоряжение» и делает волю одного дольщика недостаточной. Расторжение, если между сторонами нет соглашения, должно осуществляться не односторонним уведомлением, а исключительно путем подачи иска в суд. Попытка расторжения со стороны одного дольщика не только не прекращает договор, но и подаваемый им иск будет процессуально несовершенным из-за «обязательного соучастия в деле». Действительное расторжение, осуществленное при участии всех дольщиков, как правило, имеет обратную силу, возвращая стороны в положение, предшествующее заключению договора. Рекомендация статьи.

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Процесс расторжения договоров строительного подряда в обмен на долю земельного участка, согласно статье 692 Гражданского кодекса Турции, требует единогласного согласия всех дольщиков, а согласно прецедентам Верховного апелляционного суда — технической процедуры, осуществляемой по решению суда. По этой причине попытка расторжения, предпринятая одним дольщиком, является как процедурно неполной, так и юридически не прекращающей действие договора.
В такого рода спорах о долях земли, часто встречающихся в таких регионах, как Стамбул, Тузла, Картал, Гебзе, Тепеорен, Байрамоглу;

Передача права собственности,

Иски о расторжении,

Процент выполнения строительных работ,

Расчеты по просрочке исполнения обязательств и ликвидации
Для правильного ведения таких вопросов крайне важно работать с опытным стамбульским адвокатом в области права недвижимости. Поддержка опытного адвоката как обеспечивает действительность процедуры расторжения, так и устраняет риски потери материальных прав или процедурных ошибок.