Introduction

Cette étude analyse la validité juridique d’un contrat signé par le conseil d’administration provisoire de l’ensemble immobilier avec une société de services professionnelle, transférant la gestion de l’ensemble immobilier pour une durée de 10 ans, les possibilités pour le conseil des représentants de l’ensemble immobilier de résilier ce contrat, et la faisabilité générale des contrats de gestion contraignants sur 10 ans, à la lumière des décisions judiciaires présentées. Les examens révèlent que la validité du contrat n’est pas absolue, mais dépend de diverses conditions, notamment des dispositions du règlement de copropriété et des règles impératives de la loi sur la propriété par étages (KMK).

1. Invalidité du Contrat et Décisions concernant la Non-conformité avec la KMK

Une partie importante des décisions de justice souligne l’invalidité des transferts à long terme qui portent atteinte à l’essence du droit de gestion des copropriétaires. La Cour plénière de cassation souligne que même les tâches de gestion importantes, telles que la location des parties communes, requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires (article 45 de la loi sur la copropriété) (Cour de cassation, Assemblée plénière, 2017/2002). De même, il est constaté que la disposition du règlement de copropriété prévoyant le transfert de tous les droits et pouvoirs de l’assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier à une société pour une longue période de 15 ans a été annulée et que cette décision est devenue définitive. La Cour de cassation a exprimé cette situation comme suit : « Par la décision n° 2007/234 E.-1372 K. du 10ème Tribunal de paix civil d’Ankara, les articles 17/a et l’article temporaire du règlement de copropriété concernant le transfert des pouvoirs conférés à l’Assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier à …. A.Ş. pour une durée de 15 ans ont été annulés car ils constituaient une violation manifeste de la Loi sur la copropriété, et cette décision est devenue définitive le 13.09.2007. » (Cour de cassation, 18ème Chambre civile, 2013/10734)

De plus, le transfert de la gestion à une société externe sans décision de l’assemblée générale des copropriétaires est considéré comme « nul et non avenu » (Cour de cassation, 20ème Chambre civile, 2017/2560). Il a également été précisé que les contrats conclus par une direction non dûment élue par les copropriétaires n’auraient aucune conséquence pour la gestion de l’ensemble immobilier (Tribunal de première instance d’Ankara, 3ème Chambre, 2020/667).

2. Cas où le contrat pourrait être valable : Règlement de copropriété et Majorité qualifiée

D’autre part, certaines décisions montrent que ce type de transferts à long terme peut être valide sous certaines conditions. La condition fondamentale est que cette autorité découle du règlement de copropriété et/ou que l’assemblée des copropriétaires prenne une décision à la majorité qualifiée. Dans une décision de première instance, le fait que le règlement de copropriété accorde au coopérative fondatrice « pour une durée de dix ans » un pouvoir de gestion temporaire a été jugé valide (İlkDerece-Bakırköy 5. ATM, 2021/899).

La Cour de Cassation a décidé que les dispositions concernant la nomination d’un gestionnaire professionnel dans le règlement de copropriété et la considération de ce contrat comme annexe au règlement de copropriété ne sont pas contraires aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété (KMK) et que le tribunal ne peut pas intervenir dans ce contrat (Yargıtay 18. HD, 2015/11085). La modification de telles dispositions du règlement de copropriété n’est possible qu’avec « le vote des quatre cinquièmes de tous les copropriétaires » (Yargıtay 18. HD, 2014/5474).

Certaines décisions de première instance établissent clairement la majorité qualifiée requise pour cette délégation de pouvoir : « Le Conseil de Gestion de l’immeuble principal peut, avec l’approbation des 4/5 de l’assemblée générale, confier l’exécution des tâches de gestion à une entité juridique exploitante par un contrat qu’il établira. » (İlkDerece-İstanbul 16. ATM, 2022/330 et 2022/706) Ces décisions montrent que si la volonté des copropriétaires se manifeste avec un taux élevé comme les 4/5, la gestion peut être déléguée à long terme à une entreprise professionnelle.

3. Autorité de la Gestion Provisoire et Résiliation du Contrat

Les pouvoirs de l’administration provisoire jouent également un rôle critique dans la validité du contrat. Conformément à l’article 73 de la LSC, l’administration provisoire peut continuer jusqu’à un an après l’achèvement du complexe immobilier au plus tard, et cette durée ne peut en aucun cas dépasser dix ans à compter de la date du premier permis de construire. Dans les cas où cette durée est fixée plus courte (par exemple 5 ans) dans le plan de gestion, l’administration provisoire n’a pas l’autorité de conclure un contrat dépassant cette durée (Cour de Cassation, 18e Ch. Civ., 2015/3827).

Concernant la résiliation du contrat, il est entendu que le conseil des représentants du complexe immobilier peut résilier un tel contrat (Cour de Cassation, 3e Ch. Civ., 2022/7441 ; Cour de Cassation, 6e Ch. Civ., 2021/114). Cependant, la résiliation a des conséquences juridiques. Une résiliation effectuée sans respecter les conditions du contrat peut être qualifiée de « résiliation abusive » et peut obliger la direction du complexe immobilier à payer une clause pénale ou des dommages-intérêts. Il convient de noter également que les clauses pénales excessives peuvent être réduites par le tribunal au motif qu’elles « entraîneraient la ruine économique » du débiteur (Cour d’Appel Régionale d’Istanbul, 45e Ch. Civ., 2021/735).

Un point important est que, même si un droit de gestion de 10 ans a été accordé, le droit des copropriétaires d’élire leurs propres administrateurs en tenant une assemblée générale est reconnu par les tribunaux et cette élection est considérée comme valide (Cour de Cassation, 5e Ch. Civ., 2021/1188). Cette situation montre que la volonté finale des copropriétaires sur la gestion ne peut pas être entièrement supprimée par des contrats de longue durée.

Conclusion

La validité d’un contrat de transfert de gestion de 10 ans conclu avec une société de services professionnels par le conseil d’administration provisoire du complexe immobilier n’est pas absolue et doit être évaluée en fonction des circonstances propres à chaque cas concret.

Cas d’invalidité : Si le contrat a été conclu sans autorisation expresse dans le plan de gestion et sans une décision de majorité qualifiée telle que les 4/5 de l’assemblée des copropriétaires, il existe un risque élevé qu’il soit considéré comme invalide ou annulé par décision de justice au motif qu’il est contraire aux dispositions impératives du KMK (Loi sur la copropriété) et aux droits inaliénables des copropriétaires. Les contrats conclus par l’administration provisoire pour une durée dépassant son mandat légal ou celui prévu dans le plan de gestion peuvent également être considérés comme invalides.

Cas de validité : Si le contrat est expressément prévu dans le plan de gestion ou a été conclu avec l’approbation d’une majorité de 4/5 de l’assemblée des copropriétaires, il est fort probable qu’il soit considéré comme valide. Dans ce cas, la résiliation du contrat ne peut être possible que par une modification du plan de gestion, également avec une majorité de 4/5, ou en respectant les conditions de résiliation prévues dans le contrat.

Droit de résiliation : Le conseil des représentants de l’ensemble immobilier peut intenter une action en justice pour faire constater l’invalidité d’un contrat qu’il juge illégal, ou exercer son droit de résiliation en se conformant aux conditions du contrat. Cependant, il ne faut pas oublier qu’une résiliation injustifiée entraînera des responsabilités juridiques et financières. Une suggestion d’article.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

La gestion d’ensembles immobiliers, en particulier dans les régions où se trouvent de grands projets résidentiels comme Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören et Gebze, est un processus extrêmement complexe sur les plans technique et juridique. Les contrats de gestion professionnelle de 10 ans comportent de sérieux risques juridiques en ce qui concerne la Loi sur la Copropriété, les dispositions du règlement de copropriété, les décisions à majorité qualifiée et les limites des pouvoirs de la gestion provisoire. Le soutien d’un avocat expérimenté dans le domaine de la gestion de copropriétés et d’ensembles immobiliers est d’une grande importance lors de la rédaction, de la résiliation ou de la constatation de l’invalidité de tels contrats.

Un avocat spécialisé dans les ensembles immobiliers, en veillant à ce que le contrat soit rédigé conformément à la Loi sur la Copropriété (KMK) et au règlement de copropriété, prévient les risques d’annulation, d’indemnisation ou de clauses pénales pouvant survenir à l’avenir. Il offre également des conseils juridiques professionnels concernant la protection des droits du conseil des copropriétaires, la limitation des pouvoirs de la gestion provisoire et l’exécution des procédures de résiliation conformément à la procédure.

Par conséquent, il est d’une grande importance, tant sur le plan juridique que financier, de ne pas agir sans la supervision juridique d’un avocat expérimenté dans les opérations relatives aux contrats de gestion d’ensembles immobiliers dans les régions d’Istanbul Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören et Gebze.