مقدمة

يحلل هذا العمل الصلاحية القانونية لعقد وقعه مجلس الإدارة المؤقت للمجمع السكني مع شركة خدمات احترافية، والذي ينقل إدارة المجمع السكني لمدة 10 سنوات، وإمكانيات مجلس ممثلي المجمع السكني لفسخ هذا العقد، وبشكل عام مدى إمكانية إبرام عقود إدارة ملزمة لمدة 10 سنوات، وذلك في ضوء القرارات القضائية المقدمة. تكشف المراجعات أن صلاحية العقد ليست مطلقة، بل تعتمد على شروط مختلفة، لا سيما أحكام خطة الإدارة والقواعد الملزمة لقانون ملكية الوحدات العقارية (KMK).

1. بطلان العقد والقرارات المتعلقة بمخالفته لقانون ملكية الوحدات العقارية

يشير جزء كبير من قرارات المحاكم إلى عدم صحة التحويلات طويلة الأمد التي تقوض جوهر حق ملاك الوحدات في الإدارة. تؤكد الجمعية العامة القانونية لمحكمة الاستئناف العليا أن مهام الإدارة المهمة، مثل تأجير الأماكن المشتركة، تتطلب إجماع جميع ملاك الوحدات (المادة 45 من قانون ملكية الوحدات) (Yargıtay HGK, 2017/2002). وبالمثل، يلاحظ أنه تم إلغاء بند في خطة الإدارة ينص على نقل جميع حقوق وصلاحيات مجلس ملاك الوحدات في المباني المجمعة إلى شركة لمدة طويلة تصل إلى 15 عامًا، وأن هذا القرار قد أصبح نهائيًا. صرحت محكمة الاستئناف العليا بهذا الشأن على النحو التالي: “بموجب قرار محكمة الصلح المدنية العاشرة في أنقرة رقم 2007/234 E.-1372 K.، تم إلغاء المادة 17/أ من خطة الإدارة والمادة المؤقتة المتعلقة بنقل الصلاحيات الممنوحة لمجلس ملاك الوحدات في المباني المجمعة إلى شركة …. A.Ş.’ لمدة 15 عامًا، وذلك لأنها تشكل مخالفة صريحة لقانون ملكية الوحدات، وقد أصبح هذا القرار نهائيًا بتاريخ 13.09.2007.” (Yargıtay 18. HD, 2013/10734)

علاوة على ذلك، يعتبر نقل الإدارة إلى شركة خارجية دون قرار من الجمعية العامة لملاك الوحدات “لاغيًا” (Yargıtay 20. HD, 2017/2560). وقد ذُكر أيضًا أن العقود المبرمة من قبل إدارة لم يتم انتخابها بشكل صحيح من قبل ملاك الوحدات لن تنتج عنها أي آثار قانونية فيما يتعلق بإدارة المباني المجمعة (محكمة الدرجة الأولى – أنقرة 3. ATM, 2020/667).

2. الحالات التي يمكن أن يكون فيها العقد صحيحًا: خطة الإدارة والأغلبية المؤهلة

من ناحية أخرى، تُظهر بعض القرارات أن عمليات النقل طويلة الأجل هذه قد تكون صالحة في ظل ظروف معينة. الشرط الأساسي هو أن ينبع هذا التفويض من خطة الإدارة و/أو أن يتخذ مجلس مالكي الوحدات قرارًا بأغلبية مؤهلة. في قرار صادر عن محكمة ابتدائية، اعتُبرت خطة الإدارة التي تمنح التعاونية المؤسسة صلاحية إدارة مؤقتة “لمدة عشر سنوات” صالحة (المحكمة الابتدائية – باكركوي 5. ATM، 2021/899).

قررت محكمة الاستئناف العليا أن الأحكام المتعلقة بتعيين مدير محترف في خطة الإدارة واعتبار هذا العقد ملحقًا لخطة الإدارة، لا تتعارض مع الأحكام الإلزامية لقانون ملكية الوحدات السكنية (KMK)، وأن المحكمة لا تستطيع التدخل في هذا العقد. (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 18، 2015/11085). أما تغيير أحكام خطة الإدارة من هذا النوع فلا يمكن إلا “بأصوات أربعة أخماس جميع مالكي الوحدات” (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 18، 2014/5474).

توضح بعض قرارات المحاكم الابتدائية الأغلبية المؤهلة المطلوبة لتفويض هذه الصلاحية بوضوح: “يمكن لمجلس إدارة العقار الرئيسي، بعد الحصول على موافقة الجمعية العمومية بأغلبية 4/5، أن يسند إدارة الأعمال بموجب عقد يبرمه إلى جهة مشغلة اعتبارية.” (المحكمة الابتدائية – إسطنبول 16. ATM، 2022/330 و 2022/706) تظهر هذه القرارات أنه في حال تجلي إرادة مالكي الوحدات بنسبة عالية مثل 4/5، يمكن نقل الإدارة لفترة طويلة إلى شركة احترافية.

3. صلاحية الإدارة المؤقتة وفسخ العقد

تلعب صلاحيات الإدارة المؤقتة أيضًا دورًا حاسمًا في صلاحية العقد. وفقًا للمادة 73 من قانون ملكية الشقق (KMK)، يمكن أن تستمر الإدارة المؤقتة بحد أقصى حتى سنة بعد الانتهاء من البناء الجماعي، ولا يمكن لهذه الفترة أن تتجاوز عشر سنوات بأي حال من الأحوال من تاريخ رخصة البناء الأولى. في الحالات التي يتم فيها تحديد هذه الفترة بشكل أقصر في خطة الإدارة (على سبيل المثال 5 سنوات)، لا تملك الإدارة المؤقتة صلاحية إبرام عقد يتجاوز هذه الفترة (محكمة النقض، الدائرة الثامنة عشرة، 2015/3827).

أما بخصوص إنهاء العقد، فيُفهم أن مجلس ممثلي البناء الجماعي يمكنه إنهاء مثل هذا العقد (محكمة النقض، الدائرة الثالثة، 2022/7441؛ محكمة النقض، الدائرة السادسة، 2021/114). ولكن للفسخ عواقب قانونية. الفسخ الذي يتم دون الامتثال لشروط العقد يمكن أن يوصف بأنه “فسخ غير مشروع” وقد يُلزم إدارة البناء الجماعي بدفع شرط جزائي أو تعويض. ومع ذلك، ينبغي الأخذ في الاعتبار أن الشروط الجزائية المبالغ فيها قد تخفضها المحكمة بحجة أنها “ستتسبب في إفلاس المدين اقتصاديًا” (محكمة الاستئناف الإقليمية بإسطنبول، الدائرة 45، 2021/735).

نقطة مهمة أخرى هي أنه حتى لو تم منح حق إدارة لمدة 10 سنوات، فإن حق مالكي الشقق في اختيار مديريهم من خلال عقد جمعية عامة قد تم الاعتراف به من قبل المحاكم وقُبل هذا الاختيار على أنه صالح (محكمة النقض، الدائرة الخامسة، 2021/1188). هذا يدل على أن الإرادة النهائية لمالكي الشقق على الإدارة لا يمكن إزالتها بالكامل من خلال عقود طويلة الأجل.

الخلاصة

صلاحية عقد نقل الإدارة لمدة 10 سنوات المبرم مع شركة خدمات احترافية من قبل مجلس الإدارة المؤقت للمبنى الجماعي ليست مطلقة ويجب تقييم كل حالة على حدة ضمن ظروفها الخاصة.

حالات البطلان: إذا تم إبرام العقد دون تفويض صريح في خطة الإدارة ودون قرار أغلبية مؤهلة مثل 4/5 من مجلس مالكي الوحدات، فإن خطر اعتباره باطلاً أو إلغائه بقرار محكمة يكون مرتفعاً، بحجة مخالفته للأحكام الإلزامية لقانون الملكية المشتركة وحقوق مالكي الوحدات غير القابلة للتصرف. كما يمكن اعتبار العقود التي تبرمها الإدارة المؤقتة لمدة تتجاوز فترة ولايتها القانونية أو المحددة في خطة الإدارة باطلة.

حالات الصحة: إذا كان العقد منصوصاً عليه صراحةً في خطة الإدارة أو تم إبرامه بموافقة أغلبية 4/5 من مجلس مالكي الوحدات، فمن المرجح أن يُعتبر صحيحاً. في هذه الحالة، لا يمكن إنهاء العقد إلا بتعديل خطة الإدارة بأغلبية 4/5 مرة أخرى أو بالامتثال لشروط الإنهاء المنصوص عليها في العقد.

حق الإنهاء: يجوز لمجلس ممثلي المجمعات السكنية رفع دعوى لتحديد بطلان عقد يعتبرونه غير قانوني، أو ممارسة حق الإنهاء وفقاً لشروط العقد. ومع ذلك، يجب ألا ننسى أن الإنهاء غير المبرر سيترتب عليه مسؤولية قانونية ومالية. اقتراح مقال .

لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ متخصص؟

تُعد إدارة المجمعات السكنية، خاصة في المناطق التي تضم مشاريع سكنية كثيفة مثل إسطنبول، توزلا، بينديك، كارتال، تيبي أورين، وغيبزي، عملية معقدة للغاية من النواحي الفنية والقانونية. تحمل عقود الإدارة الاحترافية لمدة 10 سنوات مخاطر قانونية جدية من حيث قانون ملكية الشقق، وأحكام خطة الإدارة، وقرارات الأغلبية المؤهلة، وحدود صلاحيات الإدارة المؤقتة. في عمليات إعداد أو فسخ أو تحديد بطلان هذه الأنواع من العقود، يحظى دعم محامٍ ذي خبرة في مجال إدارة المجمعات والمواقع السكنية بأهمية كبيرة.

يضمن محامي المجمعات السكنية تنظيم العقد بما يتوافق مع كل من قانون ملكية الشقق وخطة الإدارة، مما يمنع مخاطر الإلغاء أو التعويض أو الشروط الجزائية التي قد تنشأ في المستقبل. وفي الوقت نفسه، يقدم استشارات قانونية متخصصة بشأن حماية حقوق مجلس مالكي الشقق، وتحديد صلاحيات الإدارة المؤقتة، وتنفيذ إجراءات الفسخ وفقًا للأصول.

لذلك، في المعاملات المتعلقة بعقود إدارة المجمعات السكنية في مناطق إسطنبول توزلا، بينديك، كارتال، تيبي أورين، وغيبزي، من الأهمية بمكان من الناحيتين القانونية والمالية عدم التصرف دون إشراف قانوني من محامٍ ذي خبرة.