Introduction

Le contrat de construction en échange de parts de terrain est fréquemment défini dans la jurisprudence de la Cour de Cassation comme « un contrat hybride à double typologie » (Cour de Cassation HGK, 2018/174) et comme l’un des « contrats synallagmatiques parfaits incluant des droits et obligations réciproques » (Cour de Cassation 15. HD, 2008/6523). Par ce contrat, qui est une forme spécifique du contrat d’entreprise (contrat de louage d’ouvrage) réglementé par le Code des Obligations turc, une partie (l’entrepreneur) s’engage à construire un ouvrage sur le terrain de l’autre partie (le propriétaire foncier) en assurant elle-même le financement; tandis que le propriétaire foncier s’engage en retour à transférer la propriété d’une part déterminée de son terrain à l’entrepreneur. Cette étude analyse les droits et obligations fondamentaux des parties à la lumière des décisions de justice présentées.

1. Obligations de l’Entrepreneur

Les décisions de justice définissent l’obligation fondamentale de l’entrepreneur comme « réaliser l’ouvrage (le bâtiment) » (Cour d’Appel d’Antalya, 2021/363). Cette obligation exige une exécution qualifiée, au-delà d’une simple activité de construction.

Obligation d’exécution qualifiée et de livraison : Pour que l’entrepreneur soit considéré comme ayant exécuté sa prestation, il doit achever la construction « conformément au contrat et à ses annexes, au projet approuvé, au permis de construire, à la législation d’urbanisme relevant de l’ordre public et aux dispositions du Règlement sur les Tremblements de Terre émis en conséquence, et la livrer aux propriétaires du terrain » (Cour de cassation, 23e Chambre civile, 2015/925). Cela signifie que la construction doit être prête à l’emploi pour le propriétaire du terrain, non seulement physiquement mais aussi légalement.

Obligation d’obtenir le permis d’habitabilité : L’une des obligations les plus soulignées dans les décisions judiciaires est l’obtention du certificat d’autorisation d’utilisation de la construction (permis d’habitabilité). La 15e Chambre civile de la Cour de cassation, par cette constatation, a déclaré que cette obligation est un élément essentiel de la prestation : « un bâtiment sans permis d’habitabilité et/ou non éligible à un permis d’habitabilité n’a pas de valeur économique » (2020/766 – 2021/65). Dans de nombreuses décisions, l’obtention du permis d’habitabilité a été indiquée comme la condition finale pour que l’entrepreneur puisse prétendre à l’enregistrement de la propriété.

Financement, Taxes et Frais : L’entrepreneur « s’engage à construire un bâtiment sur la propriété du propriétaire foncier qui assure le financement » (Cour de cassation, Assemblée Générale des Chambres Civiles, 2022/709). Cela signifie que l’intégralité des coûts de construction sera couverte par l’entrepreneur. De plus, comme indiqué dans la décision du 2e Tribunal de commerce de première instance d’Adana, « l’obligation de payer la dette fiscale est également une prestation qui s’inscrit dans le cadre de la construction puis du transfert, et qui incombe entièrement à l’entrepreneur » (2021/913 – 2022/605).

2. Obligations du propriétaire du terrain

L’obligation principale du propriétaire du terrain est le transfert de la part du terrain, qui constitue la contre-prestation de l’entrepreneur. Remise du Terrain et Transfert de Part : La première obligation du propriétaire du terrain est de « remettre son terrain à l’entrepreneur dans les conditions stipulées au contrat ». Son obligation principale est de « transférer à l’entrepreneur le titre de propriété des sections indépendantes qui lui sont laissées en contrepartie de sa prestation, lorsque l’entrepreneur a exécuté sa propre prestation » (Cour de Cassation, 23e Chambre Civile, 2015/925). Cette obligation de transfert est strictement subordonnée à l’exécution de sa propre prestation par l’entrepreneur.

3. Exercice des Droits et Principe de Réciprocité

La nature « synallagmatique » du contrat joue un rôle déterminant dans l’exercice des droits des parties. Conformément à l’article 97 du Code turc des obligations, la partie qui n’a pas exécuté sa propre prestation ne peut exiger l’exécution de la prestation de l’autre partie.

Droit de l’Entrepreneur et Conditions : L’entrepreneur ne peut demander l’enregistrement de la part du terrain qu’à la condition d’avoir « exécuté sa prestation (obligation de réaliser et de livrer l’ouvrage) » et d’avoir « rempli ses autres obligations, telles que la condition d’occupation (permis d’habiter) stipulée dans les dispositions du contrat, etc. » (Cour de Cassation, Assemblée Générale des Chambres Civiles, 2018/174). L’entrepreneur acquiert un droit personnel dans la mesure où il exécute sa prestation, et les transferts effectués avant l’achèvement de la construction sont considérés comme des « avances » (Cour de Cassation, 3e Chambre Civile, 2012/13401).

Droit de Défense du Propriétaire du Terrain : Face à une exécution incomplète ou défectueuse de la part de l’entrepreneur, le droit le plus important du propriétaire du terrain est de refuser le transfert de propriété. Comme l’a précisé la 14e Chambre Civile de la Cour de Cassation, « si l’entrepreneur a cédé à un tiers le droit personnel qu’il acquerrait sans avoir exécuté, entièrement ou partiellement, sa prestation principale envers le propriétaire du terrain, le tiers ne peut contraindre le propriétaire du terrain, qui a le droit de se prévaloir de l’article 81 du Code des obligations, à l’exécution » (2014/2656 – 2014/6785).

Transfert de Droit à des Tiers : L’entrepreneur peut céder sa créance envers le propriétaire foncier (droit de demander l’enregistrement du titre de propriété) à des tiers. Cependant, ce transfert ne modifie pas la nature de la créance. Le tiers cessionnaire n’acquiert que les droits de l’entrepreneur et est confronté aux moyens de défense découlant de ses dettes. L’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation a formulé cette situation comme suit : « le propriétaire foncier ayant eu connaissance de la cession peut opposer au nouveau créancier (le demandeur cessionnaire) les mêmes exceptions qu’il aurait pu opposer au créancier précédent (l’entrepreneur) si la cession n’avait pas eu lieu » (Cour de Cassation, 14ème Chambre Civile, 2016/1660).

Conclusion

Les décisions judiciaires considèrent le contrat de construction en échange de quote-part foncière comme un contrat synallagmatique où les prestations des parties sont étroitement liées. L’obligation principale de l’entrepreneur est de construire et de livrer une structure conforme au contrat et à la législation, complète et ayant obtenu son permis d’occupation, en assurant son financement. L’obligation principale du propriétaire foncier est de transférer la propriété de la quote-part foncière convenue en échange de l’exécution complète de cette prestation. Le principe le plus important, constamment souligné par la jurisprudence, est que l’entrepreneur n’acquiert le droit à la rémunération (quote-part foncière) qu’à la condition préalable d’avoir exécuté sa propre prestation intégralement et correctement. Ce principe constitue la garantie fondamentale protégeant le propriétaire foncier contre un entrepreneur qui n’exécute pas sa prestation ou contre les tiers qui acquièrent ses droits. Une suggestion d’article .

Pourquoi un soutien d’avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les contrats de construction en échange de parts de terrain sont des contrats complexes et techniques où les obligations et devoirs mutuels des parties sont étroitement liés. Dans ces contrats, l’entrepreneur doit exécuter sa prestation de manière complète, conforme à la législation et avec le permis d’occupation obtenu ; tandis que le propriétaire foncier doit, en contrepartie, effectuer le transfert des parts de terrain. Cependant, en pratique, de nombreux litiges juridiques peuvent survenir, tels que l’exécution incomplète ou défectueuse, la non-obtention du permis d’occupation, le défaut, le retard, les droits cédés à des tiers ou l’enregistrement du titre de propriété. Dans de telles situations, même une petite erreur de procédure peut entraîner de graves pertes de droits.

En particulier dans les projets immobiliers en développement rapide dans des régions comme Istanbul, Tuzla, Gebze, Kartal, Pendik, Tepeören, Bayramoğlu, Aydınlı et Orhanlı, le soutien d’un avocat professionnel est d’une importance vitale pour l’interprétation correcte du contrat, l’évaluation des prestations des parties, la gestion des processus d’enregistrement du titre de propriété et la prévention des litiges potentiels.

La jurisprudence de la Cour de cassation (Yargıtay) montre également que la détermination si les conditions nécessaires pour que l’entrepreneur acquière des droits sont remplies, l’invocation des droits de défense découlant du contrat, la validité des cessions faites à des tiers ou l’exercice du droit du propriétaire foncier de refuser le transfert de propriété sont des questions qui requièrent une connaissance juridique approfondie et une expertise. À ce stade, un avocat spécialisé en droit de la construction expérimenté dans son domaine, en définissant des stratégies qui protégeront les droits des parties à chaque étape du processus, réduit à la fois les risques de litige et assure une résolution plus rapide des différends.

En conclusion, agir avec le soutien d’un avocat à Istanbul Tuzla Gebze Kartal Pendik Tepeören Bayramoğlu Aydınlı Orhanlı revêt une grande importance pour assurer la sécurité juridique et prévenir les pertes financières dans ce type de contrats complexes.