Introduction

Cette étude analyse les conséquences juridiques découlant du non-paiement par le locataire des charges communes (frais de copropriété) qu’il a assumées dans le cadre du contrat de location, à la lumière des décisions de la Cour de cassation, de la Cour d’appel régionale et des Tribunaux de première instance. L’examen se concentre sur des questions fondamentales telles que la source de la responsabilité du locataire, les conditions permettant au bailleur de réclamer le paiement, les sanctions en cas de non-paiement et la relation entre la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) et le Code des Obligations Turc (TBK).

Le fondement de la responsabilité est le contrat de bail : L’obligation du locataire de payer les frais de copropriété découle principalement des conditions particulières du contrat de bail conclu entre les parties. L’existence d’une clause explicite à cet égard dans le contrat constitue le premier fondement de cette responsabilité.

Le droit de recours du bailleur est soumis à une condition : Selon la jurisprudence établie de la Cour de cassation, pour que le bailleur (propriétaire) puisse réclamer au locataire les frais de charges impayés, il doit avoir préalablement payé cette somme à la gestion de l’immeuble ou du complexe résidentiel. Sans ce paiement, la procédure d’exécution ou l’action en justice intentée contre le locataire est rejetée.

Les sanctions en cas de non-paiement sont sévères : Le non-paiement des charges par le locataire est considéré comme une violation de l’obligation de « frais accessoires » au sens du Code des Obligations Turc (TBK) et peut constituer un motif d’expulsion pour défaut de paiement. De plus, le bailleur ou la gestion peut engager une procédure d’exécution forcée pour recouvrer la créance et réclamer des pénalités de retard.

Responsabilité découlant de la loi sur la copropriété : Conformément à l’article 22 de la loi sur la copropriété (KMK), le locataire est conjointement et solidairement responsable avec le copropriétaire pour les dettes de charges. Cependant, cette responsabilité est limitée au montant du loyer que le locataire est tenu de payer, et le paiement qu’il effectue est déduit de la dette de loyer.

Le concept de « charges » a ses limites : La responsabilité du locataire est limitée aux dépenses liées à l’utilisation normale du bien loué. Les frais de réparations majeures de l’immeuble (rénovation du transformateur, du système d’ascenseur, etc.) ne peuvent être imputés au locataire, sauf disposition contraire du contrat.

1. Source et étendue de la responsabilité du locataire

Les décisions de justice fondent la responsabilité du locataire en matière de charges sur le contrat de bail. Il suffit que les conditions particulières du contrat prévoient que les charges seront payées par le locataire pour que cette obligation naisse. Cette situation a été clairement exprimée dans la décision n° 2022/752 E. du 2ème Tribunal de commerce de première instance de Bakırköy, comme suit : « dans l’article 4 de la page où sont définies les conditions particulières du contrat de bail, il est stipulé que la responsabilité du paiement de l’électricité, de l’eau, des charges et de la taxe de nettoyage environnemental, afférents au bien immobilier, appartient au locataire défendeur … depuis le moment où le bien est loué jusqu’au moment où il est libéré. »

Cependant, cette responsabilité n’est pas illimitée. La décision n° 2009/10720 K. de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation apporte une distinction importante : « Conformément à la loi sur la copropriété, il ne doit pas être considéré que toutes les obligations du propriétaire concernant les charges communes sont transférées au locataire. » Selon la décision, la responsabilité du locataire est limitée aux « dépenses liées à l’usage ordinaire du bien loué et résultant de cet usage », tandis que les « frais de réparations substantielles » incombent au bailleur. Par conséquent, il est nécessaire d’examiner le contenu du montant réclamé sous le nom de charges et de distinguer les frais de réparations majeures.

2. Droit de recours du bailleur : Principe « Payez d’abord, demandez ensuite »

Le principe le plus cohérent et le plus fréquemment souligné dans les décisions examinées est que le droit de recours du bailleur est conditionnel. La règle fondamentale répétée dans de nombreuses décisions de la 6ème Chambre civile de la Cour de cassation (ex : 2009/10087 E., 2014/4046 E., 2015/4067 E.) est la suivante :

« Le bailleur peut exiger du locataire le paiement des charges (aidat) que ce dernier doit, à condition que le bailleur les paie lui-même. Le bailleur ne peut pas exiger les charges du locataire sans les avoir payées à la gestion. »

Cette règle constitue une condition préalable à la capacité active du bailleur d’intenter une action en justice et de procéder à des poursuites. Si le bailleur ne peut pas prouver, par des preuves écrites telles qu’un reçu, qu’il a effectué le paiement à la gestion, ses demandes contre le locataire sont rejetées par le tribunal. Dans la décision n° 2018/1320 K. de la 8e Chambre civile de la Cour de cassation, il a été indiqué que la décision rendue après un examen incomplet devait être cassée, car  « aucun document prouvant que les charges (aidat) ont été payées par le bailleur n’a été trouvé dans le dossier.«  Cette situation montre l’importance de la charge de la preuve pour les bailleurs.

3. Conséquences Juridiques du Non-Paiement

Mise en Demeure et Expulsion : Les charges (aidat) sont considérées comme des « frais annexes » dans le cadre des articles 315 et 341 du Code des Obligations Turc (TBK). Par conséquent, le non-paiement des charges, tout comme le non-paiement du loyer, constitue un défaut et peut être considéré comme un motif d’expulsion. Dans la décision n° 2018/2523 K. de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation, il a été déclaré que « le non-paiement des charges, qui sont des frais annexes, constitue également une base d’expulsion pour cause de défaut. » Cependant, pour l’expulsion, il est impératif que les conditions de procédure soient entièrement remplies, telles que la spécification de la dette dans la mise en demeure à envoyer au locataire, l’octroi d’un délai raisonnable pour le paiement, et la mention explicite que le contrat sera résilié en cas de non-paiement. Il a également été souligné dans la décision n° 2015/6117 K. de la 6e Chambre civile de la Cour de cassation que le bailleur ne peut pas demander l’expulsion en se basant sur une mise en demeure envoyée sans avoir payé les charges à la gestion.

Poursuite d’exécution et Indemnisations : Le bailleur ou la copropriété peut engager une procédure d’exécution forcée contre le locataire pour les charges impayées. En cas d’opposition injustifiée du locataire, une action en annulation de l’opposition peut être intentée. Comme indiqué dans la décision n° 2021/927 K. du 6ème Tribunal de Commerce d’Instance de Bakırköy, si l’opposition du locataire est jugée injustifiée et que la créance est liquide (déterminée et calculable), une indemnité de dénégation d’exécution d’au moins 20% du montant de la créance peut être ordonnée. De plus, une indemnité de retard peut être réclamée pour les jours de retard de paiement, au taux spécifié dans la décision de l’assemblée des copropriétaires.

4. Responsabilité et Limite découlant de la Loi sur la Copropriété

Indépendamment du contrat de location, l’article 22 de la loi sur la copropriété (KMK) donne à la gestion de la résidence/de l’immeuble la possibilité de s’adresser directement au locataire. La 18ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a expliqué cette situation comme suit dans sa décision n° 2014/2173 K. :

« Le copropriétaire, ainsi que ceux qui occupent une partie indépendante en vertu d’un contrat de bail…, sont solidairement responsables de la dette de dépenses et d’avances qui lui incombe conformément à l’article 20, ainsi que de l’indemnité de retard. »

Cependant, le même article impose une limitation importante à cette responsabilité : « Toutefois, la responsabilité du locataire est limitée au montant du loyer qu’il est tenu de payer, et le paiement qu’il effectue est déduit du loyer. » Cette disposition garantit que la direction ne peut pas exiger du locataire une dette de charges supérieure au montant du loyer mensuel, et que le locataire peut déduire le paiement effectué à la direction de son loyer.

5. Questions de procédure : Tribunal compétent

Les litiges découlant des créances de charges entre le locataire et le bailleur ou la gestion sont considérés comme des affaires nées de la relation locative. Par conséquent, conformément à l’article 4 du HMK n° 6100, la compétence pour connaître de ces affaires, quelle que soit la valeur du litige, appartient au Tribunal de Paix (Cour de Commerce d’Istanbul 14, 2020/321 K., 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation 2016/6002 K.).

Conclusion

Le non-paiement des charges par le locataire est une situation qui entraîne d’importantes conséquences juridiques tant pour le locataire que pour le bailleur. L’examen global des décisions de justice permet de tirer les conclusions suivantes :

L’obligation du locataire de payer les charges est valide si elle est explicitement stipulée dans le contrat de location, et cette dette couvre les dépenses d’usage courant.

La condition absolue pour que le bailleur puisse réclamer au locataire les charges impayées est qu’il ait d’abord payé lui-même cette somme à la gestion et qu’il puisse prouver ce paiement. Les demandes faites sans que cette condition de « recours » ne soit remplie sont juridiquement infructueuses.

Le locataire qui ne paie pas ses charges est exposé au risque de poursuites d’exécution, de pénalités de retard et, plus important encore, d’expulsion de l’immeuble pour défaut de paiement.

Bien que les gestions de sites/copropriétés puissent s’adresser directement au locataire conformément à la loi sur la copropriété (KMK), cette demande est limitée au montant du loyer mensuel du locataire.

Par conséquent, afin que les parties ne subissent aucune perte de droits, il est d’une grande importance que les contrats de location règlent explicitement l’obligation de charges, que les bailleurs remplissent la condition de paiement et de preuve avant d’exercer leur droit de recours, et que les locataires paient leurs charges à temps, en les considérant comme une obligation accessoire. Une suggestion d’article.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les litiges relatifs aux dettes de charges du locataire, l’interprétation des dispositions spécifiques du contrat de location, la responsabilité conjointe et solidaire découlant de la loi sur la copropriété, les conditions du droit de recours et les procédures d’expulsion, contiennent de nombreux détails techniques. Des procédures incorrectes ou incomplètes peuvent entraîner de graves pertes de droits tant pour le bailleur que pour le locataire.

Pour cette raison, il est d’une grande importance d’obtenir un soutien professionnel d’un avocat expert dès le début du processus. En particulier, les avocats exerçant dans les régions d’Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören, Aydınlı, Orhanlı, Bayramoğlu, Çayırova et Şifa Mahallesi, en suivant de près les pratiques locales et la jurisprudence, peuvent offrir la solution juridique la plus appropriée.