Introduction

Cet article a été préparé pour répondre à la question : « Je pense qu’une transaction simulée a été effectuée au cadastre, puis-je intenter une action en annulation ? Que peut-on faire légalement contre les transactions simulées au cadastre ? » L’article a été élaboré à partir de l’analyse de nombreuses décisions de la Cour de cassation et des tribunaux de première instance. L’objectif est de présenter, dans une perspective globale, les droits légaux dont disposent les individus face aux transferts de titres de propriété simulés, les conditions de recevabilité d’une action en justice, les charges de la preuve, les exigences procédurales et les conséquences possibles du procès. Le travail se compose de sections sur les principales conclusions, un examen détaillé de ces conclusions et une conclusion.

A. Conditions de recevabilité d’une action en justice contre une transaction simulée au cadastre et intérêt juridique

La condition fondamentale pour intenter une action en simulation est que le demandeur ait un intérêt légal à le faire. La Cour de cassation définit cet intérêt légal comme le fait de « subir un préjudice résultant d’une transaction concertée ».

Pour les créanciers : Pour qu’un créancier puisse intenter une action en justice, il doit avoir une créance envers le débiteur et le transfert simulé doit avoir pour but d’empêcher le recouvrement de cette créance amdoit avoir pour but. L’a 17ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a clairement exprimé cette situation dans une décision : « Pour qu’il soit admis que le droit d’un tiers a été lésé par un acte collusoire, il faut qu’il ait une créance envers l’auteur de l’acte collusoire et qu’un acte collusoire ait été réalisé dans le but d’empêcher le paiement de cette créance. » (2016/18256 E., 2019/4779 K.). Un détail important est que le créancier n’est pas tenu d’avoir engagé une procédure d’exécution ou obtenu un certificat d’insolvabilité pour intenter cette action. C’est l’une des différences fondamentales qui distingue l’action en simulation fondée sur l’article 19 du Code des Obligations Turc (TBK) de l’action en annulation d’un acte prévue par l’article 277 du Code d’Exécution et de Faillite (İİK).

Pour les héritiers (Simulation successorale) : La situation est différente dans les affaires intentées par les héritiers. Le fait que le défunt (testateur) ait présenté un immeuble qu’il souhaitait réellement donner comme une vente au cadastre, dans le but d’empêcher ses héritiers d’exercer leur droit d’héritage, est considéré comme une « simulation successorale ». Selon la jurisprudence établie de l’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation, « tous les héritiers dont le droit à l’héritage a été violé, qu’ils soient titulaires d’une réserve héréditaire ou non, peuvent intenter une action en justice pour demander la constatation de la nullité de l’acte officiel en raison de la simulation et l’annulation du registre foncier établi sur cette base.«  (2012/492 E., 2012/696 K.).

B. Charge de la preuve et éléments de preuve évalués

La simulation, étant un accord secret, est généralement difficile à prouver. C’est pourquoi la Cour de cassation a adopté une évaluation basée sur le cours normal de la vie et les caractéristiques spécifiques du cas concret, plutôt que des règles de preuve strictes. Les tribunaux tiennent compte des éléments suivants lors de l’examen d’une allégation de simulation :

Différence de prix : Un écart excessif entre le prix de vente et la valeur réelle du bien immobilier est une présomption importante. Cependant, cela ne suffit pas à lui seul. La 11e Chambre civile de la Cour de cassation a souligné ce point en déclarant : « …il n’a pas été jugé correct d’accepter l’existence de simulation et la mauvaise foi des défendeurs en tenant compte de la différence entre la valeur du bien immobilier déterminée par le tribunal et le prix indiqué lors de la transaction de vente officielle. » (2014/12397 E., 2014/17765 K.).

Relation entre les parties : Une relation de parenté, d’amitié ou commerciale entre le vendeur et l’acheteur renforce le soupçon de simulation.

Situation financière de l’acheteur : L’absence de capacité financière de l’acheteur pour payer le prix de vente constitue une preuve solide.

Moment de la transaction : Le fait que le transfert soit effectué immédiatement après un événement générateur de dette (par exemple : une procédure de divorce, une procédure d’exécution forcée) peut indiquer une intention de dissimulation d’actifs.

Critères Spéciaux en Cas de Simulation d’Héritage: Dans les affaires de simulation d’héritage, la Cour de Cassation recherche une évaluation des preuves sur une plus large gamme, telle que « les coutumes et traditions du pays et de la région, les tendances sociales, le cours normal des événements, l’existence ou non d’une raison juste et raisonnable pour le défunt de conclure le contrat, la capacité d’achat de la partie défenderesse… » (HGK, 2012/492 E., 2012/696 K.).

C. Points à Considérer dans le Processus Procédural

Le respect des règles de procédure est d’une importance capitale pour pouvoir entrer dans le fond de l’affaire et éviter toute perte de droits :

Constitution des Parties: L’action doit être intentée contre le dernier propriétaire de l’immeuble. Si l’immeuble a changé de mains plusieurs fois après l’acte simulé, comme l’a précisé la 4e Chambre Civile de la Cour de Cassation, « une décision doit être rendue en incluant tous les propriétaires enregistrés de l’immeuble objet du litige dans l’affaire » (2020/1222 E., 2021/396 K.). À défaut, la décision pourrait être annulée pour vice de procédure.

Frais de Justice: L’affaire est soumise à des frais de justice proportionnels basés sur la valeur de l’immeuble. En cas de versement insuffisant des frais, le tribunal ordonne leur complément ; s’ils ne sont pas complétés, le dossier peut être retiré (17e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2015/17737 E., 2018/4244 K.).

Tribunal Compétent: Le tribunal de première instance de grande instance est généralement le tribunal compétent pour les affaires de simulation. Cependant, si le litige découle du droit de la famille (ex : liquidation du régime matrimonial), le tribunal de la famille peut être le tribunal compétent (17e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2018/1808 E., 2019/11472 K.).

Prescription : Dans les affaires de simulation absolue fondées sur l’article 19 du Code des Obligations Turc (TBK), aucune prescription ou délai préclusif ne s’applique. Cependant, si l’affaire a la nature d’une action en annulation d’acte basée sur le Code d’Exécution et de Faillite (İİK), un délai préclusif de 5 ans peut être applicable (HGK, 2017/2249 E., 2021/146 K.).

D. Conséquences Possibles de l’Action

Lorsque la simulation est prouvée, la décision du tribunal peut varier selon la nature de l’action :

Annulation et Enregistrement du Titre de Propriété : Le résultat le plus courant est l’annulation de l’acte simulé et l’enregistrement de l’immeuble au nom de l’ancien propriétaire ou des héritiers ayant intenté l’action, proportionnellement à leurs parts.

Reconnaissance du Droit de Saisie et de Vente : Particulièrement dans les affaires intentées par les créanciers, la Cour de Cassation, comme solution pratique, adopte la reconnaissance d’un droit permettant au créancier de recouvrer sa créance, sans juger nécessaire l’annulation du titre de propriété. Dans ce cas, « il sera nécessaire de statuer pour que le demandeur puisse demander la saisie et la vente, sans qu’il soit besoin d’annulation et d’enregistrement, par application analogique de l’article 283/1 du Code d’Exécution et de Faillite (İİK). » (17ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2014/10003 E., 2016/944 K.).

Transformation de l’Action en Demande de Dommages-Intérêts : Si l’immeuble a été transféré à un tiers de bonne foi pendant le procès, l’annulation du titre de propriété n’est pas possible. Dans ce cas, l’action se transforme en une demande de dommages-intérêts pour le recouvrement du prix de l’immeuble auprès des défendeurs ayant effectué l’acte simulé.

4. Conclusion

Lorsque les décisions judiciaires examinées sont évaluées dans leur ensemble, il est clairement établi que les voies légales sont ouvertes contre les actes simulés effectués au registre foncier. Les ayants droit, en se basant sur l’article 19 du Code des Obligations Turc, peuvent intenter une « action en annulation et enregistrement du titre de propriété ».

Cependant, le succès de ce processus ;

Prouver l’allégation de collusion par des preuves concrètes et convaincantes,

Développer des arguments juridiques appropriés selon le type de litige (créancier, héritier, etc.),

Cela dépend du respect strict des règles de procédure telles que les frais de justice, la constitution des parties et la compétence du tribunal.

Droit d’intenter une action en justice : Oui, les personnes qui estiment qu’une transaction frauduleuse a été effectuée au cadastre et qui ont subi un préjudice du fait de cette transaction ont le droit d’intenter une action en annulation et en enregistrement du titre de propriété. Ce droit est constamment reconnu par toutes les chambres compétentes de la Cour de cassation.

Fondement juridique : Le fondement juridique principal de ce type d’action en justice est l’article 19 du Code des Obligations turc (TBK). Cet article régit l’invalidité des contrats qui ne correspondent pas à la volonté réelle des parties et qui visent à tromper des tiers.

Parties à l’action : L’action peut être intentée par des tiers (créanciers, héritiers, etc.) dont les droits ont été lésés en raison d’une transaction frauduleuse. En règle générale, l’action doit être intentée contre la personne qui apparaît comme propriétaire au cadastre et, s’il existe une chaîne de transfert, contre tous les propriétaires intermédiaires.

Charge de la preuve : La charge de prouver l’allégation de collusion incombe à la partie qui intente l’action. L’existence de la collusion peut être prouvée par tout type de preuve (témoins, relevés bancaires, relation entre les parties, différence entre le prix de vente et la valeur réelle, etc.).

Différents types de collusion : Deux types de collusion sont particulièrement mis en évidence dans les décisions : la collusion visant à soustraire des biens à un créancier et la collusion visant à soustraire des biens à un héritier (collusion successorale). Une action peut être intentée dans les deux cas, mais les critères de preuve peuvent varier.

Conditions de procédure : Pour le succès de la procédure, le respect scrupuleux des règles de procédure (saisir le tribunal compétent, paiement intégral des frais, inclusion de tous les défendeurs dans l’affaire) est d’une importance capitale.

Conséquences de l’affaire : Si l’action est acceptée, la conséquence pourrait ne pas être seulement l’annulation et l’enregistrement du titre de propriété. Selon les circonstances, le tribunal peut autoriser la saisie et la vente du bien immobilier sans qu’il soit nécessaire d’annuler le titre de propriété, afin que le demandeur puisse recouvrer sa créance (application par analogie de l’art. 283 de la loi sur l’exécution et la faillite). Si le bien a été transféré à un tiers de bonne foi, l’action peut se transformer en une demande de dommages-intérêts.

Les actions en simulation (muvazaa) exigent une préparation minutieuse en raison des difficultés de preuve et des procédures complexes. Une action intentée uniquement sur la base d’un prix de vente bas présente un risque élevé d’être rejetée. Par conséquent, il est fortement recommandé aux personnes qui pensent être confrontées à une transaction simulée de solliciter l’aide juridique d’un avocat spécialisé dans le domaine afin d’éviter la perte de droits et de gérer correctement le processus. Une suggestion de texte .

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