Introduction

Cette étude analyse la question de savoir qui prendra en charge les frais d’aménagement paysager et d’entretien effectués dans le jardin, qui est une zone commune d’une résidence ou d’un appartement, à la lumière de diverses décisions judiciaires présentées. Les décisions examinées montrent qu’il n’y a pas de réponse unique à la question ; de nombreux facteurs sont efficaces pour déterminer la responsabilité, tels que la nature de la dépense effectuée (s’agit-il de rénovation/amélioration, ou d’entretien de routine ?), les dispositions de la loi sur la copropriété (KMK), le plan de gestion de la résidence, les décisions du conseil des propriétaires et le contrat de location entre les parties. Cette étude vise à fournir une réponse globale au problème en rassemblant ces facteurs et les approches des tribunaux.

A. Qui est responsable des frais de nouvel aménagement paysager ?

La réalisation d’un nouvel aménagement paysager est considérée comme une « innovation et un ajout utile » ou une « réparation substantielle », car elle améliore la situation existante, ajoute de la valeur à la propriété et constitue un changement permanent. Les décisions de justice attribuent clairement la responsabilité de ces types de dépenses au propriétaire de l’unité.

Base Légale : Ce type de dépenses est considéré comme relevant de « ce qui est relatif au bien immobilier » (Cour de Cassation-18ème Ch.-2014/19385) et des « irénovations amélioratrices » (Cour de Cassation-20ème Ch.-2017/2405). Conformément à l’article 19 de la Loi sur la Copropriété, « les copropriétaires sont tenus de maintenir méticuleusement l’entretien, l’état architectural, la beauté et la solidité de l’immeuble principal. » Un nouvel aménagement paysager fait partie de cette obligation de « maintenir et d’améliorer la beauté » , et son coût est à la charge des copropriétaires. On ne peut pas attendre du locataire qu’il supporte un tel coût d’investissement.

B. Qui est responsable des frais d’entretien de l’aménagement paysager existant ?

Les frais d’entretien courant du paysage existant, tels que l’arrosage, les honoraires du jardinier, la taille, sont qualifiés de « frais de fonctionnement des installations communes » ou de « dépenses de gestion ». La responsabilité est plus complexe à cet égard :

Responsable principal : Légalement, le propriétaire de l’unité est également le principal responsable de ces dépenses. La gestion de la copropriété demande en priorité les charges déterminées pour ces dépenses au propriétaire de l’unité. En effet, une décision a clairement stipulé que les « dépenses de jardinier » sont également de la responsabilité des propriétaires d’unité (Yargıtay-18. HD-2014/20920-2015/9872).

Statut du locataire : Le locataire peut être tenu solidairement et conjointement responsable avec le propriétaire de l’unité pour la dette de charges découlant de ces dépenses courantes. Cependant, cette responsabilité est généralement limitée au montant du loyer mensuel qu’il a payé. Le locataire a le droit de déduire le paiement effectué à la gestion de sa dette de loyer. Si le contrat de location stipule que les charges communes (cotisation) seront payées par le locataire, celui-ci est alors tenu de payer ce montant directement à la gestion ou au propriétaire.

Importance de la distinction : Une décision de la Cour de cassation a stipulé que le tribunal devait clarifier cette distinction en ces termes : « …il n’a pas été jugé correct de ne pas avoir recherché si la base de la dette était une dette de charges, si elle couvrait les frais d’entretien, de réparation ou de rénovation des parties communes, et si les dépenses en question concernaient des frais permanents relatifs à l’unité indépendante ou uniquement des montants de charges, et de ne pas avoir statué en conséquence. » (Yargıtay-20. Hukuk Dairesi-2017/2405-2018/2562).

Conclusion

En résumé, selon les décisions judiciaires examinées, la responsabilité des frais d’aménagement paysager peut être résumée comme suit :

Nouvel aménagement paysager : Étant donné qu’il s’agit d’une rénovation permanente et substantielle qui augmente la valeur de la structure principale, ces frais sont exclusivement à la charge du propriétaire de l’unité. Ce montant ne peut être réclamé au locataire.

Entretien du paysage existant : Ces frais sont considérés comme des dépenses de fonctionnement courantes (charges communes). Légalement, le principal responsable est le propriétaire de l’unité. Cependant, le locataire peut être tenu solidairement et conjointement responsable avec le propriétaire de l’unité pour les charges communes découlant de ces dépenses. La responsabilité du locataire est généralement limitée au montant du loyer mensuel et il peut déduire le paiement effectué de son loyer. Le contrat de location entre le locataire et le propriétaire de l’unité est le document le plus important pour clarifier qui paiera ces dépenses courantes et vise à apporter une réponse globale au problème.

Différenciation des responsabilités selon la nature de la dépense : Les décisions établissent une distinction importante entre les dépenses permanentes et celles qui augmentent la valeur, telles que le « nouvel aménagement paysager », et les dépenses de fonctionnement courantes, telles que « l’entretien du paysage existant ».

Responsabilité limitée et solidaire du locataire (Article 22 de la loi sur la copropriété) : L’article 22 de la loi sur la copropriété régit la possibilité pour les locataires d’être également responsables des charges communes sous certaines conditions. Les décisions précisent que la responsabilité du locataire est « conjointe et solidaire », ce qui signifie que la direction peut réclamer la dette à la fois au propriétaire de l’unité et au locataire. Cependant, cette responsabilité n’est pas illimitée :

La responsabilité du locataire est généralement « limitée au montant du loyer dont il est redevable, et le paiement qu’il effectue est déduit de la dette de loyer. » (Cour de Cassation-20ème Chambre Civile-2017/4243-2018/213). Cette responsabilité s’applique généralement aux frais d’exploitation courants relevant des « charges communes », elle ne couvre pas les coûts majeurs de rénovation et de modification de l’immeuble lui-même.

Rôle du Contrat de Location et du Règlement de Copropriété : Le contrat de location entre les parties régit la relation interne entre le locataire et le copropriétaire. Si le contrat stipule que les frais d’aménagement paysager doivent être payés par le locataire, le propriétaire peut réclamer ce montant au locataire. Cependant, cette situation « n’est qu’une relation interne entre le bailleur et le preneur » (Cour de Cassation-18ème Chambre Civile-2015/794-2015/14163) et n’annule pas la responsabilité principale du copropriétaire envers la gestion de la résidence. De même, le règlement de copropriété de la résidence peut contenir des dispositions spécifiques concernant le partage des dépenses et lie tous les copropriétaires.

En fin de compte, en cas de litige, la nature de la dépense, les dispositions de la Loi sur la Copropriété, le règlement de copropriété et le contrat de location seront considérés dans leur ensemble évaluées pour prendre une décision.

Pourquoi un soutien juridique à Tuzla est-il nécessaire ?

En cas de litiges concernant les dépenses d’aménagement paysager avec la gestion de la copropriété ou de l’immeuble, la nature des frais est déterminée en évaluant conjointement la loi sur la copropriété, le règlement de copropriété et le contrat de location. Cependant, cette évaluation est un processus technique qui requiert des connaissances et une expérience juridiques. C’est pourquoi il est important, tant pour les copropriétaires que pour les locataires, de consulter un spécialiste en droit immobilier pour éviter toute perte de droits.

Pour ceux qui recherchent un avocat à Tuzla, gérer le processus sainement dès le début avec le soutien d’un juriste maîtrisant la loi sur la copropriété est d’une importance capitale pour prévenir d’éventuels litiges et problèmes d’exécution. De même, le soutien d’un avocat d’Aydınlı, d’un avocat d’Orhanlı, d’un avocat de Tepeören, d’un avocat de Pendik, d’un avocat de Kartal, d’un avocat de Maltepe et d’un avocat de Gebze peut offrir une solution efficace aux litiges régionaux.

Pour les questions complexes telles que de savoir si les frais d’aménagement paysager incombent au locataire ou au propriétaire ; obtenir le soutien d’un juriste spécialisé comme un avocat de copropriété à Tuzla, un avocat de litige locatif à Tuzla, un avocat de gestion de site à Tuzla, est le moyen le plus sain de trouver une solution sans avoir besoin d’un procès.

N’oubliez pas qu’une mauvaise interprétation d’un poste de dépense peut entraîner de longs litiges juridiques. Par conséquent, il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé dans les questions immobilières et de copropriété à Tuzla et ses environs.