Condition de la Majorité des 4/5 selon la Loi sur la Propriété par Étages (Guide Détaillé)
La validité juridique des décisions prises dans la gestion des immeubles et des résidences est strictement liée aux procédures et aux conditions de majorité prévues par la loi sur la propriété par étages. L’une des plus importantes de ces décisions est la modification du plan de gestion. L’une des erreurs les plus fréquentes en pratique est de croire que le plan de gestion peut être modifié à la simple majorité.
Qu’est-ce qu’un Plan de Gestion ?
Selon l’article 28 de la loi sur la propriété par étages, le plan de gestion a la nature d’une « constitution » pour un immeuble ou une résidence. C’est un document écrit qui lie tous les copropriétaires, les gestionnaires et même, dans certains cas, des tiers.
Le plan de gestion régit généralement les points suivants :
La forme de gestion de l’immeuble principal
La destination des parties indépendantes
Les principes d’utilisation des parties communes
Les devoirs, pouvoirs et rémunérations des gestionnaires et des auditeurs
Les ratios de partage des charges communes. Un plan de gestion enregistré au cadastre lie également les personnes qui acquièrent ultérieurement une partie indépendante.
Comment Modifier le Plan de Gestion ? (Condition de la Majorité des 4/5)
Le plan de gestion ne peut être modifié par une simple décision du conseil des copropriétaires. Selon la loi sur la propriété par étages, la modification du plan de gestion requiert l’approbation écrite des quatre cinquièmes (4/5) de tous les copropriétaires.
Exemple :
Dans un immeuble de 20 unités indépendantes → l’approbation d’au moins 16 propriétaires d’étage est requise.
Dans une résidence de 50 unités indépendantes → l’approbation d’au moins 40 propriétaires d’étage est obligatoire.
Avertissements Légaux Importants
La majorité des voix ne suffit pas.
Les modifications du plan de gestion adoptées à la majorité simple (une de plus que la moitié) sont absolument nulles et non avenues.
Les modifications apportées sans obtenir la majorité des 4/5 sont invalides sans qu’il soit nécessaire d’intenter une action en annulation.
Ces types de modifications n’engagent pas tous les propriétaires d’étage, leurs héritiers (successeurs universels et particuliers) et les administrateurs.
Pourquoi la modification du plan de gestion est-elle si importante ?
Le plan de gestion :
La tranquillité de la vie en appartement et en résidence,
Le partage équitable des charges communes,
L’utilisation des espaces communs,
Affecte directement les limites des pouvoirs de l’administrateur. Par conséquent, il n’est pas légalement possible d’imposer les décisions d’une minorité ou des décisions arbitraires à l’ensemble de la résidence par le biais du plan de gestion. Une modification erronée ou irrégulière peut entraîner :
Des actions en annulation,
Des crises de gestion,
Et de graves responsabilités légales rétroactives. Une suggestion d’article.
Yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin oy çokluğu yeterli midir?
Hayır. Yönetim planı değişikliği için oy çokluğu yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) onayı zorunludur. Salt çoğunlukla (yarıdan bir fazla) alınan kararlar hukuken geçersizdir ve iptale gerek olmaksızın uygulanamaz.
4/5 çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetim planı değişikliği geçerli olur mu?
Hayır. Beşte dört çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetim planı değişiklikleri kesin hükümsüzdür. Bu tür kararlar; kat maliklerini, yöneticileri ve mirasçıları bağlamaz. Uygulamada bu kararlar, açılacak davalarda kolaylıkla geçersiz sayılmaktadır.
Yönetim planı değişikliği tapuya bildirilmezse ne olur?
Tapuya bildirilmeyen yönetim planı değişikliği üçüncü kişileri bağlamaz. Değişikliğin tüm kat maliklerini ve özellikle sonradan bağımsız bölüm satın alan kişileri bağlaması için, kararın usulüne uygun alınması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Aksi halde uygulamada ciddi hukuki uyuşmazlıklar doğabilir.
Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?
La modification du plan de gestion n’est pas qu’une simple décision de réunion ; elle implique de nombreuses étapes techniques et juridiques :
Détermination correcte de la majorité des 4/5
Validité des signatures et des volontés des copropriétaires
Enregistrement conforme de la décision au procès-verbal
Notification de la modification du règlement de copropriété à la direction du cadastre
Assurer la sécurité juridique contre d’éventuelles actions en annulation
Le processus devient beaucoup plus complexe, en particulier dans les grandes villes comme Istanbul, dans les complexes multi-blocs et les structures avec un grand nombre de sections indépendantes situées dans des districts comme Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla. Par conséquent, obtenir le soutien d’un avocat spécialisé dans le droit de la copropriété assure à la fois la validité de la modification effectuée et prévient de sérieuses pertes de droits qui pourraient survenir à l’avenir.
