Будучи юридической фирмой, работающей в Тузле, Стамбул, мы часто сталкиваемся с юридическими вопросами, касающимися управления многоквартирными домами, взносов за обслуживание комплексов, обновлений общих зон и прав собственников квартир. Один из наиболее часто задаваемых вопросов: обязаны ли собственники квартир участвовать в расходах на роскошные или необязательные улучшения общих зон? В этой статье мы подробно рассмотрим статью 43 Закона о кондоминиумах, которая часто вызывает споры между управляющими компаниями комплексов и собственниками квартир, и затрагивает обязанность участия в расходах, связанных с роскошными или очень дорогостоящими нововведениями и дополнениями.

Статья 43 Закона о собственности на отдельные помещения содержит важное положение, регулирующее обязательства и права собственников помещений по участию в расходах в зависимости от характера планируемых нововведений и дополнений. Статья, прежде всего, обуславливает оценку характера желаемых нововведений или дополнений. Если эти нововведения очень затратны, то есть их выполнение требует высоких экономических затрат, или если они считаются роскошью с точки зрения общего состояния и характера строения, то обязательного участия собственников помещений в этих расходах не возникает. Кроме того, на эту ситуацию влияет и тот факт, что данные нововведения не находятся в местах или проходах, обязательно используемых всеми собственниками помещений основного недвижимого имущества. В случае выполнения этих условий, собственник помещения, который не желает пользоваться нововведением, не обязан участвовать в этих расходах. Таким образом, роскошные или очень затратные нововведения, не приносящие общей пользы, могут быть выполнены без создания обязательств по расходам для собственников помещений. (ст. 43)

Однако для осуществления таких нововведений и дополнений обязательно требуется решение большинства голосов собственников помещений. То есть, для выполнения нововведения должно быть обеспечено большинство голосов на общем собрании, и только собственники помещений, участвующие в этом решении, обязаны участвовать в расходах. Эта ситуация предотвращает принудительное участие собственников, оставшихся в меньшинстве и не желающих пользоваться нововведением, в расходах. Таким образом, в рамках механизма совместного принятия решений, при принятии решения волей большинства, права меньшинства также защищаются.

Верховный суд неоднократно подчеркивал, что в случае роскошных или очень дорогостоящих нововведений согласие собственника квартиры является основополагающим, и что участие в расходах не может быть принудительным для таких нововведений, которые не являются обязательными для общего пользования. Например, установлено, что если такие нововведения, как установка системы видеонаблюдения, обновление крыши парковки, реконструкция лифта или теплоизоляция, несмотря на то что они облегчают совместную жизнь, считаются роскошными или очень дорогостоящими, то собственники, не участвовавшие в решении о проведении этих нововведений, не могут быть обязаны участвовать в этих расходах.

С другой стороны, было указано, что работы, такие как теплоизоляция (мантелирование) и обновление лифта, в некоторых случаях могут быть расценены как обязательное обслуживание, защита и ремонт контекста, и могут не считаться нововведением или дополнением, и в этом случае все собственники квартир должны участвовать в расходах пропорционально их долям в земле. По мнению Верховного суда, для определения этого, то есть (является ли это обязательным обслуживанием/ремонтом, полезным нововведением или роскошным/очень дорогостоящим нововведением), требуется экспертное заключение.

Статья также предусматривает регулирование прав для собственников квартир, которые изначально не участвовали в расходах на нововведения или дополнения, если в будущем они захотят воспользоваться этим нововведением. Собственник квартиры или его наследники, получившие право собственности, если впоследствии они участвуют в расходах, в которых ранее не участвовали, пропорционально своим долям в земле, приобретают право пользоваться роскошным нововведением или дополнением. Это положение направлено как на предотвращение возможных юридических споров в совместной жизни, так и на то, чтобы позволить собственникам пользоваться нововведением при условии их экономического вклада.

В заключение статья 43 Закона о кондоминиумах сбалансированно регулирует обязанности и права собственников квартир (помещений) при роскошных или очень дорогостоящих нововведениях и дополнениях. Статья, прежде всего, обеспечивает защиту, основанную на индивидуальном согласии, не возлагая на собственников квартир обязательство по оплате расходов на такие нововведения. Кроме того, при принятии решения большинством голосов о проведении нововведений и при участии в расходах только тех, кто присоединился к этому решению, учитывается функционирование механизма совместного принятия решений. Наконец, право собственников квартир, которые изначально не участвовали в расходах, впоследствии воспользоваться нововведением при условии участия пропорционально их доле в земельном участке, предотвращает возможные разногласия в будущем и делает возможным устойчивое совместное проживание.

Примечание: Такие вопросы, как кондоминиум (собственность на квартиру), управление многоквартирным домом, отношения арендатор-арендодатель и взыскание общих расходов; являются областями, требующими не только практических, но также технических и юридических знаний. Метод, применяемый для каждого многоквартирного дома или жилого комплекса, может различаться. Поэтому, чтобы предотвратить возможную потерю прав в управлении жилыми комплексами и правильно управлять процессом, настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной поддержкой к адвокату, специализирующемуся в этой области.

Закон о кондоминиумах статья 43, права собственников квартир, правовое регулирование управления жилым комплексом, расходы на роскошные нововведения, решение о нововведении в многоквартирном доме, адвокат в Тузле, споры по кондоминиуму, распределение расходов на теплоизоляцию, иск об участии в расходах, комментарии к статье 43 Закона о кондоминиумах