عملية التعزيز في المباني المعرضة للخطر في نطاق المادة 8/7 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306، وشروطها، ومددها، ونواتجها القانونية

الخيار الأول الذي يتبادر إلى الذهن في المباني التي يتم تحديدها على أنها خطرة هو الهدم عادةً. بينما يتيح بديل التعزيز في التحول الحضري إزالة الخطر من المبنى عن طريق تحسين نظامه الإنشائي ليضمن سلامة الكوارث، دون هدمه. في الحالات التي يكون فيها العمر الاقتصادي للمبنى كافياً، أو يحمل قيمة معمارية، أو لا يرغب المالكون في تحمل عبء إعادة البناء، يكون التعزيز؛ طريقاً مفضلاً من الناحيتين الفنية والقانونية.

في هذا المقال؛ تم تناول نطاق بديل التعزيز، والشروط المطلوبة، والعملية التي يجب اتباعها، والمدد، وإزالة إشارة البناء الخطرة في سجل السجل العقاري، بناءً على المادة 8 الفقرة 7 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث.

السند القانوني: المادة 8/7 من اللائحة التنفيذية

خيار تعزيز البناء المعرض للخطر بدلاً من هدمه، تم تنظيمه بوضوح في اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306. بينما كان هذا الحكم في نسخته الأولى مدرجاً كالفقرة 5، فقد تغير رقم الفقرة مع التعديل بتاريخ 21/05/2024 ليصبح الفقرة 7 من المادة 8 في النص الحالي. النص الحالي للفقرة هو كالتالي:

كما يتبين، فإن الفقرة تعترف بالتدعيم كبديل للهدم ومقيد بالإجراءات؛ لكنها تربط ذلك بالوفاء بأربعة شروط أساسية خلال فترة زمنية محددة.

الشروط الأساسية الأربعة المطلوبة للتدعيم

وفقاً للمادة 8/7 من اللائحة التنفيذية، يتعين على المالكين الذين يختارون طريق التدعيم إكمال الإجراءات الأربعة التالية خلال المدة القانونية الممنوحة لهم لهدم المبنى الخطير:

التأكد من أن التدعيم ممكن تقنياً. لا يمكن تدعيم كل مبنى خطر؛ بل يجب أولاً إثبات أن النظام الإنشائي للمبنى مناسب للتدعيم، وذلك بتقرير من مهندس/مؤسسة مختصة.

اتخاذ قرار التدعيم بالشكل المحدد في المادة 19/2 من قانون ملكية الطوابق. بما أن التدعيم يعتبر “إصلاحاً وتأسيساً” يتم إجراؤه في الأماكن المشتركة، فيجب أن يتخذ مجلس ملاك الشقق قراراً بهذا الشأن.

إعداد مشروع التعزيز. يجب إعداد مشروع تعزيز أساسي للترخيص، يتوافق مع لائحة الزلازل السارية (لائحة الزلازل التركية للمباني).

الحصول على ترخيص ضمن إطار تشريعات التخطيط العمراني. يجب أن يكون عمل التعزيز مرتبطًا بترخيص يتم الحصول عليه من الإدارة المعنية (البلدية).

هذه الشروط الأربعة تشكل كلاً واحدًا؛ في حال إغفالها، يُغلق سبيل التعزيز وتصبح الإدارة مخولة ببدء عملية الهدم للمبنى المحفوف بالمخاطر. لهذا السبب، من الأهمية بمكان التخطيط لخيار التعزيز قبل انتهاء المدة المحددة للهدم وبمرافقة محامٍ.

نصاب قرار التعزيز: المادة 19/2 من قانون الملكية المشتركة

المادة 19/2 من القانون رقم 634 الخاص بالملكية المشتركة، التي تشير إليها الفقرة، تتطلب الموافقة الخطية لأربعة أخماس (4/5) جميع مالكي الطوابق لإجراء أعمال البناء أو الإصلاح أو التجهيزات في الأماكن المشتركة. وبالتالي، يجب أن يُتخذ قرار التعزيز، كقاعدة عامة، بأغلبية مؤهلة تبلغ 4/5.

ومع ذلك، في تتمة المادة نفسها، نُص على أنه إذا ثبت قضائيًا أن عيبًا في الأماكن المشتركة يضر بالهيكل الرئيسي ويتطلب إصلاحًا عاجلاً، أو أن تعزيز الهيكل الرئيسي ضروري، فلا تُشترط موافقة مالكي الطوابق لإجراء التعزيز وفقًا لمشروعه وتقنياته. أي أنه في الحالات التي لا يمكن فيها تحقيق أغلبية 4/5، توجد طريقة استثنائية لفتح الطريق أمام التعزيز من خلال قرار قضائي.

عملية التعزيز خطوة بخطوة

الطريق المتبع من تحديد المبنى المحفوف بالمخاطر حتى إزالة الملاحظة من السجل العقاري، هو بإيجاز كالتالي:

المدد الزمنية: عتبة حرجة يجب الانتباه إليها

اللائحة تميز بين فترتين منفصلتين للتعزيز/التقوية:

فترة التحضير: يجب إتمام كافة إجراءات الكشف الفني وقرار المالك والمشروع والترخيص، وذلك ضمن المهلة الممنوحة للملاك لهدم المنشأة الخطرة. إذا فاتت هذه المهلة، يمكن للإدارة بدء عملية الهدم.

فترة التنفيذ: أما أعمال التعزيز/التقوية نفسها، فتُنجز خلال المدة التي تحددها الإدارة المانحة للترخيص، وذلك بحسب طبيعة التعزيز الواجب إجراؤه.

الخسارة الأكثر شيوعًا للحقوق في الممارسة العملية هي عدم القدرة على الحصول على الترخيص قبل انتهاء المدة المحددة للهدم. لذلك، يُنصح باتخاذ قرار التعزيز مبكرًا وتنفيذ عملية المشروع والترخيص بالتوازي.

إزالة إشارة “المنشأة الخطرة” من سند الملكية

بعد الانتهاء من أعمال التعزيز خلال المدة المحددة من قبل الإدارة، يتم التقديم إلى مديرية البنية التحتية والتحول الحضري لإزالة إشارة “المنشأة الخطرة” من سجل سند الملكية. يظل المبنى قانونيًا في حالة منشأة خطرة حتى تتم إزالة هذه الإشارة؛ وبما أن هذا قد يسبب ترددًا في عمليات البيع والرهن العقاري وما شابه ذلك، فيجب عدم إهمال التقديم بعد الانتهاء من العمل.

تعزيز أم هدم؟ المزايا والعيوب

التعزيز ليس الحل الأمثل لكل منشأة. يجب على الملاك اتخاذ القرار مع الأخذ في الاعتبار النتائج الاقتصادية والقانونية بقدر الاعتبارات الفنية.

الدعم والحوافز في التعزيز

قد يختلف تطبيق الدعم، مثل مساعدة الإيجار والقروض المدعومة بالفائدة، في إطار القانون رقم 6306 لتعزيز المباني، وفقًا لشروط الإدارة والبرنامج المعني. على سبيل المثال، بموجب قرار مجلس بلدية إسطنبول الكبرى رقم 1277 وتاريخ 12.11.2025؛ تم الإعلان عن سريان مساعدة الإيجار المطبقة على المباني الخطرة أيضًا على المباني التي تم فحصها بطريقة المسح السريع والتي تتطلب تعزيزًا مشتركًا، والتي مُنحت تراخيص تعزيز وفقًا للوائح الزلازل. في المقابل، نظرًا لأنه يمكن تحديث مبالغ مساعدة الإيجار المركزية وشروط القروض المدعومة بالفائدة بشكل دوري من قبل الإدارة، فمن الضروري التأكد من الإعلانات الحالية وقرارات المجالس المحلية قبل تقديم الطلب.

ما يجب مراعاته من الناحية القانونية

إدارة المدة: يجب الانتهاء من التقييم الفني وقرار المالك والمشروع والترخيص بالكامل خلال المدة الممنوحة للهدم.

نصاب القرار: إذا لم يتسن تحقيق أغلبية 4/5، فيمكن النظر في مسار تحديد المحكمة المنصوص عليه في المادة 19/2 من قانون الملكية المشتركة (KMK).

حق الاعتراض: يظل حق الاعتراض/التقاضي محفوظًا خلال المهل القانونية ضد تحديد المباني الخطرة أو الإجراءات الإدارية التي ترفض التعزيز.

تكامل الوثائق: يعتبر الأرشفة الكاملة للتقرير وقرار المجلس والمشروع والترخيص أمرًا حاسمًا، سواء ضد ضغط الهدم أو في مرحلة رفع التوصيف.

الخلاصة

يعد بديل التعزيز في التحول الحضري طريقة معترف بها قانونيًا وعملية لضمان سلامة المبنى ضد الكوارث دون هدم الهيكل المعرض للخطر. ومع ذلك، فإن نجاحه يعتمد على؛ التحديد الصحيح للملاءمة الفنية، وتأمين الأغلبية المطلوبة بين مالكي الوحدات، واستكمال الشروط الأساسية الأربعة بالكامل خلال الفترة المحددة للهدم. يمنع التخطيط الصحيح للعملية من البداية فقدان الحقوق، ويضمن إزالة إشارة “المبنى المعرض للخطر” من السجل العقاري بعد التعزيز بسلاسة.

يقدم مكتب 2M للمحاماة خدمات استشارية ومتابعة قضايا في مجالات التحول الحضري، وتحديد المباني الخطرة، وعمليات التعزيز، وقانون العقارات، خاصة في إسطنبول وتوزلا. قبل اتخاذ قرار بشأن التعزيز أو الهدم، يوصى بتقييم وضعك مع محامٍ متخصص في التحول الحضري.