طريقة الفسخ الإداري في إطار القانون رقم 6306 م. 6/14 ولائحة التنفيذ م. 13/11

الفقرة رقم (14) من المادة 6 من القانون رقم 6306، هي تنظيم خاص يتيح اعتبار عقود إنشاء البناء الموقعة بين الملاك والمقاولين في تطبيقات التحول الحضري، مفسوخة بحكم القانون من تلقاء نفسها عن طريق تفعيل إجراء إداري، تحت شروط معينة. يختلف هذا الحكم عن آلية الفسخ التقليدية في القانون الخاص. هنا، لا يُفسخ العقد بمجرد إعلان إرادة من جانب واحد من أحد الطرفين فقط؛ بل يُعتبر مفسوخًا بحكم القانون من تلقاء نفسه (المادة 6/14 من القانون) عند تحقق الشروط المادية المنصوص عليها في القانون، واتخاذ أغلبية الملاك قرارًا بالفسخ، وتقديم طلب إلى الإدارة المختصة، وإجراء الإدارة للتحقق والفحص، ومنح المقاول مهلة وإنذار، وعند تحديد استمرار الشروط بعد الفحص النهائي. لذلك، وعلى الرغم من أن هذه المؤسسة تتعلق بعقد من القانون الخاص، إلا أنها آلية قانونية ذات طبيعة مختلطة، تعمل من خلال عملية التحقق والإنذار الإدارية.

يهدف هذا النظام إلى منع بقاء الملاك في حالة عدم يقين أمام المقاول خلال عملية التحول، وخاصةً تصفية سلوكيات المقاولين التي تعرقل المشروع في حالة عدم بدء أعمال البناء أو تركها معلقة بالفعل، وضمان إعادة تشغيل عملية التحول. كما يجسد حكم اللائحة نفس الهدف؛ حيث يوضح بالتفصيل ليس فقط أسباب الفسخ، بل أيضًا كيفية تقديم الطلب، والوثائق التي يجب تقديمها، والترتيب الذي ستجري به الإدارة الفحص، والمدة التي ستُمنح للمقاول في أي مرحلة، والنتائج القانونية بعد الفسخ (لائحة م. 13/11-a, b, c, ç, d, e, f, g, ğ).

1. الطبيعة القانونية لطريق الفسخ الإداري

في نص القانون، بعد أن ورد: “يمكن اتخاذ قرار فسخ العقود المبرمة بأغلبية مطلقة من الملاك بنسبة حصصهم“، تم تنظيم أنه بناءً على هذا القرار، يتم التقدم إلى الرئاسة، وتقوم الرئاسة بإجراء تحقيق، ويمنح المقاول مهلة ثلاثين يومًا، وإذا لم يبدأ العمل أو لم يستمر رغم هذا الإنذار، تُعد العقود مفسوخة بحكم القانون (م. 6/14 من القانون). هذا النمط من التعبير مهم جدًا. لأن الفسخ هنا ليس إجراءً يكمله الملاك بإرادتهم المباشرة في القانون الخاص؛ فأغلبية الملاك تبدأ العملية فحسب. النتيجة الأساسية تنشأ تلقائيًا بتحقق الشروط المنصوص عليها في القانون، بعد التحقيق والإنذار الذي تقوم به الإدارة. وبالتالي، يمكن وصف هذا الطريق فنيًا بأنه “آلية فسخ قانوني تحت إشراف إداري”.

من هذا الجانب، يختلف النظام المذكور عن أحكام الفسخ أو الرجوع بسبب التخلف عن السداد في قانون الالتزامات التركي. ففي قانون الالتزامات التركي، غالبًا ما يرسل طرف العقد إنذارًا إلى الطرف الآخر ويعلن الفسخ بإرادته؛ أما هنا، فإن تحقيق الإدارة وفحصها، وأخيرًا إنذارها، له أهمية تأسيسية. وقد تم توضيح هذه النقطة بشكل أكبر في اللائحة؛ حيث يتم أولاً فحص توافق الطلب مع الشروط الشكلية والمادية، ثم يطلب من المقاول معلومات ووثائق مكتوبة، ثم يتم إجراء فحص ميداني ومراسلات مؤسسية، ويصدر الإنذار أخيرًا، وبعد ثلاثين يومًا، يتم إجراء فحص موقعي مرة أخرى لتنفيذ التحقيق النهائي الذي ينتج عنه النتيجة (م. 13/11-د، هـ من اللائحة).

2. سببان أساسيان للفسخ المنصوص عليهما في المادة 6/14 من القانون

لقد نصّ المشرّع على سببين ماديين منفصلين للفسخ الإداري. السبب الأول هو عدم البدء في أعمال بناء المنشأة الجديدة خلال سنة واحدة لأسباب تعود إلى المقاول، وذلك بعد التوصل إلى اتفاق بالإجماع أو اتخاذ قرار بالأغلبية المطلقة للمساهمين حسب نسبة حصصهم (المادة 6/14 من القانون). أما السبب الثاني فهو توقف أعمال البناء عند مستوى معين وعدم استمرار النشاط الإنشائي بمعدات وفريق عمل بالمستوى المطلوب لإنجاز المشروع لمدة لا تقل عن ستة أشهر (المادة 6/14 من القانون). وكما يتضح، فإن الحالة الأولى تتعلق بعدم البدء، أما الحالة الثانية فتتعلق بالتركيز الجزئي أو الاستمرار غير الكافي.

تحاول اللائحة معالجة مشاكل الإثبات في التطبيق من خلال تفصيل هذين السببين. وبناءً على ذلك، في السبب الأول، لا يكفي مجرد القول “لم يبدأ في غضون عام”؛ بل يجب أيضًا الوفاء بالالتزامات التي يتعين على أصحاب الحقوق الوفاء بها قبل البدء في أعمال البناء، وعدم وجود قرار قضائي، أو قرار إداري، أو ممارسة إدارية، أو سبب وجيه مماثل يمنع البدء في أعمال البناء، ويجب أن يكون عدم البدء ناتجًا بالفعل عن المقاول (المادة 13/11-أ-1 من اللائحة). أما في السبب الثاني، فيجب إظهار توقف العمل وعدم استمراره بمستوى يتطلب استكمال المشروع مع توفر المعدات والفرق لمدة لا تقل عن ستة أشهر؛ ويجب إثبات ذلك من خلال الكشوفات والمحاضر والسجلات للإدارة المعنية، وسجلات نظام مراقبة البناء، والصور الفوتوغرافية، وصور الأقمار الصناعية، وما شابه ذلك من معلومات ووثائق (المادة 13/11-أ-2 من اللائحة). وهكذا، لا تبحث اللائحة عن ادعاء تأخير مجرد، بل عن حالة تأخير أو توقف مدعومة ببيانات موضوعية.

3. معنى عنصر “الأسباب الناشئة عن المقاول”

لم يربط المشرع الإنهاء بأي نوع من التأخير؛ بل اشترط أن يكون التأخير أو التوقف نابعًا من المقاول (المادة 6/14 من القانون). لذلك، إذا كان هناك عدم وفاء من قبل المالكين بالتزاماتهم، أو عدم اكتمال إجراءات الترخيص بسبب نقص المستندات التي مصدرها المالك، أو وقف التنفيذ بقرار من المحكمة، أو تعليق البلدية للعمل، أو إلغاء تطبيق التخطيط العمراني، أو تدخلات المالك التي أدت إلى محضر وقف العمل، أو عقبات خارجية مماثلة؛ فلا ينبغي أن يكون اللجوء إلى الإنهاء الإداري ممكنًا بمجرد انتهاء المدة. وتؤكد اللائحة التنفيذية ذلك بوضوح؛ فهي تشترط أيضًا عدم وجود قرار قضائي أو قرار إداري أو تطبيق إداري أو أي سبب وجيه مماثل يمنع البدء في أعمال البناء (المادة 13/11-أ-1 من اللائحة التنفيذية).

في هذا السياق، لا ينبغي فهم “السبب النابع من المقاول” كمفهوم ضيق يقتصر فقط على السلوك المعيب. إن عدم القدرة على توفير التمويل، وعدم القدرة على إنشاء منظمة، وعدم القدرة على إرسال فريق ومعدات، وعدم القيام بالتحضيرات الفنية، وعدم تنفيذ إجراءات الترخيص أو المشروع بالقدر الذي تعهد به، ومغادرة الموقع فعليًا، وتعليق أعمال البناء لأسباب اقتصادية أو تجارية، وأسباب أخرى تندرج ضمن نطاق مسؤولية المقاول، تُعتبر أيضًا ضمن هذا النطاق. في المقابل، إذا كانت هناك عقبات موضوعية لا يتحمل المقاول مسؤوليتها، فلن تتحقق شروط نظام الإنهاء الإداري. إن نص اللائحة التنفيذية على ضرورة المراسلة مع المؤسسات ذات الصلة مثل البلديات ومؤسسات الضمان الاجتماعي أثناء الفحص يهدف تحديدًا إلى تحديد هذا العيب والعلاقة السببية بشكل سليم (المادة 13/11-د من اللائحة التنفيذية).

4. كيف يتم حساب بداية المدة الممتدة لسنة واحدة؟

من أهم المشاكل في التطبيق هو تحديد من أي تاريخ سيتم حساب معيار “عدم البدء خلال عام واحد”. وقد نظمت اللائحة هذا بالتفصيل (المادة 13/11-ب من اللائحة). وبناءً على ذلك، في الحالات التي يتم فيها التوصل إلى اتفاق مع جميع الملاك، يُعتمد تاريخ العقد الموقع مع آخر مالك تم التوصل إلى اتفاق معه؛ ولكن إذا كان هذا التاريخ قبل أن يصبح تحديد المبنى الخطير نهائيًا أو قبل عملية تحديد منطقة البناء الخطير/المحمي، فإنه لا يُعتبر تاريخ العقد هو تاريخ البدء، بل يُعتبر تاريخ أن يصبح تحديد المبنى الخطير نهائيًا أو تاريخ تحديد المنطقة. وإذا كان تاريخ العقد الموقع مع آخر مالك تم التوصل إلى اتفاق معه بعد هذه الإجراءات، فإن تاريخ البدء هو تاريخ ذلك العقد الأخير. وفي الحالات التي يُتخذ فيها قرار بأغلبية بسيطة من الشركاء بحسب حصصهم، فإن تاريخ بدء فترة السنة الواحدة هو تاريخ قرار الأغلبية البسيطة (المادة 13/11-ب من اللائحة).

هذا التنظيم يوضح ما يلي: المشرّع ومعدّ اللائحة يعتمدان اللحظة التي يصبح فيها واجب البدء بأعمال البناء مستحقًا فعليًا. لأنه قد لا تكون بعض العقود المبرمة قبل أن يصبح تحديد المبنى الخطير نهائيًا أو قبل تحديد المنطقة قانونيًا قد أوجدت بعد الأساس القانوني الذي يمكن أن يبدأ فيه التطبيق فعليًا. لذلك، لا يُعتبر تاريخ البدء هو تاريخ العقد فحسب، بل يُقيّم بالتزامن مع اللحظة التي يصبح فيها تطبيق التحويل ساري المفعول قانونيًا. وبهذا، يُراد منع كل من بدء فترة مبكرة ضد المقاول، وخلق فترة غير محددة ضد الملاك (المادة 13/11-ب من اللائحة).

5. معيار التوقف لمدة ستة أشهر والنشاط غير الكافي

فيما يتعلق بالسبب الثاني للفسخ، فإن مجرد وجود حركة محدودة في موقع البناء لا يعني أن العمل يجري بالفعل. لقد تبنى القانون معيار “عدم استمرار النشاط الإنشائي بمستوى من المعدات والفريق يكفي لإتمام المشروع” (المادة 6/14 من القانون). تشير هذه العبارة إلى أن الأنشطة الرمزية أو الشكلية ليست كافية. وبنفس الاتجاه، تشترط اللائحة أن يتم إثبات حالة التوقف وعدم وجود مستوى كافٍ لمدة ستة أشهر، بواسطة سجلات الإدارة، ونظام فحص البناء، والصور، وصور الأقمار الصناعية، والأدلة المماثلة (المادة 13/11-أ-2 من اللائحة).

المعيار هنا وظيفي أكثر منه كمي. أي أن المسألة ليست في وجود ثلاثة عمال في الموقع؛ بل في مدى قدرة الفريق والمعدات المتوفرة على إتمام المشروع بشكل معقول. إن نص اللائحة الواضح بأن هذا التقدير يعود إلى المديرية أو الإدارة التي تقوم بالفحص هو نتيجة لذلك (المادة 13/11-هـ من اللائحة). ولكن صلاحية التقدير هذه ليست مطلقة؛ يجب أن تكون مدعومة ببيانات ملموسة، ومحاضر، وملاحظات فنية، وسجلات المؤسسة. وإلا، قد يُعتبر الإجراء الإداري غير قانوني عند المراجعة القضائية.

6. أغلبية الملاك المطلوبة لقرار الفسخ

رأى القانون أن الأغلبية المطلقة للملاك حسب نسبة حصصهم كافية لاتخاذ قرار الفسخ (المادة 6/14 من القانون). كما تكرر اللائحة نفس الأغلبية وتنص على أن قرار الفسخ لا يخضع لأي شرط شكلي (المادة 13/11-ج من اللائحة). النقطة التي يجب الانتباه إليها هنا هي أن الأغلبية لا تحدد بناءً على عدد الأشخاص، بل بناءً على نسبة الحصص. لهذا السبب، قد يتمكن عدد قليل من الملاك من تحقيق الأغلبية بنسبة حصص أعلى؛ في المقابل، قد لا يتمكن عدد كبير من الملاك من تحقيق الأغلبية بنسبة حصص منخفضة.

على الرغم من أن اللائحة لا تشترط شكلاً معيناً، فقد عدّدت وسائل الإثبات على سبيل المثال. وبناءً على ذلك، يمكن استخدام وثائق مثل محضر قرار موقّع من الملاك المتفقين، وعريضة تتعلق بطلب الفسخ المقدم من الأغلبية المطلقة للملاك، ونماذج عقود أو وكالات تفيد باتفاق الأغلبية المطلقة للملاك مع مقاول آخر، في إثبات إرادة الفسخ (المادة 13/11-ج من اللائحة). يوضح هذا التنظيم أنه لا يشترط في التطبيق شرط الكاتب العدل (النوتر) أو إجراء اجتماع خاص؛ ولكنه يوضح أن إرادة الأغلبية يجب أن تُظهر بوثائق قابلة للتدقيق.

7. مرجع الطلب ومحتويات ملف الطلب

وفقًا للقانون، بعد أن تتخذ أغلبية الملاك قرار الفسخ، يُطلب بتقديم طلب إلى الرئاسة لتحديد ما إذا كان العمل الإنشائي قد بدأ أم لا، أو ما إذا كان العمل مستمرًا بمعدات وفريق عمل كافيين (المادة 6/14 من القانون). وتنص اللائحة على أن هذا الطلب يجب أن يقدم كتابياً إلى المديرية أو إلى الإدارة إذا تم تفويض السلطة، ويجب إرفاق المعلومات والوثائق بالطلب وفقًا لقرار الفسخ وأسباب الفسخ (المادة 13/11-ش من اللائحة). بعبارة أخرى، يجب أن يتضمن الطلب عنصرين رئيسيين: الأول هو قرار الفسخ الذي يظهر إرادة الأغلبية، والثاني هو البيانات الملموسة التي تدعم سبب الفسخ.

في هذا الإطار، يجب أن يتضمن ملف إنهاء العقد المُعد جيداً؛ قائمة الملاك ونسب الحصص، محضر قرار يوضح الأغلبية أو الالتماسات، نماذج العقود، وثائق تحديد المباني الخطرة أو تحديد المناطق، أوراق الترخيص / المشروع / الهدم / الإخلاء، سجلات فحص المباني، خطابات حالة المعاملة المستلمة من البلدية، سجلات مكان العمل والموظفين في مؤسسة الضمان الاجتماعي (SGK)، صور الموقع، محاضر الكشف المؤرخة، صور الأقمار الصناعية إذا لزم الأمر، وإشعارات كاتب العدل التي سبق توجيهها للمقاول إن وجدت. على الرغم من أن اللائحة لا تعتبر جميع أنواع هذه المستندات إلزامية بشكل فردي، إلا أن معيار الإثبات الذي تسعى إليه يتطلب عملياً إعداد ملف شامل كهذا (مادة 13/11-أ-2، ج، د من اللائحة).

8. الفحص الأولي للإدارة: التدقيق الشكلي والمادي للعتبة

وفقًا للائحة، عند طلب الإنهاء، يتم أولاً فحص ما إذا كان الطلب يتوافق مع البنود التي تنظم أسباب الإنهاء، والقاعدة التي تحدد بداية الفترة، وشرط الأغلبية (مادة 13/11-د من اللائحة). هذه المرحلة ليست مجرد تدقيق للمستندات. تقوم الإدارة بتقييم أولي لما إذا كانت فترة السنة الواحدة قد انتهت بالفعل، وما إذا كان شرط التوقف لمدة ستة أشهر قد تحقق، وما إذا كانت الأغلبية قد تحققت، وما إذا كان السبب المذكور ناتجًا عن المقاول. لا يمكن الانتقال إلى مرحلة إخطار المقاول قبل أن يجتاز الطلب هذه العتبات الأساسية.

هذا التنظيم مهم؛ لأن الإدارة، ليست جهة سلبية تطبق تلقائياً أي قرار فسخ تتخذه الأغلبية المطلقة للمالكين. القانون واللائحة ألزما الإدارة بإجراء تحقيق. ولهذا السبب، فإن قرارات الفسخ الصادرة بناءً على تحقيق غير مكتمل، تحمل خطر الإلغاء في القضاء الإداري. وفي هذا الصدد، تؤكد المحكمة الدستورية، فيما يتعلق بالإجراءات الإدارية الواقعة ضمن نطاق المادة 6 من القانون رقم 6306، بشكل خاص على ضرورة أن تكون الإجراءات الإدارية مفتوحة للرقابة القضائية ومناسبة للتقدم بطلب فعال. كما ذُكر في القرارات المتعلقة بمبيعات الأسهم ضمن نطاق القانون 6306، أنه يجب على الإدارة إظهار أساس العملية وضرورتها.

9. طلب دفاع / توضيح من المقاول

تنص اللائحة، إذا تم قبول الطلب، على طلب معلومات ووثائق مكتوبة من المقاول بشأن أسباب عدم بدء أعمال الإنشاء أو عدم استمرارها بمستوى كافٍ، وذلك بناءً على مبررات الفسخ، وتحدد مدة خمسة عشر يومًا لذلك (اللائحة م. 13/11-د). هذا الحكم مهم للغاية من حيث حق الدفاع والضمانات الإجرائية. لأن الفسخ الإداري يترتب عليه عواقب وخيمة للمقاول؛ لذلك يجب أن يكون المقاول قادرًا على تقديم اعتراضاته مثل: “لم أستطع البدء لأن المالك لم يفِ بالتزاماته”، “بانتظار الترخيص”، “يوجد قرار محكمة”، “عملية إيقاف الموقع ناتجة عن البلدية”.

في التطبيق، هذه المرحلة هي نقطة التحول في العملية. ففي معظم النزاعات، يلقي الأطراف باللوم على بعضهم البعض بشأن مصدر التأخير. إن نص اللائحة على إجراء طلب التوضيح خلال خمسة عشر يومًا يوضح أن الإدارة لا يمكنها اتخاذ قرار بناءً على إفادة المالك من جانب واحد. لذلك، في حالة عدم أخذ دفاع المقاول على الإطلاق، أو أخذه بشكل ناقص أو غير قانوني، أو إنهاء العقد مباشرة دون التحقيق في العوائق المحددة في الدفاع، يمكن الادعاء بأن الإجراء الإداري غير قانوني. هذه النقطة حاسمة فيما يتعلق بالرقابة القضائية على عنصري السبب والإجراء في الإجراءات الإدارية.

10. التزام الإدارة بالتحقيق

تنص اللائحة على أنه في نهاية فترة الخمسة عشر يومًا، “يتم إجراء جميع أنواع الفحص والتحقيق، بما في ذلك إجراء فحص في موقع البناء ومراسلة المؤسسات والمنظمات ذات الصلة بالموضوع مثل البلدية ومؤسسات الضمان الاجتماعي” (المادة 13/11-د من اللائحة). هذا البيان يوضح بوضوح التزام الإدارة بالتحقيق تلقائيًا. لا يمكن للإدارة أن تكتفي بالاطلاع على الوثائق المقدمة من الأطراف فحسب؛ بل يجب عليها إجراء فحص مادي في موقع البناء، والتحقق من حالة الترخيص والتنفيذ من سجلات البلدية، وحركة العمال والموقع من سجلات الضمان الاجتماعي، ومستوى التصنيع من نظام الإشراف على البناء، وإذا لزم الأمر، التحقيق في المسار القانوني والتعاقدي للمشروع من المؤسسات الأخرى.

ومن هذا المنطلق، تقبل اللائحة أن الإدارة ليست فقط “حكمًا” بل أيضًا “جهة تحديد”. خاصة في سبب الإنهاء الثاني، فإن تقدير ما إذا كانت هناك “معدات وموظفون بالمستوى المطلوب لإنجاز المشروع” هو تقييم فني؛ ولذلك، يجب أن يكون فحص الإدارة مستندًا إلى الميدان والوثائق، وليس سطحيًا. قد تعتبر الإجراءات المخالفة لذلك إجراءات إدارية بلا أساس أو مبرر. وفيما يتعلق بالإجراءات الإدارية الأخرى ضمن نطاق القانون رقم 6306، فإن المحكمة الدستورية تولي أهمية لما إذا كان الأساس القانوني للإجراء قائمًا بشكل قانوني، وما إذا كان الإجراء الإداري يمكن أن يكون موضوعًا لسبل انتصاف كافية. إذا تم إلغاء الإجراء الأساسي، فقد يفقد الإجراء اللاحق المرتبط به أساسه القانوني.

11. آلية الإنذار لمدة ثلاثين يومًا والفرصة الأخيرة

إذا وجدت الإدارة، نتيجة لبحثها، أن شروط الإنهاء قد تحققت، فإنها تنذر المقاول بمنحه مهلة ثلاثين يومًا للبدء بالعمل أو مواصلة العمل بالمستوى المطلوب من المعدات والموظفين لإنجاز المشروع؛ وإلا فإنها تخطره بأنه سيتم إنهاء العقود تلقائيًا اعتبارًا من تاريخ انتهاء هذه المدة (المادة 6/14 من القانون؛ المادة 13/11-هـ من اللائحة). هذا الإنذار هو عنصر إلزامي في نظام الإنهاء الإداري. لا يمكن الانتقال مباشرة إلى نتيجة الإنهاء. بمعنى آخر، لقد منح المشرع المقاول “فرصة أخيرة للتصحيح / التعويض”.

النقطة التي يجب الانتباه إليها هنا هي أن مجرد بدء نشاط شكلي خلال فترة الثلاثين يومًا ليس كافيًا. خاصة عند قراءة القانون واللائحة معًا في السبب الثاني للفسخ، فإن المطلوب هو نشاط حقيقي ومستدام وله القدرة على إكمال المشروع. وبالفعل، تنص اللائحة على أنه سيتم إجراء فحص محلي مرة أخرى في نهاية الثلاثين يومًا، وأن سلطة تقدير ما إذا كان العمل مستمرًا بمعدات وفريق عمل كافيين تعود إلى المديرية أو الإدارة (المادة 13/11-هـ من اللائحة). هذا يعني أن النشاط المحدود لبضعة أيام بعد الإنذار الأول قد لا يعتبر كافيًا من قبل الإدارة. الأهم هو ما إذا كان العمل قد عاد إلى مساره الصحيح حقًا.

12. لحظة اعتبار العقد مفسوخًا تلقائيًا

ينص القانون على أنه في حالة عدم بدء العمل أو عدم استمراره على الرغم من الإنذار، تعتبر العقود مفسوخة تلقائيًا اعتبارًا من تاريخ انتهاء فترة الثلاثين يومًا “دون الحاجة إلى إنذار إضافي” (المادة 6/14 من القانون). كما تنص اللائحة في الاتجاه نفسه على أنه إذا تبين في الفحص الأخير الذي يتم في نهاية الثلاثين يومًا أنه لم يتم بدء العمل أو لم يستمر بمستوى كافٍ، تعتبر العقود مفسوخة تلقائيًا اعتبارًا من التاريخ نفسه دون الحاجة إلى موافقة الأطراف المعنية، ويتم إبلاغ الملاك والمقاول بذلك (المادة 13/11-هـ من اللائحة).

بمجرد حدوث هذه النتيجة، لم يعد يُنتظر إشعار فسخ من كاتب العدل، أو موافقة الطرف الآخر، أو قرار محكمة. لكن هذا لا يعني أن الإجراء خارج نطاق الرقابة القضائية. على العكس تمامًا، فإن سلسلة التحديدات والإنذارات الإدارية التي تؤدي إلى نتيجة الاعتبار بأن العقد قد فُسخ تلقائيًا، تكون خاضعة للرقابة القضائية الإدارية بقدر ما تحمل صفة الإجراء الإداري. كما أن نهج المحكمة الدستورية فيما يتعلق بالإجراءات الإدارية ضمن نطاق المادة 6 من القانون رقم 6306، هو ضرورة توفير حق الاستئناف الفعال والرقابة القضائية. لهذا السبب، يمكن للمالكين والمقاول على حد سواء اللجوء إلى القضاء الإداري بدعوى عدم الشرعية من حيث الإجراء أو السبب.

13. شطب قيد السجل العقاري

وفقًا للقانون، بعد الفسخ، يتم شطب عقود إنشاء المباني المسجلة في سجلات العقارات بناءً على طلب المالكين أو الرئاسة (المادة 6/14 من القانون). وتكرر اللائحة ذلك، مشيرة إلى أن إدارة السجل العقاري ستقوم بالشطب بناءً على طلب المالكين أو المديرية أو الإدارة (المادة 13/11-و من اللائحة). تظهر هذه النتيجة أن مؤسسة الفسخ ليست مجرد نظرية؛ بل تنتج نتيجة مباشرة تنعكس في السجل العقاري وتؤثر على التداول القانوني للعقار.

يُعد شطب القيد مهمًا بشكل خاص؛ لأنه غالبًا ما يكون من المستحيل بناء هيكل تعاقدي سليم مع مقاول جديد دون إلغاء قيد العقد المبرم مع المقاول الحالي. لذلك، فإن الهدف العملي لآلية الفسخ الإداري ليس فقط تصفية المقاول الفاشل؛ بل هو أيضًا ضمان استمرارية مشروع التحول على أساس قانوني جديد. بالفعل، تم تنظيم كيفية اتخاذ القرارات الجديدة المتعلقة بالتطبيقات بعد الفسخ بشكل منفصل في الفقرات الأخيرة من اللائحة (المادة 13/11-غ من اللائحة).

14. الأعمال المنجزة حتى تاريخ الفسخ، والحصص المحولة، والمدفوعات

ينص القانون واللائحة معًا على أنه فيما يتعلق بالأعمال المنجزة حتى تاريخ الفسخ، والأسهم المحولة، والمدفوعات التي تمت، والمسائل الأخرى، تُطبق أحكام القانون العام (القانون م. 6/14؛ اللائحة م. 13/11-ز). يوضح هذا الحكم بوضوح أن الفسخ الإداري والتصفية بموجب القانون الخاص منفصلان عن بعضهما البعض. تنهي العملية الإدارية العقد؛ لكنها لا تحل تلقائيًا مسائل مثل المطالبات والتعويضات والإثراء بلا سبب والإنجاز الناقص والعمل المعيب والمصير القانوني للأسهم المحولة والمقاصة والتسوية التي نشأت للطرفين حتى ذلك التاريخ. يتم اللجوء إلى سبل القانون العام لهذه المسائل.

وبناءً عليه، عندما يتم اتخاذ قرار الفسخ الإداري، لا يعني ذلك أن “كل شيء قد عاد إلى نقطة الصفر”. على سبيل المثال، فإن قيمة الأعمال التي أنجزها المقاول فعلاً واستفاد منها المالكون، ومصير إعادة الأسهم المحولة أو قيمتها، وخصم المدفوعات المقدمة والإضافية، ومطالبات الشرط الجزائي أو التعويض عن الأضرار، قد تكون جميعها محلاً للنزاع بشكل منفصل. لقد ترك المشرع هذا المجال عمدًا “لأحكام القانون العام”. وبذلك، فإن مهمة الإدارة هي تصفية العقد الذي تسبب في تعثر المشروع من منظور النظام العام؛ وترك التسوية القانونية الخاصة للمستوى القضائي أو التعاقدي.

15. عدم إمكانية المطالبة بإرجاع مساعدات الإيجار

ينص القانون بوضوح على أنه لا يمكن المطالبة باسترداد مدفوعات مساعدات الإيجار التي دفعها المقاول لأصحاب الحقوق حتى تاريخ الفسخ من أصحاب الحقوق (القانون م. 6/14). وتكرر اللائحة ذات الحكم (اللائحة م. 13/11-ز). هذا التنظيم حمائي للغاية. لأنه إذا طُلب استرداد مساعدة الإيجار التي يتلقاها المالكون بسبب حاجتهم للسكن بعد الإخلاء في عملية التحول، بأثر رجعي بحجة فسخ العقد، فإن معاناة المالكين ستتضاعف. وقد منع المشرع ذلك.

هذا الحكم يوضح أيضًا الهدف الاجتماعي لطريق الفسخ الإداري. لا يستهدف القانون التوازن التعاقدي فحسب، بل يهدف أيضًا إلى حماية الملاك المتضررين من التحول. لذلك، لا يمكن إعادة عبء فشل المقاول إلى الملاك من خلال إعادة إعانات الإيجار المدفوعة في الماضي.

16. اتخاذ قرار بشأن التطبيق الجديد بعد الفسخ

تنص اللائحة على أن الإجراءات التي ستُتخذ بعد عملية الفسخ يتم تحديدها بالأغلبية المطلقة للمساهمين حسب نسب حصصهم وأن حصص من لم يشاركوا في هذا القرار ستُباع بطريقة المزاد العلني ضمن نطاق الفقرة الأولى من المادة 6 من القانون (المادة 13/11-غ من اللائحة). هذا الحكم يوضح أن المرحلة الأخيرة من الفسخ الإداري هي في الواقع انتقال إلى تطبيق جديد. الهدف ليس فقط إنهاء العقد الحالي؛ بل الاستمرار في التحول مع مقاول جديد، مشروع جديد، نموذج تمويل جديد أو إطار تطبيق جديد.

هنا يأتي دور النظام العام للمادة 6 من القانون رقم 6306. وفي قرارات المحكمة الدستورية المتعلقة ببيع الأسهم ضمن نطاق المادة 6 من القانون رقم 6306، تم التأكيد على أن هذه العمليات تحمل طبيعة إجراء إداري مباشر، ويمكن أن تخضع لرقابة القضاء الإداري، وأنه في حال كان الإجراء الأساسي غير قانوني، فإن الإجراءات اللاحقة قد تفقد أساسها القانوني. في قرار سيلفي كاراكوجلو وآخرين، تم قبول أن بيع الأسهم اللاحق فقد أساسه القانوني لأن عملية دمج القطع الأساسية قد ألغيت. أما في قرار حنيفة يلدز توروم ونعمة فيليز سيفين، فقد تم إيلاء أهمية لإثبات الإدارة لطبيعة عملية البيع ضمن نطاق القانون رقم 6306 على أنها “ملاذ أخير”، وأن تكون هذه العملية قابلة للتدقيق من قبل المحكمة الإدارية. هذا النهج إرشادي أيضًا لسلسلة التطبيقات الجديدة التي ستُنشأ بعد الفسخ الإداري. عناوين الدعاوى والاعتراضات المحتملة في الفسخ الإداري

النزاعات القانونية الرئيسية التي قد تنشأ خلال عملية الإنهاء الإداري هي: ما إذا كانت الأغلبية قد تحققت بالفعل أم لا؛ ما إذا تم حساب الحصص بشكل خاطئ أم لا؛ تحديد بداية المدة السنوية بشكل خاطئ؛ تحميل الخطأ على المقاول على الرغم من عدم وفاء أصحاب الحقوق بالتزاماتهم الأولية؛ تجاهل العقبات الناشئة عن البلدية أو المحكمة؛ عدم إثبات واقعة التوقف لمدة ستة أشهر ونقص المعدات والأدوات بشكل كافٍ؛ عدم أخذ دفاع المقاول أو عدم تقييمه؛ عدم إجراء معاينة موقعية؛ عدم إعطاء الإنذار لمدة ثلاثين يومًا وفقًا للأصول؛ عدم تحديد الوضع الحقيقي في الفحص الأخير؛ إزالة قيد السجل العقاري بشكل غير قانوني بعد إشعار الإنهاء التلقائي. يمكن مناقشة جميع هذه النقاط في إطار عناصر السبب والإجراء والسلطة والموضوع والهدف للمادة 6/14 من القانون والمادة 13/11 من اللائحة.

الخلاصة

في الختام، عند الأخذ بالاعتبار معًا الفقرة رقم (14) من المادة 6 من القانون رقم 6306 والفقرة رقم (11) من المادة 13 من لائحة التطبيق، يتبين أنه قد تم إنشاء نظام فسخ إداري خاص وصارم ومتعدد المراحل لإنهاء عقود البناء الموقعة بين المالكين والمقاولين في مشاريع التحول الحضري. في هذا النظام؛ يجب أولاً أن تتشكل إرادة الفسخ بأغلبية مناسبة، ثم يجب إثبات الشروط المادية بأدلة ملموسة، ويجب تقديم الطلب إلى المديرية أو الإدارة المختصة، ويجب الحصول على إفادة خطية من المقاول، ويجب إجراء فحص مفصل في الموقع وفي السجلات، ثم يجب إعطاء إنذار لمدة ثلاثين يومًا لمنح فرصة أخيرة، وإذا لم يبدأ العمل أو لم يستمر بمستوى كافٍ على الرغم من ذلك، فيجب اعتبار العقد مفسوخًا بحكم القانون تلقائيًا (المادة 6/14 من القانون؛ المادة 13/11-أ، ب، ج، تش، د، هـ من اللائحة). بعد الفسخ، يتم إلغاء قيد السجل العقاري؛ وفي المقابل، تُطبق أحكام القانون العام فيما يتعلق بالأعمال المنجزة والمدفوعات والحصص المحولة حتى تاريخ الفسخ؛ ولا يمكن استرداد مساعدات الإيجار؛ ويُقرر بشأن التطبيق الجديد مرة أخرى بأغلبية الحصص والشركاء (المادة 6/14 من القانون؛ المادة 13/11-و، ز، غ من اللائحة).

الأسئلة المتكررة

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.

Müteahhidin işe başlamaması hâlinde kentsel dönüşüm projesi nasıl feshedilir?

Eğer bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa, hak sahipleri idareye başvurarak fesih talebinde bulunabilir. Ancak maliklerin kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve gecikmenin gerçekten müteahhitten kaynaklanması gerekir.

İnşaat başladıktan sonra yarım kalırsa idari fesih mümkün müdür?

Evet. Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuşsa ve en az altı aydır projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyet sürdürülmüyorsa, bu durum idari fesih sebebi olabilir. Bu aşamada fotoğraflar, yapı denetim kayıtları, idari tutanaklar ve benzeri belgeler büyük önem taşır.

Kentsel dönüşümde idari fesih için oybirliği mi gerekir?

Hayır. Kanundaki bu özel fesih yolunda, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir. Burada kişi sayısından çok arsa payı ve hisse oranı esas alınır. Bu nedenle çoğunluğun doğru hesaplanması, sürecin geçerliliği bakımından kritik önemdedir.

İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?

Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.

لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

النزاعات مع المقاول في مشاريع التحول الحضري ليست مجرد مسألة قانون عقود؛ بل هي أيضًا مجال متعدد الطبقات يشمل القانون الإداري وقانون السجل العقاري وأغلبية المساهمين وعملية المباني الخطرة وإجراءات شطب الرهون واستراتيجية التقاضي. لذلك، فإن الإدارة الخاطئة للعملية قد تؤدي إلى رفض طلب أصحاب الحقوق بالفسخ، أو استمرار صلاحية العقد الحالي، أو خسائر جسيمة في الحقوق في الدعاوى القضائية التي قد تُرفع لاحقًا. خاصة وأن الدعم المتخصص له أهمية كبيرة لضمان الحساب الصحيح للأغلبية، وإثبات سبب الفسخ بأدلة ملموسة، وإعداد الطلب المقدم إلى الإدارة وفقًا للإجراءات، وتوقع اعتراضات المقاول المحتملة، وتخطيط عملية التنفيذ الجديدة بشكل صحيح بعد الفسخ. في هذه المرحلة، يوفر دعم محامي التحول الحضري في إسطنبول، ومحامي التحول الحضري في توزلا، ومحامي التحول الحضري في بنديك، ومحامي التحول الحضري في جبزى، ميزة كبيرة خاصة فيما يتعلق بالخبرة العملية والإقليمية. في نزاعات التحول الحضري، يعد الحصول على دعم قانوني احترافي من مكتب 2M للمحاماة ذا قيمة كبيرة لأصحاب الحقوق لتمكينهم من إدارة العملية بأمان وفعالية، ومنع الأخطاء الإجرائية، والحيلولة دون فقدان الحقوق.