Penthouse Independent Unit Risk, Municipal Floor Permit Issue, and Square Meter Distribution

Among the owners who face the highest risk of losing rights during the urban transformation process are penthouse owners. Due to the absence of a floor permit in municipal records, the low determination of the land share, or unapproved additions, penthouse owners may lose their independent unit rights in the newly constructed building or receive fewer square meters compared to other owners.

Within the scope of Law No. 6306, the square meter distribution, land share calculation, and the legal risks that penthouse owners may encounter in urban transformation projects are explained below.

1. Basis of Land Share and Square Meter Distribution 

During the urban transformation process (within the scope of Law No. 6306), the distribution of independent units and square meter rights in the newly constructed building are as a rule determined according to the “land share” ratio in the land registry records. According to the decision of the 5th Civil Chamber of the Court of Appeals (2025/4788 E., 2025/9964  K.), if the area actually used by an owner is more than their land share in the title deed, this does not justify giving them a larger share after urban transformation. Courts reject demands for equalization or correction for excess usage area and base their decisions on the land shares in the land registry records.

The decision of the Supreme Court General Assembly of Law (2023/648 E., 2025/512 K K.) emphasizes that factors such as being affected by climatic conditions, difficulty of access in buildings without elevators, and terrace usage influence the valuation when determining the land shares of attic/penthouse owners. This situation creates the risk that the land shares of attic/penthouse owners in the title deed may be determined lower compared to other floors. An owner with a lower land share faces the risk of receiving fewer square meters or experiencing a loss in value compared to other owners, as they will be entitled to a share in the new building proportional to their land share.

2. Lack of Floor Permit in Municipal Records and Project Obstacles 

The lack of a floor permit for attic/penthouse floors in municipal records is one of the biggest legal obstacles in the urban transformation process. The decisions of the 18th Civil Chamber of the Supreme Court (2011/2052 E., 2011/5182  K.) and the 14th Civil Chamber (2016/7721 E., 2019/6289 K K.) state that compliance with the building’s architectural project and the existence of a municipality-approved project are mandatory for the establishment of condominium ownership. Attic/penthouse floors not recognized as independent floors in municipal records may lose their “independent section” status in the new project.

As seen in the decision of the Supreme Court 7th Civil Chamber (2024/4692 E., 2025/813 K K.), in urban transformation projects, the conversion of roof areas into “common areas” or “storage” may come onto the agenda. This situation can lead to the termination of the roof floor owner’s independent property right and to them having a right only proportional to their land share. Furthermore, according to the decision of the Supreme Court 20th Civil Chamber (2017/8757 E., 2018/599 K K.), it may not be possible to register annexes/additions that are contrary to zoning legislation or lack a project as an independent section; this can completely eliminate the owner’s right to receive an independent apartment in the new building.

3. Specific Disadvantages Roof Floor Owners May Face

Loss of Independent Section: If the municipality does not grant a floor permit, the roof floor owner may have to settle for a share proportional to their land share, instead of an independent apartment in the new building.

Low Square Meterage and Loss of Value: The fact that land shares were determined according to values at the time of the establishment of floor easement (Condominium Law art. 3) may lead to the roof floor receiving a low share due to its disadvantages at that time, and consequently, to a smaller area being allocated in the new building (Supreme Court 20th Civil Chamber, 2017/1315 E. K).

Issues of Unanimity and Consent: Unanimity of all floor owners may be required to protect unplanned enlargements or status changes on the attic floor (Supreme Court 5th Civil Chamber, 2023/3779 Docket No. Source). If other owners do not give their consent, the attic floor owner may be left legally unprotected.

An example case: The plaintiffs, being the land owners and builders of a building, stated that some independent sections were later added to the building contrary to the project. It was specifically stated that an apartment on the third floor and an independent section on the attic floor were constructed later and were not subject to condominium ownership.

The plaintiffs requested that they had obtained a building registration certificate under the zoning amnesty for these additional independent sections and that condominium ownership be established by assigning land shares to these sections. For this, they requested that the land shares of the existing independent sections be reduced, shares be given to the new sections, and these sections be registered in the land registry.

The defendant independent section owner, on the other hand, stated:

that they purchased their apartment based on the existing land share,

that they did not consent to the reduction of their land share,

and argued that assigning land shares to illegally constructed apartments would harm their property rights. The local court dismissed the case, the Regional Court of Justice upheld the decision, and the Supreme Court finalized the decision with the following reasoning: The addition of new independent sections to the main property and the redistribution of land shares are possible only with the unanimity of the floor owners. The consent of the floor owners cannot be superseded by a court decision. Therefore, the plaintiffs’ request is not legally possible.

Compensation and Unjust Enrichment Lawsuits: In the event of an inequality in square meter distribution in the new project, property owners who received a larger area may be required to pay compensation to others (Supreme Court 3rd Civil Chamber, 2022/5267 E. K).

4. Secondary Source Evaluation Court decisions as secondary sources provide additional context regarding the risks that attic owners may face:

Istanbul Anatolian 7th Commercial Court of First Instance (2023/494 E. Kay): It has been emphasized that independent sections not conforming to the approved project may lose their former characteristics (location, square meters, entrance direction) during urban transformation and face the risk of being sold by public auction against the owner’s will.

Supreme Court 5th Civil Chamber (2023/12651 E. K): It has been stated that even if an urban amnesty has been utilized, claims of rights for attic floors that have not been allocated a land share in the title deed or remain outside the project may be rejected after demolition, and the owner may suffer a loss of share.

Bakırköy 2nd Commercial Court of First Instance (2022/304 E. K): It has been stated that expectations of share increases based on project approval may not materialize due to construction delays or disruptions in municipal permit processes, which could compel property owners to conduct transactions based on their old (lower) shares.

Council of State 6th Chamber (2019/20423 E. K): It has been indicated that restrictions in the zoning plan notes stating that roof areas “cannot be made into independent sections” could lead to these areas being excluded from the floor area ratio (FAR) in urban transformation and create a disadvantage in square meter distribution.

Conclusion: Roof floor owners may lose their rights to independent sections in the new building due to the lack of floor permits in municipal records and become “common area” shareholders. Since the square meter distribution is based on the land share in the title deed, and the land shares of roof floors are generally assessed lower, it is highly probable that these owners will receive fewer square meters than other floor owners.

Frequently Asked Questions

Çatı katı tapuda görünüyorsa kentsel dönüşümde kesin korunur mu?

Hayır. Belediye onaylı projeye uygunluk ve arsa payı oranı belirleyici olup, proje dışı bölümler korunmayabilir.

Kentsel dönüşümde herkes aynı metrekareyi mi alır?

Hayır. Metrekare dağılımı genellikle tapudaki arsa payı oranına göre yapılır.

Belediye kayıtlarında kat izni yoksa ne olur?

Çatı katı bağımsız bölüm statüsünü kaybedebilir ve malik yalnızca arsa payı oranında hak sahibi olabilir.

Bağımsız bölümün fiili kullanım alanı büyükse arsa payı artırılabilir mi?

Hayır. Yargıtay’a göre bir bağımsız bölüm malikinin fiilen kullandığı alanın tapuda kayıtlı arsa payından fazla olması tek başına arsa payının artırılması için yeterli değildir. Kat mülkiyeti veya paylı mülkiyet rejiminde arsa payı tapu kayıtlarına göre belirlenir ve geçmiş kullanım, fiili büyüklük veya kullanım alışkanlıkları arsa payının değiştirilmesi için kazanılmış hak oluşturmaz.

Yıllarca daha fazla metrekare kullanmak arsa payı hakkı doğurur mu?

Hayır. Uzun süre daha büyük alan kullanılmış olması, vergi ödenmesi veya fiili kullanımın diğer maliklerden fazla olması arsa payının değiştirilmesini gerektirmez. Yargıtay, kullanım biçiminin değil tapu kayıtlarının esas olduğunu açıkça vurgulamaktadır.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra eski kullanım alanına göre yeni projede pay talep edilebilir mi?

Hayır. Riskli yapı yıkılmış olsa bile yeni yapılacak binada paylaşım, tapudaki arsa payı oranlarına göre yapılır. Önceki yapıdaki fiili kullanım alanı veya mimari projedeki farklı metrekareler, arsa payının yeniden belirlenmesi için hukuki dayanak oluşturmaz.

Mimari proje veya bilirkişi tespiti tapu kaydına üstün müdür?

Hayır. Yargıtay kararına göre mimari proje, keşif veya kullanım alanı tespitleri tapu sicilindeki arsa payı kaydını değiştirmez. Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyet yapısını belirleyen temel hukuki belgedir ve aksi ancak kanunda öngörülen özel durumlarda mümkündür.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra fiilen daha büyük alan kullanan malik arsa payının artırılmasını isteyebilir mi?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025/4788 E., 2025/9964 K. sayılı kararına konu olayda davacı, maliki olduğu bağımsız bölümün yıllarca diğer maliklerden daha fazla metrekare ile kullanıldığını, mimari proje ve yapılan tespitlerde de kullanım alanının tapudaki arsa payına göre daha büyük olduğunun ortaya çıktığını, riskli yapı kararı sonrası binanın yıkılmasıyla yeni yapılacak projede bu fiili kullanım farkının dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek arsa payının düzeltilmesini talep etmiştir. Ancak mahkemeler ve Yargıtay, taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuda kayıtlı olması ve kat irtifakının tapuya şerh edilmiş bulunması karşısında, bağımsız bölümün fiili kullanım alanının tapudaki arsa payından fazla olmasının arsa payının artırılması veya diğer maliklerin paylarının azaltılması için hukuki dayanak oluşturmayacağını kabul etmiştir. Yargıtay, tapu kayıtları ile belirlenen arsa payı düzeninin fiili kullanım veya metrekare farklılığı gerekçesiyle değiştirilemeyeceğini belirterek davanın reddine ilişkin kararı onamıştır.

Çatı katı bağımsız bölümlerin arsa payı diğer dairelerle eşit olmak zorunda mıdır? (Çatı katı arsa payı nasıl belirlenir?)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararına konu olayda, binada tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmiş olmasına rağmen özellikle çatı katı dairenin konumu ve fiziki özelliklerinin diğer dairelerden farklı olduğu ileri sürülerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi talep edilmiştir. Dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde çatı katı bağımsız bölümün ön ve arka teras kullanımı bulunması, kiremit çatı korumasının olmaması nedeniyle iklim koşullarından daha fazla etkilenmesi ve ulaşım zorlukları gibi özelliklerinin bağımsız bölüm değerini etkileyebilecek unsurlar olduğu değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerini etkileyen tüm unsurlar dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğini, çatı katı gibi konum ve kullanım özellikleri farklı olan bağımsız bölümlerin değerinin bu unsurlar göz önüne alınarak değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Buna göre çatı katı bağımsız bölümlere diğer dairelerle otomatik olarak eşit arsa payı verilmesi zorunlu olmayıp, konum, kullanım, iklim etkisi, ulaşım ve fiziki özellikler gibi değer belirleyici faktörler dikkate alınarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesi mümkün olabilir.

Çatı ortak alanının kullanımına veya satışına ilişkin paydaşlar kararı tüm maliklerin katılımı olmadan geçerli olur mu?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024/4692 E., 2025/813 K. sayılı kararına konu olayda paydaşlar arasında yapılan toplantıda çatı ortak alanının ortak alan olarak kalması ve depo olarak değerlendirilmesine ilişkin karar alınmış, Bölge Adliye Mahkemesi bu kararın oybirliği ile alındığını kabul ederek davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, toplantı tutanağında tüm maliklerin toplantıya katılmadığını ve kararın oybirliği ile alınmadığını tespit etmiştir. Bu nedenle paydaşların tamamının katılımı ve oybirliği şartı gerçekleşmeden alınan kararın geçerli kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi hatalı bulunmuş ve karar bozulmuştur.

Kat mülkiyeti kurulmuş binada sonradan eklenen çatı veya bodrum alanları bağımsız bölüm olarak tapuya tescil edilebilir mi?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/8757 E., 2018/599 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, imar affı kapsamında çatı ve bodrum katlarda sonradan oluşturulan alanların mesken nitelikli bağımsız bölüm olarak kabul edilip tapuda adlarına tescilini talep etmiştir. Ancak Yargıtay, ana taşınmazda dava konusu değişikliklerin yapıldığı tarihte kat mülkiyetinin zaten kurulmuş olduğunu, bu nedenle imar affına ilişkin düzenlemelerin uygulanamayacağını belirtmiştir. Ayrıca bilirkişi raporuna göre bu alanların bağımsız bölüm olarak kullanılmaya elverişli ve tamamlanmış nitelikte olmadığı tespit edildiğinden Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında bağımsız bölüm sayılmaları mümkün görülmemiştir. Bu nedenle diğer kat maliklerinin rızası olmadan bu alanların bağımsız bölüm olarak tescili mümkün olmadığı kabul edilerek davanın reddine ilişkin karar onanmıştır.

Ana gayrimenkule sonradan eklenen kaçak veya ilave bağımsız bölümler için mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2023/3779 E., 2023/9193 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, projeye sonradan eklenen ve kat mülkiyetine tabi olmayan ara kat ve çatı katı bağımsız bölümler için arsa paylarının yeniden dağıtılarak kat mülkiyeti kurulmasını ve bu bölümlerin tapuya tescilini talep etmiştir. Ancak davalı malik, kendi bağımsız bölümünün arsa payının azaltılmasına muvafakat etmediğini belirtmiştir. Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi uyarınca ana gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesinin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı kararla mümkün olduğunu, kat maliklerinin bu yönde mahkeme kararıyla zorlanamayacağını vurgulamıştır. Bu nedenle diğer kat malikinin rızası bulunmadan arsa paylarının değiştirilmesi veya ilave bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kurulması mümkün görülmemiş, davanın reddine ilişkin karar hukuka uygun bulunarak onanmıştır.

Kentsel dönüşüm sonrası bazı dairelerin metrekareleri artıp bazılarının azalırsa zarar gören malik tazminat isteyebilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararına konu olayda eski bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılmış, ancak yeni projede bazı bağımsız bölümlerin yüzölçümü artarken davacıların dairelerinin metrekareleri küçülmüştür. Bilirkişi incelemesi ile davacıların kullanım alanının azaldığı ve diğer bazı maliklerin kullanım alanının arttığı tespit edilmiştir. Yargıtay, bu durumun bağımsız bölümler arasında açık bir değer ve kullanım dengesizliği oluşturması halinde, metrekare artışı nedeniyle avantaj sağlayan maliklerin sebepsiz zenginleşmiş sayılabileceğini ve zarar gören maliklere tazminat ödemekle yükümlü olabileceklerini kabul etmiştir. Bu nedenle davacıların zararlarının diğer maliklerden hisseleri oranında tahsiline karar verilmesi hukuka uygun bulunmuştur.

Kentsel dönüşüm projesine katılmış veya yeni binanın yapılmasına izin vermiş olmak sonradan dava açmaya engel midir?

Somut olayda davacılar binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmasına karşı çıkmamış ve yeni binanın yapılmasına fiilen izin vermiş olmalarına rağmen, yeni projede dairelerinin küçültülmesi nedeniyle dava açmıştır. Yargıtay’a göre maliklerin dönüşüm sürecine katılması veya yeni binanın yapılmasına rıza göstermesi, sonradan ortaya çıkan metrekare kaybı veya değer dengesizliği nedeniyle dava açmalarına engel değildir. Malikler, proje uygulanması sonucunda ortaya çıkan kullanım alanı farklılıklarının sebepsiz zenginleşme oluşturduğunu ileri sürerek zararlarının giderilmesini talep edebilirler.

İmar affı veya yapı kullanma izni alınmış olması tek başına tapu tescil hakkı sağlar mı?

Hayır, imar affından yararlanılması veya yapı kullanma izni alınması tek başına bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı ve tapuya tescil talep etme hakkı doğurmaz; tapu tescili için ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuatta öngörülen hukuki ve teknik şartların (bağımsız bölümün hukuken geçerli ve mevcut olması, kat mülkiyetine uygunluk, gerekli belgelerin tamamlanması gibi) gerçekleşmesi gerekir. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2024 tarihli kararında, davacı imar affı kapsamında yapı kullanma izni almış olsa da tescil davası devam ederken ana yapının yıkılması nedeniyle bağımsız bölümün hukuki varlığının ortadan kalktığı ve bu nedenle tescil talebinin konusuz kaldığı kabul edilmiş, böylece imar affı veya kullanım izninin tek başına tapu hakkı sağlamaz.

İmar planı veya plan notları çatı katının emsal dışında kullanılmasına izin verebilir mi?

Hayır, imar planı veya plan notları ile çatı katı kullanımına ilişkin düzenleme yapılabilse de bu düzenlemeler üst mevzuata aykırı olamaz. Danıştay 6. Daire kararına göre, emsal hesabı ve yapılaşma esasları yönetmeliklerle belirlenir ve imar planı ile değiştirilemez. Bu nedenle çatı katının emsal dışı sayılması, bağımsız bölüm haline getirilmesi veya kullanım alanının genişletilmesi gibi düzenlemeler ancak ilgili imar mevzuatına uygun olduğu ölçüde geçerlidir; plan notları yönetmeliğe aykırı şekilde hak yaratamaz.

Çatı katının bağımsız bölüm olarak kullanılmasına yönelik plan değişiklikleri hukuka uygun mudur?

Çatı katına ilişkin plan değişiklikleri kural olarak mümkündür; ancak bu değişikliklerin şehircilik ilkelerine, plan bütünlüğüne ve kamu yararına dayanması gerekir. Danıştay kararında, yapılaşma yoğunluğunu artıran veya çatı alanlarını kullanım alanına dönüştüren düzenlemelerin teknik ve nesnel gerekçelere dayanması, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmaması ve planlama sistematiği içinde değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Aksi halde yalnızca bireysel menfaat sağlayan veya plan bütünlüğünü bozan düzenlemeler hukuka aykırı sayılabilir.

Why is Expert Lawyer Support Necessary in the Urban Transformation Process?

Roof floor disputes involve technical processes that concern not only property law but also zoning law, title deed law, and urban transformation legislation. Incorrect management of the process can lead to the complete loss of the right to an independent section.

Expert legal support is critically important, especially in the following matters:

conducting land share analysis

examining municipal project records

protecting the status of independent sections

objection processes to square meter distribution

compensation and equalization lawsuits

annulment of floor owners’ decisions

conducting preventive legal processes before loss of rights occurs

Early legal intervention can prevent difficult-to-remedy property losses.