Путь административного расторжения в рамках Закона № 6306, ст. 6/14 и Положения о применении, ст. 13/11

Пункт (14) шестой статьи Закона № 6306 является особым положением, которое позволяет считать договоры строительного подряда, заключенные между собственниками и подрядчиком в рамках проектов городской трансформации, расторгнутыми в административном порядке по должности при определенных условиях. Это положение отличается от классического механизма расторжения по частному праву. Здесь договор считается расторгнутым не только односторонним волеизъявлением одной из сторон, но и после выполнения существенных условий, предусмотренных законом, принятия большинством собственников решения о расторжении, обращения в уполномоченный орган, проведения администрацией проверки и исследования, предоставления подрядчику срока и предупреждения, а также определения по результатам окончательной проверки, что условия сохраняются, — в силу закона по должности (Закон, ст. 6/14). По этой причине данный институт, хотя и относится к договору частного права, представляет собой гибридный правовой механизм, действующий через процесс установления и предупреждения со стороны администрации.

Целью этой системы является предотвращение неопределенности для собственников по отношению к подрядчику в процессе трансформации, особенно в случае, если строительные работы не начались или фактически были отложены, устранение действий подрядчика, которые блокируют проект, и обеспечение возобновления процесса трансформации. Положение Правил также конкретизирует эту цель; оно подробно описывает не только причины расторжения, но и порядок подачи заявления, какие документы должны быть представлены, в каком порядке администрация будет проводить проверку, сколько времени будет предоставлено подрядчику на каком этапе, и каковы правовые последствия после расторжения (Положение, ст. 13/11-a, b, c, ç, d, e, f, g, ğ).

1. Правовая природа пути административного расторжения

В тексте Закона, после того как было указано, что «для расторжения заключенных договоров может быть принято решение простым большинством собственников пропорционально их долям», регулируется, что по этому решению будет подано обращение в Президиум, Президиум проведет установление, подрядчику будет предоставлен срок в тридцать дней, и если, несмотря на это предупреждение, работы не будут начаты или продолжены, договоры будут «считаться расторгнутыми ex officio» (Закон, ст. 6/14). Эта форма выражения очень важна. Потому что здесь расторжение не является действием, завершенным непосредственно волей собственников в частном праве; большинство собственников лишь инициирует процесс. Фактический результат наступает автоматически после установления и предупреждения со стороны администрации, при соблюдении условий, предусмотренных законом. Следовательно, этот путь технически может быть охарактеризован как «механизм законного расторжения под административным контролем».

В этом отношении данная система отличается от положений о расторжении или отзыве договора в связи с просрочкой, предусмотренных Гражданским кодексом Турции. Потому что в большинстве случаев в ГКТ сторона договора направляет предупреждение другой стороне и заявляет о расторжении по собственной воле; здесь же установление, проверка и, наконец, предупреждение со стороны администрации имеют учредительное значение. В Регламенте этот вопрос еще более уточнен; сначала проверяется соответствие обращения формальным и материальным условиям, затем от подрядчика запрашиваются письменные сведения и документы, после этого проводятся выездная проверка и переписка с учреждениями, в конце выдается предупреждение, и по истечении тридцати дней снова проводится контроль на месте, осуществляя окончательное установление, приводящее к результату (Регламент, ст. 13/11-d, e).

2. Две основные причины расторжения, предусмотренные статьей 6/14 Закона

Законодатель предусмотрел две отдельные существенные причины для административного расторжения. Первая — это неначало строительных работ по новому сооружению в течение одного года по причинам, исходящим от подрядчика, после достижения единогласного соглашения или принятия решения простым большинством голосов акционеров пропорционально их долям (Статья 6/14 Закона). Вторая — это остановка строительных работ на определенном уровне и непродолжение строительной деятельности с использованием соответствующей команды и оборудования, необходимой для завершения проекта, в течение как минимум шести месяцев (Статья 6/14 Закона). Как видно, первый случай — это отсутствие начала, а второй случай — это незавершенность или недостаточное продолжение..

Регламент стремится решить проблемы доказывания на практике, подробно описывая эти две причины. Соответственно, для первой причины недостаточно просто сказать «не начато в течение одного года»; кроме того, если есть обязательства, которые должны быть выполнены правообладателями до начала строительных работ, они должны быть выполнены, отсутствие судебного решения, административного решения, административной практики или аналогичной уважительной причины, препятствующей началу строительных работ, и то, что невыполнение работ действительно вызвано подрядчиком (Положение, ст. 13/11-а-1). Во второй причине должно быть установлено, что работа остановилась и не продолжалась с достаточным уровнем оборудования и персонала для завершения проекта в течение как минимум шести месяцев; это должно быть подтверждено соответствующими административными актами, протоколами и записями, записями системы строительного надзора, фотографиями, спутниковыми снимками и аналогичной информацией и документами (Положение, ст. 13/11-а-2). Таким образом, регламент ищет не абстрактное утверждение о задержке, а состояние задержки или остановки, подтвержденное объективными данными.

3. Значение элемента «Причины, вызванные подрядчиком»

Законодатель не связал расторжение с любой задержкой; в частности, он потребовал, чтобы задержка или остановка были вызваны подрядчиком (Закон ст. 6/14). По этой причине, если собственники не выполняют свои обязательства, процессы получения разрешений не могут быть завершены из-за отсутствия документов, предоставленных собственниками, исполнение приостановлено решением суда, муниципалитет приостанавливает процедуру, отменяется градостроительное применение, имеются вмешательства собственников, приводящие к акту об остановке строительства, или аналогичные внешние препятствия; то административное расторжение не должно быть возможным только потому, что срок истек. Положение также явно подтверждает это; оно также требует отсутствия судебного решения, административного решения, административной практики или аналогичной уважительной причины, препятствующей началу строительных работ (Положение ст. 13/11-a-1).

В этом контексте «причина, исходящая от подрядчика», не должна пониматься как узкое понятие, ограниченное только виновным поведением. Такие причины, относящиеся к сфере подрядчика, как невозможность обеспечить финансирование, невозможность организации, невозможность отправки команды и оборудования, невыполнение технической подготовки, невыполнение процессов получения разрешений или проектов в той степени, в которой он взял на себя, фактическое оставление объекта, приостановка строительных работ по экономическим или коммерческим причинам, также рассматриваются в этом контексте. Напротив, если существуют объективные препятствия, за которые подрядчик не несет ответственности, условия режима административного расторжения не возникнут. Положение о необходимости переписки с соответствующими учреждениями, такими как муниципалитет и учреждения социального обеспечения, во время проверки, предназначено именно для здорового установления этой причинно-следственной связи вины и причины (Положение ст. 13/11-d).

4. Как рассчитывается начало годичного срока

Одной из наиболее критических проблем на практике является то, с какой даты будет рассчитываться критерий «неначало в течение одного года». Положение подробно регулирует этот вопрос (Положение, ст. 13/11-b). Согласно этому, в случаях достижения соглашения со всеми собственниками, за основу принимается дата договора, подписанного с последним собственником, с которым было достигнуто соглашение; однако, если эта дата предшествует окончательному определению опасного сооружения или процессу определения зоны опасного/резервного сооружения, то в качестве начальной даты принимается не дата договора, а дата окончательного определения опасного сооружения или определения зоны. Если дата договора, подписанного с последним собственником, с которым было достигнуто соглашение, наступает после этих процедур, то начальной датой является дата этого последнего договора. В случаях же, когда решение принимается простым большинством голосов участников по долям, началом годичного срока является дата решения простого большинства (Положение, ст. 13/11-b).

Это положение показывает, что законодатель и разработчик положения исходят из того, в какой момент обязательство по началу строительных работ фактически становится подлежащим исполнению. Поскольку некоторые договоры, заключенные до окончательного определения опасного сооружения или юридического определения территории, могут еще не создать правовую основу для фактического начала реализации. Поэтому начало срока рассматривается не просто как дата договора, а в совокупности с моментом, когда реализация преобразования становится юридически действенной. Таким образом, цель состоит в предотвращении как слишком раннего начала срока в ущерб подрядчику, так и создания неопределенного срока в ущерб собственникам (Положение, ст. 13/11-b).

5. Шестимесячный критерий остановки и недостаточной активности

Что касается второй причины расторжения, просто ограниченное движение на строительной площадке не означает, что работы действительно ведутся. Закон принял критерий «непродолжение строительной деятельности с бригадой и оборудованием на уровне, требующем завершения проекта» (Закон, ст. 6/14). Это выражение указывает на то, что символических или показных действий недостаточно. Регламент также в том же духе предусматривает, что состояние остановки и отсутствие достаточного уровня в течение шести месяцев должны быть подтверждены записями администрации, системой надзора за строительством, фотографиями, спутниковыми снимками и аналогичными доказательствами (Регламент, ст. 13/11-a-2).

Критерий здесь скорее функциональный, чем количественный. То есть вопрос не в том, есть ли на месте три рабочих, а в том, способны ли имеющаяся бригада и оборудование разумно завершить проект. То, что Регламент прямо указывает, что эта оценка принадлежит Управлению или Администрации, проводящей проверку, является следствием этого (Регламент, ст. 13/11-e). Однако это дискреционное полномочие не безгранично; оно должно быть подтверждено конкретными данными, протоколами, техническими наблюдениями и записями учреждения. В противном случае административное действие может быть признано незаконным в ходе судебного контроля.

6. Требуемое большинство владельцев для принятия решения о расторжении договора

Закон признал достаточным для формирования воли к расторжению принятие решения абсолютным большинством владельцев по их долям (Закон, ст. 6/14). Регламент также повторяет то же большинство и регулирует, что решение о расторжении не подлежит каким-либо формальным требованиям (Регламент, ст. 13/11-c). Здесь следует отметить, что большинство определяется не по числу лиц, а по долевому участию. Поэтому меньшее количество владельцев может обеспечить большинство с более высокой долей; напротив, большое количество владельцев может не обеспечить большинство с низкой долей.

Хотя Регламент не устанавливает формальных требований, он приводит примеры средств доказывания. Соответственно, для подтверждения волеизъявления о расторжении могут быть использованы такие документы, как протокол решения, подписанный договорившимися собственниками, заявление о требовании расторжения, поданное простым большинством собственников, или образцы договора или доверенности, подтверждающие, что простое большинство собственников договорилось с другим подрядчиком (Регламент, ст. 13/11-c). Это положение показывает, что на практике не требуется нотариального заверения или особой процедуры собрания; однако воля большинства должна быть подтверждена проверяемыми документами.

7. Орган подачи заявления и содержание файла заявления

В соответствии с Законом, после принятия большинством собственников решения о расторжении, в Президиум подается заявление с требованием установить, начаты ли строительные работы или продолжаются ли они с достаточным количеством персонала и оборудования (Закон, ст. 6/14). Регламент предусматривает, что это заявление подается в письменной форме в Управление или, если полномочия были переданы, в Администрацию, и что к заявлению должны быть приложены информация и документы в соответствии с решением о расторжении и его обоснованием (Регламент, ст. 13/11-ç). Иными словами, заявление должно содержать два основных элемента: во-первых, решение о расторжении, демонстрирующее волю большинства, и, во-вторых, конкретные данные, подтверждающие причину расторжения.

В этом контексте, хорошо подготовленное дело о расторжении договора должно включать; список собственников и доли участия, протокол решения, подтверждающий большинство, или заявления, образцы договоров, документы об определении рискованной конструкции или зоны, документы на разрешение / проект / снос / выселение, записи строительного надзора, письма о статусе выполнения работ, полученные от муниципалитета, записи о рабочем месте SGK и сотрудниках, фотографии строительной площадки, датированные протоколы осмотра, при необходимости спутниковые снимки и, при наличии, ранее выданные нотариальные предупреждения подрядчику. Хотя Положение не считает все эти виды документов обязательными по отдельности, требуемый им стандарт доказательств фактически обязывает подготовить такое всеобъемлющее дело (Положение ст. 13/11-a-2, ч, д).

8. Предварительное рассмотрение администрацией: формальный и материальный пороговый контроль

Согласно Положению, при подаче заявления о расторжении договора, прежде всего, рассматривается соответствие заявления пунктам, регулирующим причины расторжения, правилу, определяющему начало срока, и условию большинства (Положение ст. 13/11-d). Этот этап не является простым контролем документов. Администрация проводит предварительную оценку того, истек ли действительно годичный срок, выполнено ли условие шестимесячной приостановки, обеспечено ли большинство и вызвана ли указанная причина подрядчиком. Перейти к этапу предупреждения подрядчика невозможно, пока заявка не пройдет эти основные пороговые значения.

Это положение важно, поскольку администрация не является пассивным органом, автоматически исполняющим любое решение о расторжении, принятое простым большинством собственников. Закон и регламент обязывают администрацию проводить расследования. Следовательно, решения о расторжении, принятые по результатам неполного расследования, несут риск аннулирования в административном суде. Действительно, в отношении административных действий, подпадающих под статью 6 Закона № 6306, Конституционный суд особо подчеркивает, что административные действия должны быть открыты для судебного контроля и пригодны для эффективного обжалования. В решениях, касающихся продажи акций в рамках Закона № 6306, также указывалось, что администрация должна обосновать и доказать необходимость сделки.

9. Запрос объяснений / защиты от подрядчика

Регламент предусматривает, что если заявка будет одобрена, то от подрядчика будут запрошены письменные сведения и документы относительно причин неначинания строительных работ или их неадекватного продолжения в соответствии с основанием для расторжения, и для этого будет предоставлен срок в пятнадцать дней (Регламент, ст. 13/11-д). Это положение чрезвычайно важно с точки зрения права на защиту и процессуальных гарантий. Поскольку административное расторжение влечет за собой серьезные последствия для подрядчика; поэтому подрядчик должен иметь возможность представить свои возражения, такие как «не смог начать, потому что собственник не выполнил свои обязательства», «ожидается лицензия», «есть решение суда», «остановка стройки произошла по вине муниципалитета».

На практике этот этап является переломным моментом процесса. Поскольку в большинстве споров стороны возлагают причину задержки друг на друга. Предусмотренная Положением процедура запроса объяснений в течение пятнадцати дней показывает, что администрация не может принимать решения на основании одностороннего заявления собственника. Следовательно, в случае, если защита подрядчика не была принята вообще, была принята неполно или ненадлежащим образом, либо если был осуществлен прямой разрыв без исследования конкретных препятствий в защите, может быть заявлено о незаконности административного акта. Этот момент является определяющим с точки зрения судебного контроля элемента причины и процедуры в административных актах.

10. Обязанность администрации по расследованию

Положение гласит, что по истечении пятнадцатидневного срока «проводятся все виды проверок и расследований, включая проверку на месте строительства и переписку с соответствующими учреждениями и организациями, такими как муниципалитет, учреждения социального обеспечения» (Положение, ст. 13/11-д). Это положение ясно указывает на обязанность администрации проводить расследование по собственной инициативе. Администрация не может ограничиваться только проверкой документов, представленных сторонами; она должна провести физический осмотр на месте строительства, изучить статус разрешения и реализации проекта по муниципальным записям, активность сотрудников и стройплощадки по записям SGK (Управления социального обеспечения), уровень производства по системе строительного надзора, и, при необходимости, правовой и договорной ход проекта по данным других учреждений.

В этом отношении Регламент признает, что администрация является не только “арбитром”, но и “органом определения”. В частности, оценка наличия “оборудования и инвентаря, достаточного для завершения проекта” во втором основании для расторжения является технической оценкой; по этой причине проверка администрации должна быть основана не на поверхностном анализе, а на данных с места и документации. Действия, противоречащие этому, могут быть квалифицированы как необоснованные или немотивированные административные действия. Что касается других административных действий в рамках Закона № 6306, Конституционный суд также придает значение тому, является ли правовое основание действия действительным и могут ли административные действия быть предметом достаточных средств правовой защиты. Если исходное действие отменяется, связанное с ним последующее действие также может утратить свою правовую основу.

11. Тридцатидневное предупреждение и механизм последнего шанса

Если администрация по результатам проведенного расследования установит, что условия расторжения договора выполнены, она предупреждает подрядчика о необходимости начать работы или продолжить их с использованием оборудования и инвентаря, достаточных для завершения проекта, предоставляя ему тридцатидневный срок; в противном случае уведомляет, что по истечении этого срока договоры будут расторгнуты в одностороннем порядке (Закон ст. 6/14; Регламент ст. 13/11-e). Это предупреждение является обязательным элементом режима административного расторжения. Нельзя переходить непосредственно к расторжению. Другими словами, законодатель предоставил подрядчику последний “шанс на исправление / компенсацию”.

Важно отметить, что в течение тридцатидневного срока недостаточно начать лишь фиктивную деятельность. В частности, если читать закон и регламент совместно по второй причине расторжения, то искомое — это реальная, устойчивая деятельность, способная завершить проект. Действительно, Регламент гласит, что по истечении тридцати дней будет проведена повторная проверка на месте, и право оценки того, продолжается ли работа с достаточным количеством персонала и оборудования, принадлежит Управлению или Администрации (Регламент ст. 13/11-e). Таким образом, ограниченная активность в течение нескольких дней после первого предупреждения может быть недостаточной для администрации. Важно, действительно ли работа вернулась в нормальное русло.

12. Момент, когда договор считается расторгнутым в одностороннем порядке

Закон предусматривает, что в случае неначала или непродолжения работ, несмотря на предупреждение, «без необходимости дополнительного предупреждения» договоры считаются расторгнутыми в одностороннем порядке с даты окончания тридцатидневного срока (Закон ст. 6/14). Регламент также указывает, что если по результатам последней проверки по истечении тридцати дней будет установлено, что работы не начаты или не продолжаются на достаточном уровне, с той же даты договоры считаются расторгнутыми в одностороннем порядке без получения согласия заинтересованных сторон, и об этом будет сообщено владельцам и подрядчику (Регламент ст. 13/11-e).

Как только этот результат наступает, больше не требуется дополнительное нотариальное расторжение, согласие противоположной стороны или решение суда. Однако это не означает, что процедура находится вне судебного контроля. Напротив, цепочка административных определений и предупреждений, приводящая к такому результату — считающемуся расторгнутым по собственной инициативе, открыта для административного судебного контроля в той мере, в какой она носит характер административного акта. Подход Конституционного суда к административным актам, подпадающим под статью 6 Закона № 6306, также заключается в том, что должно быть обеспечено эффективное обращение и судебный контроль. По этой причине как собственники, так и подрядчик могут обратиться в административный суд с иском о незаконности с точки зрения процедуры или причины.

13. Аннулирование отметки в кадастре

Согласно Закону, после расторжения договоры на строительство, зарегистрированные в кадастре недвижимости, аннулируются по требованию собственников или Управления (Закон, ст. 6/14). Положение также повторяет это, указывая, что аннулирование будет произведено кадастровым управлением по требованию собственников, Дирекции или Администрации (Положение, ст. 13/11-f). Этот результат показывает, что институт расторжения не просто теоретический; он производит прямой результат, отражающийся в кадастре и влияющий на юридический оборот недвижимости.

Аннулирование отметки особенно важно, поскольку зачастую невозможно создать надежную договорную архитектуру с новым подрядчиком без снятия отметки о договоре, заключенном с текущим подрядчиком. Поэтому практическая цель механизма административного расторжения заключается не только в ликвидации недобросовестного подрядчика, но и в обеспечении продолжения проекта трансформации на новой правовой основе. В последних пунктах Положения также регулируется порядок принятия новых решений по вопросам, связанным с применением после расторжения (Положение, ст. 13/11-ğ).

14. Работы, выполненные до даты расторжения, переданные доли и платежи

Закон и Положение совместно регулируют, что в отношении работ, выполненных до даты расторжения, переданных долей, произведенных платежей и других вопросов будут применяться общие положения права (Ст. 6/14 Закона; Ст. 13/11-ж Положения). Это положение четко демонстрирует разделение административного расторжения и ликвидации по частному праву. Административный процесс прекращает договор; однако он не решает автоматически вопросы сторон, возникшие до этой даты, такие как требования, компенсации, неосновательное обогащение, неполное исполнение, некачественная работа, юридическая судьба переданных долей, взаимозачет и расчеты. Для их решения применяются общие правовые пути.

Следовательно, при принятии решения об административном расторжении «все не обнуляется». Например, стоимость работ, фактически выполненных подрядчиком и приносящих пользу собственникам, возврат переданных долей или судьба их стоимости, взаимозачет авансов и дополнительных платежей, требования о неустойке или возмещении ущерба также могут быть предметом спора. Законодатель сознательно оставил эту область на усмотрение «общих положений права». Таким образом, задача администрации заключается в ликвидации договора, приведшего к застою проекта, с точки зрения общественного порядка; а урегулирование по частному праву оставить на судебный или договорной уровень.

15. Невозможность требования возврата арендной помощи

Закон четко предусматривает, что выплаты арендной помощи, произведенные подрядчиком правообладателям до даты расторжения, не могут быть потребованы обратно от правообладателей (Ст. 6/14 Закона). Положение также повторяет это положение (Ст. 13/11-ж Положения). Это положение чрезвычайно защитно. Поскольку арендная помощь, полученная собственниками в процессе трансформации из-за потребности в жилье после выселения, если она будет потребована обратно задним числом по причине расторжения договора, то ущерб собственникам многократно увеличится. Законодатель предотвратил это.

Это положение также демонстрирует социальную цель процедуры административного расторжения. Закон направлен не только на договорной баланс, но и на защиту собственников, пострадавших от трансформации. По этой причине бремя неудачи подрядчика не может быть вновь возложено на собственников посредством возврата арендной платы, выплаченной в прошлом.

16. Принятие решения о новом применении после расторжения

Положение регулирует, что решения о применении после процедуры расторжения будут приниматься простым большинством дольщиков пропорционально их долям, и что доли тех, кто не участвует в этом решении, будут проданы через открытый аукцион в рамках первого абзаца статьи 6 Закона (Положение ст. 13/11-ğ). Это положение показывает, что заключительный этап административного расторжения фактически является переходом к новому применению. Цель состоит не только в прекращении существующего договора, но и в продолжении преобразования с новым подрядчиком, новым проектом, новой моделью финансирования или новой структурой применения.

Здесь вступает в действие общая систематика статьи 6 Закона № 6306. Действительно, в решениях Конституционного суда относительно продажи долей в рамках статьи 6 Закона № 6306 также подчеркивалось, что эти процессы носят характер прямых административных актов, могут быть предметом судебного контроля со стороны административного суда, и в случае незаконности основного акта последующие действия могут быть лишены правовой основы. В решении по делу Сельви Каракочоглу и других было признано, что последующая продажа акций потеряла свою правовую основу, поскольку основной акт объединения участков был отменен. В решении по делу Ханифе Йылдыз Торум и Нимет Филиз Севен было подчеркнуто значение того, чтобы администрация доказала характер продажи в рамках Закона № 6306 как «крайней меры» и возможность контроля этого административным судом. Этот подход также является ориентиром для новой цепочки применения, которая будет установлена после административного расторжения. Возможные заголовки исков и возражений при административном расторжении

Основные правовые споры, которые могут возникнуть в процессе административного расторжения, следующие: действительно ли было обеспечено большинство; были ли неправильно рассчитаны доли; было ли неверно определено начало годичного срока; хотя правообладатели не выполнили свои предварительные обязательства, вина была возложена на подрядчика; были ли проигнорированы препятствия, исходящие от муниципалитета или суда; не было ли достаточно доказано наличие шестимесячного простоя и недостатка оборудования; не была ли принята или оценена защита подрядчика; не было ли проведено инспекции на месте; не было ли надлежащим образом вручено тридцатидневное предупреждение; не было ли установлено истинное положение дел при последней проверке; было ли неправомерно аннулировано обременение в кадастре после уведомления о расторжении по собственной инициативе. Все эти вопросы могут быть обсуждены в рамках элементов причины, процедуры, полномочий, предмета и цели статьи 6/14 Закона и статьи 13/11 Положения.

Заключение

В результате, при совместном рассмотрении пункта (14) статьи 6 Закона № 6306 и пункта (11) статьи 13 Положения о применении, видно, что для расторжения строительных договоров, заключенных между собственниками и подрядчиками в проектах городской трансформации, установлен особый, строгий и многоступенчатый режим административного расторжения. В этом режиме: сначала должна сформироваться воля к расторжению соответствующим большинством, затем материальные условия должны быть представлены конкретными доказательствами, заявление должно быть подано в Управление или уполномоченный орган, должны быть получены письменные объяснения от подрядчика, должна быть проведена детальная проверка на месте и в документах, затем должно быть выдано предупреждение сроком на тридцать дней, предоставляя последний шанс, и только если, несмотря на это, работы не начинаются или не продолжаются на достаточном уровне, договор должен считаться автоматически расторгнутым по закону (Закон ст. 6/14; Положение ст. 13/11-а, b, c, ç, d, e). После расторжения отметка в реестре недвижимости аннулируется; взамен применяются общие положения права в отношении выполненных до расторжения работ, произведенных платежей и переданных долей; помощь по аренде не может быть потребована обратно; новое применение снова решается большинством долей и участников (Закон ст. 6/14; Положение ст. 13/11-f, g, ğ).

Часто Задаваемые Вопросы

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.

Müteahhidin işe başlamaması hâlinde kentsel dönüşüm projesi nasıl feshedilir?

Eğer bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa, hak sahipleri idareye başvurarak fesih talebinde bulunabilir. Ancak maliklerin kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve gecikmenin gerçekten müteahhitten kaynaklanması gerekir.

İnşaat başladıktan sonra yarım kalırsa idari fesih mümkün müdür?

Evet. Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuşsa ve en az altı aydır projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyet sürdürülmüyorsa, bu durum idari fesih sebebi olabilir. Bu aşamada fotoğraflar, yapı denetim kayıtları, idari tutanaklar ve benzeri belgeler büyük önem taşır.

Kentsel dönüşümde idari fesih için oybirliği mi gerekir?

Hayır. Kanundaki bu özel fesih yolunda, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir. Burada kişi sayısından çok arsa payı ve hisse oranı esas alınır. Bu nedenle çoğunluğun doğru hesaplanması, sürecin geçerliliği bakımından kritik önemdedir.

İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?

Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.

Почему Необходима Поддержка Опытного Адвоката?

Споры с подрядчиком в проектах городской трансформации — это не только вопрос договорного права; это также многоуровневая область, касающаяся административного права, земельного права, большинства акционеров, процесса работы с рискованными строениями, процедур снятия обременений и судебной стратегии. По этой причине ошибочное ведение процесса может привести к отклонению требования правообладателей о расторжении, сохранению действия существующего договора или серьезным потерям прав в последующих судебных процессах. В частности, поддержка эксперта имеет большое значение для правильного расчета большинства, доказательства причины расторжения конкретными доказательствами, надлежащей подготовки заявления в администрацию, предвидения возможных возражений подрядчика и правильного планирования нового процесса реализации после расторжения. В этом отношении помощь адвоката по городской трансформации Стамбула, адвоката по городской трансформации Тузлы, адвоката по городской трансформации Пендика и адвоката по городской трансформации Гебзе обеспечивает значительное преимущество, особенно с точки зрения владения практикой и регионального опыта. Для того чтобы правообладатели могли безопасно и эффективно управлять процессом в спорах по городской трансформации, получение профессиональной юридической поддержки в адвокатском бюро 2M Hukuk чрезвычайно ценно для предотвращения процессуальных ошибок и потерь прав.