Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması (Madde 5 ve Yönetmelik Madde 8 Kapsamında)

Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik ve en ağır sonuç doğuran aşama, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılmasıdır. 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi bu süreci ayrıntılı ve bağlayıcı şekilde düzenlemektedir. Özellikle 7471 sayılı Kanun değişikliği sonrasında tebligat usulü, süreler, kolluk kuvveti desteği ve masrafların tahsili konularında idareye geniş yetkiler tanınmıştır.

Aşağıda süreç, kanuni dayanaklarıyla birlikte, uygulamadaki pratik sonuçlarıyla açıklanmaktadır.

Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ve 2 Günlük İtiraz Süreci (Madde 6/A/2)

4

Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra malikler açısından en kritik aşama itiraz süresidir. 6306 sayılı Kanun m.6/A/2 uyarınca riskli yapı olarak kabul edilen yapıların listesi tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süreyle ilan edilir. Bu ilan, maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır.

Malikler bu ilan tarihinden itibaren iki gün içinde itiraz edebilir. Yapılan itirazlar üç gün içerisinde teknik heyet tarafından karara bağlanır (m.6/A/2). İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir.

Uygulamada “riskli yapı itiraz süresi kaç gün?”, “riskli yapı kabulü nasıl kesinleşir?”, “kentsel dönüşümde 2 günlük itiraz ne demek?” gibi soruların cevabı bu düzenlemede yer almaktadır. Sürelerin çok kısa olması nedeniyle bu aşama çoğu zaman hak kaybına yol açabilmektedir.

Tebligatın İlan Yoluyla Yapılması (Madde 5/5 ve Yönetmelik 8/2)

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıktırma sürecine geçilir. 6306 sayılı Kanun m.5/5 uyarınca tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat;

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması,

Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması,

İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır.

Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (m.5/5). Ayrıca tahliyesi istenilen yapılar Başkanlığın internet sayfasında da 15 gün süreyle ilan edilir.

Yönetmelik m.8/2, riskli yapılarda Ek-7/A; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Ek-7/B tutanağının düzenlenmesini zorunlu kılar. Bu düzenleme “muhtarlık ilanı ile tebligat geçerli mi?”, “riskli yapı e-Devlet bildirimi nedir?”, “kentsel dönüşüm tebligat usulü” gibi soruların doğrudan cevabıdır.

Maliklere 90 Günlük Süre Verilmesi (Madde 5/3 ve Yönetmelik 8/3-a)

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (6306 s. Kanun m.5/3). Bu süre içerisinde yapı tahliye edilmeli ve malikler tarafından yıktırılmalıdır.

Yönetmelik m.8/3-a uyarınca, bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca tahliye edilip yıktırılacağı açıkça bildirilir.

“Kentsel dönüşümde 90 günlük süre nedir?”, “riskli yapı kaç günde yıkılır?”, “malik yıkmazsa ne olur?” gibi aramaların hukuki dayanağı bu hükümdür.

Süresinde Yıkılmazsa İdarenin Yıkımı (Madde 5/3-4 ve Yönetmelik 8/4)

Malikler verilen süre içinde yıkımı gerçekleştirmezse süreç idareye geçer. 6306 sayılı Kanun m.5/3 uyarınca yapıların tahliyesi ve yıktırılması mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Yıkım masrafları ve gerekli yardımlar öncelikle Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanır.

Madde 5/4 gereği süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapılar Başkanlık tarafından yazılı olarak İdareye bildirilir ve İdarece yıkılır/yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi halinde Başkanlık yıkımı bizzat yapabilir.

Yönetmelik m.8/4 bu süreci ayrıntılandırarak idarenin doğrudan müdahalesini düzenler.

Kolluk Kuvveti Desteği ile Tahliye (Madde 5/4 ve Yönetmelik 8/5)

Tahliyenin engellenmesi, kapıların kilitlenmesi, tehdit veya cebir kullanılması gibi durumlarda 6306 s. Kanun m.5/4 uyarınca mülki idare amirinden yazılı izin alınarak kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açtırılabilir ve tahliye resen yapılabilir.

Yönetmelik m.8/5 bu hükmü ayrıntılı şekilde düzenler. Bu aşama özellikle “kentsel dönüşüm zorla tahliye”, “riskli yapı kolluk desteği”, “kapı açılarak tahliye yapılır mı?” gibi sorgular açısından önemlidir.

Elektrik, Su ve Doğalgaz Kesintisi (Yönetmelik 8/3-c)

Malikler süresinde yıkım yapmazsa, riskli yapıya elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir (Yön. m.8/3-c). İlgili kurumların bu talebi yerine getirmesi zorunludur.

Bu düzenleme, riskli yapıların fiilen kullanım dışı bırakılmasını sağlar.

Masrafların 6183 Sayılı Kanuna Göre Tahsili (Madde 5/4 ve Yönetmelik 8/8)

Başkanlık veya İdare tarafından yapılan riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırma masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir (m.5/4).

Yönetmelik m.8/8 uyarınca masraflar tebligatı takip eden bir ay içinde ödenir. Süresinde ödenmezse 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip edilir.

Bu durum “kentsel dönüşüm yıkım masrafı kim öder?”, “riskli yapı yıkım borcu ödenmezse ne olur?” gibi soruların hukuki temelidir.

Taşınma Yardımı, Kira Yardımı ve Yapım Yardımı (Madde 5/1-2)

6306 s. Kanun m.5/1 uyarınca anlaşma ile tahliye edilen yapı maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. 7471 sayılı değişiklikle yapım yardımı usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceği hükme bağlanmıştır.

Madde 5/2 uyarınca uygulamanın gerektirmesi halinde yapı kullanıcılarına da yardım yapılabilir.

Güçlendirme Seçeneği (Yönetmelik 8/7)

Riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi istenirse; teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunun tespiti, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca karar alınması, güçlendirme projesi hazırlanması ve ruhsat alınması gerekir (Yön. m.8/7).

Belirlenen süre içinde güçlendirme tamamlanırsa riskli yapı şerhi kaldırılır.

Riskli Yapı Şerhinin Terkin Edilmesi (Yönetmelik 8/9)

Yıkımdan sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin edilir. Ardından taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır (Yön. m.8/9).

Sonuç

Riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması süreci; 2 günlük itirazdan 15 günlük ilan tebligatına, 90 günlük yıkım süresinden kolluk desteğine, kamu alacağı tahsilinden kira ve yapım yardımına kadar çok aşamalı ve teknik bir prosedürdür.

Bu nedenle kentsel dönüşüm tahliye süreci ve riskli yapı yıkım prosedürü, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde dikkatle analiz edilmelidir. Sürecin her aşamasında kanuni dayanakların doğru yorumlanması, hak kaybı riskini ortadan kaldırmanın temel şartıdır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir? (Riskli Yapı Tahliye ve Yıkım Sürecinde Hukuki Güvence)

Riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması süreci, 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi kapsamında; tebligat, ilan, süre, kolluk müdahalesi ve kamu alacağı tahsili gibi ağır sonuçlar doğuran işlemler içerir. Bu süreçte yapılacak en küçük usul hatası; mülkiyet hakkı kaybı, borç yükü, zorla tahliye ve geri dönülmez tapu işlemleri ile sonuçlanabilir.

Kısacası; kentsel dönüşüm tahliye süreci yalnızca teknik değil, aynı zamanda yüksek riskli bir idare hukuku ve gayrimenkul hukuku alanıdır.

Süre Yönetimi ve Tebligat Hataları Hayati Öneme Sahiptir

2 günlük riskli yapı itiraz süresi (m.6/A/2) kaçırılırsa tespit kesinleşir.

15 günlük ilanla tebligat (m.5/5, Yön. m.8/2) çoğu zaman fiilen öğrenilmeden sonuç doğurur.

90 günlük yıkım süresi (m.5/3) sonunda kolluk marifetiyle tahliye mümkündür.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun: Maliklerin süreci geç fark etmesi ve dava açma imkânını kaybetmesidir. Uzman bir kentsel dönüşüm avukatı, ilan tarihlerini, e-Devlet bildirimlerini ve idari işlemleri eş zamanlı takip ederek hak kaybını önler.

Zorla Tahliye ve Kolluk Müdahalesi Riskine Karşı Hukuki Strateji

Kanun’un 5/4. maddesi ve Yönetmelik 8/5 gereği, tahliye engellenirse kolluk kuvveti kapalı kapıları açarak tahliye yapabilir. Bu noktada;

Tahliye kararının hukuka uygunluğu,

Sürelerin doğru verilmesi,

Tebligat usulü,

Malik sıfatı ve hak sahipliği tespiti

detaylı incelenmelidir. Aksi halde geri dönüşü olmayan sonuçlar doğabilir. Profesyonel hukuki temsil, süreci denetim altına alır ve gerekirse yürütmenin durdurulması dahil etkili başvuru yollarını değerlendirir.

6183’e Göre Masraf Tahsili ve Kamu Borcu Riski

Yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir ve ödenmezse 6183 sayılı Kanun kapsamında kamu alacağına dönüşür (m.5/4, Yön. m.8/8). Bu durum;

Haciz,

Banka hesaplarına bloke,

Taşınmazlara şerh gibi sonuçlar doğurabilir.

Uzman avukat desteği, masraf kalemlerinin hukuka uygunluğunu denetler ve haksız tahsilat riskini ortadan kaldırır.

Kira Yardımı, Yapım Yardımı ve Hak Sahipliği Hesaplaması

6306 sayılı Kanun m.5/1-2 kapsamında;

Kira yardımı,

Taşınma yardımı,

Yapım yardımı,

Geçici konut tahsisi gibi haklar mevcuttur. Ancak uygulamada hatalı değerlendirmeler, eksik ödemeler veya yanlış hak sahipliği tespitleri sıkça görülmektedir.

Bir riskli yapı hukuku danışmanı, hak sahipliği ve değerleme hesaplarını denetler; arsa payı, bağımsız bölüm karşılığı ve borçlandırma kalemlerinin doğru belirlenmesini sağlar.

Güçlendirme Seçeneği ve Alternatif Hukuki Çözüm

Yönetmelik m.8/7 uyarınca güçlendirme seçeneği mümkündür. Ancak;

Teknik rapor,

Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 kararı,

Ruhsat süreci usule uygun yürütülmezse hak kaybı yaşanabilir. Uzman hukuki yönlendirme olmadan güçlendirme süreci çoğu zaman başarısız olur.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile Güvenli Kentsel Dönüşüm Süreci

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul merkezli olarak; özellikle İstanbul Anadolu Yakası (Kadıköy, Üsküdar, Ataşehir, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Ümraniye, Çekmeköy, Sancaktepe, Beykoz) başta olmak üzere İstanbul’un tüm ilçelerinde ve Kocaeli (İzmit, Gebze, Darıca, Çayırova, Körfez) bölgesinde aktif danışmanlık vermektedir.

Ayrıca Türkiye genelinde;

Riskli yapı tahliye süreci danışmanlığı

6306 sayılı Kanun dava süreci

Riskli alan ve rezerv yapı alanı iptal davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi

Müteahhit temerrüt ve ihtar süreçleri

Tapu şerhi ve terkin işlemleri

Hak sahipliği ve borçlandırma itirazları alanlarında kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.