Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği Madde 7 kapsamında; maliklerin başvurusu, elektronik yazılım süreci, tapuya şerh, 15 günlük itiraz hakkı ve teknik heyet incelemesi gibi kritik aşamalardan oluşur. Sürecin usule aykırı yürütülmesi, mülkiyet hakkı bakımından ciddi sonuçlar doğurabilir.

1. Riskli Yapı Tespit Usulü ve Elektronik Yazılım Kullanımı

 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca riskli yapıların tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Danıştay İdari Dava Dairesi Kurulu (2019/1187 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2019/17988 E. ) kararlarında belirtildiği üzere, bu süreç “A.R.A.A.D.” isimli elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülmektedir. Malikler tarafından süre içerisinde tespit yaptırılmaması durumunda, tespitler Bakanlık veya İdarece resen yapılır veya yaptırılır. Danıştay 6. Dairesi (2019/17988 E. ), elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra iki ay içerisinde tespitin yapılmaması durumunda kaydın silinmesine dair usullerin mülkiyet hakkı ve idari süreçler açısından önemini vurgulamıştır.

2. Tespit Raporlarının Tapuya Bildirilmesi ve Tebliğ Usulleri 

Hazırlanan riskli yapı tespit raporları, ilgili müdürlükçe incelenir ve herhangi bir eksiklik bulunmaması halinde, riskli yapılar tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İstanbul BİM 4. İdari Dava Dairesi (2017/1392 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2019/2536 E. ) kararlarında aktarıldığı üzere, tapu kütüğüne işlenen bu belirtmeler; ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir. Tebligatta, riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebileceği açıkça belirtilir. İstanbul BİM 4. İdari Dava Dairesi’nin 2017/1059 E.  sayılı kararında, tebligatın muhtara teslim edilmesi usulünün de süreçte uygulandığı görülmektedir.

3. İtiraz Süreci ve Teknik Heyet Değerlendirmesi 

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verecekleri bir dilekçe ile itiraz edebilirler. Danıştay 6. Dairesi (2019/16858 E. ) ve İstanbul BİM 4. İdari Dava Dairesi (2017/1392 E. ) kararları, her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebileceğini ve bu sınırlamanın birden fazla raporla sürecin sürüncemede bırakılmasını önleme amacı taşıdığını teyit etmiştir. İtirazlar; üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ve Bakanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır. Danıştay 6. Dairesi (2020/5347 E. ), teknik heyetin raporda eksiklik bulması halinde düzeltme için raporu lisanslı kuruluşa iade edebileceğini, ancak nihai kararın teknik heyetçe verileceğini belirtmiştir.

4. İnşaat Halindeki Yapılar ve Kültürel Varlıklar Hakkında Özel Kurallar 

Yönetmeliğin 7. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez. Danıştay 6. Dairesi (2019/16858 E. ), bu tür yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamı dışında tutulmasını hukuka uygun bulmuştur. Ayrıca, İzmir BİM 4. İdari Dava Dairesi (2019/1500 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2020/2160 E. ) kararlarında, taşınmazın eski eser veya tescilli kültür varlığı niteliğinde olması durumunda, Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun görüşü veya izninin alınması gerektiği, bu yapıların özel koruma statülerinin riskli yapı süreçlerinde dikkate alındığı vurgulanmıştır.

5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler 

İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararlarında, Madde 7’nin uygulanmasına dair şu ek bağlamlar sunulmuştur:

İtiraz Ehliyeti: Danıştay 13. Dairesi (2022/1577 E. ) ve Danıştay 6. Dairesi (2020/5348 E. ), itiraz hakkının yalnızca yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine tanındığını, kiracıların veya şahsi hak sahiplerinin tespit işlemine itiraz etme ehliyetinin bulunmadığını vurgulamıştır.

Teknik Heyet Yapısı: İzmir BİM 3. İdari Dava Dairesi (2019/1201 E. ), teknik heyetlerin üniversitelerden dört ve Bakanlıktan üç üyenin katılımıyla teşkil edildiğini ve itirazların bu heyetlerce kesin olarak karara bağlandığını belirtmiştir.

Tebligat ve Kesinleşme: Uyuşmazlık Mahkemesi (2023/51 E. ), tapu kütüğüne işlenen belirtmelerin on beş günlük itiraz süresini başlatacak şekilde ilgililere tebliğ edildiğini ve itiraz edilmemesi durumunda tespitin kesinleşerek yıkım aşamasına geçildiğini teyit etmiştir.

Sonuç: Sunulan yargı kararları, 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinde düzenlenen riskli yapı tespit, tebliğ ve itiraz usullerinin; mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki denge gözetilerek, teknik heyet denetimi ve belirli süre sınırlamaları (15 gün itiraz, tek rapor ilkesi) çerçevesinde uygulandığını göstermektedir. Yanıtlarda, engelleme durumunda kolluk kuvvetiyle giriş yapılmasına dair spesifik bir uygulama detayı yer almamaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı tespiti yapılırken maliklerden izin alınmadan binaya girilebilir mi?

Kanun ve yönetmelikte kolluk zoruyla girişe dair açık düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada idari işlemlerin yerine getirilmesi için idare gerekli tedbirleri alabilir.

Kiracı riskli yapı raporuna itiraz edebilir mi?

Hayır. İtiraz hakkı yalnızca maliklere veya kanuni temsilcilerine aittir.

15 günlük itiraz süresi kaçırılırsa ne olur?

Tespit kesinleşir ve yıkım sürecine geçilebilir. Süre hak düşürücü niteliktedir.

Neden İstanbul – Tuzla Özelinde Uzman Avukatlık Desteği Gerekli?

2M Hukuk Avukatlık Bürosu özellikle İstanbul Anadolu Yakası ve Tuzla bölgesinde kentsel dönüşüm, riskli yapı, tapu şerhi ve yıkım süreçlerinde yoğun şekilde dava ve idari uyuşmazlık takibi yürütmektedir.

İstanbul’da Süreç Neden Daha Kritik?

Yüksek deprem riski nedeniyle hızlandırılmış işlemler

Yoğun yapılaşma ve arsa payı uyuşmazlıkları

Kat maliklerinin çoğunluk kararına ilişkin ihtilaflar

İtiraz süresinin kaçırılması sonucu telafisi zor hak kayıpları

Tapu işlemleri ve idari yargı sürecinin paralel yürütülmesi gerekliliği

Riskli yapı sürecinde;

✔ Elektronik sistem hataları
✔ Usulsüz tebligat
✔ Eksik teknik inceleme
✔ Yetkisiz rapor düzenlenmesi

gibi hususlar iptal davası konusu olabilir.

Bu nedenle özellikle İstanbul – Tuzla bölgesinde riskli yapı sürecine giren maliklerin, sürecin başından itibaren uzman hukuki destek alması mülkiyet haklarının korunması açısından kritik önem taşır.