Resen Riskli Alan ve Riskli Yapı İlanı (6306 Sayılı Kanun Ek Madde 1 ve Madde 6/A Kapsamında)

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli alan ilanı ve rezerv yapı alanı belirlenmesi, mülkiyet hakkını, yatırım kararlarını ve proje geliştirme süreçlerini doğrudan etkileyen en kritik aşamalardandır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan bu işlemler özellikle 7181, 7410 ve 7471 sayılı Kanun değişiklikleri sonrasında idareye geniş yetkiler tanımaktadır.

Aşağıda süreç, ilgili kanun maddeleri parantez içinde belirtilerek ayrıntılı şekilde açıklanmıştır.

Riskli Alan İlan Kriterleri (%65 Ruhsatsız Yapı Şartı)

(6306 Sayılı Kanun Ek Madde 1/1-a,b)

Bir alanın “riskli alan” olarak ilan edilebilmesi için Ek Madde 1’de belirtilen şartların oluşması gerekir. Buna göre;

Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak derecede bozulduğu yerler,

Planlama veya altyapı hizmetleri yetersiz olan alanlar,

İmar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan bölgeler,

Yapı veya altyapısı hasarlı alanlar,

Üzerindeki yapıların en az %65’i ruhsatsız veya imar mevzuatına aykırı olan alanlar

Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir.

Bu kriterler özellikle “riskli alan nasıl ilan edilir”, “%65 ruhsatsız yapı şartı nedir”, “kentsel dönüşüm riskli alan kriterleri” gibi aramalarda en çok merak edilen konulardır.

Riskli alan sınırı belirlenirken “uygulama bütünlüğü” gözetilir. Yani yalnızca riskli binalar değil, proje bütünlüğü için gerekli görülen komşu parseller de kapsama alınabilir (Ek Madde 1/1).

Cumhurbaşkanı Kararı ile Riskli Alan İlanı

(6306 Sayılı Kanun Ek Madde 1/1)

Riskli alan ilanı teknik bir rapor işlemi değil, doğrudan Cumhurbaşkanı kararı ile yapılan idari bir işlemdir. Karar Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girer.

Bu ilan sonrasında;

İmar planları değiştirilebilir,

Kamulaştırma veya Hazine adına tescil yapılabilir,

Uygulamalar malik muvafakati aranmaksızın yürütülebilir,

Kamu ihaleleri 4734 sayılı Kanun m.21/b kapsamında yapılabilir (Ek Madde 1/2-b).

Bu nedenle riskli alan ilanı, sıradan bir imar işlemi değil; doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen güçlü bir idari tasarruftur.

Dava Süresi (Resmî Gazete’den İtibaren)

(6306 Sayılı Kanun Ek Madde 1/2-a)

Riskli alan kararına karşı dava açma süresi, kararın Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren başlar.

Kanun açıkça düzenlemiştir:

Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı ayrıca dava açılamaz. (Ek Madde 1/2-a)

Bu hüküm gereğince, Resmî Gazete ilanı kaçırılırsa daha sonra yapılan yıkım, tahliye veya imar uygulamaları üzerinden riskli alan kararının iptali talep edilemez. “Kentsel dönüşüm riskli alan dava süresi”, “riskli alan kararına itiraz süresi”, “riskli alan iptal davası ne zaman açılır” gibi hukuki sorular bu madde kapsamında değerlendirilir.

Malik Rızası Aranmaksızın Resen Uygulama Yetkisi

(6306 Sayılı Kanun Madde 6/A)

Madde 6/A, özellikle 7181 ve 7471 değişiklikleriyle birlikte idareye geniş müdahale yetkileri tanımıştır.

Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir (Madde 6/A/1).

Riskli yapı tespiti; kapalı alanların kolluk marifetiyle açılması suretiyle resen yapılabilir (Madde 6/A/2).

Tahliye süresi içinde boşaltma yapılmazsa kolluk kuvveti marifetiyle zorla tahliye ve yıkım gerçekleştirilebilir (Madde 6/A/3).

Tapuda satış, devir, ipotek, şerh terkinleri dahil tüm işlemler malik muvafakati aranmaksızın yapılabilir (Madde 6/A/4).

Kamu ve özel mülkiyete ait taşınmazlar Hazine adına tescil edilebilir (Madde 6/A/5).

Mevcut inşaat sözleşmeleri taraf muvafakati olmaksızın feshedilmiş sayılır (Madde 6/A/6).

Hak sahipliği çalışmaları taşınmaz değeri esas alınarak yürütülür; borçlanma sözleşmesi yapılabilir ve bedel ödenmeden tapu devri yapılmaz (Madde 6/A/7).

Bu düzenlemeler “malik rızası olmadan yıkım”, “kentsel dönüşümde sözleşmenin feshi”, “Hazine adına tescil işlemi”, “resen kentsel dönüşüm uygulaması” gibi uygulamaların yasal dayanağını oluşturur.

Rezerv Yapı Alanı Belirlenmesi

(6306 Sayılı Kanun Madde 2 ve Madde 6/A Uygulamaları Kapsamında)

Rezerv yapı alanı, dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen yeni yerleşim alanıdır. Riskli alan dışında da belirlenebilir.

Rezerv alan uygulamalarında;

Hazine adına tescil yapılabilir (Madde 6/A/5),

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti Hazine adına kurulabilir (Madde 6/A/5),

Uygulama projesi aranmaksızın ihaleye çıkılabilir (Madde 6/A/5 – 7471 değişikliği).

Bu alanlar genellikle hak sahiplerinin taşınması veya yeni konut üretimi amacıyla planlanır.

“Rezerv yapı alanı nedir”, “rezerv alan ilanı iptali”, “rezerv alan tapu devri”, “rezerv yapı alanında hak sahipliği” gibi aramalar bu kapsamda değerlendirilir.

%30 Mülkiyet Devri Şartı

(7471 Sayılı Kanun Değişikliği – 6306 Sayılı Kanun Madde 6/A ve ilgili düzenlemeler)

7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile rezerv alan uygulamalarında önemli bir değişiklik yapılmıştır. Buna göre belirli durumlarda uygulamaya başlanabilmesi için %30 oranında mülkiyet devri şartı öngörülmüştür. Bu düzenleme yatırımcı açısından proje güvenliği sağlarken, arsa sahipleri açısından pazarlık ve hak kaybı riskini doğurabilecek bir unsur haline gelmiştir.

Hak sahipliği hesaplamaları;

Mevcut taşınmaz değeri,

Yeni bağımsız bölüm değeri,

Borçlanma tutarı,

Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modeli esas alınarak yürütülür (Madde 6/A/7).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir? (Kentsel Dönüşümün Hukuki Boyutu)

Riskli alan ve rezerv yapı alanı ilanı; sadece bir “imar” konusu değil, doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen ve ciddi sonuçlar doğuran güçlü idari işlemler bütünüdür. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürüyen süreçlerde bir karar; tapuya şerhten tahliyeye, sözleşme fesihlerinden Hazine adına tescile kadar uzanan geniş bir etki alanı yaratır. Bu yüzden kentsel dönüşüm sürecinde “sonradan düzeltiriz” yaklaşımı çoğu zaman mümkün değildir; küçük bir süre kaçırılması veya yanlış adım, telafisi zor hak kayıplarına yol açabilir.

Kentsel Dönüşümde Hukuki Risk Neden Yüksek?

Kentsel dönüşüm uygulamaları çoğu kez:

Mülkiyet hakkını sınırlayan ve kullanım/yararlanma yetkisini etkileyen sonuçlar doğurur,

Tapu kayıtlarını değiştirebilen (tescil, devir, şerh, terkin) idari işlemler içerir,

Mevcut arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini veya kat karşılığı protokolleri fiilen işlevsiz bırakabilecek uyuşmazlıklara yol açar,

Zorla tahliye ve yıkım gibi geri dönüşü olmayan aşamalara evrilebilir,

Hazine adına tescil, hak sahipliği değerlemesi ve borçlandırma gibi teknik-hukuki süreci aynı anda işletir.

Bu tablo, hem arsa sahipleri hem de yatırımcılar/müteahhitler için “en doğru stratejiyle başlama” zorunluluğunu doğurur.

En Sık Hak Kaybı Sebepleri

Uygulamada en çok sorun yaratan noktalar şunlardır:

Resmî Gazete ilan tarihinin kaçırılması (dava süresi ve itiraz hakları açısından kritik),

Dava süresinin yanlış hesaplanması veya yanlış dava türünün seçilmesi,

Hak sahipliği ve değerleme hesaplarının hatalı yapılması (arsa payı, metrekare, bağımsız bölüm karşılığı, denkleştirme),

Borçlandırma sözleşmesi / ödeme planı hükümlerinin kontrol edilmemesi,

Müteahhit ile yapılan kat karşılığı / arsa payı karşılığı sözleşmenin temerrüt–fesih sürecinin yanlış yönetilmesi,

Malik çoğunluğu kararları, tebligatlar, toplantılar ve tutanaklarda usul hataları yapılması.

Bu hataların önemli bir kısmı daha sonra “düzeltilebilir” değildir; çünkü süreç tapuda işlem görmüş, tahliye/yıkım gerçekleşmiş veya hak sahipliği listesi kesinleşmiş olabilir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı (İstanbul Anadolu Yakası ve Türkiye Geneli)

Kentsel dönüşümün hukuki boyutunda; doğru strateji, süre yönetimi ve delil/evrak kurgusu sürecin kaderini belirler. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul Anadolu Yakası merkezli olarak; Türkiye genelinde riskli alan, rezerv yapı alanı, riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun uygulamalarında arsa sahiplerine, kat maliklerine ve yatırımcılara kapsamlı hukuki danışmanlık sunar.

2M Hukuk Ne Sağlar?

1) Süreç Analizi ve Yol Haritası
Her dosyada; riskli alan/rezerv alan niteliği, tebligat süreci, malik çoğunluğu kararları, tapu şerhleri ve sözleşmeler birlikte değerlendirilir. Amaç, “nerede olduğunuzu” netleştirip “bundan sonra ne yapılacağını” hatasız planlamaktır.

2) Dava ve İdari Başvuru Stratejisi (6306 Uygulamaları)
Riskli alan ilanı, rezerv yapı alanı süreçleri, uygulama işlemleri, tahliye-yıkım aşamaları ve hak sahipliği uyuşmazlıklarında; doğru dava türü ve doğru zamanlama kritik önemdedir. 2M Hukuk, süreçteki idari işlemlere karşı hukuki pozisyonu güçlendiren başvuru ve dava stratejisini kurgular.

3) Sözleşme Güvenliği: Kat Karşılığı / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Müteahhit seçimi ve sözleşme aşaması, kentsel dönüşümün en fazla uyuşmazlık üreten alanıdır. Temerrüt, fesih, cezai şart, teslim süresi, kira yardımı, teknik şartname, ipotek/teminat gibi maddeler; arsa sahibi lehine güçlü şekilde yapılandırılmadığında yıllarca süren mağduriyetlere dönüşebilir.

4) Hak Sahipliği – Değerleme – Borçlandırma Kontrolü
Metrekare kaybı, arsa payı uyuşmazlığı, borçlandırma bedeli, teslim alınmama riskleri gibi konular; arsa sahipleri için en kritik “sonuç” alanıdır. 2M Hukuk, değerleme ve hak sahipliği süreçlerinde hukuki riskleri önceden tespit edip hak kaybını önlemeye odaklanır.

5) Yatırımcı ve Müteahhitler İçin Proje Hukuku
Rezerv alan ve dönüşüm projelerinde; arsa temini, malik mutabakatı, tapu–imar–ruhsat koordinasyonu ve uyuşmazlık yönetimi yatırım kararının güvenliğini belirler. 2M Hukuk, yatırımcı perspektifiyle de süreci risklerden arındıran danışmanlık sağlar.