Kat Maliklerinin Karar Alma Süreci ve Salt Çoğunluk Sistemi

6306 Sayılı Kanun Kapsamında 2019 ve 2023 Değişiklikleri Sonrası Hukuki Değerlendirme

Bu çalışma, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un özellikle 2019 tarihli 7181 sayılı Kanun ve 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile değiştirilen hükümleri çerçevesinde, kat maliklerinin karar alma sürecini akademik ve uygulamaya dönük bir perspektifle incelemektedir. Aşağıda yer alan her başlık, ilgili kanun maddesi belirtilmek suretiyle ayrıntılı olarak değerlendirilmiştir. Ayrıca 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri de ilgili bölümlere entegre edilmiştir.

1. Kat Mülkiyetinin Terkin Edilmesi (Madde 6/1)

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, riskli yapının yıkılması ile birlikte taşınmaz arsa hâline gelmekte ve daha önce kurulmuş bulunan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilmektedir. Bu düzenleme, dönüşüm sürecinin maliklerden birinin karşı çıkması nedeniyle kilitlenmesini engellemek amacıyla getirilmiştir.

Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesi uyarınca riskli yapının yıkımının tamamlanması sonrasında tapudaki “riskli yapı” belirtmesi terkin edilmekte; ancak taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme tapuya işlenmektedir. Böylece taşınmaz artık klasik kat mülkiyeti rejiminden çıkmakta ve dönüşüm rejimine tabi özel bir statüye girmektedir.

Terkin işlemi sonrasında taşınmaz, önceki vasfı esas alınarak maliklerin arsa payları oranında yeniden tescil edilmektedir. Tapu sicilinde mevcut olan ipotek, haciz, ihtiyati haciz, intifa hakkı gibi ayni ve şahsi haklar arsa payları üzerinde devam etmektedir. Yönetmelik’in 15/A maddesi uyarınca açık artırma sürecinde bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder.

2019 değişikliği ile ayrıca tevhit, ifraz, taksim, alan düzeltme, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerde maliklerin tamamının muvafakati şartı kaldırılmıştır. Bu değişiklik, uygulamada “oybirliği engeli” olarak bilinen sorunun ortadan kaldırılmasını sağlamıştır. Yönetmelik’in 15. maddesi de bu işlemlerin salt çoğunlukla yapılabileceğini açıkça düzenlemiştir.

2. Salt Çoğunluk Kavramı ve Hukuki Niteliği (Madde 6/1)

7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucunda 6. maddede yer alan “en az üçte iki çoğunluk” ibaresi kaldırılmış ve yerine “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” ibaresi getirilmiştir. Salt çoğunluk, arsa payı toplamının %50’den fazlasını ifade etmektedir.

Burada esas alınan ölçüt malik sayısı değil, arsa payı oranıdır. Yönetmelik’in 15/2 maddesi uyarınca toplantıya çağrı muhtarlıkta 15 gün ilan veya noter bildirimi yoluyla yapılmakta; karar yine arsa payı oranına göre hesaplanmaktadır. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi sayılmaktadır.

Dolayısıyla uygulamada sıkça yapılan hatanın aksine, kişi sayısına göre değil arsa payı yüzdesine göre hesaplama yapılması gerekmektedir. Bu düzenleme, kentsel dönüşüm kararlarının daha hızlı alınmasını sağlamayı ve azınlık pay sahiplerinin süreci bloke etmesini önlemeyi amaçlamaktadır.

3. Üçte İki Sisteminden Salt Çoğunluk Sistemine Geçiş (Madde 6/1 Değişikliği)

2012–2023 yılları arasında yürürlükte olan sistemde karar alınabilmesi için arsa paylarının en az üçte ikisinin onayı gerekmekteydi. 2023 yılında yapılan değişiklikle bu oran salt çoğunluğa düşürülmüştür. Bu değişiklik, dönüşüm hukukunda paradigmatik bir dönüşüm anlamına gelmektedir.

Üçte iki çoğunluk sistemi, uygulamada özellikle küçük paylı maliklerin süreci tıkaması nedeniyle projelerin yıllarca ilerleyememesine yol açmıştır. Salt çoğunluk sistemine geçiş ile birlikte karar alma eşiği düşürülmüş, kamu yararı vurgusu güçlendirilmiş ve dönüşüm projelerinin hızlandırılması hedeflenmiştir.

Yönetmelik’in 15. maddesi, salt çoğunlukla; yeniden bina yaptırma, kat karşılığı sözleşme yapma, hasılat paylaşımı modeli belirleme, tevhit, ifraz ve pay satışı gibi işlemlerin yapılabileceğini düzenleyerek bu dönüşümü uygulama düzeyinde somutlaştırmıştır.

4. Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satışı (Madde 6/1)

Salt çoğunlukla karar alınmasından sonra karara katılmayan maliklerin arsa payları bakımından özel bir satış prosedürü öngörülmüştür. Kanun uyarınca, karara katılmayan maliklere teklifin içeriği noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilmektedir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ tarihi sayılmaktadır. Ayrıca elektronik tebligat adresi bulunan maliklere UETS üzerinden e-tebligat yapılması zorunludur.

Belirtilen süre içerisinde kabul gerçekleşmezse, arsa payları Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilmek suretiyle açık artırma usulü ile satılmaktadır. Yönetmelik’in 15/A maddesi uyarınca satış için Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu kurulmakta; rayiç bedel SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca belirlenmektedir.

Öncelik, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara tanınmaktadır. İlk satışta yalnızca bu paydaşlar ihaleye katılabilir. Sonraki satışlarda üçüncü kişilerin katılımı mümkündür; ancak rayiç bedelin %10’u oranında teminat yatırılması gerekmektedir.

Satışın bu şekilde gerçekleştirilememesi hâlinde, riskli alan veya rezerv yapı alanlarında paylar rayiç bedel üzerinden Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilmektedir. Bu düzenleme, azınlık maliklerin süreci engellemesini önlemeyi amaçlayan zorlayıcı bir hukuki mekanizmadır.

5. Açık Artırma Usulü ve Satış İşleminin Hukuki Sonuçları (Madde 6/1)

Açık artırma sürecinde belirlenen rayiç değer, satışın alt sınırını oluşturmaktadır. Bu değerin altında satış yapılması mümkün değildir. Yönetmelik’in 15/A/5 maddesi uyarınca ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi sınırlamalar satışa engel değildir; bu haklar satış bedeli üzerinde devam etmektedir.

Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki hak ve şerhler, idarenin talebi üzerine terkin edilmektedir.

Satış işleminin yargı kararı ile iptal edilmesi hâlinde, Yönetmelik’in 15/A/16 maddesi uyarınca bedelin eksik hesaplandığı gerekçesi dışında iptal kararı verilmiş ise arsa payı eski malik adına resen tescil edilmektedir. Eksik bedel nedeniyle iptal söz konusu ise farkın satın alan malik tarafından yasal faiziyle birlikte ödenmesi suretiyle işlem düzeltilebilmektedir.

6. Rayiç Değer Tespiti ve Değerleme Süreci (Madde 6/1 ve 6/7)

Kanun uyarınca dönüşüme tabi taşınmazların değer tespiti Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılmakta veya yaptırılmaktadır. Yönetmelik’in 12. maddesi uyarınca değer tespiti en az 3 kişilik kıymet takdir komisyonu tarafından yapılmakta veya SPK lisanslı kuruluşlardan hizmet alınmaktadır.

Değerleme işlemi, taşınmazın mevcut durumu, imar hakları, konumu ve ekonomik koşullar dikkate alınarak gerçekleştirilmektedir.

Rayiç değer tespiti, özellikle arsa payı satışlarında temel belirleyici unsurdur. Değerin hatalı hesaplandığı iddiası, dava konusu yapılabilmektedir. Ancak 2022 ve 2023 değişiklikleri ile satışın iptal sebepleri daraltılmış ve bedel farkının ödenmesi suretiyle düzeltme mekanizması getirilmiştir. Bu yaklaşım, projelerin yargısal süreçlerle durmasının önüne geçmeyi hedeflemektedir.

7. Elektronik Tebligat Zorunluluğu ve Bildirim Usulü (Madde 6/1, 3/2 ve 5/5)

2023 değişiklikleri ile birlikte tebligat sisteminde dijitalleşme güçlendirilmiştir. Riskli yapı tespiti ve yıkım tebligatları Yönetmelik’in 7. ve 8. maddeleri uyarınca;

Yapıya tutanak asılması,

Muhtarlıkta 15 gün ilan,

e-Devlet bildirimi,

Elektronik tebligat adresi varsa UETS üzerinden tebligat, şeklinde gerçekleştirilmektedir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ tarihi sayılmaktadır. Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimler de aynı ilan-tebligat sistemine tabidir. Bu düzenleme, usulsüz tebligat iddialarını azaltmayı ve sürecin hızlanmasını sağlamayı amaçlamaktadır.

Sonuç ve Değerlendirme

6306 sayılı Kanun’da 2019 ve özellikle 2023 yılında yapılan değişiklikler, kat maliklerinin karar alma sürecinde köklü bir dönüşüm yaratmıştır. Oybirliği şartının fiilen ortadan kaldırılması, üçte iki çoğunluk sisteminin kaldırılarak salt çoğunluk sistemine geçilmesi, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla zorunlu satış mekanizmasına tabi tutulması ve elektronik tebligat sisteminin güçlendirilmesi, dönüşüm hukukunun kamu yararı ekseninde yeniden yapılandırıldığını göstermektedir.

Güncel uygulamada en kritik hukuki mesele, salt çoğunluğun doğru hesaplanması, teklif bildirim sürecinin usule uygun yürütülmesi, ilan sürelerinin kaçırılmaması ve rayiç değer tespitinin hukuka uygun şekilde gerçekleştirilmesidir. Bu alan, hem idari yargı hem de adli yargı bakımından yoğun dava pratiğine konu olmaktadır.

Kentsel dönüşüm, salt teknik bir imar uygulaması değil; mülkiyet hakkı, kamu güvenliği ve ekonomik menfaatler arasında hassas bir denge kuran karmaşık bir hukuki süreçtir. Bu nedenle her somut olayda uzman hukuki değerlendirme yapılması önem taşımaktadır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreci, özellikle 2019 ve 2023 değişiklikleri sonrası teknik ve zorlayıcı bir hukuki yapıya kavuşmuştur. Salt çoğunluğun arsa payına göre doğru hesaplanması, toplantı ve tebligat usullerinin eksiksiz yürütülmesi, karara katılmayan maliklerin pay satış süreci ve rayiç değer tespitinin hukuka uygun yapılması büyük önem taşımaktadır. Bu aşamalarda yapılacak usul hataları, kararların iptaline ve ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Açık artırma süreci, değerleme raporları, UETS tebligatları ve süre yönetimi hem idari hem adli yargı denetimine tabidir. Ayrıca kat karşılığı inşaat ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri, arsa sahipleri açısından yüksek mali risk içermektedir. Yanlış kurgulanmış sözleşmeler, uzun yıllar sürecek uyuşmazlıklara neden olabilir.

Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman hukuki danışmanlık alınması, hak kayıplarını önler ve projenin güvenli ilerlemesini sağlar. İstanbul ve Tuzla merkezli faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, Türkiye genelinde kentsel dönüşüm danışmanlığı, sözleşme hazırlığı ve dava takibi alanlarında profesyonel destek sunmaktadır.