قانون التحول الحضري في العقارات المثقلة بالرهون والحجوزات والحقوق العينية ضمن نطاق القانون رقم 6306 | اجتهادات قضائية حديثة 2025-2026

تأتي أسئلة مثل: “لدي رهن بنكي على شقتي، هل يمكنني المشاركة في عملية التحول الحضري؟” أو “يوجد حجز على ممتلكاتي، هل يمكنني إبرام عقد مع المقاول؟” في طليعة أسئلة التحول الحضري الأكثر شيوعًا اليوم. ينص الحكم الواضح للقانون والاجتهاد القضائي المستقر على هذه الأسئلة بوضوح: إن وجود الرهن، والحجز، والحجز التحفظي، وحق الانتفاع، أو حقوق عينية وقيود مشابهة، لا يشكل عائقًا أمام عملية التحول الحضري. تتناول هذه المقالة الأسس القانونية لهذا المبدأ، وتجلياته في التطبيق، والاستثناءات التي يجب الانتباه إليها.

1. المبدأ الأساسي: ليس عائقاً، بل تغيير شكل

تحدد المادة 6/1 من القانون رقم 6306 المبدأ الأساسي لقانون التحول الحضري على النحو التالي:

جوهر هذا الحكم هو كالتالي: بغض النظر عما هو مسجل في سجل الطابو الخاص بك — رهن بنكي، حجز تنفيذي، حجز تحفظي، حق انتفاع، حق ارتفاق — لا يمكن وقف الإجراءات الفنية والإدارية ضمن نطاق التحول الحضري. لا يلزم الحصول على موافقة الدائن؛ وللوزارة والإدارة سلطة اتخاذ الإجراءات من تلقاء نفسها.

الحقوق والقيود لا تزول؛ بل تستمر في التبعية من خلال التحول إلى الشكل الجديد للعقار — أولاً إلى حصة الأرض، ثم إلى القسم المستقل الجديد. يُطلق على هذا في اللغة القانونية مبدأ “تتبع الحق” أو “استمراريته بتغيير الشكل”.

2. مرحلة الأرض بعد الهدم: إلغاء حقوق الارتفاق والمُلكية المشتركة تلقائياً

عند هدم البناء الخطير، ينتهي وجود المبنى قانونياً؛ وتُسجل الأقسام المستقلة وحصص الأراضي في سجل الطابو كأرض، دون الحاجة إلى إجراء منفصل. في هذه المرحلة، القانون واضح للغاية:

أقر مجلس الدولة والمحكمة الدستورية أن هذا التنظيم يتوافق مع حق الملكية الدستوري. وفي قرار المحكمة الدستورية بتاريخ 10.07.2025 (رقم 2023/149 أساس، 2025/147 قرار)، تم اعتبار أن هدف إنشاء بيئة معيشية آمنة ضد مخاطر الكوارث يقتضي المصلحة العامة، وأن عدم طلب الموافقة يتناسب مع هذا الهدف.

3. استمرار الحقوق في المبنى الجديد: إلى أي قسم مستقل تنتقل؟

عند اكتمال البناء وإنشاء حق الارتفاق الجديد وملكية الطوابق، تُنقل الحقوق والقيود القديمة إلى الهيكل الجديد. ولكن هذا النقل لا يحدث للجميع، بل فقط للمالك المُلزم:

نتيجة عملية: الرهن العقاري في سند ملكية مالك الشقة A، ينتقل إلى القسم المستقل الذي سيحصل عليه مالك A في المبنى الجديد؛ ولا يؤثر على مالكي الطوابق الآخرين. يوفر هذا الترتيب ضمانة حاسمة لمشتري المنازل والمستثمرين.

4. حصة الرهن والحجز في البيع بالمزاد العلني

عندما يتم عرض حصة الأرض للمالك غير المشارك للبيع القسري، فإن الأعباء الموجودة على سند الملكية لا يمكن أن تعيق البيع:

الأهمية العملية لهذا التنظيم كبيرة: فالحصة المرهونة أو المحجوزة لا يمكن أن تشكل عائقاً أمام البيع في التحول الحضري. يقوم البنك الدائن أو دائرة التنفيذ بتحصيل دينه من ثمن البيع؛ ولا يحتاج لذلك إلى بدء إجراءات تنفيذ إضافية أو الحصول على قرار محكمة — فالرئاسة تقوم بالإبلاغ تلقائياً.

5. حماية خاصة من الحجز بعد نقل الملكية للمقاول

بعد توقيع عقد المقاولة مقابل حصة أرض ونقل ملكية السند العقاري إلى المقاول، ينص القانون على حماية خاصة للمقاول ضد دائنيه هو، تختلف عن دائني المالك:

هناك تمييزات مهمة يجب الانتباه إليها في هذه المادة:

نطاق الحماية: يسري فقط على ديون المقاول للغير.

 خارج النطاق: ديون المالك الخاصة لا تندرج تحت نطاق هذه الحماية؛ يمكن لدائن المالك وضع حجز على العقار المنقول.

الحد الزمني: إذا لم يتم إنشاء حق ارتفاق الطوابق (الملكية المشتركة) خلال 6 أشهر من بدء الإنشاءات، تنتهي الحماية.

 استثناء: لا تستفيد مستحقات المواد والعمالة من حماية الحجز.

6. أسئلة شائعة أمام القانون

س: لدي شقة مرهونة، هل يمكنني إبرام عقد مع المقاول؟

نعم. لا يوجد ما يمنع من إبرام العقد. يجب كتابة بيانات جميع الملاك وأصحاب الحقوق العينية المحدودة في العقد؛ ويُضم صاحب الحق العيني الذي لم يوقع إلى العقد.

س: هناك حجز تنفيذي، هل يمكنني حضور اجتماع الأغلبية المطلقة؟

نعم. يمكن للمالك صاحب العقار المحجوز حضور الاجتماع والتصويت والمشاركة في القرارات. الحجز لا يحرم صاحب الحق من المشاركة في هذه العمليات.

س: هل يُرفض طلب مساعدة الإيجار بسبب الرهن العقاري الذي عليّ؟

لا. يتم تقديم طلب مساعدة الإيجار بشكل مستقل عن الأعباء المسجلة على سند الملكية. الوثائق المطلوبة للتقديم هي شهادة الإخلاء والهوية ورقم الحساب المصرفي الدولي (IBAN)؛ ولا يؤثر وضع الرهن العقاري على الطلب.

س: إلى أي شقة ينتقل رهن البنك في المبنى الجديد؟

يتم نقل الرهن تلقائيًا إلى القسم المستقل الجديد الذي يخص المالك السابق للعقار، دون الحاجة لموافقة الدائن. لا يتأثر الملاك الآخرون في العقار بهذا الرهن.

س: هل يمكن بيع حصتي المرهونة في المزاد العلني؟

نعم. الرهن لا يمنع البيع. يتم حجز مبلغ البيع وإخطار الدائن الرهني؛ ويستخدم الدائن حقه من مبلغ البيع.

س: هل يمكن تحصيل تكاليف الهدم من الدائن الرهني؟

لا. يتم تحصيل تكاليف الهدم من الملاك بنسبة حصصهم. الدائن الرهني ليس مسؤولاً عن هذه التكاليف.

7. استثناءات يجب الانتباه إليها

مثل كل قاعدة، لهذا المبدأ استثناءات:

قرار التعزيز: إذا كان يُفضل التعزيز بدلاً من الهدم، فيُطلب موافقة كتابية من 4/5 مالكي الوحدات (قانون ملكية الطوابق المادة 19/2). أما ما إذا كانت موافقة دائن الرهن العقاري مطلوبة في هذه العملية، فهو أمر مثير للجدل.

الاعتراض على تحديد القيمة السوقية: إذا تم عرض الحصة المحجوز عليها أو المرهونة في محضر التقييم بأقل من قيمتها الحقيقية، يحق لكل من المالك والدائن الاعتراض.

اعتراض الدائن على سعر البيع: عند دفع سعر البيع المحجوز للدائن، تُطبق أحكام قانون التنفيذ أو القانون المدني؛ هذه العملية خارج نطاق القانون رقم 6306.

صعوبة الحصول على الموافقة (مشكلة عملية): عمليًا، تطلب بعض مديريات السجل العقاري موافقة دائن الرهن العقاري في المعاملات التي تتطلب تغيير حصة الأرض. على الرغم من أن هذا التطبيق يتعارض مع روح القانون، إلا أنه قد يسبب تأخيرات في الممارسة العملية.

8. الاجتهاد القضائي: قرارات أساسية

النتيجة

ينص القانون رقم 6306 بوضوح على أن الرهون العقارية والحجوزات والحجوزات الاحتياطية وحقوق الانتفاع وغيرها من الحقوق العينية على العقار لا تشكل عائقًا أمام عملية التحول الحضري. يوازن هذا النهج بين حقوق الدائنين والمصلحة العامة، مع إعطاء الأولوية لهدف إنشاء بيئة بناء صحية ضد مخاطر الكوارث: لا يفقد الدائنون حقوقهم، بل تتحول هذه الحقوق من العقار إلى ثمن البيع أو إلى الوحدة المستقلة الجديدة.

مع ذلك، يلاحظ في الممارسة العملية أن بعض مديريات السجل العقاري تطلب موافقة مخالفة للقانون، وهناك قصور في تقدير القيمة السوقية، وأن حد حماية الحجز بعد النقل للمقاول لمدة 6 أشهر له أهمية. لذلك، يوصى بإدارة العملية برفقة محام متخصص في التحول الحضري، والتواصل مع الدائنين في مرحلة مبكرة، وإضافة أحكام واضحة تتعلق بإدارة الرهن العقاري إلى العقد.

مكتب 2M للمحاماة   |  توزلا / اسطنبول   |  تم الاستناد إلى القانون رقم 6306 ولائحته التنفيذية.   هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة؛ ولا تحل محل الاستشارة القانونية المحددة.

لماذا يعد دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

على الرغم من أنه من الممكن قانونًا أن يدخل عقار مثقل برهن عقاري أو حجز أو حق عيني في عملية التحول الحضري، إلا أن إدارة هذه العملية بشكل صحيح تحمل أهمية بالغة. الحقائق التالية تجعل هذا ضروريًا.

القانون واضح، والتطبيق مختلف. على الرغم من أن القانون رقم 6306 ينص كتابةً على عدم طلب موافقة، إلا أن بعض مديريات السجل العقاري في الممارسة العملية تطلب موافقة من دائن الرهن العقاري. هذا الموقف مخالف للقانون؛ ومع ذلك، إذا لم يتم الاعتراض عليه، فقد يجمد العملية لأشهر بل لسنوات. لا يمكن تجاوز هذا العائق بدون ضغط قانوني ومراسلات صحيحة.

تحديد القيمة السوقية أمر حاسم بالنسبة للدائن. إذا كان هناك رهن عقاري على الحصة المعروضة للمزاد العلني، فإن التحديد الصحيح لسعر البيع هو الضمان الأساسي لكل من المالك والدائن. هناك فترة 30 يومًا للطعن في تقرير التقييم؛ إذا فاتت هذه الفترة، يسقط الحق. قد يؤدي قبول قيمة اللجنة دون إجراء تقييم مستقل إلى أضرار لا يمكن تعويضها.

يتم إهمال إدارة الرهن العقاري في مرحلة العقد. في الغالبية العظمى من عقود البناء مقابل حصة، يكون بند حماية الرهن العقاري ضد المقاول إما ناقصًا أو غير موجود على الإطلاق. عندما لا يكون الالتزام بإنشاء حق الارتفاق الطابقي لمدة 6 أشهر بموجب المادة 6/10 من القانون مذكورًا كالتزام في العقد، وعند إغلاق نافذة الحماية، يمكن للدائنين وضع حجز على الأرض؛ وهذا الوضع قد يوقف البناء مباشرة.

عملية الحجز والدفع لا تتم تلقائيًا. بعد اكتمال بيع المزاد العلني، يتم حجز سعر البيع والدفع للدائن الرهني، وهو أمر تلقائي نظريًا؛ لكنه في الممارسة العملية عملية تتطلب التنسيق بين ملف التنفيذ، مديرية السجل العقاري، ومديرية التحول الحضري. إذا لم تتم متابعته، قد لا يتلقى الدائن الدفع لفترة طويلة، وقد يواجه المالك مسؤوليات غير مبررة.

غالبًا ما يتم إغفال أصحاب الحقوق العينية المحدودة. إذا لم يتم تضمين أصحاب حق الانتفاع أو حق السكن أو حق الارتفاق في العقد، ستنشأ مشاكل صلاحية لاحقًا. يتطلب تحديد هؤلاء الأشخاص فحص سجل السجل العقاري بعين الخبير؛ فالمستخدم الفعلي وصاحب الحق القانوني ليسا دائمًا نفس الشخص.

لا يمكن تعويض التأخير في طلبات مساعدة الإيجار ومبادرة “نصفه من عندنا”. يمكن أن تمر مدة التقادم البالغة عام واحد، والتي تبدأ من تاريخ الإخلاء، دون أن يلاحظها أحد أثناء التركيز على حل مشكلة الرهن العقاري. لا يمكن تقديم مساعدة الإيجار ودعم الفائدة لنفس الشخص؛ فالاختيار الخاطئ يخلق فرقًا بمئات الآلاف من الليرات على مر السنين.

ونتيجة لذلك، لكي تتمكن من ممارسة الحقوق التي يمنحك إياها القانون فعليًا، ولضمان حماية حقوقك في الوقت المناسب وبشكل كامل، وللحفاظ على توازن مصالح الأطراف في كل خطوة من خطوات العملية، فإن الحصول على دعم من محامٍ ذي خبرة في قانون التحول الحضري هو استثمار حكيم يتجاوز كونه ضرورة.