الجواب المختصر
إذا تم الاتفاق على مبلغ مقطوع، فلا يجوز للمقاول، حتى لو أصبحت تكلفة العمل أعلى من المتوقع، كقاعدة عامة أن يطلب زيادة في السعر (TBK m.480; Yargıtay 15. HD 2011/4555 E.). كما لا يجوز، كقاعدة عامة، مطالبة المقاول بأعمال غير منصوص عليها في العقد؛ لذلك يجب ذكر جميع بنود العمل من الهدم حتى الحصول على إذن الإشغال بنداً بنداً.
يجب ألا يُعرَّف التسليم بأنه «تسليم مفتاح» فقط، بل بأنه تسليم بعد الحصول على إذن استعمال البناء (الإسكان) ، كما يجب ربط الدفعات بالمراحل المنجزة فعلياً من العمل. وينبغي أيضاً تحديد من يتحمل بدلات المشاركة في البنية التحتية والرسوم وبدلات التوصيل.
المحتويات
- 1. ما هو المبلغ المقطوع، وهل يستطيع المقاول زيادة السعر لاحقاً؟
- 2. هل يُدفع بدل للأعمال غير المرخصة أو المخالفة للمشروع؟
- 3. ما بنود العمل التي يجب ذكرها واحداً واحداً في العقد؟
- 4. هل يمكننا مطالبة المقاول بأعمال غير مكتوبة في العقد؟
- 5. هل ينبغي النص على «تسليم مفتاح» أم على التسليم بعد الحصول على إذن الإشغال؟
- 6. كيف يجب إعداد خطة الدفع، ومتى يستحق المقابل؟
- 7. من يدفع بدل المشاركة في البنية التحتية والرسوم وبدلات التوصيل؟
- 8. ما حقوق المالك عند التأخير أو الأعمال الناقصة أو العيوب؟
- 9. لماذا يلزم دعم محامٍ متخصص؟
- 10. الأسئلة الشائعة
- 11. التشريعات والمصادر
1. ما هو المبلغ المقطوع، وهل يستطيع المقاول زيادة السعر لاحقاً؟
المبلغ المقطوع هو الأجر الإجمالي المحدد سلفاً وبصورة نهائية لكامل العمل. وعلى خلاف الاتفاق القائم على سعر المتر المربع أو سعر الوحدة، فإن خطر زيادة تكلفة العمل يقع، كقاعدة عامة، على عاتق المقاول.
وقد شرحت الدائرة المدنية الخامسة عشرة بمحكمة النقض هذه القاعدة في حكمها المؤرخ 28.03.2012، رقم الأساس 2011/4555 ورقم القرار 2012/1951، بالإحالة إلى المادة 365 من قانون الالتزامات رقم 818 الملغى، على النحو الآتي: «وفقاً للمادة 365 من قانون الالتزامات، إذا كان الأجر قد حُدد مسبقاً بصورة نهائية، فإن المقاول ملزم بإتمام العمل بهذا المبلغ، ولا يجوز له طلب أي زيادة حتى لو اضطر إلى عمل أكثر أو تكبد نفقات أكبر مما كان متوقعاً سلفاً».
والقاعدة نفسها منصوص عليها اليوم في المادة 480 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098: فإذا حُدد المقابل بصورة نهائية كمبلغ مقطوع، فلا يجوز للمقاول طلب زيادته حتى لو تطلب العمل جهداً ونفقات أكثر مما كان متوقعاً.
ماذا يحدث إذا ارتفع التضخم وأسعار المواد؟
تنص TBK m.480/2 على أنه إذا جعلت ظروف لم يكن من الممكن توقعها عند البداية، أو كان من الممكن توقعها لكن لم يأخذها الطرفان في الحسبان، تنفيذ العمل بالمبلغ المقطوع متعذراً أو بالغ الصعوبة، جاز للمقاول أن يطلب من القاضي تكييف العقد مع الظروف الجديدة، وإذا تعذر ذلك جاز له طلب الرجوع عن العقد. كما أن الحكم العام المتعلق بالمشقة المفرطة في التنفيذ وارد في TBK m.138. وهذا لا يعني أن للمقاول أن يزيد السعر من تلقاء نفسه؛ فالتكييف لا يكون إلا بحكم قضائي وتحت شروط صارمة.
ولمنع النزاع في مشاريع التحول الحضري طويلة الأمد، ينبغي إدراج بند فارق سعر قابل للقياس منذ البداية في العقد. ويمكن مثلاً وضع صيغة زيادة ذات سقف أعلى، مرتبطة بمؤشر رسمي ومحصورة في بعض البنود الرئيسية فقط مثل الخرسانة والحديد. وإلا فكثيراً ما يظهر، ولا سيما بعد الهيكل الخرساني، ضغط من نوع «إذا لم يُدفع الفارق سيتوقف العمل».
هل السعر شامل KDV؟
يجب أن يُذكر صراحة ما إذا كان ثمن العقد شاملاً KDV أم غير شامل له ، ولمن يعود فارق الضريبة إذا تغير معدل KDV، وباسم من ستصدر الفاتورة. وللاطلاع على نطاق الإعفاءات الضريبية والرسوم في التحول الحضري: ما الضرائب التي لن أدفعها إطلاقاً في التحول الحضري؟.
2. هل يُدفع بدل للأعمال غير المرخصة أو المخالفة للمشروع؟
يرسم حكم محكمة النقض نفسه حداً مهماً بالنسبة للأعمال غير المرخصة أو المخالفة للمشروع. وقد ذُكرت قواعد التنظيم العمراني المتعلقة بالنظام العام، وجاء في الحكم: «لا يجوز بالنسبة إلى هذه المنشآت التي لا قيمة اقتصادية لها إلا طلب هدمها» و «ومع ذلك، فإن تحديد بدل إنشاء أيضاً للمنشآت غير المشروعة والحكم بقبول الدعوى جزئياً لم يكن صائباً» .
والنتيجة بالنسبة إلى المالكين ذات جانبين: لا يستطيع المقاول طلب أجرة عن الطوابق الإضافية أو الشرفات المغلقة أو إضافات السقف المنفذة خلافاً للمشروع، لكن هذه الأعمال قد تمنع أيضاً الحصول على إذن استعمال البناء. لذلك ينبغي أن يتضمن العقد «تُنفذ جميع مراحل العمل وفق المشروع المعتمد والرخصة وتشريعات التنظيم العمراني، وتكون جميع نتائج المخالفة على عاتق المقاول» ، كما ينبغي ألا يطلب الملاك أعمالاً مخالفة للمشروع مثل «غرفة إضافية»؛ وحتى لو كانت هذه الطلبات مكتوبة فلا ينبغي أن تشكل سنداً للمقاول.
3. ما بنود العمل التي يجب ذكرها واحداً واحداً في العقد؟
في عقد المقاولة لا يكون المقاول مسؤولاً إلا عن الأعمال التي تعهد بها في العقد. وفي قرار محكمة إسطنبول الأناضول التجارية الابتدائية الثانية بتاريخ 17.05.2018، رقم الأساس 2016/40 ورقم القرار 2018/568، جرى التأكيد على أهمية تعداد الالتزامات في البروتوكول بصورة محددة، وأشير إلى ضرورة بيان التزامات من قبيل «إعداد دراسة جدوى لحساب تكلفة البناء، والحصول على تقرير بأن المباني أكملت عمرها الاقتصادي ضمن نطاق القانون رقم 6306، والحصول على تقرير عدم السلامة، وإعداد المشاريع الأولية» بنداً بنداً.
وفي العقد الذي لا يتضمن نقل حصة أرض، يجب بيان كل بند من البنود التالية على حدة، مع تحديد على عاتق من يقع وما إذا كان داخلاً في الثمن أم خارجاً عنه :
| المرحلة | البنود التي يجب ذكرها أيضاً في العقد |
|---|---|
| التحضير | تقرير المبنى الخطر، دراسة التربة، الجدوى، المشاريع المعمارية والإنشائية ومشاريع التجهيزات، ومشاريع التعديل/التغيير |
| الإجراءات الرسمية | طلب رخصة البناء ورسومها، عقد الرقابة على البناء وأجر الخدمة، مدير موقع البناء، السلامة المهنية |
| الهدم والحفريات | الهدم بعد الإخلاء، نقل الأنقاض والحفريات، حماية المباني المجاورة (التدعيم)، رخصة الهدم |
| الإنشاءات الخشنة والنهائية | قائمة المواصفات: علامة/طراز/فئة المواد، المصعد، العزل الحراري، النجارة، تجهيزات المطبخ والحمام، الأبواب وأغطية الأرضيات |
| الاستكمال | تنسيق المحيط، موقف السيارات، الملجأ، تنسيق الحدائق، سور الحديقة، الدرابزينات |
| التسليم | إذن استعمال البناء (الإسكان)، شهادة هوية الطاقة، معاملات الاشتراك والتوصيل للمياه والكهرباء والغاز الطبيعي، والانتقال من الارتفاق الطابقي إلى الملكية الطابقية |
4. هل يمكننا مطالبة المقاول بأعمال غير مكتوبة في العقد؟
كقاعدة عامة لا. فقد بحثت الدائرة المدنية الخامسة عشرة بمحكمة النقض في حكمها بتاريخ 26.03.2015، رقم الأساس 2014/3231 ورقم القرار 2015/1557، علاقة إنشاء نشأت بقبول عرض دون وجود عقد مكتوب، وقضت بأنه «لا يدخل ضمن عقد إنشاء الفيلات المنفذ بقبول عرض المقاول، والمحدد أعلاه بقليل، عمل إنشاء شرفة خشبية وتغطيتها بالسقف على شرفات الفيلات ولا إنشاء درابزين على أطراف الشرفات، كما لا يوجد تعهد من المقاول بالحصول على إذن استعمال البناء» .
ويتضمن هذا الحكم تحذيرين: الأول أن بدء العمل بخطاب عرض أو بقبول شفهي قد يؤدي إلى بقاء الأعمال التي يتوقعها الملاك خارج نطاق العقد. والثاني أنه إذا لم يُنص صراحة على التزام الحصول على الإسكان فلا يمكن، كقاعدة عامة، مطالبة المقاول به. وأغلى المفاجآت في التحول الحضري تنشأ عادة من هذه البنود «غير المكتوبة».
لنفحص معاً قائمة المواصفات وبنود العمل
أرسلوا عرض المقاول ومسودة العقد؛ لنحدد قبل التوقيع البنود التي قد تبقى خارج النطاق.
5. هل ينبغي النص على «تسليم مفتاح» أم على التسليم بعد الحصول على إذن الإشغال؟
إن الاكتفاء بعبارة «تسليم مفتاح» في العقد من دون اشتراط الإسكان يؤدي إلى تحديد تاريخ التسليم وفق التسليم الفعلي. وقد أوضحت الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض هذا الفرق صراحة.
وجاء في حكم الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض بتاريخ 10.07.2024، رقم الأساس 2023/485 ورقم القرار 2024/2520: «بما أن العقد موضوع الدعوى لا يتضمن شرط تسليم المفتاح ولا شرط الحصول على الإسكان، فيجب بحث تاريخ التسليم الفعلي للأقسام المستقلة إلى مالك الأرض المدعي» . أما إذا كان العقد يتضمن شرط الإسكان فتتغير الصورة:
Yargıtay 6. HD, 2023/485 E. – 2024/2520 K.
«وفقاً لاجتهادات دائرتنا المستقرة، حتى لو سلّم المقاول المفتاح إلى مالك الأرض، فإذا كان هناك شرط للحصول على الإسكان فلا يعد تسليم المفتاح كافياً؛ وإذا ادعى المقاول أن مالك الأرض قام بتأجير الشقق، فيلزم إثبات ما إذا كانت قد أُجرت أم لا بواسطة سجلات الاستعمال مثل الاشتراكات والفواتير، ولا يعد تسليم المفتاح كافياً. ويقع عبء الإثبات في هذا الشأن على المقاول الذي يتمسك بالادعاء»
لذلك يجب أن يكتب في العقد «يُعد التسليم واقعاً في تاريخ الحصول على وثيقة إذن استعمال البناء» . وبذلك ترتبط تعويضات التأخير والدفعة الأخيرة ومدد الإخطار بالعيوب بهذا التاريخ. وبما أن خدمات الكهرباء والمياه والصرف الصحي لا تُمنح بصورة دائمة للمبنى غير الحاصل على الإسكان وفق المادة 31 من قانون التنظيم العمراني رقم 3194، فإن الإسكان شرط أيضاً للسكن الفعلي. ولمعرفة الإجراءات: معاملات سند الملكية والإسكان.
6. كيف يجب إعداد خطة الدفع، ومتى يستحق المقابل؟
وفق TBK m.479، ما لم يُتفق على خلاف ذلك، يصبح بدل العمل مستحقاً عند تسليم العمل . أي إن القانون لا يفترض أن يدفع المالك قبل أن يرى العمل؛ والدفع المسبق أو المرتبط بالتقويم لا يكون إلا باتفاق تعاقدي. وهذه قاعدة تعزز موقف الملاك في التفاوض.
والطريقة المقبولة عملياً هي ربط الدفعات لا بالتقويم، بل بالمراحل المنجزة فعلياً من العمل . وفي حملة Yarısı Bizden أيضاً تُدفع المنحة والقرض إلى المقاول نيابة عن أصحاب الحقوق على مراحل (30% عند بدء العمل، 30% عند اكتمال النظام الحامل، 30% في مرحلة اللياسة، و10% عند الحصول على إذن استعمال البناء).
| المرحلة | شرط الدفع المقترح |
|---|---|
| العقد / الرخصة | دفعة مقدمة محدودة، فقط مقابل خطاب ضمان للدفعة المقدمة |
| الإنشاءات الخشنة | تحديد مستوى الإنجاز واعتماده من جهة الرقابة على البناء |
| الإنشاءات النهائية | فحص المطابقة لقائمة المواصفات، وقائمة النواقص |
| إذن استعمال البناء | الدفعة الأخيرة (10% على الأقل) ورد مبالغ الضمان المحجوزة فقط بعد الحصول على الإسكان |
7. من يدفع بدل المشاركة في البنية التحتية والرسوم وبدلات التوصيل؟
الإعفاءات من الرسوم والتكاليف في التحول الحضري ليست غير محدودة؛ فبعض المدفوعات العامة تقع خارج نطاق الإعفاء. وإذا لم يُحدد في العقد من يتحملها، فقد يطلبها المقاول من الملاك في نهاية العمل باعتبارها «خارج العقد».
وجاء في حكم الدائرة السادسة بمجلس الدولة بتاريخ 16.09.2020، رقم الأساس 2019/20539 ورقم القرار 2020/7699: «إن بدل المشاركة في البنية التحتية المطلوب في نطاق القانون رقم 3194 ليس من بين المبالغ المعفاة الواردة في القانون رقم 6306» . إلا أن الحكم نفسه قرر أيضاً أنه لا يجوز للإدارة فرض هذا البدل من جانب واحد عبر ملاحظات مخطط التنظيم العمراني: «في الإجراءات المتعلقة بتنظيم التزام من قبيل بدل المشاركة في البنية التحتية في ملاحظات مخطط التنظيم ضمن نطاق المادة 23 من القانون رقم 3194 وطلبه من المالكين أو المقاولين، لم تُرَ موافقة للقانون والتشريع».
ماذا غيّر قرار المحكمة الدستورية بإلغاء المادة 23 من القانون 3194؟
بموجب قرار المحكمة الدستورية المؤرخ 03.06.2025، رقم الأساس 2024/211 ورقم القرار 2025/123 (RG 13.10.2025/33046) أُلغي من الجملة الأولى للفقرة الثانية من المادة 23 من قانون التنظيم العمراني رقم 3194، في الأماكن التي أُقرت فيها خطة التقسيم ولكن لم تُنجز بنيتها التحتية التقنية بعد، النص المتعلق بـ منح رخصة البناء أيضاً لمن يدفع مقدماً 25% من بدل البنية التحتية التقنية ويتعهد بدفع الـ75% المتبقية خلال ستة أشهر على الأكثر بعد استكمال خدمة البنية التحتية . وقد رأت المحكمة أن عدم تحديد معايير حساب بدل البنية التحتية في القانون مخالف للدستور من حيث حق الملكية ومبدأ تقييد الحقوق الأساسية بقانون (المادتان 13 و35 من الدستور). وقد نُشر القرار في الجريدة الرسمية بتاريخ 13.10.2025 ، ودخل حكم الإلغاء حيز التنفيذ بعد تسعة أشهر، في 13.07.2026 .
وقد جعل هذا التطور الأساس القانوني لمطالبات بدل البنية التحتية المستندة إلى الحكم الملغى محل نقاش. ويجب التحقق، قبل طلب الرخصة، مما إذا كان المشرّع قد أصدر تنظيماً جديداً بعد الإلغاء ومن التطبيق الحالي للبلدية المعنية.
كيف ينبغي صياغة بند في العقد؟
- يجب أن تُذكر رسوم رخصة البناء وبدلات المشاركة في البنية التحتية وبدل موقف السيارات وبدلات توصيل واشتراك المياه والصرف الصحي والكهرباء والغاز الطبيعي واحداً واحداً ، مع بيان ما إذا كان كل منها داخلاً في المبلغ المقطوع أم خارجاً عنه.
- يجب مراعاة أن الإعفاءات في نطاق المادة 7 من القانون 6306 محدودة بمرة ونصف مساحة البناء القائمة، وأن الرسوم والتكاليف ستنشأ بالنسبة للمساحة التي تتجاوز ذلك.
- ينبغي تنظيم من يملك صلاحية الاعتراض والدعوى ضد مطالبة مالية غير مشروعة، ولمن تعود المبالغ إذا اضطُر إلى دفعها ثم استردادها.
هل تنشأ مصروفات مشروع مشتركة في مناطق التحول الحضري البلدية؟
توجد قواعد خاصة في مناطق مشاريع التحول والتطوير الحضري البلدية ضمن نطاق المادة 73 من قانون البلديات رقم 5393. ومن بين الأحكام التي بحثتها المحكمة الدستورية في قرارها بتاريخ 18.10.2012، رقم الأساس 2010/82 ورقم القرار 2012/159، ولم تُلغَ وما تزال نافذة، مبدأ «الأصل هو الاتفاق في إخلاء وهدم واستملاك المباني الواقعة في مناطق مشاريع التحول والتطوير الحضري» ، وقاعدة «يلتزم أصحاب العقارات الذين خُصصت لهم جزر أو قطع مستقلة، وكذلك أصحاب العقارات الباقية خارج الاستملاك، بالمساهمة في المصروفات المشتركة للمشروع بنسبة إجمالي مساحة البناء التي يملكونها» ، والجزاء «لا يجوز إصدار رخصة بناء أو إذن استعمال للمباني المنشأة، ولا توصيل المياه والغاز الطبيعي والكهرباء، قبل دفع المصروف المشترك للمشروع» . وإذا كان مبناكم في منطقة من هذا النوع، فيجب تحديد مقدار المصروف المشترك للمشروع ومن يتحمله قبل حساب المبلغ المقطوع.
8. ما حقوق المالك عند التأخير أو الأعمال الناقصة أو العيوب؟
- التأخر في بدء العمل أو التأخير: إذا لم يبدأ المقاول العمل في الوقت المحدد أو أخّر العمل على نحو مخالف للعقد، جاز لصاحب العمل الرجوع عن العقد دون انتظار يوم التسليم (TBK m.473). كما ينبغي الاتفاق في العقد على غرامة يومية أو شهرية للتأخير.
- تخفيض الشرط الجزائي: لا يجوز للمقاول التاجر، كقاعدة عامة، أن يطلب تخفيض الشرط الجزائي بحجة أنه مفرط وفق TTK m.22. وهذا يجعل الشرط الجزائي أداة فعالة في مواجهة شركات المقاولات. وقد تناولنا الموضوع أيضاً من زاوية المالك: هل يلتزم مالك الأرض بدفع الشرط الجزائي إذا فسخ عقد البناء؟.
- العيب: يجب فحص العمل بعد التسليم وإخطار المقاول بالعيوب خلال مدة مناسبة (TBK m.474). وللمالك أن يختار بين الرجوع عن العقد أو تخفيض الثمن أو الإصلاح على نفقة المقاول (TBK m.475). إلا أنه، لأن العمل منشأ على عقار المالك ولأن فكه وإزالته يسببان ضرراً مفرطاً، فلا يمكن كقاعدة عامة استعمال حق الرجوع عن العقد بالنسبة إلى البناء (TBK m.475/3)؛ وعملياً يثار تخفيض الثمن أو الإصلاح.
- التقادم: تتقادم الدعاوى المتعلقة بعيوب المنشآت العقارية بمضي خمس سنوات من تاريخ التسليم، وبمضي عشرين سنة إذا كان للمقاول خطأ جسيم (TBK m.478).
- حق صاحب العمل في الإنهاء الحر: قبل إتمام العمل يجوز لصاحب العمل الرجوع عن العقد بدفع قيمة العمل المنجز وجميع أضرار المقاول (TBK m.484). وفي هذا الطريق يتحمل المالك جميع أضرار المقاول بما فيها خسارة الربح؛ أما إذا كان هناك سبب مشروع للفسخ فينبغي اتباع طريق الفسخ المشروع بدلاً من m.484، وفي هذه الحالة لا يستطيع المقاول المطالبة بالربح الفائت.
لشروط ومخاطر إنهاء العقد من جانب واحد: هل يمكن فسخ عقد البناء مقابل حصة الأرض من جانب واحد؟.
9. لماذا يلزم دعم محامٍ متخصص؟
حماية المالكين في عقد التحول الحضري ذي المبلغ المقطوع لا تتوقف على عدد صفحات العقد، بل على البنود التي يتضمنها. فصيغة فارق السعر، والكتابة الكاملة لبنود العمل وقائمة المواصفات، وربط التسليم بإذن استعمال البناء، وتقسيم الدفعات على مراحل، وتقاسم المدفوعات العامة، كلها مسائل تصبح لاحقاً محل نزاع إذا لم تُنظم في العقد؛ كما تُظهر الأحكام القضائية التي جرى تناولها هذا الخطر بوضوح. وصياغة هذه البنود مع محامٍ يعمل في قانون البناء تساعد على حماية الملاك من نزاعات قد تستمر سنوات.
إن قرار المحكمة الدستورية بإلغاء المادة 23 من القانون رقم 3194 واجتهاد مجلس الدولة بشأن بدل المشاركة في البنية التحتية يبينان أن المدفوعات العامة في التحول الحضري لم يعد ممكناً اعتبارها ثابتة. وينبغي بحث الأساس القانوني لأي مبلغ تطلبه البلدية، وعند اللزوم سلوك طريق الاعتراض الإداري والدعوى، إلى جانب بنود السعر والمسؤولية في العقد.
يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة، انطلاقاً من مركزه في توزلا، دعماً قانونياً للمالكين في إعداد ومراجعة عقود التحول الحضري وحل نزاعات السعر والأعمال الناقصة والإسكان مع المقاول في Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli وكذلك Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası وKocaeli.
لنحدد معاً البنود الخطرة في عقدكم
شاركوا مسودة العقد وقائمة المواصفات وخطة الدفع؛ لنعيد صياغة بنود زيادة السعر والإسكان والمدفوعات العامة لمصلحة المالكين.
10. الأسئلة الشائعة
هل يستطيع المقاول الذي اتفقنا معه على مبلغ مقطوع طلب زيادة السعر؟
كقاعدة عامة لا. وفق TBK m.480، إذا حُدد المبلغ المقطوع بصورة نهائية فلا يجوز طلب زيادة حتى لو أصبحت تكلفة العمل أعلى من المتوقع. وفي الظروف الاستثنائية لا يمكن طلب التكييف إلا من القاضي.
هل يستطيع المقاول إيقاف العمل بسبب التضخم؟
ليس للمقاول حق زيادة السعر من جانب واحد وإيقاف العمل. وإذا توافرت شروط التكييف فعليه اللجوء إلى المحكمة. ولمنع هذا النزاع يُستحسن وضع بند فارق سعر محدود ومرتبط بمؤشر.
هل يمكنني مطالبة المقاول ببند عمل غير مكتوب في العقد؟
وفق قرار Yargıtay 15. HD 2014/3231 E.، لا يمكن كقاعدة عامة مطالبة المقاول بالأعمال التي لم يتعهد بها صراحة، بما في ذلك التزام الحصول على الإسكان. لذلك يجب ذكر جميع البنود واحداً واحداً.
ما الفرق بين تسليم المفتاح والتسليم بعد الحصول على الإسكان؟
إذا كان العقد يتضمن شرط الإسكان فلا يُعد تسليم المفتاح كافياً، ويقع عبء إثبات التسليم على المقاول (Yargıtay 6. HD 2023/485 E.). وإذا لم يوجد شرط الإسكان فيُبحث تاريخ التسليم الفعلي.
هل يُدفع بدل المشاركة في البنية التحتية في التحول الحضري؟
ذكرت الدائرة السادسة بمجلس الدولة أن هذا البدل ليس من إعفاءات القانون 6306، لكنه لا يمكن فرضه من جانب واحد عبر ملاحظات مخطط التنظيم. وبقرار AYM 2025/123 K. أُلغي نص 25% مقدماً / 75% تعهداً في الجملة الأولى من المادة 23/2 من القانون 3194، ودخل الإلغاء حيز التنفيذ في 13.07.2026.
متى يجب أن ندفع للمقاول؟
وفق TBK m.479، ما لم يُتفق على خلاف ذلك يصبح الثمن مستحقاً عند التسليم. ويُستحسن ربط الدفعات بتقارير مستوى الإنجاز المعتمدة من الرقابة على البناء، ودفع الدفعة الأخيرة بعد الإسكان.
هل نحن ملزمون بدفع مقابل الأعمال الإضافية المنفذة خلافاً للمشروع؟
وفق قرار Yargıtay 15. HD 2011/4555 E. لا يجوز تحديد بدل إنشاء للمنشآت غير المشروعة التي لا قيمة اقتصادية لها؛ ويمكن فقط طلب هدمها.
11. التشريعات والمصادر
- قانون الالتزامات التركي رقم 6098 — m.138, m.473–480, m.484
- قانون التجارة التركي رقم 6102 — m.22
- قانون التنظيم العمراني رقم 3194 — m.23, m.31
- القانون رقم 6306 — m.7
- قانون البلديات رقم 5393 — m.73
- قرار المحكمة الدستورية E.2024/211 K.2025/123 (RG 13.10.2025/33046)
- وكالة الأناضول – بيان الوزارة بشأن مراحل الدفع في حملة Yarısı Bizden (12.08.2024)
- Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 28.03.2012 T., 2011/4555 E. – 2012/1951 K. · İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 17.05.2018 T., 2016/40 E. – 2018/568 K. · Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 26.03.2015 T., 2014/3231 E. – 2015/1557 K. · Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.07.2024 T., 2023/485 E. – 2024/2520 K. · Danıştay 6. Dairesi, 16.09.2020 T., 2019/20539 E. – 2020/7699 K. · Anayasa Mahkemesi, 18.10.2012 T., 2010/82 E. – 2012/159 K.
- يُستحسن التحقق من بيانات الأحكام عبر UYAP قبل استخدامها في المذكرات أو النشر.
المقالات ذات الصلة على موقعنا
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة؛ وقد تختلف الحقوق والالتزامات في ملفكم بحسب محتوى العقد وحالة المبنى. جُمعت معلومات التشريعات والاجتهادات القضائية حتى سبتمبر 2026.
