عرض عليكم الوسيط العقاري المنزل وطلب منكم توقيع «نموذج عرض العقار»، لكن المنزل لم يُشترَ. وبعد بضعة أسابيع يصلكم اتصال: «يجب عليكم دفع رسوم عرض العقار». وفي بعض الحالات يتحول هذا الطلب إلى فاتورة، وفي حالات أخرى مباشرة إلى إجراء تنفيذ جبري . في هذه المقالة نبحث، في ضوء قانون الالتزامات التركي ولائحة تجارة العقارات وقرارات الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض، فيما إذا كان يحق للوسيط العقاري المطالبة بمقابل لمجرد عرض العقار عندما لا تتم عملية البيع، وذلك من منظور كل من المشتري والوسيط العقاري.
إجابة مختصرة
إذا لم تتم عملية البيع (أو الإيجار)، فلا يحق للوسيط العقاري أن يطلب أجراً لمجرد أنه عرض العقار. وتنص المادة 19/4 من اللائحة صراحة على أنه «لا يجوز طلب أي مقابل نظير خدمة عرض العقار»، كما تعتبر الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض أن عرض العقار إجراء تمهيدي لا يولد نتيجة بحد ذاته. وهناك ثلاث حالات يجب الانتباه إليها: (1) المصروفات المتفق عليها كتابياً والمثبتة بالمستندات (المادة 521/الأخيرة من قانون الالتزامات التركي)، (2) بدل العدول المتفق عليه في عقد الوساطة، (3) شراء العقار الذي عرضه الوسيط باسمكم أو باسم أحد أقاربكم بعد استبعاد الوسيط من العملية (المادة 20/8 من اللائحة).
المحتويات
- هل أنتم مدينون للوسيط العقاري إذا لم يُبع المنزل؟ ثلاثة أسئلة للتحقق
- التشريعات المنظمة للموضوع: المواد 520–523 من قانون الالتزامات التركي ولائحة تجارة العقارات
- يجب أن يكون عقد السمسرة العقارية مكتوباً (المادة 520/3 من قانون الالتزامات التركي)
- متى يستحق الوسيط العقاري الأجر؟ شرط تحقق النتيجة (المادة 521/1 من قانون الالتزامات التركي)
- حظر رسوم عرض العقار: المادة 19/4 من اللائحة ونموذج عرض العقار
- الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض: عرض العقار إجراء تمهيدي
- نهج محاكم الدرجة الأولى
- البند الوحيد الذي يمكن طلبه رغم عدم البيع: المصروفات المتفق عليها (المادة 521/الأخيرة)
- إذا وقعتم عقد وساطة: الفرق بين بدل العدول والعربون
- استثناء مهم: الشراء مع استبعاد الوسيط العقاري
- إشكالات العقد المكتوب والتوقيع وسلطة التمثيل
- جدول موجز للأحكام القضائية
- ماذا تفعل إذا طلب الوسيط العقاري رسوم عرض أو بدأ إجراء تنفيذ؟
- من منظور الوسيط العقاري: ما الذي ينبغي الانتباه إليه لتجنب ضياع الحق؟
- 7 أخطاء شائعة
- الأسئلة الشائعة
- لماذا تُعد الإدارة الصحيحة للإجراءات في هذه الملفات مهمة؟
- المصادر وملاحظة مهمة
1. هل أنتم مدينون للوسيط العقاري إذا لم يُبع المنزل؟ ثلاثة أسئلة للتحقق
لا، كقاعدة عامة لا يوجد دين. فحق الوسيط العقاري (السمسار بحسب تسمية القانون) في الأجر مرتبط بإتمام بيع العقار أو تأجيره . مجرد معاينة المنزل، أو الاطلاع على الإعلان، أو طلب معلومات عن السعر، أو توقيع نموذج عرض العقار لا ينشئ وحده التزاماً بالدفع.
ومع ذلك، قبل الاستنتاج بأن «لا يلزمني الدفع»، يجب الإجابة عن ثلاثة أسئلة:
- هل المستند الذي وقعتموه مجرد نموذج عرض عقار أم أنه عقد وساطة للبيع والشراء يتضمن أحكام بدل العدول والعربون؟
- هل يتضمن المستند حكماً صريحاً بأن المصروفات التي يتحملها الوسيط العقاري تقع عليكم؟
- هل تم شراء العقار المعروض، دون علم الوسيط العقاري، باسمكم أو باسم زوجكم/زوجتكم أو أحد أقاربكم؟
إذا كانت الإجابة عن هذه الأسئلة الثلاثة «لا»، فلا يوجد أساس قانوني لمطالبة الوسيط العقاري برسوم عرض العقار.
2. التشريعات المنظمة للموضوع: المواد 520–523 من قانون الالتزامات التركي ولائحة تجارة العقارات
يقع الموضوع عند تقاطع تنظيمين: قانون الالتزامات التركي رقم 6098 الذي يرسم الإطار العام لعقد السمسرة (المواد 520–525)، و لائحة تجارة العقارات التي تنظم نشاط الوساطة العقارية بالتفصيل (الجريدة الرسمية 05.06.2018، العدد 30442).
| الحكم | الموضوع الذي ينظمه | أثره على النزاع |
|---|---|---|
| المادة 520/1 من قانون الالتزامات التركي | تعريف عقد السمسرة | يستحق السمسار الأجر عند إبرام العقد. |
| المادة 520/2 من قانون الالتزامات التركي | تطبيق أحكام الوكالة | تسري التزامات العناية والولاء أيضاً على الوسيط العقاري. |
| المادة 520/3 من قانون الالتزامات التركي | شرط الشكل الكتابي | تكون السمسرة العقارية باطلة ما لم تُبرم كتابة. |
| المادة 521/1 من قانون الالتزامات التركي | استحقاق الأجر | يتوقف الأجر على إبرام العقد نتيجة نشاط السمسار. |
| المادة 521/الأخيرة من قانون الالتزامات التركي | المصروفات | إذا تم الاتفاق عليها، تُدفع المصروفات حتى لو لم يُبرم العقد. |
| المادة 19/1 من اللائحة | نموذج عرض العقار | تُقدم خدمة العرض بإعداد نموذج مستقل لكل عقار. |
| المادة 19/4 من اللائحة | حظر رسوم عرض العقار | لا يجوز طلب أي مقابل نظير خدمة العرض. |
| المادة 20/8 من اللائحة | استبعاد الوسيط العقاري | إذا تم الشراء خلال مدة التفويض بعد استبعاد الوسيط، يستحق مقدم الخدمة أجره. |
ملاحظة حول حداثة النص
تم تحديث لائحة تجارة العقارات آخر مرة بتعديل مؤرخ 29.04.2026 (الجريدة الرسمية رقم 33238). وقد نظم هذا التعديل مسائل مثل تعديل شهادة التفويض و«نظام الدفع» في مبيعات العقارات، لكنه لم يغيّر حظر رسوم عرض العقار (م. 19/4) ولا حكم استبعاد الوسيط (م. 20/8).
3. يجب أن يكون عقد السمسرة العقارية مكتوباً (المادة 520/3 من قانون الالتزامات التركي)
تعرّف المادة 520/1 من قانون الالتزامات التركي عقد السمسرة كما يلي: «عقد السمسرة هو العقد الذي يتعهد بموجبه السمسار بإعداد إمكانية إبرام عقد بين الطرفين أو التوسط في إبرامه، ويستحق الأجر إذا تم إبرام ذلك العقد». ووفق الفقرة الثانية من المادة نفسها تطبق على السمسرة، كقاعدة عامة، أحكام الوكالة.
أما الحكم الأكثر حسماً في التطبيق فهو الفقرة الثالثة: «لا يكون عقد السمسرة المتعلق بالعقارات صحيحاً ما لم يُبرم كتابة». وهذا شرط صحة. فلا يجوز المطالبة بعمولة السمسرة العقارية استناداً إلى اتفاق شفهي أو رسالة WhatsApp أو شهادة شاهد.
هل يمكن اعتبار نموذج عرض العقار عقد سمسرة؟
نعم، قد يُعتبر كذلك. فمحكمة النقض تعتبر المستندات المعنونة بـ«نموذج عرض العقار» أو «محضر معاينة العقار» أو «عقد معاينة العقار وبدل الخدمة» عقد سمسرة صحيحاً إذا كانت موقعة من الطرفين وتتضمن الحد الأدنى من عناصر عقد السمسرة. غير أن هذا التكييف لا يمنح الوسيط العقاري حق المطالبة بالأجر إلا عند إتمام البيع ؛ فإذا لم تتم عملية البيع فلا تنشأ رسوم عرض العقار مهما كان اسم المستند.
4. متى يستحق الوسيط العقاري الأجر؟ شرط تحقق النتيجة (المادة 521/1 من قانون الالتزامات التركي)
المادة 521/1 من قانون الالتزامات التركي: «لا يستحق السمسار الأجر إلا إذا تم إبرام العقد نتيجة نشاطه. وإذا كان العقد الذي أُبرم نتيجة نشاط السمسار معلقاً على شرط واقف، يُدفع الأجر عند تحقق الشرط».
ربط المشرع الأجر لا بالجهد الذي بذله الوسيط العقاري بل بالنتيجة التي حققها . وحتى لو عرض الوسيط العقاري العقار عشر مرات، ونشر إعلاناً وأدار المفاوضات، فلا ينشأ حقه في الأجر إذا لم يُبرم عقد البيع بين الطرفين. وهذه هي السمة الأساسية التي تميز عقد السمسرة عن عقد الخدمة.
شرط العلاقة السببية
لا يكفي مجرد حصول البيع لاستحقاق الأجر؛ بل يجب أن يكون البيع قد تم «نتيجة» نشاط الوسيط العقاري. فعلى سبيل المثال، إذا اشترى المشتري بعد أشهر المنزل الذي سبق أن عرضه الوسيط الأول، ولكن عن طريق وسيط عقاري آخر ومن خلال عملية مستقلة، فقد لا تقوم علاقة سببية بين نشاط الوسيط الأول وعملية البيع. ويتجه قرار محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية المذكور أدناه إلى هذا المعنى.
هل المادة 521/1 من قانون الالتزامات التركي آمرة؟
يُقبل في الفقه أن المادة 521/1 ليست من القواعد الآمرة، وأنه يمكن للطرفين الاتفاق على ربط الأجر بشرط مختلف. إلا أن حرية الاتفاق هذه في تجارة العقارات محدودة بالمادة 19/4 من اللائحة: فمهما اتفق الطرفان، لا يجوز جعل خدمة عرض العقار نفسها مقابلاً لأجر. ولذلك فإن شرطاً من قبيل «يُدفع مبلغ كذا عن كل شقة تمت معاينتها» لا يشكل أساساً صالحاً لرسوم عرض العقار.
5. حظر رسوم عرض العقار: المادة 19/4 من اللائحة ونموذج عرض العقار
وفقاً للمادة 19/1 من لائحة تجارة العقارات، يتم عرض العقار محل الوساطة في البيع أو الإيجار على المشتري أو المستأجر من خلال إعداد نموذج عرض عقار مستقل لكل عقار. أما الفقرة الرابعة من المادة نفسها فهي واضحة بما لا يترك مجالاً للنقاش:
المادة 19/4 من لائحة تجارة العقارات
«لا يجوز طلب أي مقابل نظير خدمة عرض العقار».
ما الذي يثبته نموذج عرض العقار؟
يثبت هذا المستند أن عقاراً معيناً عُرض في تاريخ معين على شخص معين. وتظهر أهميته للوسيط العقاري لاحقاً إذا ادعى أن العقار تم شراؤه بعد استبعاده من العملية. غير أن المستند لا يمنح حقاً مستقلاً في المطالبة برسوم عرض العقار.
من تعميم المعيار الإلزامي حتى اليوم: النهج نفسه
هذا الحظر ليس جديداً. فقد أشارت الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض، استناداً إلى المادة 1.1.3 المعنونة «خدمات الوساطة العقارية – القواعد العامة» من تعميم المعيار الإلزامي المنشور في الجريدة الرسمية رقم 25162 بتاريخ 08.07.2003، إلى ضرورة تعليق بيان واضح في تعريفة الأسعار يفيد بعدم جواز طلب أجر مقابل خدمة عرض العقار في مكان يراه العملاء. واليوم انتقل المبدأ نفسه مباشرة إلى النص التنظيمي في المادة 19/4 من اللائحة.
هل يطلب منكم الوسيط العقاري رسماً مقابل عرض العقار؟
دعونا نراجع المستند الذي وقعتموه والمطالبة الموجهة إليكم معاً؛ وضحوا وضعكم القانوني قبل الدفع أو قبل فوات مدة الاعتراض.
6. الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض: عرض العقار إجراء تمهيدي
وصفت الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض (HGK) الطبيعة القانونية لعرض العقار بالعبارات نفسها في عدة قرارات. وتُعد هذه القرارات من أقوى الأسس في مواجهة المطالبات برسوم عرض العقار.
الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض، E. 2020/339، K. 2022/723، T. 24.05.2022
أكدت الهيئة صراحة أن نشاط عرض العقار من الإجراءات التمهيدية للسمسرة، وأن الأجر لا ينشأ ما لم تتحقق النتيجة:
YHGK 2020/339 E. – 2022/723 K.
«… عرض العقار من الإجراءات التمهيدية لنشاط السمسرة، وإذا لم تتحقق النتيجة في إطار هذه الأنشطة فلا يجوز الادعاء بأي حق لمجرد القيام بعرض العقار…»
وشدد القرار أيضاً على أن العقد ينص على استحقاق الأجر عند الجمع بين البائع والمشتري وإتمام البيع، وأن الوسيط العقاري إذا لم يتمكن من تحقيق البيع فلا يحق له الأجر لمجرد عرض العقار، كما أحال إلى المادة 1.1.3 من تعميم المعيار الإلزامي.
الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض، E. 2021/243، K. 2022/1283، T. 11.10.2022
كررت الهيئة المبدأ نفسه في هذا القرار أيضاً:
YHGK 2021/243 E. – 2022/1283 K.
«لأن عرض العقار من الإجراءات التمهيدية لنشاط السمسرة، وإذا لم تتحقق النتيجة في إطار هذه الأنشطة فلا يجوز الادعاء بأي حق/أجر لمجرد القيام بعرض العقار».
ويُعد القرار مهماً أيضاً من حيث صحة أحكام «استبعاد الوسيط العقاري» التي سنتناولها لاحقاً بصورة مستقلة.
الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض، E. 2017/621، K. 2018/1929، T. 13.12.2018
YHGK 2017/621 E. – 2018/1929 K.
«عرض العقار أيضاً من الإجراءات التمهيدية لنشاط السمسرة، وإذا لم تتحقق النتيجة في إطار هذه الأنشطة فلا يجوز الادعاء بأي حق لمجرد القيام بعرض العقار».
وأشارت الهيئة إلى أن هذه المسألة قد «تم توضيحها» أيضاً بالمادة 1.1.3 من تعميم المعيار الإلزامي.
الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة النقض، E. 2009/19787، K. 2010/1416، T. 04.02.2010
هذا القرار الصادر في ظل قانون الالتزامات الملغى يبين رسوخ المبدأ:
Y3HD 2009/19787 E. – 2010/1416 K.
«لا يحق للسمسار طلب الأجر إلا إذا أدت الأعمال التحضيرية أو الوساطة التي قام بها إلى إبرام العقد. أما إذا لم يتمكن من الجمع بين المشتري والبائع وتحقيق العقد فلا يستحق الأجر (انظر المادة 405)».
كما قررت الدائرة أن المستند في الواقعة محل الدعوى لا يمكن اعتباره عقد سمسرة، وأنه لا يجوز طلب عمولة سمسرة استناداً فقط إلى عرض العقار .
7. نهج محاكم الدرجة الأولى
اعتمدت محاكم الدرجة الأولى أيضاً نهج الهيئة العامة المدنية.
محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية السابعة، E. 2022/119، K. 2023/23، T. 17.01.2023
محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية السابعة 2022/119 E. – 2023/23 K.
«… وبالطبع إذا لم يتمكن الوسيط العقاري من إتمام البيع فلا يحق له الأجر لمجرد عرض العقار…»
محكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية السادسة، E. 2022/401، K. 2023/360، T. 26.04.2023
قررت المحكمة، مستخدمة عبارات الهيئة العامة المدنية، أن بند الأجر في العقد يتعلق باستحقاق الأجر إذا جُمِع البائع والمشتري وتمت عملية البيع، وأنه إذا لم يتمكن الوسيط العقاري من تحقيق البيع فلا يستحق الأجر لمجرد عرض العقار.
محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية، E. 2018/754، K. 2022/160، T. 01.03.2022
استناداً إلى شرط الكتابة في المادة 520/3 من قانون الالتزامات التركي وشرط النتيجة في المادة 521، اعتبرت المحكمة أن مجرد عرض العقار غير كافٍ، وأنه بعد مرور مدة من الزمن وفي حالة إتمام البيع عن طريق وسيط آخر لم يتحقق شرط الأجر بالنسبة إلى الوسيط الأول. ويُعد القرار مهماً من حيث الدفع بانقطاع العلاقة السببية.
8. البند الوحيد الذي يمكن طلبه رغم عدم البيع: المصروفات المتفق عليها (المادة 521/الأخيرة)
الفقرة الأخيرة من المادة 521 من قانون الالتزامات التركي: «إذا اتُّفق في عقد السمسرة على رد المصروفات التي يتحملها السمسار، فتُدفع هذه المصروفات حتى لو لم يؤد نشاط السمسار إلى إبرام العقد».
هذا الحكم ليس «باباً خلفياً» لفرض رسوم عرض العقار. ويجب توافر ثلاثة شروط معاً:
- نص صريح في العقد المكتوب: يجب أن يكون قد تم الاتفاق مسبقاً وبصورة صريحة على أن المصروفات تقع على عاتق صاحب العمل.
- مصروف فعلي ومحدد: لا يجوز طلب إلا النفقات التي تحملها الوسيط العقاري فعلاً ويمكنه إثباتها بمستندات، مثل مصروف إعلان محدد متفق عليه في العقد.
- ألا يكون ذا طبيعة أجر: مبلغ مقطوع تحت اسم «رسم عرض عقار» أو «أتعاب استشارة» أو «رسم موعد» لا يُعد مصروفاً؛ والمدفوعات المطلوبة بهذه التسميات تصطدم بالمادة 19/4 من اللائحة.
تنبيه عملي
لا يجوز تحميل العميل المصروفات التشغيلية المعتادة للوسيط العقاري، مثل مصروفات مكتبه ورواتب موظفيه ووقود سيارته، ما لم يُتفق عليها صراحة وبشكل محدد في العقد. وأول دفع في مواجهة المطالبة بمصروفات غير موثقة هو أن عبء الإثبات يقع على الوسيط العقاري.
9. إذا وقعتم عقد وساطة: الفرق بين بدل العدول والعربون
في جزء مهم من المنازعات لا يكون المشتري قد وقع مجرد نموذج عرض عقار، بل عقد وساطة للبيع والشراء أكثر شمولاً، بل وقد يكون دفع عربوناً أيضاً. عندها قد تختلف الصورة.
تجيز اللائحة أن يتضمن عقد الوساطة للبيع والشراء، إذا تم الاتفاق عليه وبشرط ألا تتجاوز نسبته أو قيمته بدل الخدمة المستحق للمنشأة، بدل عدول يُدفع إذا عدل المشتري أو البائع عن العقد، و شرطاً جزائياً يُطبق إذا لم يُنفذ العقد أو لم يُنفذ على الوجه الواجب.
| الحالة | رسم عرض العقار | بدل العدول / الشرط الجزائي |
|---|---|---|
| تم توقيع نموذج عرض عقار فقط ولم يتم البيع | لا يجوز طلبه (م. 19/4) | لا يجوز طلبه إذا لم يتضمن المستند حكماً صحيحاً بالعدول |
| تم توقيع عقد وساطة للبيع والشراء وعدل المشتري دون سبب مشروع | لا يجوز طلبه | قد يُطلب إذا كان متفقاً عليه في العقد ولا يتجاوز بدل الخدمة |
| عدل البائع أو ظهر عيب/مانع قانوني في العقار | لا يجوز طلبه | لا ينشأ بدل عدول على المشتري؛ ويُبحث رد العربون |
| تم الشراء بعد استبعاد الوسيط العقاري | غير مطروح | يمكن طلب بدل الخدمة والشرط الجزائي إن وجد (م. 20/8) |
وقد تناولنا موضوع العدول عن شراء المنزل ورد العربون بالتفصيل في مقالنا هل أدفع للوسيط العقاري إذا عدلت عن شراء المنزل؟ .
10. استثناء مهم: الشراء مع استبعاد الوسيط العقاري
هذه هي الحالة التي يكثر الخلط بينها وبين حظر رسوم عرض العقار. يقول المشتري «لم تتم الصفقة» فلا يدفع، في حين أن العقار قد تم شراؤه مباشرة من المالك دون علم الوسيط العقاري، باسم المشتري نفسه أو زوجه/زوجته أو ابنه أو أخيه أو شركته. هنا لا يكون المطلوب رسم عرض عقار، بل بدل خدمة قائم على العقد، والشرط الجزائي إن وجد.
المادة 20/8 من لائحة تجارة العقارات
«إذا تم، خلال مدة عقد التفويض، شراء العقار أو استئجاره مباشرة من صاحب العمل بعد استبعاد المنشأة التي أعدت نموذج عرض العقار أو المنشأة المتعاقدة، تستحق المنشأة بدل الخدمة».
YHGK، E. 2021/243، K. 2022/1283 – حكم استبعاد الوسيط صحيح
YHGK 2021/243 E. – 2022/1283 K.
«إن هذا الحكم هو في حقيقته اتفاق تم تقريره لمواجهة احتمال قيام المشترين المحتملين، الذين يتحركون بنية شراء العقار ويرغبون في تسريع العملية بمساعدة ومساهمة الوسيط العقاري، وبعد استفادتهم من خدمات الوساطة في سبيل إتمام العقد ووصول العملية إلى المرحلة التي يستحق عندها الوسيط الأجر، بإقصاء الوسيط وإتمام البيع من دونه للتهرب من دفع عمولته؛ وهو اتفاق يحمل كذلك صفة الشرط الجزائي بالإضافة إلى الأجر، ويكون صحيحاً وملزماً للطرفين عملاً بمبدأ حرية التعاقد ما لم يوجد اتفاق مخالف أو يُلغَ العقد».
الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض، E. 2014/5401، K. 2014/30849، T. 13.10.2014 – الشراء باسم الزوج/الزوجة
قررت الدائرة أن الشرط الذي يوجب دفع عمولة السمسرة عند شراء العقار صحيح عملاً بحرية التعاقد، وأنه لا مجال للتردد في إلزام المدعى عليه بدفع العمولة المنصوص عليها في العقد بسبب شرائه العقار باسم زوجته بعد استبعاد السمسار .
الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض، E. 2013/11075، K. 2014/12130، T. 17.04.2014 – نقض حكم المحكمة المحلية
كانت المحكمة المحلية قد رفضت الدعوى على أساس أن الوسيط لم يقم بأي عمل سوى عرض العقار وأن مجرد العرض لا ينشئ حقاً في الأجر. فقامت محكمة النقض بنقض الحكم:
Y13HD 2013/11075 E. – 2014/12130 K.
«يكون المدعى عليه، ما دام لم يُنهِ العقد المبرم مع المدعي واشترى العقار الذي عرضه عليه، ملزماً بدفع عمولة الوساطة التي تعهد بأدائها للمدعي بموجب العقد». … «وبما أن المدعى عليه اشترى العقار المعروض وسجله في السجل العقاري، فلا يمكن القول إن المدعي لم يتوسط في تنفيذ العقد».
الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض، E. 2015/4772، K. 2016/7245، T. 08.03.2016
في واقعة تم فيها شراء العقار بعد توقيع «عقد معاينة العقار وبدل الخدمة»، اعتبرت الدائرة أن هذا العقد عقد سمسرة عقارية يمكن إبرامه مع مالك العقار أو مع المشتري، وانتهت إلى إلزام المشتري بدفع العمولة.
الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض، E. 2010/13410، K. 2010/14484، T. 02.11.2010
شددت الدائرة على الشرط العقدي الذي يقضي بأنه إذا اشترى المشتري العقار المعروض عليه باسم شخص ثالث بقصد تجنب العمولة، بعد استبعاد الوسيط العقاري أو إخفاء هويته، فعليه تعويض الوسيط عن الضرر والربح الفائت؛ واعتبرت أن الوسيط نفذ التزامه بعرض الشقة، وأنه يستحق الأجر إذا تحققت بقية الشروط.
محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية التاسعة عشرة، E. 2018/1363، K. 2021/740، T. 12.10.2021
استندت المحكمة في حق الأجر إلى المادة 521/1 من قانون الالتزامات التركي وإلى مبدأ استحقاق بدل الخدمة عند تسجيل البيع والشراء في السجل العقاري، وبيّنت وفقاً للائحة أن المنشأة تستحق بدل الخدمة في حالة استبعادها.
النتيجة العملية للمشتري
لا يصلح دفع «لم تتم عملية البيع» إلا إذا لم يتم شراء العقار فعلاً. ويمكن للمحاكم فحص سجلات السجل العقاري لمعرفة ما إذا كان العقار قد نُقل باسمكم أو باسم أحد أقاربكم. وإذا كنتم تفكرون في شراء العقار المعروض بأنفسكم أو عن طريق قريب، فعليكم أولاً مراجعة أحكام المستند الذي وقعتموه ومدة عقد التفويض.
هل اشتريتم المنزل المعروض بطريق آخر ويطلب الوسيط منكم عمولة؟
في دعاوى استبعاد الوسيط، تحدد نتيجة الملف دفوع مثل حكم العقد، والمدة، والعلاقة السببية، وطلب تخفيض الشرط الجزائي. تواصلوا معنا مع مستنداتكم.
11. إشكالات العقد المكتوب والتوقيع وسلطة التمثيل
حتى لو تمت عملية البيع، يجب أن تستند مطالبة الوسيط العقاري بالأجر إلى عقد كتابي صحيح. والمحاكم تتعامل مع هذه النقطة بدقة.
محكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية العاشرة، E. 2024/750، K. 2025/248، T. 18.03.2025
محكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية العاشرة 2024/750 E. – 2025/248 K.
«وفقاً للقانون والاجتهاد المستقر لمحكمة النقض، لكي يستحق السمسار الأجر يجب أن يكون بينه وبين الشخص الذي يطالبه بالأجر عقد مكتوب».
الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة النقض، E. 2023/370، K. 2023/1722، T. 01.06.2023
مع تأكيدها مجدداً على شرط العقد المكتوب، قررت الدائرة أن عدم وجود عقد مكتوب بين الوسيط العقاري ومالك العقار أو عدم تفويضه من المالك لا يؤثر في حقه في مطالبة المشتري بالأجر استناداً إلى العقد المكتوب بينهما الذي لم يُنكر توقيعه . أي لا يستطيع المشتري التخلص من العقد الذي وقعه بنفسه بالقول إن «الوسيط لم يكن لديه عقد مع المالك».
الدائرة المدنية السابعة عشرة بمحكمة الاستئناف الإقليمية في إزمير، E. 2019/1787، K. 2023/132، T. 26.01.2023
تبين أن التوقيع على المستند المقدم كأساس للمطالبة ليس بخط ممثل الشركة المدعى عليها؛ ولعدم إثبات وجود عقد مكتوب بأدلة كتابية رُفضت الدعوى.
محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية، E. 2018/754، K. 2022/160، T. 01.03.2022
شددت المحكمة على أنه لكي تكون أحكام العقد الواردة أسفل نموذج معاينة العقار، بما فيها الشرط الجزائي، ملزمة للشركة، يجب أن يوقعها الأشخاص المخولون بتمثيل الشركة . وقد لا يكون توقيع موظف يعاين منزلاً باسم الشركة ملزماً للشركة.
12. جدول موجز للأحكام القضائية
| المحكمة / الدائرة | رقم الأساس – القرار | التاريخ | المبدأ الأساسي |
|---|---|---|---|
| الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض | 2020/339 – 2022/723 | 24.05.2022 | عرض العقار إجراء تمهيدي؛ وإذا لم تتحقق النتيجة فلا يجوز الادعاء بحق لمجرد العرض. |
| الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض | 2021/243 – 2022/1283 | 11.10.2022 | إذا لم يتم البيع فلا يجوز طلب رسم عرض؛ أما حكم استبعاد الوسيط فصحيح وملزم. |
| الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض | 2017/621 – 2018/1929 | 13.12.2018 | لا يجوز طلب أجر مقابل عرض العقار؛ تعميم المعيار الإلزامي 1.1.3. |
| الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة النقض | 2009/19787 – 2010/1416 | 04.02.2010 | إذا لم يؤد نشاط السمسرة إلى إبرام العقد فلا يستحق الأجر. |
| الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة النقض | 2023/370 – 2023/1722 | 01.06.2023 | العقد المكتوب شرط؛ وعدم وجود عقد مع المالك لا يمنع المطالبة من المشتري. |
| الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض | 2013/11075 – 2014/12130 | 17.04.2014 | المشتري الذي يشتري العقار المعروض يدفع العمولة المنصوص عليها في العقد. |
| الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض | 2014/5401 – 2014/30849 | 13.10.2014 | تُدفع العمولة إذا تم شراء العقار باسم الزوج/الزوجة بعد استبعاد الوسيط. |
| الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض | 2015/4772 – 2016/7245 | 08.03.2016 | عقد المعاينة وبدل الخدمة عقد سمسرة؛ ويستحق الأجر عند الشراء. |
| الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض | 2010/13410 – 2010/14484 | 02.11.2010 | عند الشراء باسم شخص ثالث مع إخفاء العلاقة، يُعوض الوسيط عن ضرره. |
| الدائرة المدنية السابعة عشرة بمحكمة الاستئناف الإقليمية في إزمير | 2019/1787 – 2023/132 | 26.01.2023 | إذا لم يكن التوقيع صادراً عن شخص مخول فلا يُعد العقد المكتوب ثابتاً. |
| الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول | 2023/250 – 2025/1490 | 25.09.2025 | إذا لم تُثبت شروط استحقاق الأجر تُرفض المطالبة. |
| الدائرة المدنية الحادية عشرة بمحكمة الاستئناف الإقليمية في أنطاليا | 2021/401 – 2023/150 | 02.02.2023 | كقاعدة عامة يستحق السمسار الأجر إذا تم إبرام العقد نتيجة نشاطه. |
| محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية السابعة | 2022/119 – 2023/23 | 17.01.2023 | إذا لم يتم البيع فلا ينشأ أجر لمجرد عرض العقار. |
| محكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية السادسة | 2022/401 – 2023/360 | 26.04.2023 | في الاتجاه نفسه؛ تكرار لمبدأ الهيئة العامة المدنية. |
| محكمة إسطنبول الأناضولية التجارية الابتدائية العاشرة | 2024/750 – 2025/248 | 18.03.2025 | يشترط وجود عقد مكتوب مع الشخص المطلوب منه الأجر. |
| محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية التاسعة عشرة | 2018/1363 – 2021/740 | 12.10.2021 | في حالة استبعاد الوسيط يستحق بدل الخدمة. |
| محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية | 2018/754 – 2022/160 | 01.03.2022 | الشكل الكتابي وسلطة التمثيل والعلاقة السببية؛ ولا ينشأ الأجر إذا تم البيع عن طريق وسيط آخر. |
13. ماذا تفعل إذا طلب الوسيط العقاري رسوم عرض أو بدأ إجراء تنفيذ؟
قد تكون المطالبة شفهية أو تصل برسالة، وقد تظهر أمامكم مباشرة في صورة أمر دفع صادر عن دائرة التنفيذ. ويختلف المسار الواجب اتباعه بحسب شكل المطالبة.
1. اجمعوا المستندات
- نسخة من نموذج عرض العقار أو عقد الوساطة الذي وقعتموه (وإذا لم تُسلَّم لكم نسخة فاطلبوها كتابة).
- مراسلاتكم مع الوسيط العقاري، ولقطات شاشة الإعلان، وتواريخ اللقاءات.
- ما يثبت أنكم لم تشتروا العقار: عقد إيجاركم، أو سند ملكية عقار آخر، أو مستندات تبين أن عملية الشراء لم تبدأ أصلاً.
2. في مواجهة المطالبة الشفهية أو الكتابية
إن رفض المطالبة كتابة مع بيان السبب يُظهر اتساق موقفكم لاحقاً. ويكفي في الرد الإشارة إلى المادة 19/4 من اللائحة وإلى عدم إتمام البيع. وإذا تحولت المطالبة إلى وسيلة ضغط، يمكن أيضاً تقييم تقديم شكوى إلى مديرية التجارة في الولاية التي تتبع لها المنشأة بسبب مخالفة اللائحة.
3. إذا بدأ إجراء تنفيذ: مهلة 7 أيام
قانون التنفيذ والإفلاس تنص المادة 62 منه على ضرورة الاعتراض على أمر الدفع في التنفيذ دون حكم خلال 7 أيام من تاريخ التبليغ . وإذا لم يُقدَّم الاعتراض في المدة يصبح التنفيذ نهائياً وقد ينتقل إلى مرحلة الحجز. ويجب أن يُذكر في لائحة الاعتراض بوضوح الاعتراض على كامل الدين وتوابعه. وإذا لم يكن التوقيع على المستند أساس التنفيذ عائداً لكم، فيجب أيضاً تقديم اعتراض صريح ومستقل على التوقيع، وإلا اعتُبر التوقيع مقبولاً لأغراض التنفيذ (المادة 62 من قانون التنفيذ والإفلاس).
تنبيه بشأن المدة
حساب المدة بين تاريخ تبليغ أمر الدفع وتاريخ وصول الاعتراض إلى دائرة التنفيذ أمر بالغ الأهمية. وإذا كان التبليغ مخالفاً للأصول، يمكن أيضاً تقديم شكوى منفصلة لتصحيح تاريخ التبليغ. أما الوسائل المتاحة بعد فوات المدة فهي أكثر تكلفة وأقل يقيناً.
4. خطوط الدفاع في دعوى إبطال الاعتراض
- لم تتم عملية البيع: المادة 521/1 من قانون الالتزامات التركي وقرارات الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض.
- رسوم عرض العقار محظورة: المادة 19/4 من اللائحة.
- لا يوجد عقد مكتوب وصحيح: المادة 520/3 من قانون الالتزامات التركي؛ والتوقيع ليس لكم أو ليس لممثل مخول.
- لا توجد علاقة سببية: تمت عملية البيع عن طريق وسيط آخر، ضمن عملية مستقلة، وبعد مدة طويلة.
- ادعاء استبعاد الوسيط بلا أساس: لم يُنقل العقار باسمكم ولا باسم أقاربكم، أو أن الشراء وقع خارج مدة عقد التفويض.
- الشرط الجزائي مفرط: حتى إذا طُلب الشرط الجزائي، فإن سلطة القاضي في تخفيضه بالنسبة إلى المدين غير التاجر قد تصبح مطروحة وفق المادة 182/الأخيرة من قانون الالتزامات التركي.
- المطالبة بالمصروفات غير موثقة: المادة 521/الأخيرة من قانون الالتزامات التركي تطبق فقط على المصروفات المتفق عليها والمثبتة.
وبحسب طبيعة النزاع، من حيث اعتباره معاملة استهلاكية أو دعوى تجارية، قد تختلف المحكمة المختصة واشتراط الوساطة كشرط للدعوى. لذلك ينبغي قبل رفع الدعوى أو تقديم الجواب عليها تقييم المسألة من حيث الاختصاص والإجراءات.
14. من منظور الوسيط العقاري: ما الذي ينبغي الانتباه إليه لتجنب ضياع الحق؟
رغم أن المقالة صيغت من منظور المشتري، فإن الاجتهاد نفسه يشكل خريطة طريق للوسطاء العقاريين أيضاً. فكثير من الوسطاء الذين يعجزون عن تحصيل مستحقاتهم يخسرون الدعوى بسبب نقص في الشكل رغم وجود حق لهم من حيث الأصل.
- أبرموا مع المشتري والبائع كلٌّ على حدة عقد تفويض / وساطة مكتوباً ؛ وأعدوا نموذج عرض مستقلاً لكل عقار ولكل مشترٍ.
- في حالة العملاء من الأشخاص الاعتبارية، تحققوا من سلطة التمثيل للشخص الموقع، بما في ذلك منشور التوقيع.
- لا تكتفوا في المستند بعبارة «تم العرض»؛ بل اذكروا بوضوح شروط استحقاق الأجر ونسبته والنتيجة المترتبة على استبعاد الوسيط.
- لا تطلبوا مقابلاً لمجرد عرض العقار؛ فهذا مخالف للائحة ويضعف أيضاً مطالبتكم المشروعة في الملف.
- عند الاشتباه في استبعاد الوسيط، اطلبوا من المحكمة فحص سجلات السجل العقاري، واطلبوا أيضاً البحث فيما إذا كان الشراء قد تم باسم الزوج/الزوجة أو الابن أو الأخ أو الشركة.
- تابعوا مدة عقد التفويض؛ فالمادة 20/8 من اللائحة تمنح أساساً صريحاً للمشتريات التي تتم «خلال المدة».
15. 7 أخطاء شائعة
| الاعتقاد الشائع | الحقيقة القانونية |
|---|---|
| «وقعت المستند، إذن يجب أن أدفع». | التوقيع وحده لا ينشئ ديناً؛ فاستحقاق الأجر مرتبط بإتمام البيع. |
| «الوسيط العقاري بذل وقتاً وجهداً، فمن حقه المقابل». | في السمسرة يرتبط الأجر بالنتيجة لا بالجهد (المادة 521/1 من قانون الالتزامات التركي). |
| «رسم عرض العقار مبلغ صغير، فيمكن طلبه». | مهما كان المبلغ، لا يجوز طلب مقابل عن عرض العقار (م. 19/4). |
| «إذا اشتريت المنزل باسم زوجي/زوجتي فلن أدفع للوسيط شيئاً». | في حالة استبعاد الوسيط يمكن طلب بدل الخدمة والشرط الجزائي (م. 20/8، Y13HD 2014/5401). |
| «ليس لدى الوسيط عقد مع المالك، فلا يستطيع مطالبتي أنا أيضاً». | إذا كان لديه عقد مكتوب مع المشتري فيمكنه المطالبة منه بالأجر (Y3HD 2023/370). |
| «وصلني إجراء تنفيذ، سأشرح الأمر لاحقاً أمام المحكمة». | إذا لم يُعترض خلال 7 أيام يصبح التنفيذ نهائياً وتضيق وسائل الدفاع بشكل كبير. |
| «يمكن طلب أي شيء تحت اسم المصروفات». | لا يجوز طلب إلا المصروفات المتفق عليها كتابة والمثبتة بالمستندات. |
16. الأسئلة الشائعة
هل يجب علي دفع رسوم عرض العقار للوسيط إذا لم يُبع المنزل؟
لا. وفق المادة 19/4 من لائحة تجارة العقارات لا يجوز طلب أي مقابل نظير خدمة عرض العقار. كما تقر الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض بأنه لا يمكن الادعاء بحق لمجرد العرض ما لم تتم عملية البيع.
هل توقيع نموذج عرض العقار يجعلني مديناً؟
يثبت النموذج أن العقار عُرض عليكم. ولا ينشئ وحده التزاماً بالدفع ما لم تتم عملية البيع. لكن إذا تضمن أحكاماً بشأن بدل العدول أو المصروفات أو استبعاد الوسيط فيجب تقييم هذه الأحكام على حدة.
هل يستطيع الوسيط العقاري طلب مصروفاته؟
فقط إذا كان قد تم الاتفاق صراحة في العقد المكتوب على أن المصروفات تقع عليكم، وكان الوسيط يستطيع إثباتها بصورة محددة (المادة 521/الأخيرة من قانون الالتزامات التركي). أما مبلغ مقطوع تحت اسم «خدمة» أو «عرض عقار» فلا يُعد مصروفاً.
ماذا يحدث إذا اشتريت لاحقاً المنزل المعروض مباشرة من المالك؟
إذا تم الشراء خلال مدة عقد التفويض بعد استبعاد الوسيط، يستحق الوسيط بدل الخدمة (المادة 20/8 من اللائحة). وإذا كان هناك شرط جزائي في العقد فقد يُطلب أيضاً؛ وقد لا يغير النتيجة شراء العقار باسم الزوج/الزوجة أو أحد الأقارب.
إذا اشتريت المنزل نفسه عن طريق وسيط آخر، فهل أدفع للوسيط الأول؟
يُبحث ما إذا كانت هناك علاقة سببية بين نشاط الوسيط الأول والبيع. فإذا تم البيع نتيجة نشاط مستقل لوسيط آخر وبعد مرور مدة، فقد يُعتبر شرط استحقاق الأجر للوسيط الأول غير متحقق (محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية، E. 2018/754). ويُقيّم كل واقعة وفق ظروفها الخاصة.
هل يمكن طلب رسوم عرض عقار عند البحث عن منزل للإيجار؟
لا. تنظم المادة 19 من اللائحة معاً عرض العقارات محل الوساطة في البيع أو الإيجار؛ وبالتالي يسري حظر المادة 19/4 أيضاً على عمليات الإيجار.
بدأ الوسيط العقاري إجراء تنفيذ ضدي، ماذا أفعل؟
يجب الاعتراض لدى دائرة التنفيذ خلال 7 أيام من تبليغ أمر الدفع (المادة 62 من قانون التنفيذ والإفلاس). ويوقف الاعتراض المقدم في الميعاد التنفيذ. وبعد ذلك يستطيع الوسيط المطالبة بحقه عن طريق دعوى إبطال الاعتراض، أو رفع الاعتراض أمام محكمة التنفيذ إذا توافرت شروطه، أو دعوى مطالبة وفق القواعد العامة.
هل يستطيع الوسيط العقاري المطالبة بالأجر استناداً إلى اتفاق شفهي؟
لا يكون عقد السمسرة العقارية صحيحاً ما لم يُبرم كتابة (المادة 520/3 من قانون الالتزامات التركي). فإذا لم يوجد عقد مكتوب وصحيح تكون المطالبة بالأجر بلا أساس.
وقع موظف باسم شركتنا، فهل تكون الشركة مسؤولة؟
لكي تكون أحكام المستند ملزمة للشركة يجب أن يوقعه أشخاص مخولون بتمثيلها (محكمة إزمير التجارية الابتدائية الثانية E. 2018/754؛ الدائرة 17 بمحكمة الاستئناف الإقليمية في إزمير E. 2019/1787). وقد لا يرتب التوقيع غير المأذون أثراً في مواجهة الشركة.
أين يمكنني الشكوى من مطالبة الوسيط برسوم عرض العقار؟
تخضع أنشطة تجارة العقارات لرقابة وزارة التجارة. ويمكن تقديم طلب إلى مديرية التجارة في الولاية التي تتبع لها المنشأة بسبب مخالفة اللائحة. ولا تحل الشكوى محل حسم النزاع القانوني المتعلق بالمطالبة المالية أمام القضاء.
هل واجهتم إجراء تنفيذ أو مطالبة بالدفع؟
دعونا نراجع مستنداتكم قبل انتهاء مهلة الاعتراض البالغة 7 أيام، ونخطط معكم لإجراءات الاعتراض وأي دعوى محتملة.
17. لماذا تُعد الإدارة الصحيحة للإجراءات في هذه الملفات مهمة؟
تبدو منازعات عمولة الوسيط العقاري في كثير من الأحيان قليلة القيمة، لكنها قد تتحول مع إجراء التنفيذ ودعوى إبطال الاعتراض وتعويض إنكار التنفيذ ومصاريف التقاضي إلى مخاطرة مالية أكبر بكثير من المتوقع. وما يحدد النتيجة هو اتخاذ الخطوات الصحيحة منذ الأيام الأولى للملف.
من جانب المشتري / المرشح للاستئجار
- التحقق من مهلة الاعتراض البالغة 7 أيام ومن صحة التبليغ،
- التحديد الصحيح للطبيعة القانونية للمستند الموقع (هل هو نموذج عرض أم عقد وساطة)،
- إبداء الاعتراضات المتعلقة بالشكل الكتابي والتوقيع وسلطة التمثيل في الوقت المناسب وبوضوح،
- الدفاع في مواجهة ادعاء استبعاد الوسيط من حيث سجلات السجل العقاري والمدة والعلاقة السببية،
- تسبيب طلب تخفيض الشرط الجزائي.
من جانب الوسيط العقاري / المنشأة
- تحديد الأساس القانوني الذي تقوم عليه المطالبة بالأجر (بدل خدمة، شرط جزائي، مصروفات)،
- وضع خطة إثبات لسجلات السجل العقاري وعلاقة القرابة في حالة استبعاد الوسيط،
- وضع استراتيجية تنفيذ ودعوى متوافقة مع قواعد الاختصاص والوساطة كشرط للدعوى.
المناطق التي نقدم فيها خدماتنا
يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة الدعم القانوني في منازعات العقارات والإيجار والسمسرة في الجانب الآسيوي من إسطنبول، ولا سيما في توزلا، بنديك، كارتال ومالتيبه ، وكذلك في سنجق تبه وسلطان بيلي وأومرانية وأتاشهير وقاضي كوي وأوسكودار؛ وفي كوجالي، ولا سيما في غِبزه، وتشاييروفا وداريجا وديلوفاسي وكورفز وباشيسكله وإزميت. وتشمل مجالات عمل مكتبنا ملفات التنفيذ والتجارة المنظورة أمام قصر عدل إسطنبول الأناضولي في كارتال ومحكمة غِبزه.
مكتب 2M Hukuk للمحاماة
Postane Mahallesi, Seher Sokak No: 18/2, Tuzla / İstanbul
الهاتف: 0505 390 25 48 · 0551 280 25 48
البريد الإلكتروني: info@2mhukuk.com
عن مكتبنا
ولمزيد من المعلومات عن التزام دفع عمولة الوسيط العقاري وشرط العقد المكتوب يمكنكم أيضاً مراجعة مقالنا هل يجب أن أدفع عمولة للوسيط العقاري الذي عرض عليّ المنزل؟ .
18. المصادر وملاحظة مهمة
- قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادة 182 (الشرط الجزائي)، والمواد 520–525 (السمسرة).
- قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004، المادة 62 (الاعتراض على أمر الدفع).
- لائحة تجارة العقارات (الجريدة الرسمية 05.06.2018، 30442؛ آخر تعديل الجريدة الرسمية 29.04.2026، 33238)، المادتان 19 و20.
- تعميم المعيار الإلزامي (الجريدة الرسمية 08.07.2003، 25162)، «خدمات الوساطة العقارية – القواعد العامة» 1.1.3 (استناداً إلى الإحالة الواردة في قرارات الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض).
- قرارات محكمة النقض ومحاكم الاستئناف الإقليمية ومحاكم الدرجة الأولى المذكورة في المقال.
ملاحظة مهمة
هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة ولا تحل محل رأي قانوني في ملف محدد. وتعتمد بيانات القرارات والاقتباسات المذكورة على المصادر المتاحة وقت النشر؛ وينبغي التحقق من نصوص القرارات عبر UYAP أو أنظمة البحث الرسمية عن الأحكام قبل استخدامها في لائحة أو منشور. وبما أن أحكام التشريعات قد تتغير، فيجب اعتماد النص النافذ في تاريخ المعاملة.
