Содержание

1. Основное правило: раздел в натуре исследуется до продажи

Согласно ст. 698 Турецкого гражданского кодекса № 4721, если отсутствует обязанность сохранять долевую собственность, каждый сособственник вправе потребовать раздела имущества. Право требовать раздела может быть ограничено юридической сделкой максимум на десять лет; соглашения о сохранении долевой собственности на недвижимость требуют официальной формы и могут быть внесены в реестр недвижимости. Кроме того, требование о разделе не может быть заявлено в неподходящее время.

Способ раздела урегулирован ст. 699 ТГК. Норма предусматривает три последовательных уровня, и порядок их применения имеет решающее значение:

• Раздел осуществляется посредством раздела имущества в натуре либо продажи по соглашению или с торгов с последующим разделом вырученной суммы.
• Если соглашение о форме раздела не достигнуто, по требованию одного из сособственников судья постановляет разделить имущество в натуре; если стоимость выделяемых частей неравна, для выравнивания стоимости к менее ценной части добавляется денежная компенсация.
• Если требование о разделе не соответствует обстоятельствам и условиям, в частности если имущество невозможно разделить без существенной потери стоимости, выносится решение о продаже с публичных торгов . Проведение торгов только между сособственниками возможно лишь с согласия всех сособственников.

При такой конструкции продажа не является автоматическим способом, к которому можно прибегнуть без оценки возможности раздела в натуре. На практике распространено ошибочное мнение, что просьба истца «прекратить общность путём продажи» автоматически направляет суд к продаже. Практика Кассационного суда исходит из обратного.

2. Иск носит двусторонний характер: ответчик также может требовать раздела в натуре

Иски о прекращении общей собственности имеют особую процессуальную природу: они являются двусторонними и порождают сходные последствия для обеих сторон. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 07.11.2024, E. 2024/3822, K. 2024/4998, такие иски определены как двусторонние дела, прекращающие отношения совместного владения имуществом в долевой или совместной собственности и обеспечивающие переход к индивидуальной собственности.

В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 14.01.2020, E. 2016/12703, K. 2020/373, также подчёркнуто, что ответчик в таких делах обладает теми же правами, что и истец. Практический вывод следующий: если ответчик в отзыве на иск требует раздела в натуре, суд обязан рассмотреть это требование. Требование истца о продаже не лишает силы требование ответчика о разделе в натуре.

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 04.04.2024, E. 2024/1198, K. 2024/1998, принцип сформулирован так: если одна из сторон требует прекращения общей собственности путём раздела в натуре и такой раздел возможен, приоритетным способом является именно раздел в натуре.

3. Шесть обстоятельств, которые суд исследует по собственной инициативе

Вопрос о возможности раздела в натуре не ограничивается доводами сторон в их процессуальных документах. Согласно устойчивой формуле практики Кассационного суда, суд должен исследовать следующие обстоятельства:

Эти шесть критериев почти в одинаковых формулировках повторяются в решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда от 22.09.2021, E. 2018/161, K. 2021/1063, а также во многих решениях 5-й, 7-й и 14-й гражданских палат. В отношении существенной потери стоимости правило ясно: если раздел приведёт к значительному снижению стоимости недвижимости, раздел в натуре не допускается.

4. Как пошагово исследуется возможность раздела в натуре?

Абстрактного экспертного заключения для такого исследования недостаточно. В решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда от 22.09.2021, E. 2018/161, K. 2021/1063, указано, что сначала должны быть истребованы и изучены актуальные записи реестра недвижимости и, при наличии, кадастровые планы; затем посредством осмотра на месте устанавливается их соответствие фактическому объекту и наличие обстоятельств, требующих исправления, после чего принимается решение.

На практике исследование должно включать следующие этапы:

1. Истребуются актуальные записи реестра недвижимости, кадастровые планы и данные кадастра.
2. Посредством осмотра определяются площадь, характер, границы, фактическое использование и наличие строений.
3. Оцениваются количество долей и сособственников, а также возможность выделения каждому отдельного участка или самостоятельного помещения.
4. У технического эксперта запрашивается проект раздела (выдела) .
5. У компетентного административного органа запрашивается оценка соответствия проекта градостроительному законодательству.
6. Если речь идёт о сельскохозяйственной земле, отдельно исследуются ограничения Закона № 5403 относительно раздела и минимальных размеров.
7. Устанавливается, повлечёт ли раздел существенную потерю стоимости.
8. Если раздел в натуре невозможен, причины должны быть изложены ясно и проверяемо, после чего допускается переход к продаже.

Можно ли постановить продажу, если эксперт считает раздел возможным?

Нет. В деле, рассмотренном 7-й гражданской палатой Кассационного суда 06.03.2023, E. 2022/7441, K. 2023/1303, технический эксперт указал, что после выделения частей под дорогу, парк и детскую площадку возникнут новые градостроительные участки в зонах городской жилой застройки и что их можно разделить между зарегистрированными собственниками пропорционально стоимости долей. Несмотря на это, суд постановил продажу, сославшись на настойчивость одного сособственника и отсутствие согласия остальных на раздел на участки; решение было отменено.

Верно и обратное: если сособственников слишком много и размеры долей не позволяют произвести раздел, продажа становится неизбежной. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 07.11.2024, E. 2024/3822, K. 2024/4998, сделан вывод, что при большом числе совладельцев раздел в натуре с учётом долей и числа участников невозможен и общность может быть прекращена продажей.

5. Условия раздела земельного участка по Закону о градостроительстве (ст. 15)

Статья 15 Закона о градостроительстве № 3194 после изменения Законом № 7181 от 04.07.2019 ввела строгую предварительную предпосылку для раздела в планируемых зонах. В районах с утверждённым градостроительным планом прежде всего должен быть составлен план парцелляции в соответствии с планом реализации; операции по разделу и объединению допускаются на территориях, где план парцелляции зарегистрирован . Раздел или объединение на таких территориях также должны соответствовать градостроительным планам и законодательству.

Для иска о прекращении общей собственности это означает следующее: заявление о разделе градостроительного участка, для которого план парцелляции не зарегистрирован, подлежит отклонению с самого начала, вследствие чего раздел в натуре юридически становится невозможным. Вместе с тем закон предусматривает исключения: государственные инвестиции и земли публичной собственности, застроенные зоны, где план парцелляции неприменим, территории с охранным градостроительным планом и оставшиеся части кварталов, большая часть которых уже сформирована в соответствии с планом реализации.

Кроме того, если в градостроительных планах не определены фасады участков, минимальная ширина фасада и размеры при разделе определяются по правилам соответствующего регламента; за пределами градостроительных планов раздел на площади меньше установленных регламентом размеров не допускается. Поэтому нахождение недвижимости внутри или вне зоны планирования напрямую влияет на результат исследования раздела в натуре.

6. Административное одобрение: муниципальный исполнительный комитет и провинциальный административный совет (ст. 16)

Согласно ст. 16 Закона о градостроительстве № 3194, соответствие закону и подзаконным актам операций по объединению или разделу недвижимости в границах муниципалитета и прилегающих территорий, совершаемых по инициативе администрации или по заявлению, а также установления или прекращения сервитутов утверждается муниципальными исполнительными комитетами либо провинциальными административными советами. Процедура утверждения должна быть завершена не позднее чем в течение 30 дней с момента поступления заявления в муниципалитет или губернаторство, а затем в течение 15 дней направлена в реестр недвижимости для регистрации или снятия записи. Земельный реестр обязан завершить операцию в течение одного месяца.

Практика Кассационного суда ясно определяет порядок действий. В решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда от 22.09.2021, E. 2018/161, K. 2021/1063, указано: при разделе в натуре техническому эксперту поручается подготовить проект раздела; если объект находится в пределах муниципалитета или прилегающей зоны, после решения муниципального исполнительного комитета у муниципалитета, а вне этих границ — у специальной провинциальной администрации, запрашивается, возможен ли раздел согласно Закону о градостроительстве и соответствующему регламенту. Тот же порядок повторён во многих решениях 5-й, 7-й и 14-й гражданских палат.

Здесь важна последовательность: сначала проект, затем одобрение. Недостаточно направить администрации абстрактный запрос «можно ли разделить эту недвижимость?». Необходимо представить конкретный проект раздела, который администрация сможет оценить. Решение о продаже, основанное на отрицательном ответе, полученном без проекта, может считаться вынесенным при неполном исследовании.

7. Что происходит при отрицательном ответе уполномоченного органа?

Градостроительные нормы относятся к публичному порядку. В упомянутом решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда это прямо подчёркнуто: при отрицательном ответе органа одобрения и наличии соответствующего требования следует постановить прекращение общности путём продажи. Такой же результат повторяется в решениях 5-й, 7-й и 14-й гражданских палат.

На этом этапе у сособственников остаются две основные линии возражений. Первая — действительно ли представленный проект был пригодным к реализации; отказ по ошибочному или неполному проекту свидетельствует не о невозможности раздела, а о недостатках проекта. Вторая — основана ли мотивировка отказа администрации на законе. Немотивированный административный отказ может отдельно оспариваться в административном судопроизводстве.

8. Предел неделимости сельскохозяйственных земель (Закон № 5403, ст. 8)

Если недвижимость имеет статус сельскохозяйственной земли, раздел, технически возможный с градостроительной точки зрения, может быть юридически недопустим. Согласно ст. 8 Закона № 5403 «Об охране почв и землепользовании», минимальный размер сельскохозяйственной земли устанавливается Министерством, и сельскохозяйственные участки, достигшие установленного минимума, приобретают статус неделимого имущества .

Эти показатели являются минимальными; Министерство может увеличить их с учётом текущих условий. Закон также предусматривает, что сельскохозяйственные земли не могут делиться ниже установленных Министерством размеров, превращаться в долевую собственность с увеличением числа долей и сособственников, за исключением операций по продаже казённых земель. Кроме того, в приложении № 1 к Закону № 5403 для провинций и районов установлены размеры сельскохозяйственных земель, обеспечивающих достаточный доход ; сельскохозяйственные земли нельзя делить ниже и этих размеров.

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 24.11.2025, E. 2025/3868, K. 2025/4964, решение о разделе в натуре было отменено, поскольку суд не учёл, что с учётом площади и долей сельскохозяйственный участок нельзя разделить ниже минимального размера. Таким образом, это ограничение может действовать не только против стороны, требующей продажи, но и против суда, постановившего раздел в натуре.

9. Сельскохозяйственные земли, перешедшие по наследству (Закон № 5403, ст. 8/C)

Если спор касается сельскохозяйственной земли, перешедшей по наследству, правовая картина существенно меняется. Выбор не сводится к «разделу в натуре или продаже». Согласно ст. 8/C Закона № 5403 наследники могут выбрать один из четырёх способов распоряжения правом собственности на сельскохозяйственную землю в составе наследства:

• Передача одному наследнику либо нескольким наследникам при условии соблюдения размеров сельскохозяйственной земли, обеспечивающих достаточный доход,
• Передача в семейное имущественное товарищество или семейное имущественное товарищество с распределением прибыли, созданное по ст. 373 и последующим статьям ТГК,
• Передача обществу с ограниченной ответственностью, созданному по Турецкому торговому кодексу, участниками которого являются все наследники пропорционально своим наследственным долям,
• Передача права собственности третьим лицам.

Если наследники не договорились, каждый из них может обратиться в мировой гражданский суд. В этом случае судья с учётом личных способностей и обстоятельств определяет компетентного наследника и передаёт ему землю по стоимости сельскохозяйственного дохода. Если компетентных наследников несколько, приоритет имеет наследник, обеспечивающий за счёт этой земли своё минимальное содержание; при его отсутствии имущество передаётся тому из компетентных наследников, кто предложит наибольшую цену. Если компетентных наследников нет, передача производится наследнику, предложившему наибольшую цену. Если никто не требует передачи земли ему, судья постановляет продажу, а выручка распределяется пропорционально наследственным долям.

Статья также предусматривает двадцатилетний механизм выравнивания: если в течение двадцати лет после передачи вся земля или её часть увеличится в стоимости вследствие разрешения на несельскохозяйственное использование, денежная стоимость на дату передачи пересчитывается исходя из даты разрешения, а разница выплачивается приобретшим наследником другим наследникам пропорционально их долям. Это важная гарантия для наследников в делах, где имущество передано компетентному наследнику по низкой цене.

10. Изменение 2026 года: запрет на приобретение для кооперативов

Статьёй 23 Закона № 7584, принятого 11.06.2026 и опубликованного в Официальной газете № 33286 от 20 июня 2026 года, в ст. 8 Закона № 5403 добавлена новая часть. Согласно ей кооперативы, подпадающие под Закон о кооперативах № 1163, на территориях, которые по планам масштаба 1/5000 и 1/1000 должны сохранять сельскохозяйственный характер, а также на территориях вне этих планов, подпадающих под Закон № 5403, не могут приобретать право собственности и ограниченные вещные права. Единственное исключение — приобретение кооперативами, осуществляющими сельскохозяйственную деятельность, с разрешения Министерства.

Это регулирование не изменяет минимальные размеры сельскохозяйственных земель и правила неделимости, однако имеет два последствия для дел о прекращении общей собственности. Во-первых, если среди сособственников есть кооператив, необходимо отдельно оценить, возможно ли юридически выделить ему долю при разделе в натуре. Во-вторых, при приобретениях, основанных на передаче доли в кооперативе вместо регистрации права собственности, основание требований о совместной собственности может стать спорным.

11. Если на участке имеется здание: возможность установления поэтажной собственности

Если на недвижимости имеются завершённые строения или самостоятельные помещения, исследование раздела в натуре не ограничивается вопросом физического деления земельного участка. Согласно ст. 10 Закона о поэтажной собственности № 634, если один из наследников или совладельцев в деле о прекращении общей собственности на недвижимость, пригодную для поэтажной собственности, требует раздела путём установления поэтажной собственности и распределения самостоятельных помещений, судья может постановить преобразовать право собственности на недвижимость в поэтажную собственность на основании документов, перечисленных в ст. 12, и распределить самостоятельные помещения между совладельцами с денежным выравниванием долей.

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 03.10.2025, E. 2025/3023, K. 2025/4013, этот вопрос сформулирован предельно ясно: требование о разделе в натуре одновременно включает требование об установлении поэтажной собственности. Решение, вынесенное без исследования этого вопроса, было отменено из-за неполного исследования. В том же решении подвергнуто критике постановление о продаже, основанное лишь на экспертном заключении о невозможности физического раздела недвижимости.

Основными документами, необходимыми для установления поэтажной собственности по ст. 12 Закона о поэтажной собственности, являются архитектурный проект, утверждённый компетентными государственными органами и направленный в электронном виде в земельный реестр, разрешение на эксплуатацию здания и план управления, подписанный собственниками. В архитектурном проекте должны быть ясно указаны размеры самостоятельных помещений, земельные доли, рассчитанные пропорционально их местоположению и стоимости, а также строительные площади. Для подробного рассмотрения понятий земельной доли и общих частей см. наши статьи Можно ли вносить изменения в общие части здания? и Как распределяются общие расходы дома/жилого комплекса? .

12. Невозможно ли установить поэтажную собственность при несоответствии проекту?

На практике многие здания не полностью соответствуют утверждённому проекту. Распространённая ошибка судов — сразу сделать вывод «поэтажную собственность установить невозможно» и перейти к продаже. В решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 18.02.2021, E. 2017/4362, K. 2021/1018, такой подход отклонён.

Согласно решению, если имеются устранимые препятствия к установлению поэтажной собственности — например, несоответствие фактического состояния завершённого здания утверждённому проекту либо строительство без проекта при соответствии градостроительным нормам, — нельзя немедленно приходить к выводу о невозможности поэтажной собственности; если устранение недостатков и приведение объекта в соответствие с законом возможно, их устранение должно быть возложено на сторону, требующую установления поэтажной собственности . В том же решении указано, что если один из совладельцев заявит такое требование на любой стадии процесса, ему должна быть предоставлена возможность дополнить документы, предусмотренные ст. 12.

Напротив, если после отмены предыдущего решения исследование возможности поэтажной собственности проведено надлежащим образом и установлено, что раздел невозможен, решение о продаже признаётся правомерным. В решениях 5-й гражданской палаты Кассационного суда от 21.09.2023, E. 2023/1479, K. 2023/7635, и от 11.10.2023, E. 2023/3212, K. 2023/8802, были оставлены в силе решения о продаже, вынесенные после определения количества самостоятельных помещений, проверки соответствия числа долей и сособственников разделу в натуре и исследования возможности установления поэтажной собственности.

13. Два предела полномочий судьи

При вынесении решения о разделе в натуре усмотрение судьи не является неограниченным. Практика Кассационного суда прямо устанавливает два запрета.

Запрет оставлять часть имущества в долевой собственности

Если сособственники не согласны, часть недвижимости нельзя оставить в долевой собственности. Этот принцип отражён в решении 5-й гражданской палаты Кассационного суда от 06.11.2023, E. 2023/5106, K. 2023/10403, и в решении 7-й гражданской палаты от 07.10.2024, E. 2024/2822, K. 2024/4331. Иными словами, вариант «одну часть разделить, а оставшуюся оставить общей» невозможен без явного согласия всех сособственников.

Запрет на распределение недвижимости судом по собственной инициативе

Если предметом дела являются несколько объектов недвижимости, при отсутствии соглашения между сособственниками судья не вправе по собственной инициативе распределить одни объекты одним сособственникам, а остальные — другим в порядке раздела в натуре. Этот принцип повторён в указанных решениях, а также в решении 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 04.12.2017, E. 2015/18432, K. 2017/9022.

14. Подсудность, компетенция и порядок продажи

Согласно ст. 4/1-b Гражданского процессуального кодекса № 6100, дела о разделе движимого или недвижимого имущества либо права и о прекращении общей собственности независимо от стоимости предмета спора относятся к компетенции мирового гражданского суда . Территориально компетентен суд по месту нахождения недвижимости, и эта подсудность является исключительной.

Если принято решение о продаже, применяется ст. 322/2 ГПК: когда для раздела или прекращения общей собственности требуется продажа, судья назначает должностное лицо для её проведения; движимое и недвижимое имущество продаётся по правилам Закона об исполнительном производстве и банкротстве. Однако эта норма регулирует лишь порядок продажи и не отменяет необходимость предварительного исследования возможности раздела в натуре по ст. 699 ТГК.

Кроме того, проведение торгов только между сособственниками возможно лишь с согласия всех сособственников . Возражение хотя бы одного сособственника приводит к проведению открытых торгов для всех. Это важное различие с точки зрения стратегии сохранения недвижимости в кругу сособственников.

15. Наследственное сообщество и совместная собственность

Если недвижимость находится в совместной собственности, применяются сходные принципы. Согласно ст. 642 ТГК, каждый наследник, если он не обязан сохранять общность по договору или закону, вправе в любое время потребовать раздела наследства и обратиться в мировой гражданский суд с просьбой распределить отдельные объекты наследства в натуре, а при невозможности — путём продажи.

Далее норма предусматривает, что судья с учётом наследства в целом и каждого объекта в отдельности по возможности распределяет имущество так, чтобы каждый объект недвижимости целиком был передан одному наследнику; разница в стоимости объектов, переданных наследникам, устраняется денежными выплатами для выравнивания наследственных долей. Кроме того, если немедленный раздел существенно уменьшит стоимость имущества или наследства, мировой судья по требованию одного из наследников может постановить отсрочку раздела .

Положения о долевой собственности применяются и к разделу совместной собственности, если нет иного специального регулирования. Положение лиц, которые фактически пользуются объектом, но не указаны как сособственники в реестре, является отдельным вопросом; без официального раздела фактическое пользование не отделяет право собственности от основного объекта. Проявление этого различия в контексте городской трансформации рассмотрено в нашей статье Кому принадлежит право на городскую трансформацию квартиры с мансардным помещением? .

16. Семь недостатков, создающих риск отмены решения

1. Обоснование решения о продаже только требованием одного сособственника о продаже.
2. Неполучение от технического эксперта проекта раздела при наличии требования о разделе в натуре.
3. Неполучение заключения муниципального исполнительного комитета или провинциального административного совета / специальной провинциальной администрации.
4. Отсутствие проверки сельскохозяйственной земли на минимальные и достаточные доходные размеры по Закону № 5403.
5. Неисследование возможности установления поэтажной собственности при наличии строения на недвижимости.
6. Отсутствие в экспертном заключении оценки потери стоимости и денежного выравнивания.
7. Неистребование актуальных данных градостроительного плана, парцелляции, реестра недвижимости и кадастра.

Сводная таблица

17. Часто задаваемые вопросы

Другой сособственник хочет продажи, а я нет. Могу ли я остановить продажу?

Непосредственно — нет, однако вы можете потребовать раздела в натуре и тем самым обязать суд провести соответствующее исследование. Поскольку такие иски двусторонние, требование ответчика о разделе в натуре учитывается наравне с требованием истца о продаже. Если раздел технически и юридически возможен, приоритет отдаётся разделу в натуре.

Эксперт сказал, что раздел в натуре невозможен. Значит ли это, что дело закончено?

Нет. Если заключение не содержит мнения градостроительных органов и не учитывает ограничения для сельскохозяйственных земель, само по себе оно может быть недостаточным. Кроме того, если на объекте имеется строение, необходимо отдельно исследовать возможность установления поэтажной собственности; решение без такого исследования несёт риск отмены.

Моя доля небольшая; получу ли я отдельную часть при разделе в натуре?

Если стоимость выделяемых частей не соответствует долям, производится денежное выравнивание путём доплаты к менее ценной части. Однако если приходящаяся на вашу долю площадь будет ниже минимального размера раздела либо, для сельскохозяйственных земель, ниже установленного законом минимума, раздел в натуре может быть невозможен.

У нашего поля много наследников; может ли один из них получить всю землю?

Для сельскохозяйственных земель, перешедших по наследству, ст. 8/C Закона № 5403 устанавливает специальный порядок. Если наследники не договорились, судья может передать землю компетентному наследнику по стоимости сельскохозяйственного дохода. Если компетентных наследников несколько, приоритет имеет тот, кто обеспечивает за счёт земли своё минимальное содержание. Если никто не заявит требование, суд постановит продажу.

Здание не соответствует проекту. Можно ли сразу постановить продажу со ссылкой на невозможность поэтажной собственности?

Нет, если недостатки устранимы. Согласно практике Кассационного суда, при расхождении фактического состояния с утверждённым проектом или строительстве без проекта нельзя сразу делать вывод о невозможности поэтажной собственности; стороне, заявившей соответствующее требование, должна быть предоставлена возможность устранить недостатки.

Можно ли разделить часть недвижимости, а остальную оставить общей?

Нет, если только все сособственники не согласны. В практике Кассационного суда прямо указано, что при отсутствии согласия сособственников часть недвижимости не может быть оставлена в долевой собственности.

Если будет вынесено решение о продаже, могу ли я сам купить недвижимость?

Сособственники также могут участвовать в открытых торгах. Проведение торгов исключительно между сособственниками возможно только с согласия всех; при возражении хотя бы одного продажа проводится в форме открытых торгов для всех.

В какой суд подаётся иск?

Независимо от стоимости спор рассматривает мировой гражданский суд. Компетентен суд по месту нахождения недвижимости, и эта подсудность является исключительной.

18. Почему важно правильно вести процесс по таким делам?

Иски о прекращении общей собственности внешне кажутся простыми, однако их последствия могут быть необратимыми. После вступления решения о продаже в силу недвижимость выбывает из владения; поле или здание, годами принадлежавшее семье, может перейти третьим лицам на публичных торгах. Поэтому решающее значение имеет заявление требования о разделе в натуре или установлении поэтажной собственности своевременно, с правильной правовой квалификацией и техническим обоснованием .

В большинстве дел ключевым является этап экспертизы. Если заключение не содержит мнения градостроительного органа, не учитывает ограничения для сельскохозяйственных земель или вообще не рассматривает вариант поэтажной собственности, на него необходимо своевременно возразить с технической и правовой аргументацией. Неоспоренное заключение может лечь в основу решения, а устранить такой недостаток на стадии апелляции зачастую уже невозможно.

Наши статьи по теме

• Кому принадлежит право на городскую трансформацию квартиры с мансардным помещением: земельная доля или фактическое пользование?
• Можно ли вносить изменения в общие части здания?
• Как распределяются общие расходы дома/жилого комплекса?