بعد دخول القانون رقم 7471 حيز النفاذ في 9 نوفمبر 2023 وحذف عبارة “باعتبارها منطقة استيطان جديدة” من التعريف، لم تعد هذه المؤسسة أداةً مخصصة للأراضي الخالية التابعة للخزانة؛ بل أصبح من الممكن إعلان أحياء مأهولة بالسكان، ذات سندات ملكية نظامية، بل وحتى غير مصنفة على أنها خطرة، مناطقَ بناء احتياطية. يشرح هذا المقال، في ضوء النصوص المحدثة للقانون واللائحة التنفيذية بما في ذلك التعديل المؤرخ في 4 فبراير 2026، وممارسات مجلس الدولة والأمثلة الواقعية للمتضررين من الميدان، خطوةً بخطوة كل مشكلة قد يواجهها المالك الواقع عقاره داخل منطقة بناء احتياطية وكل طريق قانوني يمكنه اللجوء إليه.
الخلاصة في جملة واحدة: منطقة البناء الاحتياطية هي منطقة تطبيق تحددها الوزارة بناءً على اقتراح رئاسة التحول الحضري؛ ولا يشترط لإعلانها أن يكون مبناكم خطراً، كما لا يلزم تبليغ المالكين بها تبليغاً منفصلاً، ويمكن الآن اتخاذ القرارات داخل المنطقة بالأغلبية المطلقة على مستوى المرحلة أو الكتلة العقارية وتكاد هذه النقاط الثلاث تكون مصدر معظم حالات الضرر التي تظهر في التطبيق.
المحتويات
- تعريف منطقة البناء الاحتياطية وإجراءات تحديدها
- الاختصاص وعملية التخطيط في تطبيقات التحول
- أساليب التطبيق وآلية اتخاذ القرار
- الاستملاك العاجل وطبيعة مشروع الإسكان
- التطبيقات التي يمكن تنفيذها في مناطق البناء الاحتياطية
- التسلسل الزمني للتعديلات التشريعية (2012–2026)
- 14 مشكلة نموذجية يواجهها المالك الواقع عقاره في منطقة احتياطية
- أمثلة من الواقع: صاريير، عمرانية، إزمير، هاتاي، أرناؤوط كوي
- حقوق المالك: بدل الإيجار، الانتقال، دعم الفائدة، الإعفاءات الضريبية
- الإعفاء من الرسوم والأجور وبدل مواقف السيارات: حدود قاعدة 1.5 ضعف
- الطرق القانونية: ضد أي إجراء، وأمام أي جهة، وخلال كم يوماً تُرفع الدعوى؟
- دليل أسباب الإلغاء
- خارطة طريق خطوة بخطوة (0–30 يوماً / 30–90 يوماً / ما بعد ذلك)
- 8 معلومات خاطئة متداولة في الرأي العام وتصحيحها
- ما يجب الانتباه إليه عند إبرام عقد مع المقاول في المنطقة الاحتياطية
- الأسئلة الشائعة
- لماذا ينبغي لكم الاستعانة بمحامٍ متخصص؟
- المصادر وملاحظة التحقق
1. تعريف منطقة البناء الاحتياطية وإجراءات تحديدها
وفقاً للبند (c) من الفقرة الأولى من المادة 2 من القانون رقم 6306، يُقصد بمنطقة البناء الاحتياطية “المناطق التي تحددها الوزارة، بناءً على طلب TOKİ أو الإدارة أو من تلقاء نفسها، لاستخدامها في التطبيقات التي تُنفذ بموجب هذا القانون” ويبدو التعريف موجزاً؛ إلا أن المسألة الأساسية تكمن فيما حُذف منه.
1.1. ما قبل 2023 وما بعدها: أثر حذف كلمتين
كان تعريف منطقة البناء الاحتياطية في الصيغة الأولى للقانون هو “المناطق التي تحددها الوزارة لاستخدامها في التطبيقات المنفذة بموجب القانون باعتبارها منطقة استيطان جديدة … وذلك بعد الحصول على الرأي الموافق لوزارة المالية “. وكان هذان القيدان يحصران المؤسسة عملياً في الأراضي الخالية والمملوكة للجهات العامة في الغالب. وبموجب المادة 6 من القانون رقم 7471 المؤرخ 7/11/2023، حُذفت عبارة “باعتبارها منطقة استيطان جديدة” من النص، كما أُضيف إلى الفقرة بموجب المادة نفسها بند “الرئاسة: رئاسة التحول الحضري”.
النتيجة العملية: اليوم يمكن إعلان حي قائم ومأهول منطقةَ بناء احتياطية. كون مبناكم سليماً أو مرخصاً أو حاصلاً على شهادة إشغال، بل وحتى كونه حديث الإنشاء، لا يوفر حماية بمفرده. فإعلان منطقة البناء الاحتياطية إجراء مستقل عن تحديد المبنى الخطر ولا يتطلب وجود هذا التحديد.
1.2. ملف التحديد: المستندات المطلوبة في المادة 4/1 من اللائحة التنفيذية
وفقاً للمادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306، بصيغتها المعدلة بالتعديل المنشور في الجريدة الرسمية رقم 32552 بتاريخ 21/5/2024، تُحدد منطقة البناء الاحتياطية استناداً إلى ملف يتضمن المستندات التالية، وذلك بقرار من الوزارة بناءً على اقتراح الرئاسة :
- خريطة الوضع الراهن ذات الإحداثيات والمتضمنة مساحة المنطقة،
- صورة قمر صناعي أو خريطة أرثوفوتو للمنطقة،
- قائمة العقارات المملوكة للجهات العامة الواقعة داخل المنطقة،
- بالنسبة إلى مناطق البناء الاحتياطية التي ستُحدد لاستخدامها كمنطقة استيطان جديدة، تقرير مبررات يُعدّ استناداً إلى البيانات الملاحظة نتيجة المعاينة التي تُجرى في المنطقة،
- وأي معلومات ومستندات أخرى قد تطلبها الرئاسة بحسب خصائص المنطقة.
تعديل جوهري قد لا يُنتبه إليه: قبل عام 2024 كان تقرير المبررات مطلوباً لجميع مناطق البناء الاحتياطية. أما في النص الجديد فقد حُصر هذا الشرط بالمناطق التي ستُحدد “لاستخدامها كمنطقة استيطان جديدة” فقط. أي إنه عند إعلان منطقة سكنية قائمة منطقةً احتياطية، لا يبدو أن التشريع يفرض حالياً على الإدارة إعداد تقرير مبررات مكتوب يوضح سبب إدراج المنطقة ضمن هذا النطاق. وهذا يضع في صميم دعاوى الإلغاء التي قد تُرفع دفعَ “عدم بيان المصلحة العامة بصورة ملموسة وقابلة للرقابة القضائية” .
1.3. الطرق الثلاث لإعلان منطقة البناء الاحتياطية
| الطريق | من يبدأ الإجراء؟ | الشرط الخاص | السند القانوني |
|---|---|---|---|
| التحديد من تلقاء الإدارة | اقتراح الرئاسة ← الوزارة | لا تُشترط موافقة المالك | القانون م.2/1-c؛ اللائحة م.4/1 |
| طلب TOKİ أو الإدارة | TOKİ / البلدية / الإدارة الخاصة للمحافظة | إعداد الملف الوارد في م.4/1 | اللائحة م.4/2 |
| طلب شخص طبيعي / شخص اعتباري من أشخاص القانون الخاص | المالك أو الشركة | من مساحة الأرض بالمتر المربع المعتمدة كأساس للبناء نسبة 30% الموافقة على نقل ملكيتها إلى الرئاسة أو دفع قيمة النسبة ذاتها إلى الحساب الخاص | القانون م.3/7؛ اللائحة م.4/3 |
إن قاعدة 30% في الطريق الثالث هي نتيجة إعادة التنظيم التي أُجريت بالقانون رقم 7471 بعد أن ألغت المحكمة الدستورية هذه الفقرة مرتين (27/2/2014، E.2012/87، K.2014/41 و15/11/2017، E.2016/133، K.2017/155). ويُناقش في الفقه القانوني احتمال إخضاع الشرط الذي يفرض التنازل دون مقابل عن 30% من مساحة الأرض المملوكة ملكية خاصة والمتمتعة بحقوق إعمار لرقابة دستورية جديدة من زاوية حق الملكية ومبدأ التناسب.
1.4. الخطأ الأول الشائع: الاعتقاد بأن “المنطقة الاحتياطية تُعلن بقرار من رئيس الجمهورية”
لا. المنطقة الخطرة يقررها رئيس الجمهورية ويُنشر القرار في الجريدة الرسمية (القانون م.2/1-ç، المادة الإضافية 1). أما منطقة البناء الاحتياطية فتحددها الوزارة بناءً على اقتراح الرئاسة؛ ولا يوجد في القانون أو اللائحة التنفيذية إلزام بنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية أو بتبليغه بصورة منفصلة إلى المالكين داخل المنطقة. وهذا الفارق هو المصدر الفني للنقاش حول تاريخ بدء مهلة رفع الدعوى، ولأكثر الشكاوى شيوعاً في الواقع — “لم نكن نعلم”.
| المعيار | المبنى الخطر | المنطقة الخطرة | منطقة البناء الاحتياطية |
|---|---|---|---|
| جهة اتخاذ القرار | تقرير جهة مرخصة + المديرية/الإدارة | رئيس الجمهورية | الوزارة (بناءً على اقتراح الرئاسة) |
| شرط الخطر | موجود (تحديد فني على مستوى المبنى) | موجود (ناشئ عن التربة أو البناء) | غير موجود |
| النشر في الجريدة الرسمية | لا | نعم | غير إلزامي |
| الاعتراض (إدارياً) | 15 يوماً، أمام اللجنة الفنية | لا يوجد | لا يوجد |
| مدة بدل الإيجار | 18 شهراً | بما لا يتجاوز 48 شهراً | بما لا يتجاوز 48 شهراً |
| طريقة احتساب الأغلبية | على مستوى القطعة | على مستوى المرحلة أو الكتلة العقارية | على مستوى المرحلة أو الكتلة العقارية |
للقراءة المقارنة مع مسار المبنى الخطر: دليلنا الرئيسي للتحول الحضري.
2. الاختصاص وعملية التخطيط في تطبيقات التحول
2.1. صلاحيات الرئاسة في اتخاذ الإجراءات (القانون م.6/5)
تمنح المادة 6/5 من القانون للرئاسة صلاحيات واسعة جداً فيما يتعلق بمناطق البناء الاحتياطية: إعداد مختلف أنواع الخرائط والخطط والمشروعات وتنظيم الأراضي وقطع الأراضي وإجراء التجميع؛ شراء العقارات، ممارسة حق الشفعة، وإجراء المقايضة، ونقل الملكية أو حقوق الإعمار إلى منطقة أخرى؛ وتحويل الملكية إلى قيمة منقولة؛ والإنشاء مقابل الطوابق أو حصة من الإيراد، وتحديد حصص الأرض؛ والتوزيع وفقاً لأحكام قانون الملكية الطابقية؛ وتنفيذ جميع أنواع التطبيقات التي تحقق دخلاً وإيراداً في مناطق البناء الاحتياطية واقتطاع حصة الشراكة في التنظيم عند الاقتضاء.
ويكتسب حق الشفعة أهمية خاصة: ففي مناطق البناء الاحتياطية يُدرج قيد الشفعة في السجل العقاري بناءً على طلب الرئاسة، وإذا بيع العقار إلى أشخاص ثالثين خارج المنطقة/القطعة تُبلغ مديرية السجل العقاري الرئاسة بذلك (اللائحة م.13/12). وعملياً، رغم أن هذا القيد لا يجعل البيع مستحيلاً، فإنه يشكل مصدر تردد جدي لدى المشتري والبنك.
2.2. التخطيط: 15 يوماً للتعليق، 5 أيام لدراسة الاعتراض، 30 يوماً لرفع الدعوى
بموجب المادة 6/6 من القانون، تملك الوزارة صلاحية تحديد المعايير الأساسية لجميع عمليات التخطيط، أياً كان نوعها أو مقياسها، المتعلقة بمناطق البناء الاحتياطية، وإعداد أو تكليف الغير بإعداد واعتماد الخطط ومشروعات التصميم الحضري المتضمنة معايير خاصة. وتُعلن مخططات الإعمار والتقسيم المعتمدة في المديرية الإقليمية المختصة بالبيئة والتحضر وتغير المناخ لمدة خمسة عشر يوماً فقط ؛ ويُقدم الاعتراض خلال هذه المدة إلى المديرية ذاتها، وتقوم الوزارة بتقييم الاعتراضات خلال خمسة أيام من تاريخ تقديمها. وإذا رُفض الاعتراض تصبح الخطط نهائية في تاريخ قرار الرفض من دون حاجة إلى أي إجراء اعتماد آخر.
الفخ العملي: قد يفوّت المالكون المعتادون على مدة التعليق البالغة شهراً واحداً في قانون الإعمار رقم 3194 مدة التعليق البالغة 15 يوماً في نظام القانون رقم 6306. وقد أوردت وسائل الإعلام أمثلة صادفت فيها مدة التعليق عطلة رسمية أو عيداً فانخفضت فعلياً إلى بضعة أيام عمل. وينبغي أن يكون أول تصرف للمالك الذي يعلم بإعلان المنطقة الاحتياطية متابعة إعلانات التعليق لدى المديرية الإقليمية المختصة أسبوعياً.
2.3. تفويض الصلاحيات وتقييد التصرفات
للوزارة صلاحية تفويض TOKİ أو الإدارة في الأعمال والإجراءات المنصوص عليها في القانون، وتحديد أي من هذه الإجراءات يتولاها TOKİ أو الإدارة (م.6/12). ويتوقف توجيه الخصومة إلى الجهة الصحيحةفي صحيفة الدعوى على وجود هذا التفويض.
وفقاً للمادة 4/1 من القانون، يجوز للرئاسة أو لـTOKİ أو الإدارة، إذا كانت تتولى تنفيذ التطبيق، في مناطق البناء الاحتياطية إيقاف جميع معاملات الإعمار والبناء مؤقتاً لمدة سنتين؛ ويجوز تمديد هذه المدة سنة إضافية إذا اقتضى التطبيق ذلك. وقد يؤدي هذا التجميد الذي قد يصل إلى ثلاث سنوات إلى أضرار ملموسة، مثل عدم القدرة على الحصول على رخصة تعديل، أو إنشاء ارتفاق طابقي، أو توقف البيع فعلياً. وبموجب المادة 4/3 أيضاً، إذا طلبت الرئاسة/TOKİ/الإدارة ذلك، فإنه بعد أخذ رأي أصحاب الحقوق أيضاً لا تُزود المباني المشمولة بالقانون بالكهرباء والمياه والغاز الطبيعي، وتُوقف الخدمات المقدمة لها.
ملاحظة حديثة من الاجتهاد القضائي: أوقف مجلس الدولة، الدائرة الرابعة، بموجب قراره المؤرخ 12/2/2026 ورقم E.2025/5279 تنفيذ الحكم الوارد في البند 8/3-c من اللائحة التنفيذية، الذي كان يجعل عدم تزويد المباني الخطرة بالكهرباء والمياه والغاز الطبيعي وإيقاف الجهات المعنية للخدمة إلزامياً . أما المادة 4/3 من القانون فما تزال نافذة؛ غير أن النص يجيز قطع الخدمات “بعد أخذ رأي أصحاب الحقوق أيضاً” . ومن ثم تكون عمليات القطع التي تتم من دون أخذ هذا الرأي معيبة من هذه الناحية.
3. أساليب التطبيق وآلية اتخاذ القرار
3.1. قاعدة الأغلبية المطلقة والفارق الخاص بالمنطقة الاحتياطية على مستوى “المرحلة/الكتلة العقارية”
وفقاً للمادة 6/1 من القانون، في المرحلة أو الكتلة العقارية التي يجري فيها التطبيق داخل المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطية، وفي القطع التي تقع فيها المباني الخطرة بالنسبة إلى تلك المباني؛ يُتخذ القرار بشأن ضم القطع، أو إجراء التطبيق بصورة منفردة أو مجمعة أو على مستوى كتلة الإعمار، والتقسيم، والتنازل، والاستحداث والتسجيل، وإعادة البناء، وبيع الحصص، وإعادة التقييم مقابل الطوابق أو تقاسم الإيراد أو بغير ذلك من الأساليب، بالأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم، بصرف النظر عما إذا كانوا شركاء في المبنى من عدمه . وقد خُفض نصاب اتخاذ القرار من الثلثين إلى الأغلبية المطلقة بموجب القانون رقم 7471.
وهذه هي نقطة التحول الأساسية في المنطقة الاحتياطية: في المبنى الخطر تُحتسب الأغلبية داخل قطعتكم أنتم ، أما في منطقة البناء الاحتياطية فتُحتسب الأغلبية على مستوى المرحلة أو الكتلة العقارية التي يُنفذ فيها التطبيق ، ولا يُعتد بكون الشخص شريكاً في المبنى من عدمه. والنتيجة: حتى لو عارض جميع المالكين الاثني عشر في مبناكم المؤلف من اثنتي عشرة شقة القرار، فإن القرار يلزمكم متى تحققت الأغلبية المطلقة لإجمالي الحصص في المرحلة. وكونكم أصحاب أغلبية مطلقة داخل مبناكم لا يحميكم.
للاطلاع على طريقة الاحتساب الفني للأغلبية: كيف تُحتسب الأغلبية المطلقة في التحول الحضري؟
3.2. الاجتماع والدعوة وتبليغ العرض (اللائحة م.15/2)
- الدعوة: بناءً على طلب أحد المالكين يُدعى جميع المالكين إلى الاجتماع؛ ويُبلّغ مكان الاجتماع وموعده من خلال تعبئة نموذج الملحق-12 وتعليقه لمدة 15 يوماً في مقر المختار (وعلى باب المبنى/لوحة الإعلانات إذا لم يكن المبنى قد هُدم)، أو عن طريق الكاتب بالعدل. وفي التبليغ بطريق الإعلان يُعد اليوم الأخير تاريخاً للتبليغ.
- القرار: يُعقد الاجتماع بحضور ما لا يقل عن الأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة بحسب حصصهم، ويُثبت القرار في محضر.
- تبليغ العرض: يُبلّغ الذين لم يشاركوا في القرار؛ فمن أبلغ السجل العقاري بعنوان تبليغ إلكتروني يُبلّغ بواسطة التبليغ الإلكتروني، ومن لم يفعل فيُبلّغ عن طريق الكاتب بالعدل أو، في المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطية، عبر نموذج الملحق-10 (والملحق-8 بالنسبة إلى المباني الخطرة) بتعليقه في مقر المختار لمدة 15 يوماً.
- المهلة: إذا لم يُفحص العرض أو لم يُقبل خلال 15 يوماً من تاريخ التبليغ، يُنتقل إلى إجراءات بيع حصة الأرض.
3.3. بيع حصة الأرض لمن لم ينضم إلى القرار (اللائحة م.15/A)
يتم البيع بالمزاد العلني عن طريق لجنة تقدير القيمة و لجنة البيع المشكلتين لدى المديرية أو، في حال تفويض الصلاحية، لدى الإدارة. وتحدد لجنة تقدير القيمة القيمةَ السوقية مع مراعاة القيمة التي يكون المالكون قد حصلوا على تقديرها من مؤسسة تقييم مرخصة من هيئة أسواق المال (SPK). ومن التفاصيل الجوهرية بالنسبة إلى المناطق الاحتياطية:
- لا يشترط لإجراء البيع أن تكون المباني قد هُدمت.
- لا يجوز الاشتراك في البيع الأول إلا للشركاء الذين توصلوا إلى اتفاق؛ ولا يجوز للأشخاص الثالثين المشاركة إلا في المبيعات اللاحقة بشرط أن يقروا كتابةً بقبول قرار الأغلبية المطلقة وأن يقدموا تأميناً نقدياً بنسبة 10% من القيمة السوقية.
- يُوجَّه التبليغ إلى المالك المعروضة حصته للبيع “لغرض حضوره بصفة مراقب” ، كما أن عدم إمكان تبليغه أو عدم حضوره لا يؤثر في صحة البيع (م.15/A/4). وهذا هو الأساس التشريعي للشكاوى المتداولة ميدانياً من نوع “بيعت حصتنا من دون علمنا”.
- إذا لم يتحقق البيع للشركاء في مناطق البناء الاحتياطية، فإن الحصة تُشترى بالقيمة السوقية من قبل الرئاسة أو الإدارة أو TOKİ التي تنفذ مشروع التحول (وقد تغير النظام السابق لعام 2023 القائم على “التسجيل تلقائياً باسم الخزانة”).
- وتستمر الحقوق المقيدة على الحصة، كالرهن والحجز وحق الانتفاع، على بدل البيع؛ ويُحجز البدل.
- إذا أُلغي البيع بسبب احتساب بدل البيع بأقل مما يجب، يُدفع الفرق مع الفائدة القانونية المستحقة اعتباراً من تاريخ المزاد من المالك المشتري إلى المالك السابق (م.15/A/16).
لشرح هذه العملية تفصيلاً من زاوية المالك: لا أريد المشاركة في التحول الحضري — هل يمكن بيع حصتي قسراً؟
3.4. ما الذي جاء به تعديل اللائحة التنفيذية بتاريخ 4 فبراير 2026؟
بموجب التعديل المنشور في الجريدة الرسمية رقم 33158 بتاريخ 4/2/2026، عُدلت أحكام اللائحة 8/9 و15/2 و15/4 و15/5 و15/8 و15/10 و15/A-1(a) و15/A-12. ومن أبرز ما يهم المالك: بعد شطب قيد المبنى الخطر من خانة البيانات في السجل العقاري عقب الهدم، يُدرج بيان “مشمول بالقانون رقم 6306” ؛ كما وُضحت قواعد التبليغ الإلكتروني/الإعلان لدى المختار في دعوة الاجتماع وتبليغ العرض؛ وأصبح من اللازم قبل تقديم طلب رخصة البناء أن تؤكد المديرية كتابةً اكتمال التبليغات وتحقق الأغلبية المطلقة (م.15/4)؛ وإذا لم يسفر البيع الأول عن نتيجة، يُعلن مكان وتاريخ وساعة المبيعات اللاحقة لمدة 15 يوماً بواسطة نموذج الملحق-13 ويُخطر جميع المالكين بها عبر بوابة الحكومة الإلكترونية e-Devlet.
3.5. مؤسسات الاستشارات والتفاوض في التحول الحضري
اعتباراً من 9/11/2024، نظم القانون م.6/15 واللائحة م.15/B ما يسمى “مؤسسات الاستشارات والتفاوض في التحول الحضري” المرخصة من الرئاسة. ويشترط في هذه الشركات تشغيل مهندس مدني، ومهندس مساحة، ومهندس معماري، ومخطط مدن، وخبير تقييم، وقانوني؛ وتكون شهادة الترخيص صالحة لثلاث سنوات، كما يُشترط تقديم ضمان بقيمة 600,000 ليرة تركية. والخدمة التي تقدمها هذه المؤسسات هي بطبيعتها استشارية وتفاوضية ولا تحل محل خدمة المحاماة أو متابعة الدعاوى أو التمثيل القانوني.
4. الاستملاك العاجل وطبيعة مشروع الإسكان
وفقاً للمادة 6/2 من القانون، إذا لم يتم التوصل، بعد تبليغ مالكي الأرض التي هُدم المبنى القائم عليها، إلى اتفاق بالأغلبية المطلقة خلال ثلاثين يوماً، فيجوز للرئاسة أو TOKİ أو الإدارة بالنسبة إلى العقارات المملوكة لأشخاص طبيعيين أو أشخاص اعتباريين من أشخاص القانون الخاص اللجوء أيضاً إلى طريق الاستملاك العاجل. وتُعد عمليات الاستملاك التي تُنفذ بموجب هذا القانون، وفقاً للمادة 3/2 من قانون الاستملاك رقم 2942، استملاكاً يهدف إلى تنفيذ مشروعات الإسكان ، ويُدفع القسط الأول بنسبة الخُمس من المبالغ المحددة وفقاً للفقرة المذكورة.
ماذا يعني ذلك بالنسبة إلى المالك؟ إن وصف “مشروع الإسكان” يسمح بالخروج عن قاعدة دفع البدل نقداً دفعةً واحدة والانتقال إلى نظام السداد بالتقسيط . والقسط الأول لا يتجاوز خُمس المبلغ الذي جرى تقسيطه أصلاً. أي إن جزءاً صغيراً جداً من قيمة منزلكم المهدوم قد يصل إليكم نقداً في البداية. وهذا من أقل النتائج شهرةً وأكثرها ثقلاً، لأنه يضعف مباشرةً قدرة المالك على الحصول على مسكن أثناء عملية التحول.
يوجد في الاستملاك العاجل مساران قضائيان منفصلان: (1) مدى مشروعية قرار وضع اليد العاجل/الاستملاك — القضاء الإداري؛ (2) دعوى تحديد البدل والتسجيل — المحكمة المدنية الابتدائية في مكان العقار. ويجب رفع دعوى الإلغاء أمام القضاء الإداري في موعدها وبصورة مستقلة عن اعتراضات التقييم في دعوى البدل؛ فانخفاض البدل وحده لا يعيب القرار الإداري، بينما قد يشكل عدم تجسيد المصلحة العامة أو عدم استنفاد مرحلة التسوية وفق الأصول سبباً للإلغاء.
5. التطبيقات التي يمكن تنفيذها في مناطق البناء الاحتياطية
وفقاً للمادة 4/4 من اللائحة، يمكن في مناطق البناء الاحتياطية، في إطار غاية القانون وللاستخدام وفق الأهداف المقررة، تنفيذ ما يأتي، كما يمكن استخدام هذه المناطق باعتبارها مناطق استيطان جديدة:
- مساكن وأماكن عمل احتياطية يُنقل إليها المقيمون في المناطق الخطرة وفي المباني الخطرة الواقعة خارج هذه المناطق، المساكن وأماكن العمل الاحتياطية،
- جميع أنواع التطبيقات التي تحقق دخلاً وإيراداً,
- منشآت البنية التحتية والفوقية الاجتماعية والفنية والثقافية التي تحتاج إليها مناطق الاستيطان، وأعمال تنسيق البيئة.
ويلخص البند الثاني بمفرده الجانب الأكثر تعرضاً للانتقاد في هذه المؤسسة: فمنطقة البناء الاحتياطية ليست مجرد “منطقة بديلة” يُنقل إليها المتضررون من الزلازل، بل هي أيضاً أداة لتحقيق إيراد يوفر تمويلاً للحساب الخاص بمشروعات التحول (بالاقتران مع القانون م.6/5-g). فقد يكون الدافع وراء إعلان حي ما منطقةً احتياطية هو الحاجة إلى التمويل لا خطر الكوارث؛ وهذه واقعة ينبغي فحصها في دعوى الإلغاء من زاوية “عنصر الغاية”.
ومن ناحية أخرى، ووفقاً للتعديل الذي أُدخل بالقانون رقم 7566 (4/12/2025)، فإن الحساب الخاص بمشروعات التحول سيُغلق اعتباراً من 31/12/2027 وتنتقل الحقوق والالتزامات إلى الرئاسة (المادة الإضافية 4). كما مُنحت الرئاسة، بموجب المادة المؤقتة 5 المضافة، صلاحية الاقتراض الداخلي من البنوك العامة حتى 31/12/2027. وتشير هاتان القاعدتان إلى احتمال ازدياد وزن التطبيقات المدرة للدخل في الفترة المقبلة.
6. التسلسل الزمني للتعديلات التشريعية (2012–2026)
| التاريخ / المصدر | التعديل | أثره على المالك |
|---|---|---|
| 31/5/2012 — القانون رقم 6306 | استُحدث نظام منطقة البناء الاحتياطية (مع قيد “منطقة استيطان جديدة”) | نطاق ضيق؛ في الغالب أراضٍ خالية/عامة |
| 27/2/2014 — المحكمة الدستورية E.2012/87، K.2014/41 | إلغاء م.3/7؛ إلغاء الجملة الثانية من م.6/9؛ إلغاء الجملة الأولى من م.9/1 | أصبح من الممكن في هذه الدعاوى طلب وقف التنفيذ |
| 15/11/2017 — المحكمة الدستورية E.2016/133، K.2017/155 | إلغاء م.3/7، التي أُعيد تنظيمها بالقانون رقم 6704، مرة أخرى | عادت شروط طلب الشخص الخاص إلى فراغ تشريعي |
| 4/7/2019 — القانون رقم 7181 | إضافة م.6/A: تنفيذ التطبيقات من تلقاء الإدارة | تنفيذ التطبيق من تلقاء الإدارة في مناطق معينة دون اشتراط الموافقة |
| 9/11/2023 — القانون رقم 7471 (الجريدة الرسمية 32364) | حذف عبارة “باعتبارها منطقة استيطان جديدة”؛ إنشاء رئاسة التحول الحضري؛ خفض النصاب من 2/3 إلى الأغلبية المطلقة؛ قاعدة 30% في م.3/7؛ المواد الإضافية 2–4 | دخول الأحياء المأهولة ضمن النطاق؛ وتفاقم وضع مالك الأقلية |
| 21/5/2024 — تعديل اللائحة (الجريدة الرسمية 32552) | تعديل م.4 (تضييق نطاق تقرير المبررات)؛ إعادة صياغة م.13 و15 و15/A؛ ورفع بدل الإيجار في المناطق الخطرة/الاحتياطية إلى 48 شهراً ؛ واستحداث م.15/B | تم تمديد مدة المساعدة لمصلحة المالك؛ وتضييق رقابة المبررات على نحو غير مواتٍ له |
| 13/12/2024 — تعديل اللائحة (الجريدة الرسمية 32751) | تنظيم نسبة الضمان والاستثناء منها في القطعة الخطرة (م.13/9-c) | إعفاء المشروعات صغيرة النطاق من الضمان |
| 4/12/2025 — القانون رقم 7566 | تعديل المادة الإضافية 4 (إغلاق الحساب الخاص في 31/12/2027)؛ المادة المؤقتة 5 (الاقتراض الداخلي) | تغير هيكل التمويل؛ وضغط متزايد نحو التطبيقات المدرة للدخل |
| 4/2/2026 — تعديل اللائحة (الجريدة الرسمية 33158) | تعديل م.8/9 و15/2-4-5-8-10 و15/A-1(a) و15/A-12 | نظام التبليغ وإعلانات البيع؛ وخطاب تأكيد قبل إصدار الرخصة |
| 12/2/2026 — مجلس الدولة، الدائرة الرابعة، E.2025/5279 | وقف تنفيذ م.8/3-c من اللائحة (قطع الكهرباء/المياه/الغاز الطبيعي) | سند عملي ملموس في مواجهة ضغط قطع الخدمات |
7. 14 مشكلة نموذجية يواجهها المالك الواقع عقاره في المنطقة الاحتياطية
أُعدت العناوين الآتية من خلال تقييم نصوص التشريعات، والنزاعات التي تناولتها وسائل الإعلام، وتقارير الغرف المهنية، وأنماط الشكاوى المتكررة في ملفات التحول مجتمعةً.
7.1. فجوة التبليغ: العلم بالقرار متأخراً
لا يشترط نشر قرار منطقة البناء الاحتياطية في الجريدة الرسمية ولا تبليغه فردياً إلى المالكين. وكثيراً ما يعلم المالكون بالوضع من بيان يُدرج في السجل العقاري، أو إعلان لدى المختار، أو تبليغ يصل إلى e-Devlet، أو أثناء المفاوضات مع المقاول. ولذلك فإن إثبات “تاريخ العلم”، وهو التاريخ الحاسم من حيث مهلة رفع الدعوى، يمثل أول مسألة فنية في الملف.
7.2. إدراج المبنى السليم ضمن النطاق
قد تقع داخل حدود المنطقة الاحتياطية مبانٍ غير خطرة، بل وحتى مبانٍ جرى تدعيمها أو أُنشئت حديثاً. أما المرونة المتاحة في المناطق الخطرة لاستبعاد المباني غير الخطرة من التطبيق (كالتقسيم وغيره)، فتكون عملياً أصعب بكثير ضمن منطق المرحلة/الكتلة العقارية في المنطقة الاحتياطية.
7.3. احتساب الأغلبية على مستوى المرحلة/الكتلة العقارية
سبق شرح ذلك في القسم 3.1 أعلاه. وهذا من أشد صور فقدان الحقوق التي قد يتعرض لها المالك في المنطقة الاحتياطية وأقلها معرفةً: إذ تذوب إرادته داخل مبناه في مجموع الحصص على مستوى المرحلة.
7.4. تعذر الرقابة على المبررات
بعد تعديل 2024، قد يؤدي تضييق إلزامية تقرير المبررات في مناطق الاستيطان القائمة إلى عدم وجود جواب مكتوب في الملف الإداري عن سؤال “لماذا حينا نحن؟”. وفي هذه الحالة يصبح طلب المحكمة ملف الإجراء وطلب إجراء خبرة فنية عاملين حاسمين في الدعوى.
7.5. تحديد القيمة بمستوى منخفض
تُحدد قيمة العقار بواسطة لجنة تقدير القيمة التابعة للمؤسسة المعنية أو عن طريق شراء خدمة، وفق أسس المادة 11 من قانون الاستملاك رقم 2942 أو معايير التقييم الصادرة عن هيئة أسواق المال (SPK) (اللائحة م.12). ولأن إعلان المنطقة نفسه قد يضغط القيمة السوقية، فإن التقييم اللاحق للإعلان كثيراً ما يبقى دون القيمة الحقيقية السابقة له. وحصول المالك مبكراً على تقرير تقييم مستقل صادر عن جهة مرخصة من SPKيعد من أكثر وسائل الدفاع فعالية، سواء في مرحلة البيع أو في مرحلة الدعوى.
7.6. عمل المزاد ضمن دائرة مغلقة
إن قصر المشاركة في البيع الأول على الشركاء المتفقين، واعتبار التبليغ الموجه إلى المالك المباع نصيبه تبليغاً “بصفة مراقب”، وعدم تأثر صحة البيع بتعذر تبليغه، قد يؤدي إلى مبيعات لا تتكون فيها منافسة ويبقى البدل قريباً من الحد الأدنى للقيمة السوقية.
7.7. الضغط الفعلي الناتج عن قطع خدمات البنية التحتية
قطع الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي ليس قانوناً وسيلة لإجبار الشخص على الإخلاء، بل تدبير يتعلق بسلامة الهدم. غير أنه قد يتحول في التطبيق إلى أداة لتسريع الإخلاء. وتشكل عبارة “بعد أخذ رأي أصحاب الحقوق أيضاً” الواردة في م.4/3 من القانون، إلى جانب قرار الدائرة الرابعة في مجلس الدولة بتاريخ 12/2/2026 بوقف التنفيذ، سنداً قانونياً ملموساً للاعتراض على مثل هذه العمليات.
7.8. عدم كفاية بدل الإيجار لتغطية إيجار السوق
تحدد الرئاسة قيمة بدل الإيجار الشهري وتختلف بحسب المحافظات. وفي محافظات مثل إسطنبول، حيث ترتفع الإيجارات بسرعة، قد يبقى مبلغ المساعدة أدنى بكثير من إيجار مسكن مماثل يمكن استئجاره في الحي نفسه. كما يجب تقديم الطلب خلال سنة من تاريخ الإخلاء أو الهدم ؛ وفي حال التأخر في تقديم الطلب لا يُدفع أي مبلغ بأثر رجعي عن الأشهر السابقة (اللائحة م.16/4).
7.9. وضع المستأجرين ومشغلي أماكن العمل
لا يُدفع للمستأجرين، كقاعدة، بدل إيجار شهري بل مساعدة انتقال تُدفع مرة واحدة . وللاستفادة من الوحدات السكنية/أماكن العمل الفائضة يشترط أن يكون الشخص مقيماً أو مشغلاً لمكان العمل منذ سنة واحدة على الأقل (القانون م.6/3؛ اللائحة م.14). وبالنسبة إلى مستأجري أماكن العمل، تخضع المطالبات المتعلقة بفقدان قاعدة العملاء أو قيمة الشهرة التجارية للأحكام العامة خارج نظام القانون رقم 6306. للتفاصيل: دليلنا للتحول الحضري.
7.10. تجميد الإعمار والبناء
خلال قرار الإيقاف لمدة سنتين + سنة لا يمكن الحصول على رخصة تعديل أو إضافة أو بناء جديد؛ كما يصبح تأجير العقار وبيعه فعلياً أكثر صعوبة خلال هذه الفترة. وإذا لم يبدأ التطبيق عند انتهاء المدة، فينبغي الحصول من الإدارة المختصة على إثبات كتابي بانتهاء مدة قرار الإيقاف.
7.11. خطر المديونية
وفقاً للمادة 13/2 من اللائحة، تُخصم القيمة المحددة للعقار من تكلفة إنشاء/القيمة السوقية للمسكن أو مكان العمل الذي سيُمنح. وإذا كان الفرق في غير مصلحة المالك، فإن المالك يصبح مديناً للمؤسسة المعنية ويسدد الدين على أقساط؛ ولا يتم نقل الملكية في السجل العقاري قبل سداد الدين بالكامل. ولهذا قد يجد مالكو الوحدات المستقلة القديمة أو الصغيرة أو الواقعة في الطابق السفلي أنفسهم مدينين بعد التحول.
7.12. فقدان المساحة أو الطابق أو الواجهة
المعيار المعتمد في التوزيع هو حصة الأرض المسجلة في سند الملكية؛ ولا ينشئ الاستخدام الفعلي الزائد حقاً. وللرقابة على تغيرات الموقع والطابق والواجهة من زاوية مبدأ التوزيع العادل، راجع: هل أستطيع الحصول على تعويض إذا انخفضت المساحة بالمتر المربع في التحول الحضري؟ و حقوق مالكي طابق السطح.
7.13. مخاطر المقاول والضمان
إذا كان التطبيق في منطقة البناء الاحتياطية سيُنفذ بواسطة أشخاص طبيعيين/أشخاص اعتباريين من أشخاص القانون الخاص، فيلزم المقاول المتعهد بأعمال البناء قبل الحصول على رخصة البناء بتقديم ضمان وفق نسب متدرجة (10% من التكلفة التقريبية للبناء لأول 50,000 م²؛ و8% لما بين 50–75 ألف م²؛ و6% لما بين 75–100 ألف م²؛ و4% لما يزيد على 100 ألف م²) (اللائحة م.13/9-b). وإذا حصل المقاول ذاته على أكثر من رخصة، فيُحتسب الضمان على إجمالي مساحة البناء شريطة إصدار الرخص في التاريخ نفسه. انظر: هل يُقدم ضمان التحول الحضري قبل رخصة البناء؟
7.14. تعطل العملية وفسخ العقد
إذا لم تبدأ الأعمال خلال سنة لأسباب تعود إلى المقاول، أو إذا لم تستمر الأعمال منذ ستة أشهر على الأقل بفريق/معدات بالمستوى اللازم لإنجاز المشروع، فيمكن اللجوء إلى الفسخ الإداري بقرار الأغلبية المطلقة للمالكين (القانون م.6/14؛ اللائحة م.13/11). للتفاصيل: الفسخ الإداري لعقد المقاول و ماذا يُفعل إذا لم يبدأ المقاول أعمال البناء؟
8. أمثلة من الواقع
تستند الأمثلة الآتية إلى أخبار ومصادر صادرة عن غرف مهنية ومتاحة للعامة؛ وكل مثال منها موضوع مسار قضائي مستقل مستمر أو منتهٍ، وتُذكر هنا فقط بهدف إظهار أنماط النزاعات النموذجية .
إسطنبول / صاريير – حي بوليغون. تناقلت وسائل الإعلام ادعاء إلغاء سندات الملكية في الحي المعلن منطقة بناء احتياطية ونقلها إلى شركات من دون علم أصحابها بعد مزاد بيع الحصص. وذكر سكان الحي أنهم علموا بالعملية من e-Devlet أو من تبليغ تُرك لدى المختار. جوهر النزاع قانوناً: بموجب م.15/A/4 من اللائحة، يُبلغ المالك الذي تُباع حصته “بصفة مراقب”، ولا يؤثر تعذر التبليغ في صحة البيع.
إسطنبول / عمرانية – حي طوباغاجي. شهدت المنطقة المعلنة منطقةً احتياطية تدخلات أمنية وتوقيفات أثناء محاولات قطع الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي في مسار الإخلاء والهدم. جوهر النزاع: الطبيعة القانونية لقطع البنية التحتية وشرط “أخذ رأي أصحاب الحقوق” الوارد في م.4/3 من القانون.
إزمير / كاراباغلار – إسن تبه. في الوقت الذي كانت فيه دعوى إلغاء قرار المنطقة الاحتياطية منظورة، أثار استمرار أعمال الهدم مسألة “الهدم قبل انتهاء الدعوى”. جوهر النزاع: الأهمية الحيوية لتقديم طلب وقف التنفيذ في الوقت المناسب وبأسباب واضحة.
هاتاي / أنطاكيا – دفنه. بعد وقت قصير من دخول القانون رقم 7471 حيز النفاذ، أُعلنت منطقة واسعة تشمل أحياء مأهولة منطقة بناء احتياطية؛ وفي الفترة اللاحقة انتقدت الغرف المهنية وقوع جزء كبير من مدة التعليق البالغة 15 يوماً للخطط المتعلقة بمركز المدينة التاريخي خلال عطلة رسمية. جوهر النزاع: مواعيد التعليق–الاعتراض–الدعوى والالتزام بالإعلام.
إسطنبول / أرناؤوط كوي – هاديم كوي (مثال على الإلغاء). ألغت المحكمة الإدارية الحادية عشرة في إسطنبول بقرارها المؤرخ 29/11/2021 تعديل مخطط التنظيم البيئي والمخططات الهيكلية والتنفيذية المعدلة الخاصة بتخطيط المنطقة المحددة كمنطقة بناء احتياطية لاستخدامها منشأة صناعية، وذلك لعدم توافق الخطط مع مبادئ التخطيط الحضري وتقنيات التخطيط والمصلحة العامة. جوهر النزاع: أثر الطعن معاً في إعلان المنطقة الاحتياطية والخطط القائمة عليه.
9. حقوق المالك: المساعدات والدعم والإعفاءات
| الحق / الدعم | النطاق | السند |
|---|---|---|
| بدل الإيجار الشهري (للمالك) | في المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطية بما لا يتجاوز 48 شهراً المدة التي تحددها الجهة المختصة؛ ويُحدد المبلغ من قبل الرئاسة بحسب كل محافظة | اللائحة م.16/1 |
| تخصيص مسكن/مكان عمل مؤقت | إذا أمكن، التخصيص بدلاً من بدل الإيجار | القانون م.5/1؛ اللائحة م.16/1 |
| المستأجر / صاحب حق عيني محدود | للمستأجر ولمن استُملك عقاره بالاتفاق يُدفع ضعفاالمبلغ الشهري؛ وللبواب وصاحب الحق العيني المحدود يُدفع خمسة أضعاف دفعة واحدة | اللائحة م.16/3 |
| دعم الفائدة | دعم من الحساب الخاص للقروض المستخدمة من البنوك؛ وتُعد من قروض تمويل السكن | القانون م.7/6 |
| الإعفاءات من الضرائب والرسوم والأجور | إعفاءات من رسوم الكاتب بالعدل والسجل العقاري، وضريبة الدمغة، وضريبة التركات والانتقال، وضريبة معاملات البنوك والتأمين وغيرها | القانون م.7/9 |
| الإعفاء من الرسوم والأجور البلدية | حتى 1.5 ضعف مساحة البناء القائمة، لا تُحصّل رسوم أو أجور على مساحة البناء الجديدة | القانون م.7/10 |
| شهادة سكن / قرض | إمكان منح مسكن أو مكان عمل أو أرض أو شهادة سكن | القانون م.6/3 |
| الحماية من حجز ديون المقاول | حتى إنشاء الارتفاق الطابقي، لا يجوز فرض حجز/تدبير بسبب ديون المقاول تجاه الغير (بشرط الستة أشهر) | القانون م.6/10 |
تنبيه بشأن المبالغ: تقوم الرئاسة بتحديث مبالغ بدل الإيجار ومساعدة الانتقال سنوياً، وتختلف بحسب مجموعات المحافظات. والأرقام المتداولة على الإنترنت متعارضة. قبل تقديم الطلب، تحققوا من المبلغ الحالي من الإعلان الرسمي لرئاسة التحول الحضري أو من شاشة “طلب بدل إيجار مشروع التحول الحضري” على e-Devlet.
10. الإعفاء من الرسوم والأجور وبدل مواقف السيارات: حدود قاعدة 1.5 ضعف
أكثر المكاسب المالية الملموسة للمالك الذي ينفذ تطبيقاً في منطقة بناء احتياطية هو الإعفاء الوارد في المادة 7/10 من القانون: “في المناطق الخطرة، ومناطق البناء الاحتياطية، والقطع التي تقع فيها مبانٍ خطرة، إذا نفذ أشخاص طبيعيون أو أشخاص اعتباريون من أشخاص القانون الخاص التطبيق، فلا تستوفي البلديات رسوماً أو أجوراً عن مساحة البناء الجديدة حتى حد يعادل مرة ونصف مساحة البناء القائمة، بصرف النظر عن تغيير الوظيفة.” والغرض من الإعفاء هو تشجيع التحول وتخفيف عبء التكلفة على المالكين.
أما أكبر موضع للنقاش في التطبيق فهو: هل يدخل بدل موقف السيارات ضمن هذا الإعفاء؟ وفي ضوء تشريعات ما بعد 2019 واجتهاد هيئة دوائر الدعاوى الإدارية في مجلس الدولة لعام 2025، فإن الإجابة لا؛ غير أن هذا “الرفض” لا يترك المالك بلا وسائل دفاع.
10.1. الطبيعة القانونية لبدل موقف السيارات: “بدل” لا “أجر”
وفقاً للمادة 37 من قانون الإعمار رقم 3194، لا يجوز إصدار رخصة بناء للمباني التي تحتاج إلى موقف سيارات ما لم يُخصص الموقع اللازم، ولا تُمنح رخصة استعمال ما لم يُنشأ الموقف. وإذا تعذر تلبية الحاجة داخل القطعة، يُستحق بدل موقف سيارات وفقاً للائحة مواقف السيارات.
وبشأن ما إذا كان هذا الدفع مشمولاً بالإعفاء في التحول الحضري، ظهر في القضاء اتجاهان:
- التفسير الموسع (المحاكم الإدارية الإقليمية): يرى أن بدل موقف السيارات هو في النهاية “أجر” تستوفيه البلدية، ومن ثم يخضع للإعفاء بموجب 7/10 (مثلاً: المحكمة الإدارية الإقليمية في إزمير، الدائرة الثالثة للدعاوى الإدارية، 8/10/2020، E.2020/380، K.2020/743).
- التفسير المضيّق (الاجتهاد الحالي لمجلس الدولة): يرى أن بدل موقف السيارات ليس “أجراً” بالمعنى المقصود في قانون الإيرادات البلدية رقم 2464؛ لأنه لا يعتمد على رغبة المعني، بل يُستوفى باعتباره “بدلاً” نتيجة عدم الوفاء بالتزام إعمار، ولذلك لا يدخل ضمن الاستثناء الوارد في القانون رقم 6306 (هيئة دوائر الدعاوى الإدارية في مجلس الدولة، 5/2/2025، E.2024/1173، K.2025/231 وE.2024/1525، K.2025/232).
10.2. تعديل اللائحة لعام 2019: إخراج بدل موقف السيارات من نطاق الإعفاء
كان تنظيم الإعفاء المضاف إلى اللائحة التنفيذية بتعديل 2/7/2013 يشمل جميع الأجور التي تحدد بقرار من المجلس البلدي، بما في ذلك المبالغ المستوفاة وفقاً للائحة مواقف السيارات. وبالتعديل المنشور في الجريدة الرسمية رقم 30808 بتاريخ 21/6/2019، أُعيدت صياغة فقرة الإعفاء في المادة 16 من اللائحة واستُبعدت الأجور المستوفاة بموجب لائحة مواقف السيارات من النطاق.
وقد ألغت الدائرة السادسة في مجلس الدولة الجزء المعني من هذا التنظيم بقرارها المؤرخ 11/1/2024 ورقم E.2022/954، K.2024/186؛ إلا أن هيئة دوائر الدعاوى الإدارية في مجلس الدولة، بقرارها المؤرخ 5/2/2025 ورقم E.2024/1173، K.2025/231، نقضت ذلك الجزء من حكم الإلغاء. والتعليل الفني للهيئة هو أن مساحات مواقف السيارات لا تدخل في احتساب مساحة البناء وفق تشريعات الإعمار، كما لا تُحتسب ضمن وعاء رسم إنشاء المبنى؛ وبالتالي فإن الاستثناء القائم على معيار “مرة ونصف مساحة البناء القائمة” لا يمكن أن يشمل بدل موقف السيارات الذي لا يدخل أصلاً في احتساب تلك المساحة.
الوضع الحالي: عند إنشاء مبنى جديد في منطقة بناء احتياطية، قد يُطلب منكم دفع بدل موقف سيارات عن الحاجة التي لا يمكن تلبيتها داخل القطعة، ولا يمكن رفض هذا الطلب استناداً إلى الإعفاء الوارد في 7/10. أما مقدار البدل وطريقة احتسابه فهما مجال مستقل للرقابة، وتشكل العناوين الأربعة الآتية وسائل الدفاع الفعلية المتاحة للمالك.
10.3. أربعة مسارات دفاع للمالك ضد بدل موقف السيارات
| مسار الدفاع | المضمون | السند |
|---|---|---|
| المقاصة | عند احتساب بدل موقف السيارات للمبنى الجديد، يجب خصم المبالغ التي سبق دفعها عن المبنى المهدوم وعدد مواقف السيارات التي كانت ملباة في الموقع. عدم وجود إعفاء لا يمنح الإدارة حق التحصيل المزدوج . | مجلس الدولة، الدائرة السادسة E.2022/118، K.2025/5954؛ المحكمة الإدارية الإقليمية في إزمير، الدائرة الثالثة للدعاوى الإدارية E.2020/76، K.2020/450 |
| الاحتساب على الفرق | عند تجديد المبنى الخطر، يجب إجراء الاحتساب فقط على الزيادة في الحاجة إلى مواقف السيارات ؛ وذلك بخصم مساحة المبنى القديم واعتماد الجزء المتبقي. | مبدآ الوضوح القانوني والأمن القانوني |
| طريقة التحصيل | في مرحلة الرخصة يجوز تحصيل جزء فقط من البدل نقداً؛ ويُحصّل الباقي بالتقسيط بعد تخصيص مساحة موقف السيارات. أما تحصيل كامل البدل مقدماً قبل تلبية الحاجة فهو مخالف للقانون. | لائحة مواقف السيارات م.12؛ مجلس الدولة، الدائرة السادسة E.2021/7219، K.2024/2465 |
| خطأ المرفق ورد المبلغ | تلتزم الإدارة بتلبية حاجة القطعة التي استوفت عنها البدل إلى موقف سيارات خلال خمس سنوات على الأكثر . وإذا لم تُقدم خدمة مقابل البدل، يصبح المبلغ المحصل دون حق أو سند، ويجوز طلب رده. | لائحة مواقف السيارات م.12/7؛ مجلس الدولة، الدائرة السادسة E.2021/2363، K.2025/10 |
وفي الحالات التي تنتهي فيها مدة الرخصة ويجري تجديدها، يجب أيضاً مقاصة أو رد بدل موقف السيارات الذي سبق تحصيله بسبب الرخصة التي أصبحت غير سارية (مجلس الدولة، الدائرة السادسة E.2016/8356، K.2020/10829). ومن الأخطاء الشائعة القابلة للطعن أن تحتسب البلدية كامل حاجة المبنى الجديد من دون أن تفحص أصلاً وضع مواقف السيارات في المبنى المهدوم.
10.4. قائمة تحقق عملية
- احصلوا على رخصة البناء القديمة وشهادة إشغال المبنى الخاصة بالمبنى المهدوم؛ وإذا سبق دفع بدل موقف سيارات، فاطلبوا الإيصال/سجلات الاستحقاق.
- اسألوا في إشعار الاستحقاق عن عدد المركبات الذي اعتمد كأساس للحساب وعما إذا كانت المقاصة قد طُبقت؛ واطلبوا جواباً كتابياً.
- تحققوا من توافق نسبة المبلغ المحصل مقدماً مع التشريع؛ وإذا طُلب دفع المبلغ كله مقدماً، فاطلبوا إثبات ذلك في محضر.
- ادفعوا مع التحفظ على الحقوق وارفعوا خلال المدة القانونية من تاريخ تبليغ معاملة الاستحقاق دعوى بطلب الإلغاء ورد المبلغ.
- إذا مرت خمس سنوات من دون تخصيص مساحة موقف سيارات، فتقدموا إلى الإدارة بطلب الرد؛ وإذا رُفض الطلب صراحة أو ضمناً، فاسلكوا طريق الدعوى.
أما البنود التي تبقى ضمن نطاق الإعفاء (رسوم الكاتب بالعدل والسجل العقاري، ضريبة الدمغة، ضريبة التركات والانتقال، الرسوم والأجور التي تستوفيها البلديات، وأجور رأس المال الدائر) فتظل مستفيدة من الإعفاء ضمن حد 1.5 ضعف. راجعوا جدول الحقوق في القسم السابق و دليلنا للتحول الحضري.
11. الطرق القانونية: ضد أي إجراء، وأمام أي جهة، وخلال كم يوماً تُرفع الدعوى؟
تضع المادة 6/9 من القانون قاعدة خاصة للمدة: “يجوز رفع دعوى وفقاً للقانون رقم 2577 ضد الإجراءات الإدارية المنشأة بموجب هذا القانون خلال ثلاثين يوماً من تاريخ التبليغ.” أما الجملة الثانية من الفقرة ذاتها، التي كانت تنص على عدم جواز إصدار قرار بوقف التنفيذ في هذه الدعاوى، فقد ألغتها المحكمة الدستورية بقرارها المؤرخ 27/2/2014 ورقم E.2012/87، K.2014/41؛ واليوم يجوز طلب وقف التنفيذ، وينبغي طلبه عند توافر شروطه.
| الإجراء محل الدعوى | جهة القضاء المختصة نوعياً ومكانياً | المدة | المدعى عليه |
|---|---|---|---|
| قرار تحديد منطقة البناء الاحتياطية | المحكمة الإدارية في مكان العقار (ويُناقش عملياً اختصاص مجلس الدولة كدرجة أولى) | من تاريخ التبليغ/العلم 30 يوماً | وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ (ورئاسة التحول الحضري) |
| مخطط الإعمار / التقسيم | المحكمة الإدارية في مكان العقار | اعتراض خلال مدة التعليق البالغة 15 يوماً ← من تاريخ رفض الاعتراض/صيرورة الخطة نهائية 30 يوماً | الإدارة التي اعتمدت الخطة |
| إجراء بيع حصة الأرض (المزاد العلني) | المحكمة الإدارية | 30 يوماً | المحافظة باسم المديرية، أو الإدارة إذا كان هناك تفويض للصلاحية |
| إجراء الإخلاء والهدم | المحكمة الإدارية | 30 يوماً | الإدارة / الرئاسة التي أنشأت الإجراء |
| قرار الاستملاك العاجل | مجلس الدولة إذا كان القرار صادراً عن رئيس الجمهورية؛ وفي الحالات الأخرى المحكمة الإدارية | من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية/التبليغ 30 يوماً | الإدارة التي نفذت الاستملاك |
| تحديد بدل الاستملاك والتسجيل | المحكمة المدنية الابتدائية في مكان العقار | وفق إجراءات القانون رقم 2942 | الإدارة / المالك |
| التعويض عن الضرر | المحكمة الإدارية (دعوى القضاء الكامل) | مع دعوى الإلغاء أو من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً | الإدارة المعنية |
كونوا دقيقين بشأن المدة: تذكر بعض المصادر أن دعوى إلغاء قرار المنطقة الاحتياطية يمكن رفعها خلال “60 يوماً”. وهذه هي المدة العامة في القانون رقم 2577. إلا أن المادة 6/9 من القانون رقم 6306 تضع مدة خاصة و قصيرة ، ولذلك فإن الخيار الآمن هو رفع الدعوى خلال 30 يوماً . وإذا فات اليوم الثلاثون، فهذا لا يعني تلقائياً انتهاء حقكم في الدعوى؛ لكنه يخلق خطر رفض الدعوى شكلاً بسبب النزاع حول المدة قبل الدخول في الموضوع.
12. دليل أسباب الإلغاء
فيما يأتي عناوين الدفوع المستخدمة فعلياً في دعاوى مناطق البناء الاحتياطية، ومبنية على العناصر الخمسة للقرار الإداري (الاختصاص، الشكل، السبب، المحل، الغاية):
- الاختصاص: اتخاذ القرار من دون اقتراح من الرئاسة؛ إنشاء الإدارة للإجراء من دون وجود تفويض للصلاحية؛ تحديد حدود المنطقة من دون مراعاة وحدة التطبيق.
- الشكل: عدم وجود المستندات المذكورة في المادة 4/1 من اللائحة (خريطة الوضع الراهن ذات الإحداثيات، صورة القمر الصناعي/الأرثوفوتو، قائمة العقارات العامة) في الملف أو عدم حداثتها.
- السبب: عدم إثبات المصلحة العامة ببيانات ملموسة وقابلة للقياس والرقابة؛ وعدم دعم إدراج المنطقة بأي بيانات فنية تتعلق بخطر الكوارث أو قصور البنية التحتية أو الحاجة إلى التحول.
- المحل: تخصيص المنطقة لاستخدام لا يخدم غاية القانون (إنشاء بيئات معيشية صحية وآمنة)؛ أو اتخاذ قرارات تخطيطية تزيد الكثافة السكانية وتخفض معايير المرافق.
- الغاية: أن يكون الدافع الحقيقي للإجراء هو خلق ريع أو مورد لمستثمر بعينه عبر زيادة حقوق الإعمار/معامل البناء، لا إزالة خطر الكوارث (الانحراف بالغاية).
- التناسب: اللجوء إلى تدخل على مستوى المنطقة مع إمكان تحقيق النتيجة نفسها بوسيلة أخف (مثل تحديد المبنى الخطر، أو التدعيم، أو التطبيق على قطعة منفردة)؛ وتحميل المالك عبئاً غير متناسب.
- مبادئ التخطيط الحضري وأسس التخطيط: التعارض مع قرارات الخطط الأعلى مرتبة؛ مخالفة نتائج الدراسات الجيولوجية والجيوتقنية؛ وعدم مراعاة قدرة النقل والمرافق والبنية التحتية.
- الضمانات الإجرائية: عدم إجراء دعوة الاجتماع أو تبليغ العرض أو تبليغات البيع وفقاً للمادتين 15 و15/A من اللائحة؛ وعدم الالتزام بمدد الخمسة عشر يوماً.
13. خارطة طريق خطوة بخطوة
أول 30 يوماً — احموا المدة
- احصلوا على نسخة حديثة من سجل الملكية متضمنة جميع القيود ؛ وتحققوا من البيانات الواردة في خانة الإقرارات وقيد الشفعة.
- اطلبوا من المديرية الإقليمية ومن الرئاسة، بطلب معلومات، نسخة من تاريخ ورقم وملف الإجراء المتعلق بتحديد المنطقة باعتبارها منطقة بناء احتياطية.
- وثقوا تاريخ علمكم (لقطة شاشة من e-Devlet، ظرف التبليغ، محضر إعلان المختار).
- ارفعوا دعوى الإلغاء مع طلب وقف التنفيذ خلال 30 يوماً.
- أبلغوا السجل العقاري بعنوان التبليغ الإلكتروني الخاص بكم؛ ولا تعتمدوا حصراً على إعلان المختار.
30–90 يوماً — قوّوا الملف
- احصلوا من جهة مرخصة من SPK على تقرير تقييم مستقل (يفصل بين القيمة قبل الإعلان وبعده).
- اجمعوا في ملف واحد المستندات التي تثبت أن مبناكم غير خطر (رخصة البناء، شهادة الإشغال، إن وجدت دراسة أداء، مشروع التدعيم).
- استخرجوا حدود المرحلة/الكتلة العقارية وتوزيع الحصص؛ وراجعوا كيفية احتساب الأغلبية.
- تابعوا إعلانات التعليق أسبوعياً؛ وقدموا على الخطة اعتراضاً معللاً خلال 15 يوماً . الاعتراض المجرد لا يحقق نتيجة؛ اكتبوا أسباباً ملموسة تستند إلى معامل البناء والمرافق والنقل والدراسة الجيولوجية وتوازن الملكية.
مرحلة الاجتماع والعرض
- تحققوا من أن الدعوة تمت وفق الأصول وباستخدام نموذج الملحق-12.
- بدلاً من رفض العرض، قيّموا استراتيجية “القبول مع التحفظ” : ففي كثير من الملفات، يكون الاشتراك في العملية والتفاوض على أحكام التوزيع والضمان والمدة والشرط الجزائي أفضل من تعريض الحصة للبيع.
- لا تفوّتوا مهلة الفحص البالغة 15 يوماً؛ وإذا لم تروا العرض فاطلبوا إثبات ذلك بمحضر.
البيع وما بعده
- تعرفوا على تاريخ ومكان البيع و شاركوا بصفة مراقب؛ ودوّنوا تحفظكم في المحضر.
- إذا كنتم ترون أن البدل أقل من القيمة السوقية، فاذكروا صراحةً في دعوى إلغاء البيع سبب احتساب البدل بأقل مما يجب : فإذا قُبل الدفع، يُدفع الفرق مع الفائدة القانونية من تاريخ المزاد.
- قدموا طلب بدل الإيجار خلال سنة واحدة من تاريخ الإخلاء/الهدم.
14. 8 معلومات خاطئة متداولة في الرأي العام وتصحيحها
| المعلومة الخاطئة الشائعة | الصحيح وفق الوضع الحالي |
|---|---|
| “تُعلن المنطقة الاحتياطية بقرار من رئيس الجمهورية.” | تُحدد بناءً على اقتراح الرئاسة من قبل الوزارة . أما قرار رئيس الجمهورية فهو خاص بـ المنطقة الخطرة . |
| “يشترط طلب الشخص الخاص موافقة جميع المالكين.” | أُلغي هذا الشرط بالقانون رقم 7471؛ وحل محله شرط نقل 30% من مساحة الأرض بالمتر المربع أو دفع قيمتها (القانون م.3/7؛ اللائحة م.4/3). |
| “يلزم ثلثا الأصوات لاتخاذ القرار.” | منذ 9/11/2023 تكفي الأغلبية المطلقة للشركاء بحسب حصصهم . |
| “مدة رفع الدعوى 60 يوماً.” | بموجب الحكم الخاص في المادة 6/9 من القانون رقم 6306، المدة هي 30 يوماً. |
| “لا يجوز وقف التنفيذ في هذه الدعاوى.” | هذا الحظر ألغته المحكمة الدستورية بقرارها المؤرخ 27/2/2014؛ ويجوز طلب وقف التنفيذ. |
| “بدل الإيجار في المنطقة الخطرة/الاحتياطية مدته 36 شهراً.” | بعد تعديل 21/5/2024، تحدد الجهة المختصة المدة بما لا يتجاوز 48 شهراً . |
| “إذا تعذر بيع الحصة تُسجل باسم الخزانة.” | في المنطقة الاحتياطية/الخطرة تُشترى الحصة من قبل الرئاسة أو الإدارة أو TOKİ بعد دفع قيمتها السوقية. |
| “إعفاء 1.5 ضعف يشمل أيضاً بدل موقف السيارات.” | أُخرج بدل موقف السيارات من نطاق الإعفاء بتعديل اللائحة المؤرخ 21/6/2019؛ واعتبرت هيئة دوائر الدعاوى الإدارية في مجلس الدولة هذا التطبيق موافقاً للقانون بقراراتها المؤرخة 5/2/2025. ومع ذلك تبقى حقوق المقاصة، واحتساب الفرق، والتحصيل بالتقسيط، والرد إذا لم تُقدم الخدمة خلال خمس سنوات محفوظة. |
15. عند إبرام عقد مع المقاول في المنطقة الاحتياطية
- أدرجوا الضمان في العقد: يُقدم الضمان الوارد في م.13/9-b من اللائحة قبل الحصول على رخصة البناء ووفق نسب متدرجة. أدرجوا في العقد حكماً ينص على أنه “لا يُقدم طلب رخصة البناء قبل إبراز مستند يثبت إنشاء الضمان”.
- النقل المرحلي + رهن ضمان: بدلاً من نقل كامل حصة الأرض في البداية، يُفضل اعتماد هيكل يقوم على إنشاء رهن من الدرجة الأولى على الحصة المنقولة، ثم إنشاء رهن ضمان إنشائي مستقل على كل وحدة مستقلة ستؤول إلى المقاول بعد إنشاء الارتفاق الطابقي.
- الكفالة الشخصية: إلى جانب الشركة، احصلوا على كفالة شخصية من الشريك الرئيسي مع استيفاء شروطها الشكلية.
- المدة والشرط الجزائي: تعريف “مدة إنجاز البناء = التسليم الفعلي”؛ وعند التجاوز، بدل إيجار سوقي شهري عن كل وحدة مستقلة؛ وإذا لم تُستخرج شهادة الإشغال خلال مدة محددة من التسليم الفعلي، شرط جزائي شهري ثابت.
- بيع حصة المقاول: لا يجوز البيع دون إذن الإدارة وبنسبة تتجاوز 10% من نسبة الإنجاز (القانون م.6/13؛ اللائحة م.13/10). اكتبوا ذلك صراحةً في العقد.
- المواصفات الفنية: المواصفات التي لا تحدد أعمال التشطيب الداخلي للوحدة (أرضيات، أبواب داخلية، مطبخ، حمام، عزل المناطق الرطبة، شرفة) على مستوى العلامة/الجودة/المعيار، تعد من أكثر مصادر النزاع شيوعاً عند التسليم.
للتفاصيل: ترتيب الضمان ورخصة البناء.
16. الأسئلة الشائعة
مبناي سليم وحاصل على شهادة إشغال؛ فهل يمكن رغم ذلك إدراجه ضمن منطقة بناء احتياطية؟
نعم. بعد حذف عبارة “باعتبارها منطقة استيطان جديدة” من التعريف بموجب القانون رقم 7471، أصبح من الممكن تحديد المناطق القائمة والمأهولة أيضاً كمناطق بناء احتياطية. وكون مبناكم غير خطر لا يثبت وحده عدم مشروعية الإعلان؛ لكنه يعد من أقوى الوقائع لمصلحتكم عند فحص المصلحة العامة والتناسب.
هل يؤدي إعلان المنطقة الاحتياطية إلى إلغاء سند ملكيتي؟
لا. فالإعلان وحده لا ينهي الملكية؛ وتبقى لكم صفة المالك ويمكنكم التأجير والبيع وإنشاء رهن. غير أن البيان المدرج في السجل العقاري وقيد الشفعة قد يعقدان عملياً إجراءات البيع والتمويل. ولا تنتقل الملكية إلا ببيع حصة الأرض أو الاستملاك أو النقل بالاتفاق.
ماذا يحدث إذا لم أشارك في القرار؟
إذا لم تفحصوا العرض أو لم تقبلوه خلال 15 يوماً من تبليغه، تُباع حصة أرضكم بالمزاد العلني للشركاء المتفقين بما لا يقل عن القيمة السوقية التي تحددها لجنة تقدير القيمة. وإذا لم يتم البيع، تُشترى الحصة في منطقة البناء الاحتياطية من قبل الرئاسة أو الإدارة أو TOKİ مقابل دفع قيمتها السوقية.
ألا يجب تبليغي حتماً قبل إجراء البيع؟
وفقاً للمادة 15/A/4 من اللائحة، فإن التبليغ الموجه إلى المالك الذي ستباع حصته يكون بقصد مشاركته في البيع بصفة مراقب ، ولا يؤثر تعذر تبليغه أو عدم مشاركته في صحة البيع. ومع ذلك، إذا لم تتم التبليغات في المراحل السابقة (دعوة الاجتماع وتبليغ العرض) وفق الأصول، فإن الأساس الذي يقوم عليه البيع يكون معيباً. وتُبنى استراتيجية الدعوى على هذا الفارق.
إذا كان جميع المالكين في مبناي يعارضون القرار، فهل تتوقف العملية؟
لا في منطقة البناء الاحتياطية. فالأغلبية تُحتسب على مستوى المرحلة أو الكتلة العقارية التي يُنفذ فيها التطبيق، بصرف النظر عن كون الشخص شريكاً في المبنى من عدمه. ولهذا قد لا تكفي وحدة المالكين على مستوى المبنى إذا لم تتحقق على مستوى المرحلة.
هل يمكن قطع الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي عني؟
تجيز المادة 4/3 من القانون ذلك بناءً على طلب الرئاسة/TOKİ/الإدارة وبعد أخذ رأي أصحاب الحقوق أيضاً . أما الحكم الوارد في م.8/3-c من اللائحة، الذي كان يلزم الجهات بوقف الخدمة، فقد أوقف مجلس الدولة، الدائرة الرابعة، تنفيذه بقراره المؤرخ 12/2/2026 ورقم E.2025/5279. ويمكنكم تقديم طلب إداري ورفع دعوى ضد القطع الذي يتم من دون أخذ رأيكم.
ما مدة دفع بدل الإيجار؟
18 شهراً للمباني الخطرة الواقعة خارج المناطق الخطرة؛ أما في المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطية فللمدة التي تحددها الجهة المختصة بما لا يتجاوز 48 شهراً . ويجب تقديم الطلب خلال سنة من تاريخ الإخلاء أو الهدم.
أنا مستأجر؛ ما الحقوق التي أملكها؟
كقاعدة، تحصلون بدلاً من بدل الإيجار الشهري على مساعدة انتقال تُدفع دفعة واحدة (تعادل ضعفي المبلغ الشهري المحدد). وإذا كنتم مقيمين أو تشغلون مكان العمل منذ سنة واحدة على الأقل في المبنى، فقد يكون من الممكن إبرام عقد للاستفادة من المساكن/أماكن العمل الفائضة بعد تخصيص حقوق المالكين.
إذا أُلغي قرار المنطقة الاحتياطية، فهل يعود مبناي الذي هُدم؟
لا؛ ولذلك فإن طلب وقف التنفيذ أكثر أهمية من مجرد طلب الإلغاء. وبعد وقوع الهدم، يترتب على حكم الإلغاء، كقاعدة، أثر من خلال دعوى القضاء الكامل (التعويض). أما إذا أُلغي بيع حصة الأرض لسبب غير متعلق بالبدل، وكانت الحصة لم تُنقل إلى شخص ثالث ولم تخضع لتطبيق يجعل إعادة تسجيلها مستحيلة قانوناً أو فعلياً، فتُسجل تلقائياً باسم المالك السابق (القانون م.6/1).
هل يجب علي دفع بدل موقف سيارات في المنطقة الاحتياطية؟
إعفاء 1.5 ضعف الوارد في المادة 7/10 من القانون لا يشمل بدل موقف السيارات. وقد أُخرج هذا البدل من الاستثناءات بتعديل اللائحة المؤرخ 21/6/2019، كما اعتبرت هيئة دوائر الدعاوى الإدارية في مجلس الدولة هذا التنظيم موافقاً للقانون بقراراتها المؤرخة 5/2/2025. ومع ذلك يبقى لكم الحق في مقاصة المبالغ المدفوعة سابقاً، والاحتساب على الزيادة في الحاجة فقط، وعدم تحصيل البدل كاملاً مقدماً، وطلب الرد إذا لم تقدم الإدارة خدمة موقف السيارات خلال خمس سنوات.
هل “مؤسسة الاستشارات والتفاوض في التحول الحضري” هي نفسها المحامي؟
لا. فهذه المؤسسات المنصوص عليها في م.15/B من اللائحة تقدم خدمات استشارية وتفاوضية؛ ولا يمكنها رفع الدعوى أو تمثيلكم أمام المحكمة، ولا تحل محل خدمة المحاماة.
17. لماذا ينبغي لكم الاستعانة بمحامٍ متخصص؟
تُعد نزاعات مناطق البناء الاحتياطية من المجالات النادرة التي تتداخل فيها في الوقت نفسه قواعد القانون الإداري وقانون الإعمار وقانون الملكية الطابقية وقانون الاستملاك وقانون العقود. وفي هذا المجال قد يؤدي تفويت مهلة واحدة فقط — سواء مهلة فحص العرض البالغة 15 يوماً، أو مهلة تعليق الخطة البالغة 15 يوماً، أو مهلة الدعوى البالغة 30 يوماً — إلى خسارة حقوق يتعذر تداركها. وفوق ذلك، شهد التشريع منذ 2023 أربعة تغييرات جوهرية؛ وما زال جزء مهم من المعلومات المنشورة على الإنترنت يستند إلى نصوص قديمة.
مكتب 2M Hukuk للمحاماة (المحامية Meryem Günay) نقدم، بصفتنا مكتباً للمحاماة، الدعم القانوني لأصحاب الحقوق والمالكين في دعاوى إلغاء إعلانات مناطق البناء الاحتياطية والمناطق الخطرة، والدعاوى ضد إجراءات بيع حصص الأرض، وملفات البدل والإلغاء في الاستملاك العاجل، واعتراضات الخطط، والتفاوض بشأن عقود البناء مقابل حصة من الأرض، وملفات الفسخ الإداري. ومع أننا نعمل في جميع أنحاء تركيا، فإن نشاطنا يتركز بصورة خاصة في أحياء إسطنبول التي تشهد أعلى كثافة في التحول الحضري، ومنها توزلا، بنديك، كارتال، مال تبه، عمرانية، أتاشهير، قاضي كوي، سنجق تبه، كوتشوك تشكمجه، باغجلار، إسنيورت، زيتين بورنو، بهتشلي إفلر وصاريير ، وكذلك في منطقتي غبزه ودارجا في قوجالي .
هل يقع عقاركم داخل منطقة بناء احتياطية؟ جهزوا مستند قيود سند الملكية، وأي تبليغات لديكم، والمستند الذي يبين حدود المنطقة؛ فقد تكون المدة القانونية قد بدأت بالسريان.
انقروا هنا للاطلاع على خدماتنا في التحول الحضري وبيانات الاتصال →
18. المصادر وملاحظة التحقق
- القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لمخاطر الكوارث (النص الحالي المتضمن تعديلات القانونين رقم 7471 و7566) — mevzuat.gov.tr
- اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 (النص المتضمن تعديلات 21/5/2024–32552؛ 13/12/2024–32751؛ 4/2/2026–33158) — الجريدة الرسمية
- المادتان 3 و27 من قانون الاستملاك رقم 2942
- قرارات المحكمة الدستورية: E.2012/87، K.2014/41 (27/2/2014)؛ E.2016/133، K.2017/155 (15/11/2017)
- مجلس الدولة، الدائرة الرابعة، 12/2/2026، E.2025/5279 (وقف تنفيذ م.8/3-c من اللائحة)
- المادة 37 من قانون الإعمار رقم 3194 والمادة 12 من لائحة مواقف السيارات
- هيئة دوائر الدعاوى الإدارية في مجلس الدولة، 5/2/2025، E.2024/1173، K.2025/231 وE.2024/1525، K.2025/232 (بدل موقف السيارات والاستثناء في م.7/10 من القانون رقم 6306)
- مجلس الدولة، الدائرة السادسة، 11/1/2024، E.2022/954، K.2024/186 (الجزء الذي نُقض بقرار هيئة دوائر الدعاوى الإدارية)
- إعلانات وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ ورئاسة التحول الحضري
ملاحظة التحقق: أُعدت أرقام المواد والتواريخ الواردة في هذا المقال بالاستناد إلى النصوص الحالية للقانون واللائحة بعد إدخال التعديلات عليها. وينبغي التحقق من بيانات القرارات القضائية عبر UYAP/البحث عن القرارات قبل استخدامها؛ كما ينبغي التحقق بالطريقة نفسها من بيانات قرارات الدوائر المتعلقة ببدل موقف السيارات. ونظراً إلى كثرة تغير التشريعات، تحققوا من النص الحالي قبل اتخاذ أي إجراء.
هذا المحتوى لأغراض المعلومات العامة فقط؛ وقد يختلف التقييم بحسب خصائص الحالة الملموسة، ولذلك لا يحل محل الرأي القانوني أو خدمة المحاماة. يمكنكم التواصل مع مكتبنا للحصول على تقييم خاص بملفكم.
