كل قرار جمعية عامة يتخذ في مبنى سكني أو مجمع يلتزم به جميع ملاك الوحدات، بما في ذلك الملاك الذين لم يحضروا الاجتماع أو الذين صوتوا سلبًا (قانون ملكية الوحدات مادة 32). هذا الالتزام قوي؛ لكنه ليس بلا حدود. إذا كان القرار المتخذ مخالفًا للقانون أو لخطة الإدارة أو لمبدأ النزاهة، فلستم مجبرين على الالتزام به. تعد دعوى إلغاء قرارات الجمعية العامة السبيل الأساسي للمالكين للطعن في القرارات غير القانونية. في هذا المقال، نتناول بالتفصيل القرارات التي يمكن إلغاؤها، ومدة الدعوى، والمحكمة المختصة، وموضوع الخصومة، وتأثير التعديلات الحديثة في عام 2026.

لماذا تعد قرارات مجلس ملاك الوحدات ملزمة؟

مجلس ملاك الوحدات هو أعلى هيئة لتقرير مصير العقار الرئيسي، وتُسجّل القرارات المتخذة وفقًا للإجراءات الصحيحة في دفتر القرارات وتُوقّع (قانون ملكية الوحدات مادة 32). تُقيّد هذه القرارات؛ ملاك الوحدات، وخلفاءهم الكليين والجزئيين، والمدير والمراقب (قانون ملكية الوحدات مادة 32). ولهذا الالتزام القوي تحديدًا، فإن إلغاء قرار غير قانوني في غضون المدة المحددة له أهمية كبيرة؛ وإلا يصبح القرار نهائيًا وقابلاً للتنفيذ.

ما هي قرارات مجلس ملاك الوحدات التي يمكن إلغاؤها؟

لقد تم تنظيم حق رفع دعوى ضد القرارات المتخذة من قبل المجلس (قانون ملكية الوحدات مادة 33). تُجمَع القرارات التي يمكن إلغاؤها في ثلاث مجموعات رئيسية:

1. القرارات المخالفة للقانون: يمكن إلغاء القرارات المخالفة لأحكام قانون ملكية الوحدات الإلزامية. على سبيل المثال، تخصيص الأماكن المشتركة لشخص واحد دون إجماع (قانون ملكية الوحدات مادة 16)، أو عدم مراعاة النصاب القانوني (قانون ملكية الوحدات مادة 30)، أو منح المدير إعفاء مخالفًا للقانون (قانون ملكية الوحدات مادة 20) يندرج ضمن هذا النطاق.

2. القرارات المخالفة لخطة الإدارة: يمكن إلغاء القرارات الإدارية أو المالية التي تتعارض صراحة مع خطة الإدارة التي تُعَدّ “دستور” الموقع (مادة 28 من قانون الملكية المشتركة). لقد تناولنا تفاصيل انتهاكات خطة الإدارة في مقالنا بعنوان “هل القرارات المخالفة لخطة الإدارة ملزمة؟”.

3. القرارات المخالفة لقاعدة الأمانة (حسن النية): القرارات التي تفضل ملاكًا معينين، أو تكون تعسفية، أو تعتبر إساءة استخدام للحق، تخضع أيضًا للإلغاء.

مدة رفع دعوى الإلغاء: شهر واحد كحد أقصى حاسم

إن المسألة التي تؤدي إلى أكبر قدر من فقدان الحقوق في دعوى الإلغاء هي المدة (مادة 33 من قانون الملكية المشتركة). ووفقًا لذلك:

مالك العقار الذي حضر الاجتماع وصوّت سلباً على القرار، يجب عليه رفع الدعوى خلال شهر واحد من تاريخ القرار (مادة 33 من قانون الملكية المشتركة).

يحق للمالك الذي لم يحضر الاجتماع أو علم بالقرار لاحقاً، رفع الدعوى خلال شهر واحد من تاريخ علمه وعلى أقصى تقدير خلال ستة أشهر من تاريخ القرار (مادة 33 من قانون الملكية المشتركة).

هذه المواعيد تعتبر مسقطة للحق؛ وفي حال فواتها، تُرفض الدعوى. الاستثناء الوحيد هو أن يحمل القرار عيوبًا جسيمة لدرجة اعتباره “كأن لم يكن” (مثل تحرير محضر دون عقد اجتماع على الإطلاق)؛ في هذه الحالة، يمكن أن تُرفع دعوى تثبيت دون التقيد بالمدة. للاطلاع على الأساس الرسمي للمواعيد، يمكنكم الرجوع إلى النص الحالي للقانون رقم 634 على موقع mevzuat.gov.tr.

المحكمة المختصة والصلاحية، الخصومة

المحكمة المختصة في دعاوى إلغاء قرارات الجمعية العامة هي محكمة الصلح المدنية في مكان العقار الرئيسي (المادة 33 من قانون ملكية الطوابق). تُطبق هذه القاعدة بغض النظر عن القيمة المالية للنزاع. أما من حيث الخصومة، فيجب توجيه الدعوى إلى مجلس ملاك الشقق الذي اتخذ القرار (عملياً، إلى المدير و/أو ملاك الشقق الآخرين)؛ ونظرًا لأن توجيه الخصومة بشكل خاطئ قد يؤدي إلى رفض الدعوى، فإن الدقة في هذا الشأن ضرورية.

تأثير تعديل 2026 على قرارات الجمعية العامة

القانون رقم 7579 المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026، العدد 33261، أجرى تعديلات مهمة في قانون ملكية الطوابق تتعلق مباشرة بقرارات الجمعية العامة:

يتم الآن الموافقة على مشروع التشغيل في الجمعية العامة لملاك الشقق (المادة 37 من قانون ملكية الطوابق). إذا لم يكن هناك مشروع تشغيل معتمد، يقوم المدير بإعداد مشروع تشغيل مؤقت؛ يجب الموافقة على هذا المشروع في المجلس في غضون ثلاثة أشهر على الأكثر (المادة 37 من قانون ملكية الطوابق). للاطلاع على الموضوع كاملاً، يمكنك مراجعة مقالنا بعنوان “كيف يتم تحديد الرسوم إذا لم يتم إعداد مشروع التشغيل؟”

الأغلبية المطلوبة لتعديل خطة الإدارة في المجمعات السكنية، بموجب التعديل الذي طرأ على المادة 70 من قانون ملكية الطوابق، تم تخفيضها من “أربعة أخماس” إلى “الثلثين” (المادة 70 من قانون ملكية الطوابق). الأحكام المخالفة في خطط الإدارة لم تعد تُطبق (المادة 70 من قانون ملكية الطوابق).

هذه التعديلات حاسمة في تقييم مدى قانونية القرارات المتعلقة بزيادات الرسوم/السلف وتحديثات خطة الإدارة، على وجه الخصوص. أصبحت الزيادات أحادية الجانب في الرسوم التي تتم دون موافقة على مشروع التشغيل، أسهل في الإلغاء الآن. لقد شرحنا هذا الموضوع بالتفصيل في مقالنا بعنوان “كيف يتم الاعتراض إذا تم تحديد الرسوم بشكل غير قانوني أو إذا كانت هناك زيادة مفرطة؟”

نقاط يجب مراعاتها في دعوى الإلغاء

هناك عدة نقاط حاسمة لنجاح دعوى الإلغاء. أولاً، من المهم جداً لأغراض الإثبات أن يكون تصويتك السلبي على القرار مسجلاً في محضر الاجتماع (دفتر القرارات) (KMK m.32). ثانياً، عند رفع الدعوى، يجب توجيه الخصومة بشكل صحيح. ثالثاً، إلى جانب طلب الإلغاء، يجب تقييم وقف تنفيذ القرار (إجراء احترازي) إذا لزم الأمر؛ لأن دعوى الإلغاء وحدها لا توقف تلقائياً إجراءات التنفيذ أو تنفيذ القرار.

الأسئلة الشائعة (SSS)

لم أحضر الاجتماع، هل يمكنني رفع دعوى إلغاء مع ذلك؟ نعم. يمكن للمالك الذي لم يحضر الاجتماع رفع دعوى خلال شهر واحد من تاريخ علمه بالقرار، وفي جميع الأحوال، خلال ستة أشهر من تاريخ القرار (KMK m.33).

لقد صوتت لصالح القرار ولكني ندمت، هل يمكنني طلب الإلغاء؟ كقاعدة عامة، لا. يمكن لأصحاب الملكية الذين صوتوا سلبًا على القرار أو الذين لم يحضروا الاجتماع رفع دعوى الإلغاء (KMK m.33).

في أي محكمة تُرفع دعوى إلغاء قرار الجمعية العمومية؟ تُرفع في محكمة الصلح المدنية في موقع العقار الرئيسي (KMK m.33).

هل يؤدي رفع دعوى الإلغاء إلى وقف إجراءات التنفيذ؟ لا يوقفها تلقائياً. ولكن يمكن طلب إجراء احترازي مع الدعوى لوقف تنفيذ القرار.

إذا مضت فترة الشهر الواحد، فهل لا يوجد أي سبيل للعلاج على الإطلاق؟ هذه الفترة تسقط الحقوق؛ ولكن إذا كان القرار يحمل عيباً جسيماً لدرجة اعتباره “باطلاً وكأن لم يكن”، فيمكن رفع دعوى إثبات (تحديد) دون التقيد بالمدة. يجب أن يتم هذا التقييم بالتأكيد من قبل محامٍ.

لماذا يعد دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

يُعد إلغاء قرارات الجمعية العامة أحد أهم أنواع الدعاوى القضائية التي يكون فيها “إدارة الوقت” أمرًا بالغ الأهمية بسبب مدة السقوط البالغة شهر واحد. يتطلب التحديد الصحيح للأساس القانوني الذي يجعل القرار باطلاً، وجمع الأدلة، وتوجيه الخصومة بشكل صحيح، خبرة متخصصة.

بصفتنا مكتب 2M للخدمات القانونية والمحاماة، نحن بجانبكم في نزاعات ملكية الوحدات السكنية ليس فقط في مرحلة الدعوى القضائية، بل منذ بداية العملية التي أدت إلى النزاع. خدماتنا الرئيسية التي نقدمها تشمل:

في نطاق استشارات مجمعات وشقق اسطنبول، يتم وضع عمليات الإدارة واتخاذ القرار بشكل قانوني من البداية إلى النهاية،

إعداد خطابات الدعوة والاستدعاء لاجتماع مجلس مالكي الوحدات السكنية الاستثنائي لاختيار/تغيير المدير،

إعداد دعوات اجتماعات المجمع ومحاضر الاجتماعات؛ تنظيم مسودات محاضر الاجتماعات العادية والاستثنائية وفقًا للإجراءات،

إدارة الاجتماعات والتصويتات بما يتوافق مع قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK)، اتخاذ القرارات وفقًا للإجراءات وحساب النصاب القانوني بشكل صحيح،

متابعة الدعاوى والتمثيل القانوني في قضايا إلغاء قرارات الجمعية العامة، ووقف التنفيذ (تدبير)، والدعاوى المرتبطة بذلك.

بفريقنا من محامي ملكية الوحدات السكنية ذوي الخبرة ومحامي قانون ملكية الوحدات السكنية؛ نحن بجانبكم لتلبية احتياجاتكم من محامي قانون ملكية الوحدات السكنية في اسطنبول ومحامي ملكية الوحدات السكنية في توزلا. للتعرف على فريقنا، يمكنكم زيارة صفحة فريقنا، ولتقييم ملفكم، يمكنكم التواصل معنا.