С крыши течет вода, на полу крытой парковки есть провалы, внешний фасад остается влажным… В случаях таких дефектов общих зон очень распространено мнение, что «управляющая компания должна коллективно подать иск против подрядчика». Однако на практике значительная часть исков отклоняется по процедурным причинам, даже не рассматриваясь по существу, на основании того, что у управляющего отсутствует право подачи иска (активная правоспособность) . В этой статье мы рассматриваем пределы представительских полномочий управляющего, два различных подхода Верховного суда по этому вопросу, реальные прецедентные решения и практический план действий, который следует соблюдать, чтобы избежать потери прав.

Краткий обзор

Управление многоквартирного дома/комплекса не является юридическим лицом (Гражданский кодекс Турции, ст. 47). Управляющий действует в отношении собственников квартир как представитель (Закон о кондоминиумах, ст. 38, 40).

Правоспособность управляющего на подачу иска ограничена «общими управленческими делами» , предусмотренными ст. 35 Закона о кондоминиумах.

В делах о дефектах производства в общих зонах Верховный суд разделился на два мнения: одно мнение считает это правом собственности/потребителя и не признает полномочий управляющего; другое мнение признает правоспособность на подачу иска в случае специальных полномочий , ссылаясь на безопасность жизни и имущества, а также на процессуальную экономию.

Если управляющий также является собственником квартиры, он может предъявлять требования только в пределах своей доли земельного участка .

Правоспособность на подачу иска является условием рассмотрения иска (ГПК, ст. 115). Самый надежный способ — это подача иска либо непосредственно собственниками, либо предоставление управляющему конкретного полномочия, зафиксированного в протоколе решения .

1. Юридический статус управления: Отсутствие юридического лица и представительские отношения

Корень проблемы кроется в правовой природе управлений многоквартирных домов и жилых комплексов. В рамках статьи 47 Турецкого Гражданского кодекса № 4721 правление собственников и управление не обладают независимым юридическим лицом. Это означает, что управление, как правило, не может приобретать права и принимать на себя обязательства от своего имени; однако оно может действовать от имени собственников в областях, специально разрешенных законом.

Закон о долевой собственности № 634 (KMK) устанавливает эти отношения представительства следующим образом: Управляющий несет ответственность перед собственниками «точно так же, как доверенное лицо» (ст. 38) и «как правило, обладает правами доверенного лица» (ст. 40). То есть, полномочия управляющего равны полномочиям доверенного лица; каков объем доверенности, таков и объем полномочий на подачу иска. Иск, поданный по вопросу, выходящему за рамки полномочий, становится недействительным из-за отсутствия полномочий на представительство.

2. Правовые обязанности и границы полномочий управляющего (KMK, ст. 35)

Полномочия управляющего по возбуждению исков и осуществлению взысканий, прямо вытекающие из закона, ограничены «общими управленческими делами», перечисленными в статье 35 KMK. Основные из них:

Защита, обслуживание и ремонт (ст. 35/б): Принятие необходимых мер для использования основного недвижимого имущества по назначению, его защиты и обслуживания.

Иск и исполнительное производство (ст. 35/и): Иск и взыскание против собственников, не выполняющих свои обязательства по долевой собственности (членские взносы и т.п.).

Принятие уведомлений (ст. 35/ф): Получение уведомлений, касающихся всего основного недвижимого имущества.

Следует отметить, что этот список, по сути, направлен на внутреннее функционирование управления и на административные взыскания, такие как членские взносы. Иск о дефекте/компенсации, который будет подан против подрядчика, в этом списке явно не фигурирует. Именно здесь начинается дискуссия.

3. Критическое различие: «Действие управления» или «Право собственности»?

Решающий вопрос в оценке Верховного суда заключается в следующем: является ли требование, являющееся предметом иска, действием управления или по сути основано на праве собственности (или потребительском договоре)?

Если требование является административным вопросом, таким как сбор членских взносов, общие расходы, задолженность, возникшая из договора управления с третьим лицом, или регресс в отношении этих расходов: правомочность управляющего обычно признается.

Если требование напрямую основано на праве собственности \/ договоре купли-продажи, таком как дефектное производство подрядчика, скрытый дефект, предотвращение вмешательства или устранение несоответствия проекту: как правило, это право является личным правом каждого владельца этажа, и управляющий не может использовать его по собственной инициативе.

4. Два подхода Верховного суда в делах о дефектном производстве в общих зонах

A. Узкое толкование: Подход к праву собственности\/потребителя

Согласно этому мнению, претензия о дефектном производстве является личным правом собственника квартиры, возникающим из договора купли-продажи и права собственности. «Управленческие дела», указанные в статье 35 Закона о многоквартирной собственности (KMK), не охватывают такого рода иски о компенсации/дефектах; даже если совет собственников квартир предоставит полномочия, у управляющего не возникает активной процессуальной правоспособности. Считается, что такие иски должны быть поданы непосредственно собственниками квартир, и обеспечение процессуальной стороны путем последующего согласия на уже поданный иск невозможно.

В решении Большой палаты по гражданским делам Кассационного суда от 13.12.2017 под номерами E. 2017/689, K. 2017/1686 было подчеркнуто, что в спорах, основанных на праве собственности или потребительском праве, совет собственников квартир не может считаться представляющим собственников. В другом решении Большой палаты по гражданским делам аналогичного содержания (E. 2017/663, K. 2020/873) было указано, что если управляющий не является собственником квартиры, он не может подавать иски от имени собственников по всем дефектам общих зон; но если он сам является собственником, то может требовать только ту часть, которая приходится на его долю земельного участка. Аналогичным образом, в решении 18-й Гражданской палаты Кассационного суда от 23.03.2015 под номерами E. 2014/15795, K. 2015/4137 также было заявлено об отсутствии полномочий у управляющего в исках, основанных на праве собственности, таких как предотвращение вмешательства и восстановление первоначального состояния при нарушении проекта.

Б. Гибкая интерпретация: Подход с точки зрения процессуальной экономии и безопасности жизни/имущества

В частности, тот факт, что в объектах с большим количеством независимых секций практически невозможно для каждого собственника подавать отдельные иски, и то, что некоторые дефекты напрямую угрожают безопасности жизни и имущества или здоровью, направило Верховный суд на более гибкую линию. Согласно этой точке зрения, устранение таких неполноценных/дефектных работ в общих зонах может быть рассмотрено в рамках обязанности «защиты», предусмотренной статьей 35/b Закона о кондоминиумах (KMK), и когда совет собственников квартир в соответствии со статьей 34 KMK предоставляет управляющему особые полномочия, правоспособность управляющего на подачу иска может быть признана.

Решение 20-й Гражданской палаты Верховного суда под номерами E. 2017/2161, K. 2018/6955 отражает эту гибкую линию: если советом собственников квартир было предоставлено разрешение и полномочия на подачу иска против подрядчика по поводу дефекта, суд должен рассмотреть дело по существу; было указано, что решение об отклонении дела по процессуальным основаниям только из-за отсутствия правоспособности является неверным. Та же логика расширяет правоспособность управления в спорах, возникающих из договоров, заключенных управлением с третьими лицами, и из регрессных требований, связанных с расходами на общие зоны.

5. Таблица прецедентных решений

Следующие решения демонстрируют два подхода и их границы. Рекомендуется подтверждать каждый документ по его актуальному тексту перед публикацией и судебным разбирательством.

6. Что произойдет, если управляющий также является собственником помещения?

Деталь, которая часто упускается из виду на практике: Если управляющий также является собственником самостоятельной части здания, ситуация не считается полностью закрытой. В этом случае управляющий, не от имени всего комплекса, а пропорционально доле земельного участка, приходящейся на его самостоятельную часть, может требовать возмещения стоимости дефектных работ/невыполненных работ как в своей квартире, так и в общих помещениях. Поэтому даже в случае отклонения иска, решение об отказе, вынесенное без изучения статуса управляющего как собственника, зачастую является результатом неполного расследования.

7. Аспект потребителя и компетентный суд

Дефектные работы, когда они основаны на договоре купли-продажи/подряда между подрядчиком и собственником помещения, часто носят характер потребительской сделки, и спор может подпадать под юрисдикцию Суда по делам потребителей. Часть проблем с общими зонами носит характер «скрытого дефекта»; то есть это недостатки, которые не видны на момент передачи, но проявляются со временем (например, изоляция крыши/пола, протечки воды). Правильное определение компетентного суда (потребительский, общий гражданский или мировой) и правового основания (положения о дефектах в Законе о кондоминиумах, Обязательственном кодексе Турции, Законе о защите прав потребителей) влияет на исход дела.

8. Дееспособность как условие иска и критическая важность срока (статья 115 ГПК)

Активная процессуальная правоспособность является условием иска в значении статьи 115 ГПК № 6100. Если суд обнаружит этот недостаток и он устраним, он должен предоставить сторонам срок; если же он не будет устранен в течение срока, то суд должен отклонить иск по процессуальным основаниям без рассмотрения по существу. Это часто влечет за собой риск истечения срока давности/преклюзивного срока: иск, отклоненный по процессуальным основаниям, должен быть подан снова с правильными истцами, и в это время сроки продолжают течь. Поэтому вопрос о правоспособности должен быть решен в самом начале судебного процесса.

9. Практическая дорожная карта: Как управлять риском?

Поскольку разногласия сохраняются, перед подачей иска необходимо предпринять следующие шаги для минимизации риска:

Приоритетный и самый безопасный способ: Подача иска о некачественном производстве/компенсации непосредственно владельцами квартир (при необходимости совместно, с активным соучастием в иске).

Если действовать через управляющего: Получение от общего собрания собственников, согласно ст. 34 Закона о кондоминиумах, конкретного, четкого и предметного решения о полномочиях и внесение его в книгу решений. Общее выражение «полномочия даны управлению» часто считается недостаточным.

Акцент на безопасности жизни/имущества: Должно быть конкретно показано, что дефект в общей зоне угрожает безопасности/здоровью людей; это увеличивает вероятность применения гибкого подхода.

Подготовка доказательств: В дело должны быть приложены книга решений, циркуляр подписей/список присутствующих, акт осмотра и, при наличии, заключение эксперта о фиксации доказательств.

Пример формулировки полномочий, которая может быть внесена в протокол решения:
«Единогласно/большинством голосов было принято решение о предоставлении управляющему … особых полномочий в соответствии со статьей 34 Закона о кондоминиумах (KMK) по представлению собственников квартир для возбуждения и ведения судебных дел, а также для выдачи доверенности адвокату с целью устранения обнаруженных в общих зонах основного недвижимого имущества (изоляция крыши и пол закрытого паркинга) дефектов/брака производства, которые угрожают жизни, имуществу и здоровью собственников квартир, а также для взыскания возникшего ущерба с подрядчика.»

Вкратце: Полномочия управляющего по представительству ограничены «управленческими действиями». Правоспособность в исках о дефектах, основанных на праве собственности, является спорной. Во избежание потери прав рекомендуется либо чтобы иск подавали сами собственники, либо чтобы управляющий действовал, явно используя статус «представляя собственников квартир», с очень специфическим полномочием совета.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Может ли управление многоквартирным домом подать иск против подрядчика из-за дефектного производства?

Как правило, поскольку эти иски основаны на праве собственности и договорном праве собственников квартир, управляющий не может подавать их по собственной инициативе. В то время как часть Кассационного суда признает правоспособность на подачу иска с особыми полномочиями совета собственников квартир и в случаях угрозы жизни/имуществу, другая часть отклоняет правоспособность управляющего, даже при наличии решения совета. Самый безопасный способ — это подача иска самими собственниками.

Может ли управляющий подать любой иск, если совет собственников квартир предоставит полномочия?

Нет. Полномочий обычно достаточно для вопросов управления, таких как взносы/общие расходы. Однако в исках о недостатках/компенсации, основанных на праве собственности или потребительском договоре, некоторые палаты Верховного суда даже не считают решение совета достаточным. Поэтому важно, чтобы полномочия были конкретными, специфичными для вопроса и зарегистрированы в протоколе решений.

Может ли управляющий подать иск, если он одновременно является собственником квартиры?

В этом случае управляющий может требовать стоимость дефектного производства/незавершенных работ пропорционально доле земельного участка, приходящейся на его самостоятельную часть, хотя бы и не от имени всего комплекса. Отклонение судом иска полностью без расследования этого статуса может считаться неполным рассмотрением дела.

Что произойдет, если иск будет отклонен из-за отсутствия правоспособности?

Активная процессуальная правоспособность является условием иска (ст. 115 ГПК). Если она не может быть устранена, иск отклоняется по процедурным основаниям без рассмотрения по существу и должен быть подан заново с правильными истцами. Поскольку в это время срок исковой давности/пресекательный срок продолжает течь, вопрос о правоспособности должен быть решен в начале процесса.

В каком суде подаются такие иски?

Это зависит от характера спора. Если отношения между подрядчиком и собственником считаются потребительской сделкой, может быть компетентен Суд по делам потребителей; в некоторых требованиях, вытекающих из кондоминиума, может быть задействован Мировой гражданский суд. Компетентный суд и правовое основание должны определяться в соответствии с конкретным случаем.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Самый большой риск в судебных процессах по делам о дефектах строительства в местах общего пользования – это отклонение иска из-за отсутствия правоспособности без рассмотрения дела по существу, а также пропуск сроков в этот период. Определение надлежащего истца (собственники или управляющий), надлежащее получение полномочий собрания, правильный выбор компетентного суда и правового основания требуют технической оценки. В этой нестабильной судебной практике правильное формирование дела с самого начала определяет судьбу иска.

Юридическая фирма 2M Hukuk оказывает поддержку в разработке стратегии судебного разбирательства, подготовке текстов полномочий собрания и в процессе подачи исков жителям и правлениям многоквартирных домов и комплексов в районе Тузла, Пендик, Картал, Малтепе и Гебзе/Коджаэли по вопросам споров о кондоминиумах, исков о дефектах/компенсации в местах общего пользования и полномочий управляющего по представительству. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com

Данная статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией или адвокатской услугой. Каждый спор должен рассматриваться в его индивидуальных условиях.