Закон № 7579, принятый 7 мая 2026 года и опубликованный в Официальной газете от 22 мая 2026 года, внес кардинальные изменения в статьи 35, 37 и 70 Закона № 634 о кондоминиумах (КМК). В этом руководстве мы рассматриваем каждую статью в ее состоянии до (старая) и после (новая) изменений в полном тексте в кавычках, вместе с положением закона, которое внесло изменения, и его влиянием на практику.
Сведения: Закон о внесении изменений в Закон о земельном кадастре, некоторые законы и Декрет-закон № 375
Номер Закона: 7579 • Дата принятия: 7 мая 2026 г.
Официальная газета: 22 мая 2026 г., №: 33261
Вступление в силу: 22 мая 2026 г. (статьи 3, 4 и 5 полностью, относящиеся к КМК, вступили в силу в дату публикации)
Измененные статьи КМК: ст. 35/1-(d), ст. 37, ст. 70
1. Общая рамка: Что изменил Закон № 7579?
Закон № 7579 — это пакетный закон, который вносит поправки в 14 различных законов, включая Закон о зонировании, Закон о строительном надзоре, Закон о кооперативах, Кадастровый закон и Закон о земельном кадастре. С точки зрения права кондоминиума он оказал прямое влияние в трех пунктах:
| Изменение | Соответствующая статья ЗСН | Краткое описание эффекта |
|---|---|---|
| Ст. 3 Закона № 7579 | Ст. 35/1-(d) ЗСН | Полномочия управляющего по бессрочному/частичному сбору авансов были ограничены, теперь сбор авансов привязан к утверждению проекта управления. |
| Ст. 4 Закона № 7579 | Ст. 37 ЗСН | Полномочия по утверждению проекта управления были переданы общему собранию собственников; механизм «утверждается, если нет возражений в течение 7 дней» был отменен; введены временный проект управления и потолок коэффициента переоценки (КП). |
| Ст. 5 Закона № 7579 | Ст. 70 ЗСН | Необходимое большинство в 4/5 (четыре пятых) для изменения плана управления было снижено до 2/3 (две трети); установлено, что положения плана управления, противоречащие этому, не применяются. |
2. Ст. 35/1-(d) ЗСН – Полномочия управляющего по сбору авансов
Статья 35 Закона о кондоминиумах (KMK) является статьей, перечисляющей обязанности управляющего. Пункт (d) регулирует полномочия управляющего по сбору авансов с собственников квартир. Формулировка о сборе авансов в этом пункте была изменена статьей 3 Закона № 7579.
Изменяющее положение (Закон № 7579, ст. 3)
Изменяющая статья
«СТАТЬЯ 3- Формулировка, содержащаяся в пункте (d) первого абзаца статьи 35 Закона о кондоминиумах № 634 от 23.06.1965, гласящая ‘сбор разумной суммы денег в качестве аванса, и если этот аванс израсходован, повторный сбор аванса для оставшихся работ’ была изменена на ‘сбор аванса до утверждения проекта эксплуатации’.»
Предыдущая версия пункта (d)
Старый текст
«d) Сбор с собственников квартир в срок, указанный в плане управления, а если такой срок не указан, то в течение первого месяца каждого календарного года, разумной суммы денег в качестве аванса для работ по общему управлению, защите, ремонту, уборке и аналогичных работ по обслуживанию основного недвижимого имущества, а также для лифта, отопления, систем горячего и холодного воздуха и страхования, и если этот аванс израсходован, повторный сбор аванса для оставшихся работ;»
Новая версия пункта (d)
Новый текст
«d) Сбор аванса от собственников помещений по общим управленческим делам главного недвижимого имущества, работам по его содержанию, таким как защита, ремонт, уборка, а также по эксплуатации лифта и отопления, систем горячего и холодного воздуха и страхованию, в срок, указанный в плане управления, а если такой срок не указан, то в течение первого месяца каждого календарного года, до утверждения проекта эксплуатации;»
Влияние на практику
В старом регулировании управляющий мог собирать «повторный аванс для оставшихся работ» без какого-либо вышестоящего утверждения, когда аванс был израсходован; это создавало почву для бесконтрольного и бессрочного взимания авансов на практике. С новым регулированием право сбора аванса связано с утверждением проекта эксплуатации. Управляющий сможет собирать аванс только до утверждения проекта эксплуатации; после утверждения проекта взимание будет основываться на пунктах проекта. Это изменение следует читать в совокупности с изменением статьи 37, приведенным ниже.
3. Статья 37 Закона о кондоминиумах – Проект эксплуатации и Временный проект эксплуатации
Наиболее всеобъемлющая часть изменения находится в статье 37. Согласно статье 4 Закона № 7579; (i) первый абзац был переписан, (ii) подпункт (c) второго абзаца был изменен, (iii) в первое предложение третьего абзаца было добавлено дополнение, (iv) второе предложение третьего абзаца (механизм 7-дневного возражения–окончательного утверждения) было отменено и (v) в статью был добавлен новый абзац (потолок для YDO).
Изменяющее положение (Статья 4 Закона № 7579)
Изменяющая статья
«СТАТЬЯ 4 — Первый абзац и пункт (c) второго абзаца статьи 37 Закона № 634 были изменены следующим образом: к первому предложению третьего абзаца после фразы ‘уведомляется’ добавлена фраза ‘и в течение не более трех месяцев на общем собрании принимается решение о его принятии в неизменном или измененном виде’, второе предложение было отменено, и к статье был добавлен следующий абзац.»
«Проект управления утверждается на общем собрании собственников квартир. Если нет утвержденного собранием собственников квартир проекта управления, управляющий незамедлительно составляет временный проект управления до его утверждения собранием собственников квартир в течение не более трех месяцев.»
«c) Сумма аванса, которую каждый собственник квартиры должен внести в соответствии с принципами, изложенными в статье 20;»
Полный старый текст (до изменений) статьи 37
Старый текст
«Статья 37 – (Изменена: 13.04.1983 – ст. 12 Закона 2814) Если нет утвержденного собранием собственников квартир проекта управления, управляющий незамедлительно составляет проект управления.»
В этом проекте, в частности:
а) Предполагаемые суммы доходов и расходов при годовом управлении основным недвижимым имуществом;
б) Предполагаемая сумма, приходящаяся на каждого собственника квартиры из всех расходов в соответствии с принципами статьи 20 настоящего Закона;
в) Сумма аванса, которую каждый собственник квартиры должен внести в соответствии с принципами статьи 20 для покрытия предполагаемых и других возможных расходов;
Указывается. Этот проект уведомляется собственникам квартир или лицам, фактически пользующимся самостоятельной частью, под их подпись или заказным письмом. Если в течение семи дней с момента уведомления проект будет оспорен, ситуация рассматривается на собрании собственников квартир, принимается решение по проекту, и при необходимости разрабатывается новый проект.
Утвержденные проекты управления или решения собрания собственников квартир относительно эксплуатационных расходов считаются одними из документов, указанных в пункте 1 статьи 68 Закона об исполнительном производстве и банкротстве.
Новая редакция статьи 37 (после изменений)
Новый текст
«Статья 37 – Проект управления утверждается на общем собрании собственников квартир. Если собранием собственников квартир не был принят проект управления, то управляющий, до утверждения на собрании собственников квартир не позднее чем в течение трех месяцев, незамедлительно составляет временный проект управления.
В этом проекте, в частности:
а) Ориентировочные суммы доходов и расходов при годовом управлении основным недвижимым имуществом;
б) Ориентировочная сумма, приходящаяся на каждого собственника квартиры из всех расходов согласно принципам статьи 20 настоящего Закона;
в) Сумма аванса, которую каждый собственник квартиры должен внести согласно принципам статьи 20;
Указываются. Этот проект сообщается собственникам квартир или лицам, фактически пользующимся самостоятельной частью, под расписку или заказным письмом и принимается решение на общем собрании о его принятии без изменений или с изменениями не позднее чем в течение трех месяцев.
(Старое второе предложение – 7-дневное возражение/окончательное утверждение – было отменено.)Утвержденные проекты управления или решения собрания собственников квартир относительно эксплуатационных расходов считаются одними из документов, указанных в пункте 1 статьи 68 Закона об исполнительном производстве и банкротстве.
(Дополнительный параграф:) Если существует действующий план управления, плата, предусмотренная за временный план управления, определяется ежегодно, начиная с начала календарного года, и не должна превышать коэффициент переоценки, установленный и объявленный в соответствии с положениями статьи 298 Закона о налоговых процедурах № 213 от 4/1/1961 года, касающейся предыдущего года, и представляется совету собственников квартир в порядке, указанном выше.
Постатейное сравнение
| Тема | Прежнее состояние | Новое состояние |
|---|---|---|
| Орган утверждения | Проект, подготовленный управляющим, становился окончательным автоматически, если против него не поступало возражений. | Проект управления утверждается на общем собрании собственников квартир. |
| Механизм окончательного утверждения | Проект становился окончательным, если в течение 7 дней с момента уведомления не поступало возражений. | Положение о 7-дневном возражении–окончательном утверждении отменено. Проект не позднее чем в течение 3 месяцев утверждается на общем собрании без изменений/с изменениями. |
| Временный проект управления | Четкого понятия «временного проекта управления» не существовало. | Если утвержденного проекта нет, управляющий незамедлительно составляет временный проект управления; этот проект представляется на утверждение общего собрания не позднее чем в течение 3 месяцев. |
| Потолок увеличения аванса | Законного верхнего предела не было. | Если существует действующий проект, сумма во временном проекте не может превышать сумму предыдущего года, умноженную на коэффициент переоценки (YDO). |
| Пункт (с) | «Каждый собственник квартиры для покрытия предполагаемых и других возможных расходов…» | «Сумма аванса, которую должен внести каждый собственник квартиры в соответствии с принципами статьи 20;» (упрощено) |
Примечание по применению (в отношении исполнительного производства): Положение о том, что «окончательные проекты управления или решения собрания собственников квартир относительно эксплуатационных расходов» считаются документами согласно статье 68/1 Закона об исполнительном производстве и банкротстве, сохранено. Однако основанием для окончательности является уже не «отсутствие возражений в течение 7 дней», а одобрение общего собрания. Это напрямую влияет на характер основного документа в исполнительных производствах, инициированных с целью взыскания задолженности по взносам, и в исках об отмене возражений: наличие у руководства одобренного общим собранием проекта управления / решения совета стало критически важным.
Действие верхнего предела коэффициента переоценки (YDO)
Новый параграф устанавливает верхний предел, применимый только «при наличии текущего проекта управления». В случае, если текущий проект недостаточен, управляющий не может установить стоимость в проекте временного управления, который он подготовит, выше коэффициента переоценки, объявленного в соответствии с повторной статьей 298 Закона о налоговом производстве за предыдущий год в отношении текущей стоимости проекта. Этот временный проект также представляется на утверждение общего собрания не позднее чем в течение трех месяцев. На практике это означает, что односторонне устанавливаемые управляющим промежуточные увеличения ограничены YDO; а основной (постоянный) проект управления определяется непосредственно волей общего собрания.
4. ст. 70 Закона о кондоминиумах – Кворум для изменения плана управления (4/5 → 2/3)
Статья 70 Закона о кондоминиумах регулирует характер плана управления и порядок его изменения. Законом № 7579, ст. 5, выражения «четыре пятых» в первом и втором абзацах статьи были изменены на «две трети», и в статью был добавлен новый абзац.
Изменяющее положение (Закон № 7579, ст. 5)
Изменяющая статья
«СТАТЬЯ 5- Слова ‘четырех пятых’, содержащиеся в первом и втором абзацах статьи 70 Закона № 634, изменены на ‘две трети’, и в статью добавлен следующий абзац: ‘Положения планов управления, противоречащие настоящей статье, не применяются.’«
Прежняя редакция соответствующего положения
Прежний текст
«План управления является положением договора, обязательным для всех собственников помещений. Для изменения плана управления требуется голосование четырех пятых всех собственников помещений. Право собственников помещений обращаться в суд согласно статье 33 сохраняется. (…)»
Новая редакция соответствующего положения
Новый текст
«План управления является положением договора, обязательным для всех собственников помещений. Для изменения плана управления требуется голосование двух третей всех собственников помещений. Право собственников помещений обращаться в суд согласно статье 33 сохраняется. (…)
(Дополнительный абзац:) Положения планов управления, противоречащие настоящей статье, не применяются.«
Примечание о внимательности: Согласно изменяющему положению закона, фраза «четыре пятых» превратилась в «две трети» в обоих местах, поскольку содержится как в первом, так и во втором абзаце статьи. Перед публикацией статьи рекомендуется подтвердить полный консолидированный текст ст. 70 на mevzuat.gov.tr .
| Тема | Прежнее состояние | Новое состояние |
|---|---|---|
| Кворум для изменения | 4/5 (четыре пятых) голосов всех собственников помещений | 2/3 (две трети) голосов всех собственников помещений |
| Положение плана управления об обратном | Могли применяться положения о более строгом кворуме в плане управления. | «Положения планов управления, противоречащие данной статье, не применяются.» → Даже если в плане указано 4/5, применяется законодательная норма 2/3. |
Влияние на практику (особенно для жилых комплексов)
В комплексах, состоящих из сотен/тысяч независимых секций, достичь большинства в 4/5 было фактически почти невозможно; что блокировало обновление планов управления. Соотношение 2/3 значительно упрощает внесение изменений в планы управления. Благодаря правилу «положения об обратном не применяются», даже если в существующем плане управления требовалось большинство в 4/5, теперь будет применяться законное соотношение 2/3. В процессах, осуществляемых через совет представителей единого комплекса, этот коэффициент рассчитывается исходя из количества представленных независимых секций.
5. Вступление в силу и Переходный период
Закон № 7579, в отношении положений, касающихся Закона о кондоминиумах (KMK), вступил в силу 22 мая 2026 года (в дату публикации). Хотя некоторые статьи Закона (например, положение, добавленное к Закону № 4708 относительно исследований грунта и фундамента, а также первый абзац статьи 24 Закона) вступят в силу 31 декабря 2026 года, изменения в статьях 35, 37 и 70 Закона о кондоминиумах применяются с 22 мая 2026 года.
Законы, как правило, не имеют обратной силы: решения общего собрания и утвержденные проекты управления, принятые надлежащим образом до 22 мая 2026 года, сохраняют свою силу. Однако утверждения проектов управления, временные проекты управления и изменения в планах управления, сделанные после этой даты, подлежат новым положениям.
Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?
Изменения, внесенные Законом № 7579, приводят к непосредственным результатам, отражающимся на практике, таким как привязка проекта управления к одобрению общим собранием, потолок YDO во временном проекте управления и снижение кворума для плана управления до 2/3. В этих процессах:
• Подготовка повесток дня общих собраний и проектов управления в соответствии с новой статьей 37,
• Проверка соответствия увеличения стоимости в проекте временного управления пределу YDO,
• Взыскание задолженностей по взносам/общим расходам с правильным подтверждающим документом, исполнительное производство и отмена возражений,
• Законное осуществление изменений в плане управления в соответствии с кворумом 2/3,
важно для снижения риска юридических ошибок.
На анатолийской стороне Стамбула, в регионах Тузла, Пендик, Картал, Малтепе и в районе Коджаэли Гебзе, Дарыджа, для юридической поддержки в спорах, связанных с долевой собственностью и управлением жилыми комплексами/многоквартирными домами, вы можете связаться с Юридическим бюро 2M Hukuk. Контакты →
6. Часто задаваемые вопросы
Какой закон 2026 года изменил Закон о долевой собственности?
Это Закон о внесении изменений в Земельный кадастр № 7579, некоторые другие законы и Декрет-закон № 375. Он был принят 7 мая 2026 года, опубликован в Официальном вестнике № 33261 от 22 мая 2026 года и вступил в силу. Он изменил статьи 35, 37 и 70 Закона о долевой собственности (KMK). Как теперь утверждается проект управления? Действует ли по-прежнему правило «возражение в течение 7 дней»?
Нет. Механизм «становится окончательным, если не будет возражений в течение семи дней с момента уведомления», содержащийся в третьем абзаце статьи 37, был отменен. В новом положении проект эксплуатации утверждается на общем собрании собственников квартир; если утвержденного проекта нет, управляющий составляет временный проект эксплуатации, и этот проект утверждается общим собранием без изменений или с изменениями не позднее чем через три месяца. Может ли управляющий увеличивать плату за обслуживание по своему усмотрению во временном проекте эксплуатации?
Нет. Если существует действующий проект эксплуатации, сумма во временном проекте эксплуатации не может превышать коэффициент переоценки (YDO), объявленный в соответствии с повторной статьей 298 Закона о налоговых процедурах (VUK) за предыдущий год в отношении стоимости действующего проекта. Кроме того, этот временный проект должен быть представлен на утверждение общего собрания не позднее чем через три месяца. Какое большинство теперь требуется для изменения плана управления?
Большинство, необходимое для изменения плана управления, было снижено с четырех пятых (4/5) до двух третей (2/3) всех собственников квартир. Кроме того, поскольку положения планов управления, противоречащие данной статье, не будут применяться, будет применяться законное соотношение 2/3, даже если в плане указано требование 4/5. Когда эти изменения вступили в силу?
Изменения в статьях 35, 37 и 70, касающиеся Закона о кондоминиумах (KMK), вступили в силу с 22 мая 2026 года (дата публикации в Официальном вестнике). Стали ли недействительными решения по проектам сборов/эксплуатации, принятые до 22 мая 2026 года?
Нет. Законы, как правило, не имеют обратной силы. Решения общего собрания и окончательные проекты эксплуатации, принятые в установленном порядке до этой даты, сохраняют свою силу; новые положения применяются к операциям, совершенным после этой даты.
Правовое уведомление: Данный контент предназначен для общих информационных целей; он не представляет собой юридическое заключение по конкретному спору или отношения адвокат-клиент. Тексты статей основаны на консолидированном тексте Закона № 634 и Закона № 7579, опубликованных в Официальной газете от 22 мая 2026 года под номером 33261. Для вашего конкретного дела рекомендуется обратиться за поддержкой к адвокату, исходя из действующего законодательства и прецедентного права. Для полного консолидированного текста: mevzuat.gov.tr (Закон № 634).
