Обязательно ли поручительство подрядчика при городской трансформации, может ли подрядчик получить разрешение на строительство, если он не предоставит поручительство? Все подробности в свете Закона № 6306 и действующего законодательства 2026 года.

Одна из самых критичных, но наименее известных гарантий в процессе городской трансформации — это поручительство, которое подрядчик обязан предоставить администрации перед получением разрешения на строительство. Самый большой страх владельца недвижимости, чье рискованное здание было снесено, заключается в том, что подрядчик бросит строительство на полпути и исчезнет. Вот это поручительство и является механизмом, который законодатель сделал обязательным именно для покрытия этого риска. Так действительно ли это поручительство обязательно, и что произойдет, если подрядчик скажет: «Я не дам поручительство»?

Поручительство подрядчика является юридическим требованием

Закон № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий, прямо сделал поручительство обязательным в проектах трансформации. Согласно закону, для проектов, осуществляемых на территориях и участках, подпадающих под действие этого Закона, строительный подрядчик, взявший на себя работы, обязан до получения разрешения на строительство оформить страховку завершения строительства или предоставить другие гарантии и условия, определенные Президиумом (Закон № 6306, ст. 8/6). Это положение носит императивный (обязательный) характер, поскольку содержит выражение «обязательно»; оно не может быть отменено по соглашению сторон.

Это рамочное положение Закона конкретизировано в пункте девятом статьи 13 Положения о применении. Согласно Положению, предоставление обеспечения является обязательным при осуществлении проектов в зонах риска, в зонах резервной застройки и на участках, где расположены рискованные сооружения (Положение о применении, ст. 13/9). Как видно, как закон, так и положение обязывают предоставить обеспечение таким образом, чтобы не оставлять места для дискреции. Это обязательство должно рассматриваться в совокупности с другими гарантиями, предусмотренными в договоре, который будет заключен с подрядчиком; в этом отношении статья «Какая модель финансирования наиболее выгодна при городской трансформации» может быть полезной.

Что произойдет, если подрядчик не предоставит обеспечение?

Обеспечение юридически является предварительным условием получения разрешения на строительство. Администрация не может выдать разрешение на строительство, если подрядчик не предоставит обеспечение; поскольку обязательство по предоставлению обеспечения определено как условие, которое должно быть выполнено «до получения разрешения на строительство» (Положение о применении, ст. 13/9-c). Следовательно, наиболее ощутимым последствием для подрядчика, не предоставившего обеспечение, является невозможность законно начать строительство.

Практический смысл этого таков: Если подрядчик говорит: «гарантийное письмо дорогое, давайте не будем его предоставлять», это часто является признаком того, что его финансовые возможности недостаточны для реализации проекта. Гарантия также служит фильтром, позволяющим проверить финансовую состоятельность подрядчика еще до начала проекта. С точки зрения владельца недвижимости, эту ситуацию следует рассматривать как тревожный сигнал. Поскольку в спорах с подрядчиком может возникнуть вопрос об административном расторжении договора, вопрос о том, как расторгается договор с подрядчиком административным путем при городской трансформации также должен быть известен в начале процесса.

Вместо гарантии может использоваться страхование завершения строительства

Законодательство также определило альтернативу гарантии. Если подрядчик вместо предоставления наличных средств или гарантийного письма администрации оформит страхование завершения строительства, дополнительное требование о предоставлении гарантии не применяется (Положение о применении ст. 13/9-ğ). Объем и принципы применения этого страхования определяются Агентством по регулированию и надзору за страхованием и частными пенсионными фондами (SEDDK), и его общие условия вступили в силу 10.06.2024. Следовательно, полный ответ на вопрос «обязательна ли гарантия» таков: Подрядчик обязан либо предоставить гарантию, либо оформить страхование завершения строительства; одно из двух обязательно должно быть обеспечено.

Как протекает процесс в рамках комплексной городской трансформации?

После завершения определения рискованного строения, принятие решения собственниками простым большинством и переход к этапу заключения договора с подрядчиком является типичным порядком. Поскольку недостатки в процедуре принятия решения могут повлиять на весь процесс, необходимо дополнительно изучить как рассчитывается простое большинство в городской регенерации и все этапы процесса городской регенерации для общего обзора процесса. Правильное предоставление гарантийного обязательства соответствующей администрации на каждом этапе является предварительным условием для законного продвижения процесса. Актуальный текст официальных постановлений доступен через Информационную систему законодательства, а последние изменения – через Официальный вестник.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Обязательно ли предоставление гарантии при городской регенерации? Да. В соответствии со ст. 8/6 Закона № 6306 и ст. 13/9 Положения о применении, в проектах, реализуемых на участках, расположенных в зонах риска, зонах резервной застройки и с рискованными строениями, обязательно предоставление гарантии или оформление страховки на завершение строительства здания.

Может ли подрядчик получить разрешение на строительство, если он не предоставит гарантию? Нет. Гарантия является условием, которое должно быть обеспечено до получения разрешения на строительство. Без внесения гарантии администрация не может выдать разрешение на строительство (Положение о применении, ст. 13/9-c).

Может ли быть предоставлено другое обеспечение вместо гарантии? Да. Если подрядчик оформит страховку на завершение строительства здания, дополнительное требование о предоставлении гарантии не требуется (Положение о применении, ст. 13/9-ğ).

Кто получает залог (гарантию)? На участках с рискованными строениями залог предоставляется соответствующей Администрации (муниципалитету), а в рискованных зонах — Управлению по городской трансформации (Положение о применении ст. 13/9-а и в).

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?

Обязательство по предоставлению залога, хотя на первый взгляд и кажется простой административной процедурой, является критически важной гарантией, защищающей все инвестиции собственника имущества. Неправильная формулировка пункта о залоге в договоре, подписанном с подрядчиком, может оставить собственника имущества без защиты, если подрядчик бросит работу незавершенной. Городская трансформация — это многослойный процесс, где пересекаются административное право, право недвижимости и договорное право, и где даже одна процедурная ошибка может привести к значительным потерям прав. По этой причине крайне важно проводить этапы предоставления залога и заключения договора с участием адвоката, специализирующегося в данной области.

Как Адвокатское бюро «2М Hukuk» (Адвокат Мерием Гюнай), мы предоставляем услуги по всей Турции, особенно в Стамбуле, где городская трансформация происходит наиболее интенсивно; в приоритетных районах трансформации Стамбула — Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Умрание, Аташехир, Кадыкёй, Санджактепе и Кючюкчекмедже, а также в районах Гебзе и Дарыджа Коджаэли. Как адвокат по городской трансформации Стамбула и адвокат по городской трансформации Тузлы, мы оказываем юридическую поддержку правообладателям и подрядчикам в процессах, связанных с залогом, договорами и разрешениями.