Что такое ориентировочная стоимость строительных работ, которая является базой для залога в городской регенерации, и как она определяется? Почему залог рассчитывается на основе стоимости строительства, а не на основе стоимости земельного участка или квартиры?

Ключ к пониманию суммы залога в городской регенерации заключается в знании того, на какой сумме он рассчитывается. Законодательство определило базой для залога «ориентировочную стоимость строительных работ». Если это понятие неправильно понимается, владельцы недвижимости могут испытывать необоснованное беспокойство, полагая, что залог будет рассчитываться на основе стоимости их квартир. В этой статье мы объясняем, что такое ориентировочная стоимость строительных работ и ее роль в расчете залога.

Что такое ориентировочная стоимость строительных работ?

Ориентировочная стоимость строительных работ — это предполагаемая стоимость, необходимая для строительства здания. Эта стоимость является приблизительным эквивалентом только затрат на строительство, а не стоимости земельного участка или рыночной стоимости продажи после завершения строительства. При расчете площадь строительства (м²) умножается на удельную стоимость для данного класса здания. Ежегодно Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата публикуются удельные затраты на квадратный метр по классам зданий в коммюнике «Приблизительные удельные затраты на строительство, используемые при расчете стоимости архитектурных и инженерных услуг».

В городской регенерации залог рассчитывается именно на основе этой ориентировочной стоимости строительных работ. В зонах риска площадь строительства, принимаемая за основу для расчета, определяется согласно действующему плану зонирования или предлагаемому плану зонирования (Положение о применении, ст. 13/9-а). На участках, где расположены рискованные строения, залог рассчитывается исходя из 6% от ориентировочной стоимости строительных работ (Положение о применении, ст. 13/9-c).

Почему залог не рассчитывается на основе стоимости квартиры или земельного участка?

Цель обеспечения — гарантировать наличие ресурсов для завершения проекта на случай, если строительство будет прервано. Таким образом, привязка обеспечения к стоимости строительства является функциональным предпочтением. Если подрядчик оставит работу незавершенной, обеспечение будет конвертировано в денежные средства и передано лицу, которое завершит работу, поэтому логично индексировать обеспечение к стоимости строительства (Положение о применении, ст. 13/9-f). Рыночная стоимость продажи квартиры, напротив, не подходит в качестве основы для обеспечения, поскольку она меняется в зависимости от рыночных условий.

Пример расчета

Допустим, на участке будет реализован жилой проект с площадью застройки 3 000 м². Пусть стоимость единицы площади (за квадратный метр) составит 12 000 турецких лир в соответствии с классом здания. В этом случае ориентировочная стоимость строительства составит 3 000 × 12 000 = 36 000 000 турецких лир. В этом проекте, находящемся в пределах рискованного участка, обеспечение рассчитывается как 6% от этой суммы, то есть 2 160 000 турецких лир (Положение о применении, ст. 13/9-c). Эта сумма вносится подрядчиком в бухгалтерский отдел администрации до получения разрешения на строительство (Положение о применении, ст. 13/9-d).

Что произойдет, если фактическая площадь застройки изменится позднее?

В зонах риска, когда фактическая площадь застройки становится ясной в результате планировочных работ, сумма залога пересматривается. Если ранее предоставленный залог оказался недостаточным, заинтересованная сторона предоставляет дополнительный залог; если сумма залога превышает необходимую, излишек возвращается Президиумом (Положение о применении, ст. 13/9-а). Этот механизм обеспечивает соразмерность залога фактическому объему строительства. Для ознакомления с этапами всего процесса можно изучить все этапы процесса городской трансформации, а для понимания влияния выбора финансирования на залог — какая модель городской трансформации является более выгодной. С актуальными уведомлениями можно ознакомиться на сайтах Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата и Официального вестника.

Часто Задаваемые Вопросы (ЧЗВ)

Что такое ориентировочная стоимость строительства? Это примерная стоимость, необходимая для строительства объекта; она рассчитывается путем умножения площади застройки на удельную стоимость для класса объекта и формирует основу для залога (Положение о применении, ст. 13/9-а).

Рассчитывается ли залог исходя из стоимости квартиры? Нет. Залог рассчитывается не исходя из стоимости продажи квартиры или стоимости земельного участка, а исходя из ориентировочной стоимости строительства объекта (Положение о применении, ст. 13/9-а и в).

Кто определяет удельные стоимости? Ориентировочные удельные стоимости строительства ежегодно публикуются Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата в виде уведомления.

Что произойдет с залогом, если фактическая площадь застройки изменится? В зонах риска, когда фактическая площадь застройки будет уточнена, недостающее обеспечение дополняется, а излишнее возвращается (Постановление о применении ст. 13/9-а).

Почему необходима поддержка опытного юриста?

Правильное определение ориентировочной стоимости строительства напрямую влияет как на сумму обеспечения, так и на многие расчеты в процессе. Расчет, выполненный на основе неправильного класса строения или неправильной площади застройки, может привести к недостаточному или избыточному обеспечению, что может повлечь административный спор. Городская трансформация — это многослойный процесс, на пересечении административного права, права недвижимости и договорного права, где даже одна процедурная ошибка может привести к значительной потере прав. По этой причине работа с юристом, специализирующимся в этой области, имеет большое значение для правильного формирования основы для расчетов.

Как Адвокатское бюро 2M Hukuk (Адвокат Мерием Гюнай), мы предоставляем услуги по всей Турции, особенно в Стамбуле, где городская трансформация наиболее интенсивна; в приоритетных районах трансформации Стамбула: Тузла, Пендик, Картал, Мальтепе, Умрание, Аташехир, Кадыкёй, Санджактепе и Кючюкчекмедже, а также в районах Гебзе и Дарыджа провинции Коджаэли. Будучи адвокатами по городской трансформации в Стамбуле и адвокатами по городской трансформации в Тузле, мы оказываем юридическую поддержку правообладателям и подрядчикам в расчете обеспечения и в административных процессах.